高檔精品酒店項目建議書.doc

*商務(wù)酒店（高檔精品酒店）裝飾建設(shè)投資項目建議書二零一一年十月一日目 錄第一章概論第一節(jié)項目概況第二節(jié)投資人簡介第三節(jié)編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容第四節(jié)編制的目的與作用第二章項目建設(shè)的必要性第三章市場分析與預(yù)測第一節(jié)舒城縣旅游市場簡析第二節(jié)舒城縣旅游飯店市場簡析第三節(jié)項目周邊市場環(huán)境分析第四章建設(shè)用地及相關(guān)配套條件第一節(jié)建設(shè)用地概況第二節(jié)用地優(yōu)勢及場址選擇第三節(jié)場址自然及歷史人文概況第五章建設(shè)方案第一節(jié)建設(shè)原則第二節(jié)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第三節(jié)裝飾設(shè)計方案 第六章勞動安全與衛(wèi)生第一節(jié)勞動安全第二節(jié)衛(wèi)生防護第七章投資估算與資金籌措第八章建設(shè)進度和建成后項目運行方式第九章經(jīng)營內(nèi)容和策略第十章經(jīng)濟效益評價第十一章 結(jié)論與建議第一章概論第一節(jié)項目概況1.項目名稱：*商務(wù)酒店（高檔精品酒店）2.項目申辦單位：法人代表：聯(lián)系電話：3.項目地址： 4.項目背景4.1*商務(wù)酒店項目經(jīng)營面積5840；項目周邊地位顯赫，交通便利，配套齊全，具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?.22010年1月12日國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立規(guī)劃范圍為安徽省長江流域，成員包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市的舒城縣、金安區(qū)，共59個縣(市、區(qū))的“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”，該示范區(qū)為國家級示范區(qū)，輻射安徽全省，對接長三角地區(qū)。舒城縣地處規(guī)劃之中，面臨的機遇千載難逢。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，舒城縣作為示范區(qū)發(fā)展主軸上的重要一員，不僅發(fā)展地位得到提升，更為舒城縣域經(jīng)濟的發(fā)展指明了方向。根據(jù)舒城縣及周邊地區(qū)投資環(huán)境和市場需求的變化，結(jié)合該區(qū)域市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和容量，經(jīng)分析認(rèn)為：在舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行適應(yīng)市場需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項目建設(shè)（如建設(shè)高檔精品酒店）尚有很大空間區(qū)位。4.3該項目由*有限公司出資建設(shè)，擬投資裝飾建設(shè)*商務(wù)酒店。5.項目性質(zhì)、經(jīng)營范圍、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模擬投資項目基本定位為高檔精品酒店，主要經(jīng)營范圍為住宿、餐飲（中餐、西餐）、商務(wù)服務(wù)、會議服務(wù)等。項目建筑面積5840。裝飾建設(shè)內(nèi)容為：主樓6層，地下1層。裝飾項目固定資產(chǎn)總投資為888.22萬元，建成后的*商務(wù)酒店是一座集高檔客房、餐飲、商務(wù)、會議等為一體的現(xiàn)代化、智能化的綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。第二節(jié)投資人簡介第三節(jié)編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容 1.編制依據(jù)1.1建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB16-87）；1.2旅館建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ62-90）；1.3民用建筑設(shè)計通則（GB50352-2005）；1.4建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50033-2001）；1.5建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）；1.6國家及地方相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定。