2010年太倉(cāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.docx

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2010年是房地產(chǎn)市場(chǎng)較為復(fù)雜的一年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，媒體、民眾熱議不斷，市場(chǎng)行情起起落落。但總體而言，我市今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)根據(jù)2010年1-12月份的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)情況對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，供大家參考。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 1-12月累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63.04億元，同比增長(zhǎng)34.12%，其中住宅41.34億元，同比增長(zhǎng)72.26%。 2、房地產(chǎn)施工、新開(kāi)工、竣工面積 全市：1-12月累計(jì)商品房施工面積580.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.97%，其中住宅346.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.3%；商品房新開(kāi)工面積243.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，其中住宅181.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.09%；竣工面積119.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.79%，其中住宅43.57萬(wàn)平方米，同比下降20.62%。 市區(qū)（城區(qū)、新區(qū)、新城區(qū)）：1-12月累計(jì)商品房施工面積385.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.23%，其中住宅213.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.54%；商品房新開(kāi)工面積177.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.49%，其中住宅125.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.49%；竣工面積60.32萬(wàn)平方米，同比下降12.82%，其中住宅17.13萬(wàn)平方米，同比下降49.33%。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況 全市：1-12月累計(jì)上市184.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，其中住宅110.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.59%。截止到12月底，各類商品房可售房源共203.81萬(wàn)平方米，比上年末增加45.59萬(wàn)平方米。按房源狀態(tài)分：期房占64%，現(xiàn)房占36%；按房源類別分：普通住宅占29%，別墅、高檔公寓占11%，經(jīng)濟(jì)適用房占3%，商業(yè)用房占43%，辦公樓占11%，其它占3%。 市區(qū)（城區(qū)、新區(qū)、新城區(qū)）：1-12月累計(jì)上市114.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，其中住宅71.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.96%。截止到12月底，各類商品房可售房源共124.96萬(wàn)平方米，比上年度增加24.29萬(wàn)平方米。按房源狀態(tài)分：期房占60%，現(xiàn)房占40%；按房源類別分：普通住宅占34%，別墅、高檔公寓占7%，經(jīng)濟(jì)適用房占5%，商業(yè)用房占43%，辦公樓占8%，工業(yè)等其它占3%。 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 全市：1-12月份商品房累計(jì)銷售面積為150.21萬(wàn)平方米，同比下降12.72%，其中住宅94.44萬(wàn)平方米，同比下降24.12%；銷售總額91.81億元，同比增長(zhǎng)10.25%，其中住宅61.35億元，同比增長(zhǎng)4.02%；全年商品房銷售均價(jià)為6112.04元/平方米，同比增長(zhǎng)26.33%，其中住宅（含別墅、高檔住宅）6495.93元/平方米，同比增長(zhǎng)37.08%。 市區(qū)（城區(qū)、新區(qū)、新城區(qū)）：1-12月份商品房累計(jì)銷售面積為88.61萬(wàn)平方米，同比下降24.64%，其中住宅55.32萬(wàn)平方米，同比下降33%；銷售總額61.59億元，同比增長(zhǎng)1.7%，其中住宅40.46億元，同比下降1.31%；全年商品房銷售均價(jià)為6950.73元/平方米，同比增長(zhǎng)34.96%，其中住宅（含別墅、高檔住宅）7314.31元/平方米，同比增長(zhǎng)47.3%。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 綜合以上數(shù)據(jù)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持了2009年熱度，健康平穩(wěn)地走過(guò)了2010年，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)。1.房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)。今年以來(lái)，在我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)強(qiáng)勁上升勢(shì)頭和城市建設(shè)良好發(fā)展前景的帶動(dòng)和影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱情依舊高漲。今年全市房地產(chǎn)投資金額約60億元，同比增長(zhǎng)27.66%，新開(kāi)工面積243.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，來(lái)太投資的開(kāi)發(fā)商中不乏浙建集團(tuán)、綠地集團(tuán)、交大南洋等多家實(shí)力雄厚、社會(huì)影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)。從供需情況來(lái)看，2010年住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯，達(dá)到110.77萬(wàn)平方米，但銷售量有所下降，為94.44萬(wàn)平方米，長(zhǎng)期以來(lái)住宅供求不平穩(wěn)的局面已經(jīng)被打破。2.宏觀調(diào)控政策效果明顯。今年我市商品房銷售面積150.21萬(wàn)平方米，同比下降12.72%。在4月17日的“新國(guó)十條”和9月29日的“新國(guó)五條”出臺(tái)之后，我市積極貫徹落實(shí)上級(jí)相關(guān)調(diào)控政策，取得了明顯的效果。今年兩次宏觀調(diào)控之后我市商品房銷量都出現(xiàn)了明顯的回落，九月份調(diào)控過(guò)后更是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降的情況。但年底前樓市成交量開(kāi)始回升，整個(gè)第四季度商品房銷售面積達(dá)47.26萬(wàn)平方米。