2.指導(dǎo)思想 2.1充分利用項目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，參照項目現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。 2.2項目投資既是立足縣域，又是放眼全省乃至長三角地區(qū)。立足縣域就是要圍繞舒城本地發(fā)展城市經(jīng)濟、知識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、低碳經(jīng)濟、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游飯店經(jīng)濟這篇文章，并為縣域經(jīng)濟發(fā)展搞好全方位服務(wù)。放眼全省乃至長三角地區(qū)就是抓住“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”上升為國家戰(zhàn)略這一機遇做好科學(xué)轉(zhuǎn)移和迎接國內(nèi)、國際市場競爭的準(zhǔn)備工作，為旅游文化建設(shè)和縣域經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。 2.3通過項目建設(shè)，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設(shè)所在地開發(fā)區(qū)中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。3.原則3.1酒店設(shè)計既要體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、商務(wù)、會議、旅游等），又是具有服務(wù)社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動縣域經(jīng)濟增長等）的功能。3.2做好項目的經(jīng)濟財務(wù)分析，為項目投資人以及相關(guān)部門提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。4.內(nèi)容 根據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計方案、申辦項目的行業(yè)特點和未來經(jīng)營策略的要求，本項目建議書主要研究的范圍和內(nèi)容如下： 4.1概論4.2項目建設(shè)的必要性4.3市場分析與預(yù)測4.4建設(shè)用地及相關(guān)配套條件4.5建設(shè)方案4.6勞動安全與衛(wèi)生4.7投資估算與資金來源4.8建設(shè)進度和項目運行方式4.9經(jīng)營內(nèi)容和策略4.10經(jīng)濟效益評價4.11結(jié)論與建議第四節(jié)編制的目的與作用通過對項目建設(shè)必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評價、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的項目建議書，從而為投資人進行項目建設(shè)前期工作和后續(xù)經(jīng)營提供相關(guān)決策依據(jù)。 第二章項目建設(shè)的必要性1.是推動舒城縣政府城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要 改革開放以來，舒城縣域經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長，目前舒城縣在快速融入“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”的過程中，迎來了一個大發(fā)展的關(guān)鍵時期。*商務(wù)酒店裝飾建設(shè)必將對舒城縣及周邊地區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)起到推動作用。2.是不斷提高企業(yè)管理水平的需要 長期以來，我國在流通領(lǐng)域內(nèi)一方面引進資金，另一方面引進技術(shù)和管理，從而不斷推動了我國流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我國廣大中西部地區(qū)在軟件管理方面與發(fā)達地區(qū)和國外先進水平相比還有較大差距。因此，在酒店業(yè)進行有選擇的引進、消化和發(fā)展軟件管理，對繼續(xù)深化我國流通體制改革、不斷提高企業(yè)管理水平仍具有重要意義。3.是實施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要 目前舒城縣各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱一流、服務(wù)水平令消費者滿意的高檔精品酒店并不多，且存在布局過于集中、經(jīng)營結(jié)構(gòu)不盡合理的問題。*商務(wù)酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用（填補了開發(fā)區(qū)高檔精品酒店為空白的狀況）。4.是進一步推動對外開放，完善開發(fā)區(qū)功能的需要 *商務(wù)酒店適時裝飾建設(shè)，對增加舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)服務(wù)設(shè)施、完善城市功能，對進一步推動內(nèi)外交流，進一步鞏固和擴大縣域經(jīng)濟改革開放成果，具有一定意義。5.是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要 *商務(wù)酒店地處舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)三里河路與春秋路交匯處，是連接新老城區(qū)的交通要道，該區(qū)域土地必將有著巨大的升值潛力。*大酒店的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動開發(fā)和確保土地增值。6.是開發(fā)區(qū)新城建設(shè)的需要項目所在地周邊皆已納入舒城縣城市規(guī)劃，該項目的建設(shè)有利于促進舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集中區(qū)各項投資建設(shè)工程的全面開展。7.是商務(wù)活動發(fā)展的需要本項目鄰近新建的舒城縣政務(wù)中心，建成后可為周邊企業(yè)和公務(wù)人員提供商務(wù)和政務(wù)活動的場所。8.是進一步推動旅游業(yè)發(fā)展的需要舒城是一座擁有悠久歷史的文化名城，旅游和人文資源極其豐富。目前，年接待游客近百萬人次。興旺的旅游業(yè)和各種經(jīng)濟文化活動，為本地酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機遇。反之，裝飾建設(shè)管理、服務(wù)、設(shè)施一流的高檔精品酒店對旅游業(yè)的進一步發(fā)展也會起到應(yīng)有的推動作用。 第三章市場分析與預(yù)測 第一節(jié)舒城縣旅游市場簡析 舒城縣作為具有悠久歷史的文化名城，擁有豐富的旅游資源和人文資源，旅游業(yè)、酒店業(yè)的優(yōu)勢得天獨厚。作為六安市面向省城的窗口，被譽為“合肥的后花園”，城區(qū)及開發(fā)區(qū)相關(guān)設(shè)施齊全、人才薈萃，商機眾多。1.當(dāng)前舒城縣旅游業(yè)的基本情況舒城縣旅游業(yè)從1995年開始起步，縣委、縣政府始終把旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)來抓，通過十余年的滾動開發(fā)建設(shè)，舒城縣旅游業(yè)已具有一定的規(guī)模和品牌知名度，全縣旅游業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。主要表現(xiàn)在： 1.1旅游經(jīng)濟快速發(fā)展。作為合肥經(jīng)濟圈和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)重要組成部分的舒城縣，目前正緊緊抓住千載難逢的承接機遇，強力推動和完善業(yè)已建立的合肥環(huán)巢湖旅游區(qū)域合作機制，加快融入長三角旅游市場，積極參與長三角旅游分工合作。截止2008年底，全縣共接待游客460萬人次，實現(xiàn)旅游總收入13.98億元。其中2008年接待游客84萬人次，旅游總收入4.1億元，占全縣GDP總值5.6%。2010年，全縣實現(xiàn)接待游客138萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入7.3億元。舒城縣年游客接待量已躍居全省前列，被省政府授予“旅游經(jīng)濟強縣”，旅游業(yè)已發(fā)展成為舒城縣新的經(jīng)濟增長點。1.2旅游開發(fā)步伐加快。