經(jīng)分析主要原因是物價(jià)的持續(xù)上漲使市民對(duì)于貨幣貶值產(chǎn)生擔(dān)憂，在缺乏其他穩(wěn)定投資渠道情況下，部分市民選擇購(gòu)買房產(chǎn)以求資金保值。另外，經(jīng)過(guò)對(duì)房市大半年的觀望之后，一些剛性需求也在年末釋放，一定程度上導(dǎo)致了商品房銷量上升的局面。3.商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。今年我市商品房均價(jià)6112元/平方米，比去年有所上漲，其中住宅價(jià)格的上漲幅度較大。從全年價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，上半年基本上是一路颮升，8月份住宅均價(jià)達(dá)到了7733.92元/平方米，市區(qū)更是達(dá)到了8518.77元/平方米。隨著9月新政的出臺(tái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始有所回落，但也有個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)居高不下，普通住宅的價(jià)格達(dá)到11000-12000元/平方米。房?jī)r(jià)居高不下的主要原因有以下幾點(diǎn)：一是今年建筑材料價(jià)格以及工人工資都有了較大幅度的增長(zhǎng)，年底鋼筋價(jià)格比年初上漲約30%，水泥價(jià)格更是翻了一倍左右，人工單價(jià)也平均漲了約30%，這些都大大提高了商品房的建造成本。二是太倉(cāng)樓市與周邊縣市相比仍處于“價(jià)格洼地”，較大的房產(chǎn)升值潛力無(wú)形中拉高了房?jī)r(jià)。三是今年建設(shè)的一批樓盤品質(zhì)較好，相應(yīng)售價(jià)也較高，如浙建太和麗都、南城水岸、新城水岸、壹品新筑等樓盤，也部分助推了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。從蘇州地區(qū)各縣市情況來(lái)看，太倉(cāng)的房?jī)r(jià)仍處于較低水平，僅比吳江略高。2010年蘇州各縣市商品房銷售均價(jià)單位：元/平方米常熟張家港昆山吳江太倉(cāng)商品房75907732752460706112商品住宅725180127456571664964.購(gòu)房群體和需求結(jié)構(gòu)有所改變。由于對(duì)二套、三套房采取了嚴(yán)格限制房貸的措施，我市今年的住宅銷售受限，全年住宅銷售面積94.44萬(wàn)平方米，同比下降24.12%。而非住宅房由于不受政策影響，且價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，從而受到廣泛青睞。商業(yè)性樓盤全年銷售面積47.49萬(wàn)平方米，同比增加14.41%。另外，異地購(gòu)房的限制政策也使外來(lái)人口來(lái)太購(gòu)房受阻。在今年上半年的購(gòu)房對(duì)象統(tǒng)計(jì)中，外來(lái)人口所占比例為65.88%，其中上海人占比24.24%，而下半年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別降為56.63%和16.22%。2010年在太購(gòu)房對(duì)象所在地統(tǒng)計(jì)情況表太倉(cāng)上海蘇州江蘇其它合計(jì)一季度合同數(shù)10747938533110203303百分比%32.5224.012.5710.0230.88100.00二季度合同數(shù)844570472296292319百分比%36.3924.582.039.8727.12100.00三季度合同數(shù)1012354602214942141百分比%47.2716.532.8010.3223.07100.00四季度合同數(shù)194375112952713234673百分比%41.5816.072.7611.2828.31100.00全年合同數(shù)487324683211308346612436百分比%39.1819.852.5810.5227.87100.00 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 展望2011年，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持健康穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)發(fā)展，并將呈現(xiàn)以下幾方面的特點(diǎn)。1、國(guó)家宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，手段將更加嚴(yán)厲?？v觀近幾年國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，先是以打壓投資投機(jī)購(gòu)房需求為主，后來(lái)逐步開(kāi)始打壓剛性需求，措施一次比一次嚴(yán)厲。最近媒體熱議上海、重慶將出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，這無(wú)疑又是一記重型炸彈，雖說(shuō)這兩個(gè)城市開(kāi)征房產(chǎn)稅只是作為試點(diǎn)，但由于這兩個(gè)城市在全國(guó)具有一定的代表性，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)波及全國(guó)的其它省市。另外，2010年央行連續(xù)兩次提高存貸款利率，不排隊(duì)2011年繼續(xù)提高利率的可能性。2、健康穩(wěn)定仍然是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流和總的趨勢(shì)。一是太倉(cāng)沿江沿滬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，太倉(cāng)房地產(chǎn)業(yè)的銷售群體逐步向周邊城市特別是上海地區(qū)擴(kuò)展；二是隨著太倉(cāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步以及城市化進(jìn)城的不斷加快，本地農(nóng)村家庭、新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員不斷加入到購(gòu)房者行列，使太倉(cāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持活力；三是隨著太倉(cāng)市民經(jīng)濟(jì)條件和生活水平的不斷提高，改善性需求和投資性需求也在逐步擴(kuò)大，為太倉(cāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了濃厚的商業(yè)氣息。3、房?jī)r(jià)居高不下的局面在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。房?jī)r(jià)有諸多因素影響，除了政策以外，也同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)供求情況、市場(chǎng)預(yù)期等方面的直接影響。當(dāng)前從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩方面的關(guān)系來(lái)看，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資客，都認(rèn)為房產(chǎn)是最穩(wěn)健的保值品，雙方資金都聚集到房地產(chǎn)中。加上當(dāng)前地價(jià)居高不下，建材價(jià)格、人工工資日益上漲，住房需求仍然旺盛等因素，難以在短時(shí)間內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定在一個(gè)適合的范圍。4、市場(chǎng)供需關(guān)系將出現(xiàn)新的變化。一是隨著太倉(cāng)港的快速發(fā)展，太倉(cāng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)，越來(lái)越多