自1995年以來，全縣旅游投入累計超過6億元，初步建成了國家AAAA級景區(qū)萬佛湖、國家AAA級景區(qū)萬佛山。與此同時，紅色旅游項目新四軍四支隊舊址紀(jì)念館、以毛澤東視察舒茶紀(jì)念館為依托的“九一六”茶園景區(qū)、百丈巖景區(qū)、干汊河鎮(zhèn)瑜城村周瑜城、慈母宮等一批旅游景區(qū)（點）也相繼形成。全縣已興建旅游項目近40個，一批高檔次、高品位、高投入的重點項目有的即將完工，有的正在抓緊興建。萬佛湖鎮(zhèn)被評為“省最佳旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，湯池鎮(zhèn)被評為“省優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，萬佛湖鎮(zhèn)白鹿村和湯池鎮(zhèn)三江村被評為“省優(yōu)秀旅游村”，鄉(xiāng)村生態(tài)休閑游呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢。421.3旅游產(chǎn)業(yè)體系逐步完善。全縣擁有AAAA級景區(qū)1個、AAA級景區(qū)1個；旅行社6家；五星級標(biāo)準(zhǔn)旅游飯店1家、四星級旅游飯店2家、三星級旅游飯店2家、二星級旅游飯店2家?？h城和主要景區(qū)已形成日接待4000名游客住宿和超過1萬名游客就餐的能力。全縣先后編制完成了一系列旅游發(fā)展規(guī)劃，特別是高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平編制了舒城縣旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃、萬佛湖旅游區(qū)總體規(guī)劃、萬佛湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、萬佛山旅游區(qū)總體規(guī)劃、萬佛山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃和萬佛湖部分區(qū)域控制性詳規(guī)，為旅游資源的有序開發(fā)提供了科學(xué)依據(jù)。1.4旅游設(shè)施不斷改觀。全縣已累計投入2億多元，先后實施了景區(qū)“交通暢通工程”、“信息暢通工程”、“供電暢通工程”。按二級路標(biāo)準(zhǔn)，先后改建了縣城至萬佛湖景區(qū)、合界高速和萬佛山景區(qū)所在鎮(zhèn)的道路。在萬佛湖景區(qū)，修建了環(huán)湖東路、龍湖大道、湯池溫泉至三江公路，增強了景區(qū)可進入性。新建了萬佛湖旅游度假區(qū)變電所，并在部分島嶼間鋪設(shè)了水下電纜，確保了景區(qū)景點用電。建成了“舒城旅游資訊網(wǎng)”和“舒城旅游移動信息化管理平臺”一期工程，旅游信息化建設(shè)步伐明顯加快。 1.5旅游促銷成效明顯。多年來，舒城縣堅持“立足合肥，輻射周邊，面向華東，走向全國”的旅游宣促戰(zhàn)略，有針對性地開展了旅游市場的宣傳與促銷，有效地拓展了旅游客源市場。尤其是“96年萬佛湖首屆龍舟賽”、“ 98年亞洲鐵人三項賽”、“ 2002年首屆中國萬佛湖旅游文化節(jié)暨國際龍舟賽”、“ 2004年萬佛湖魚頭文化節(jié)”的成功舉辦，極大地提高了舒城旅游的知名度。為了更好地加快融入省會旅游經(jīng)濟圈，舒城縣于2007年與肥西、肥東、廬江聯(lián)合成立了“合肥環(huán)巢湖旅游合作組織”，建立了資源、網(wǎng)絡(luò)、信息、市場等共享機制，構(gòu)建了無障礙旅游區(qū)，并正在開展規(guī)劃編制、市場調(diào)研與開發(fā)、線路整合、宣傳營銷等各項工作。環(huán)巢湖旅游圈的建立，為拓展南京等長三角旅游市場搭建了平臺、鋪設(shè)了橋梁。2009年，舒城、肥西兩縣聯(lián)手與南京有關(guān)方面合作，開通了南京三河古鎮(zhèn)萬佛湖旅游直通車，標(biāo)志著南京旅游市場的全面啟動。 1.6產(chǎn)業(yè)帶動作用開始顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，全縣旅游業(yè)直接提供的就業(yè)崗位超過4000個，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)崗位超過3萬個，為緩解社會就業(yè)壓力發(fā)揮了作用。旅游區(qū)居民通過參與旅游開發(fā)、承包基建工程、經(jīng)營農(nóng)家樂、餐館、導(dǎo)游服務(wù)等多種方式，增加了收入，加快了脫貧致富步伐。旅游業(yè)發(fā)展還帶動了交通、商貿(mào)、餐館、通訊、信息、物流等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，尤其為舒城農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展提供了市場空間，通過鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)示范點、觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展，推動了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，提高了農(nóng)業(yè)附加值。同時，地方土特產(chǎn)品通過加工包裝形成了有特色的旅游商品，拓寬了銷售渠道。旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭地位得到了進一步確立。 1.7旅游行業(yè)管理趨于規(guī)范。首先較為健全的旅游管理機構(gòu)、綜合協(xié)調(diào)機構(gòu)為規(guī)范管理提供了有力保障；其次行業(yè)管理的制度、措施、辦法日漸完善、成熟，為行業(yè)管理提供了制度上、政策上的依據(jù)；三是行業(yè)管理協(xié)會（舒城旅游飯店協(xié)會、萬佛湖景點協(xié)會）相繼成立，進一步加強了行業(yè)自律、自我管理能力，有利于推動行業(yè)整體水平的提高和共同發(fā)展；四是行業(yè)監(jiān)督、依法行政的能力得到加強，初步形成了一套行之有效的管理、服務(wù)規(guī)范程序，如招商引資工作、景點項目管理與審批、環(huán)境保護等；五是“假日旅游指揮中心”等協(xié)調(diào)機構(gòu)發(fā)揮出積極的作用；六是行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和服務(wù)技能得到全面提高，旅游從業(yè)人員持證上崗率達90%以上。 1.8旅游文化和旅游產(chǎn)業(yè)開始結(jié)合。文化是旅游的精髓和靈魂。體現(xiàn)在四個方面：一是旅游影區(qū)、景點建設(shè)的文化內(nèi)涵、文化氛圍與藝術(shù)烘托，如徽翠山林、慈母宮等；二是旅游文化創(chuàng)意的提升，舒城縣先后編寫了系列旅游叢書，如舒城旅游、舒城勝覽、回眸龍河口、梁祝文化在舒城、以及萬佛風(fēng)情定期刊物；三是表現(xiàn)在旅游諸要素包括餐飲、娛樂、賓館和旅游文化企業(yè)等各個方面，如萬佛湖沙鍋魚頭等；四是旅游文化商品，如我縣舒席已被列為國家公布的第一批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。 1.9旅游發(fā)展環(huán)境得到進一步優(yōu)化。一是圍繞全面建設(shè)小康社會、構(gòu)建社會主義和諧社會和環(huán)境友好型社會的戰(zhàn)略任務(wù)，國家對旅游業(yè)發(fā)展越來越重視，國家宏觀政策對旅游業(yè)發(fā)展十分有利；二是“十一五”期間，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)中的比重不斷上升，旅游業(yè)作為三產(chǎn)的龍頭，在國民經(jīng)濟中的比重也進一步提升，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化；三是舒城縣旅游業(yè)進一步得到重視和發(fā)展，體現(xiàn)在旅游基礎(chǔ)和配套設(shè)施的不斷改善、接待條件和服務(wù)水平不斷提高、優(yōu)惠政策的制定、旅游行業(yè)管理不斷加強等方面。 1.10旅游業(yè)已經(jīng)進入加速發(fā)展期。首先從宏觀層面看，旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要的新興產(chǎn)業(yè)，正普遍受到高度重視，發(fā)展迅猛。按照旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，人均GDP達到1000美元時，國內(nèi)旅游隨之興起，達到2000美元時，度假旅游就開始繁榮；達到3000美元時，出境旅游開始持續(xù)增長。我國人均GDP2006年已突破2000美元，表明居民消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，旅游消費進入全民時代，對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，即將進入黃金時期；其次從舒城縣旅游業(yè)發(fā)展情況看，經(jīng)過多年來的開發(fā)建設(shè)，旅游產(chǎn)業(yè)已具備一定的規(guī)模，旅游業(yè)發(fā)展動力強勁，實現(xiàn)旅游跨越式加速發(fā)展的條件和基礎(chǔ)已經(jīng)具備，舒城縣旅游業(yè)有理由、有條件、有能力進入全面加速大發(fā)展時期。 第二節(jié)舒城縣旅游飯店市場簡析1.星級旅游飯店數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量五星級標(biāo)準(zhǔn) 1四星級 2三星級 2二星級 2合 計 72.區(qū)域分布、客房出租率、經(jīng)營價格情況舒城縣的旅游飯店除四星級的金水灣度假村位于萬佛湖景區(qū)外，其它主要均集中于縣城中心地帶，僅城關(guān)中心地帶桃溪路附近即分布有舒怡國際大酒店（四星級）、新貴大酒店（三星級）和賽福賓館（三星級），以及建成開業(yè)不久的五星級標(biāo)準(zhǔn)旅游飯店帥旺五洲酒店，布局顯然過于集中。舒城縣旅游飯店的平均入住率為62，每年春節(jié)和黃金周、小長假、中高考會考期間均可達100%。舒城縣三星級以上旅游飯店客房平均價為200元。3.發(fā)展趨勢 一是旅游飯店經(jīng)營比重仍占大頭。二是中低檔商務(wù)酒店（如飛霞商務(wù)賓館）、快捷賓館的比重量不斷增加。三是新的經(jīng)營品種不斷產(chǎn)生，拆零銷售、網(wǎng)絡(luò)化銷售、分時銷售、售后服務(wù)等一系列新的經(jīng)營品種和經(jīng)營概念在產(chǎn)生，這無疑將催生出具有舒城地域特色的高檔精品酒店。 第三節(jié)項目周邊市場環(huán)境分析1.區(qū)位特點本項目位于舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，距合九鐵路舒城站、滬蓉高速舒城入口15公里，距三河古鎮(zhèn)18公里，距萬佛湖景區(qū)22公里，距省會合肥50公里，地理條件優(yōu)越，交通發(fā)達。2.競爭狀況分析從舒城縣豐富的旅游資源，年接待游客近百萬人次的接待量，以及星級旅游飯店的分布情況來看，本項目區(qū)域市場還存有較大的市場缺口。由于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域高檔酒店缺乏，縣政務(wù)中心又即將西遷，所以本項目可以輻射到全縣及周邊縣區(qū)，擁有較大的競爭優(yōu)勢。 第四節(jié)市場前景一是市場調(diào)研情況表明舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由于地理位置和經(jīng)濟發(fā)展等造成了較大的高檔精品酒店市場機會，產(chǎn)生了填平補齊的機遇，這種填平補齊的過程也是舒城縣酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程。二是本項目在區(qū)域市場將具有較強的競爭力，有望成為舒城縣旅游企業(yè)中的“明星和龍頭”企業(yè)。三是建設(shè)項目周邊較大的市場容量使*商務(wù)酒店項目存在一定的發(fā)展空間?？驮础h以及商務(wù)、政務(wù)活動較多，加上本項目投資人的金融業(yè)界背景，這些都對該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。四是舒城縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇中經(jīng)濟地位的提升，國際、國內(nèi)商務(wù)活動必將日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動舒城縣酒店業(yè)繼續(xù)繁榮、興旺。五是本項目策劃、管理與支持團隊的專業(yè)能力、敬業(yè)精神，及其廣泛的本地及周邊廣深的人脈資源、人力資源優(yōu)勢，更是本項目得以成功的重要保障。該團隊敏銳的觀察到舒城縣酒店業(yè)下一步發(fā)展已面臨一個轉(zhuǎn)型期，而對高檔精品酒店的謀劃與開發(fā)，無疑將引領(lǐng)這個轉(zhuǎn)型的潮流。第四章建設(shè)用地及相關(guān)配套條件 第一節(jié)建設(shè)用地概況本項目建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，北臨三里河路，西臨春秋路建筑面積5840。第二節(jié)用地優(yōu)勢及場址選擇1.地理位置優(yōu)越本項目選址位于省級舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)域產(chǎn)業(yè)云集，匯集了舒城縣乃至在全省、全國都有一定知名度的廠商和企業(yè)集團等。本項目場址至舒城縣及周邊主要旅游景點、文化設(shè)施十分方便?？梢姡乩砦恢玫膬?yōu)越性和良好的區(qū)域環(huán)境為本項目的正常經(jīng)營奠定了良好基礎(chǔ)。 2.周邊缺少高檔酒店，市場優(yōu)勢明顯舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)無高檔酒店，項目選址周邊多為大型工業(yè)企業(yè)，商貿(mào)活動頻繁，因此選擇該地區(qū)建設(shè)*商務(wù)酒店具有一定的有利條件。3.出行方便，交通便捷擬建項目用地距省道六舒三路、206國道及合九鐵路舒城站、滬蓉高速公路入口均在咫尺之遙，出行各件十分便利、快捷。4.市政配套條件好，項目實施有基本保障本項目用地處的舒城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)多年統(tǒng)籌規(guī)劃與建設(shè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施大為改善，供電、供水及電信管線一應(yīng)俱全。本項目建設(shè)所需相關(guān)配套設(shè)施均可就近接入管線，且用量有保障。5.項目建設(shè)可帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，符合舒城縣城市總體規(guī)劃要求按舒城縣城市總體規(guī)劃，本項目建設(shè)符合發(fā)展規(guī)劃要求的同時，強調(diào)兼顧與規(guī)劃要求同步的文化、服務(wù)設(shè)施，以達到相互襯托和共同促進的目的。本項目的實施對完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展將起推動作用。 第三節(jié)場址自然及歷史人文概況1. 自然概況舒城縣位于安徽省中部、大別山東麓、巢湖之濱，江淮之間。東鄰廬江縣，南接桐城市、潛山縣，西望岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣和省會合肥市。全縣地理概貌西高東低，是一個山、丘、圩兼?zhèn)?，集山區(qū)、庫區(qū)、老區(qū)為一體的縣份。西南為大別山余脈，山高嶺大，林木蔥蘢，最高點萬佛山峰海撥1539米。中部是丘陵崗區(qū)，崗嶺綿延，山丘起伏。東部屬沖積平原，阡陌交借，坦蕩如砥，最低點舒三海撥7米。根據(jù)本項目場址附近工程地質(zhì)勘探資料表明，該地區(qū)地質(zhì)條件較好，有利于施工建設(shè)。舒城縣屬長江流域巢湖水系，境內(nèi)有杭埠河、豐樂河等8條主要河流、35條支流小河，正常年份，全縣年平均降水總量為26億立方米，地表經(jīng)流量為立方米，大小水庫67座，總?cè)萘繛?.68億立方米，有效攔蓄7.2億立方米。其中，龍河口水庫庫容8.立方米2億立方澆灌舒城、廬江、金安三縣區(qū)120萬畝良田。舒城縣礦藏豐富，已發(fā)現(xiàn)的有大理石、螢石礦、鐵礦、金礦、石棉礦、礬礦、黃砂、花崗石等。舒城黃砂資源豐富，是舒城著名特產(chǎn)之一，經(jīng)省313地質(zhì)隊勘測，全縣黃砂蘊藏量約14億多噸，主要特點是子粒均勻、規(guī)格適中、強度高、雜質(zhì)少，省建筑部門鑒定評價：舒城黃砂是大型、高層建筑以及預(yù)制構(gòu)件不可多得的材料。舒城黃砂遠(yuǎn)銷南京、蘇州、上海等地，并注冊了“萬佛山”品牌，全國黃砂注冊商標(biāo)僅此一家全縣氣候?qū)賮啛釒貪櫺约撅L(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫15.6，年平均降雨量1100毫米，無霜期年平均224天，陽光充足，雨水豐富，土地肥沃，植被茂盛，四季分明，氣候溫和。2.歷史人文舒城縣總面積2100平方公里，全縣人口100萬，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，490個行政村。舒城歷史悠久，人杰地靈。西周時期屬舒國，分立舒鮑、舒龍等國，史稱群舒國。漢高祖四年（前203年）置舒縣，翌年改龍舒縣。唐開元二十三年（公元735年）設(shè)舒城縣延用至今。名勝古跡有周瑜的故里周瑜城，與都江堰齊名的漢代水利工程七門堰，雄居縣城中心最高處的明代古建筑“龍頭佛塔”、縣城南溪古渡的龍津橋等。歷史上出現(xiàn)的著名人物有，西漢羹吉候劉信、教育家文翁，三國吳軍統(tǒng)帥周瑜，宋代大畫家李公鱗，明代刑部尚書鄭時、吏部尚書秦民悅，被周恩來總理譽為我黨初期情報戰(zhàn)線“三杰”之一胡底、史稱“南陶（因） 北馬（寅初）”、我國政治經(jīng)濟學(xué)界泰斗陶因等爛若星辰、光輝照人。時至今天，國際金融、學(xué)界著名學(xué)者、教授滕茂桐，中科院院士劉有成、宋家樹，工程院院士劉玠、著名作家艾暄等，已成為祖國建設(shè)事業(yè)的棟梁之才。目前，享受國務(wù)院特殊津貼的科技工作者有9人。 舒城是鄂豫皖革命根據(jù)地的組成部分，游擊戰(zhàn)爭時期，是紅二十八軍、皖西北獨立游擊師的主要根據(jù)地之一。1938年新四軍第四支隊進駐我縣西南山區(qū)東港沖和西港沖。東、西港成了新四軍第四支隊指揮機關(guān)的駐扎地，是皖中、皖東抗日游擊根據(jù)地指揮中心。劉鄧大軍挺進大別山期間，舒城是中國人民解放軍第二野戰(zhàn)軍渡江戰(zhàn)役指揮部所在地，舒城是毛澤東主席和溫家寶總理視察過的地方。 第五章建設(shè)方案 第一節(jié)建設(shè)原則1.完善地區(qū)服務(wù)功能 舒城縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)缺乏高檔精品酒店，這與區(qū)域政務(wù)中心、大型工業(yè)密集區(qū)的服務(wù)功能不夠協(xié)調(diào)。應(yīng)建設(shè)以客房、餐飲為主，輔助商務(wù)、政務(wù)、會議服務(wù)等功能齊全的綜合性高檔精品酒店。2.既與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)，又能突出自身建筑裝飾風(fēng)格 力爭成為舒城縣及周邊區(qū)域極具代表性的精品酒店之一。3.確保硬件設(shè)施一流，使用功能齊全、便利和舒適 第二節(jié)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容一流的酒店不僅是為游客服務(wù)的，更是為當(dāng)?shù)爻鞘猩罘?wù)的，因此更需要有機地融入周邊城市環(huán)境，與城市的總體發(fā)展方向相協(xié)調(diào)，并對周邊城市格局起到帶動作用。裝飾規(guī)劃將把建筑形體、城市空間、景觀設(shè)計等融為一個整體，創(chuàng)造出一個優(yōu)美、宜人、品味不凡的酒店環(huán)境和城市空間，提升該區(qū)域的城市景觀和城市生活水平。只有完善的功能布局才可以保證酒店高效的運營，才可以保證住店旅客和其他消費者獲得賓至如歸的服務(wù)，這就要求酒店功能布局合理，流線組織設(shè)計清晰，須符合高檔精品酒店的要求，包括住宿、餐飲、商務(wù)、政務(wù)、會議服務(wù)等功能內(nèi)容。不僅僅滿足自身的經(jīng)營，同時為舒城縣政府及企業(yè)提高接待規(guī)格。根據(jù)市場調(diào)研、分析，本項目建筑面為積5840，主樓地面以上6層，地下1層，自下而上的功能有：負(fù)1層為地下設(shè)備用房，如配電房、泵房、空調(diào)機房、消防水池等；底層分設(shè)公司接待大廳、商務(wù)洽談中心，以及酒店中、西餐廳等；二至四層為高檔商務(wù)包廂和客房等設(shè)施；五層、六層分別為會務(wù)和辦公場所。本項目還應(yīng)考慮辦公自動化系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收閉路電視系統(tǒng)等智能化設(shè)施。 第三節(jié)裝飾設(shè)計方案 1.裝飾設(shè)計方案作為今后服務(wù)于城市高端客戶人群的高檔精品酒店，作為舒城縣政府高規(guī)格接待能力的形象代表，該酒店將力爭成為舒城縣城市形象發(fā)展的方向，提升舒城整體的城市景觀。由于主體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，因此建筑裝飾整體風(fēng)格不追求過度張揚和時尚，而是力求在現(xiàn)代簡約的同時又做到典雅精致。同時由于舒城歷史悠久，所以本項目的建筑風(fēng)格還應(yīng)體現(xiàn)東方文化的內(nèi)涵，在建筑裝飾藝術(shù)處理上注重神似而不是形似，既傳承和發(fā)展優(yōu)秀的民族文化，又是合理吸收、融匯先進的西方文化。綜上所述，我們在一個平面的基礎(chǔ)上，演變出方案一和方案二兩個立面造型。方案一主體為簡約現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，對建筑形體進行切割，形成兩邊對稱的體塊感，使建筑更具有氣質(zhì)和挺拔感。凹凸的立面既簡單且光影豐富，平淡的立面處理既含蓄但又不失細(xì)節(jié)。挺拔向上的豎向線條構(gòu)成建筑的主要肌理，使建筑形體充滿向上的動感，同時不過度張揚，富有內(nèi)在的文化品味?，F(xiàn)代的風(fēng)格和古典的比例協(xié)調(diào)，既時尚又含蓄。方案二的造型設(shè)計，講求整體風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，造型風(fēng)格鮮明而不失穩(wěn)重。在保持完整形體體量的前提下，采用古典的比例對建筑進探方向形體的收分、切割和對比，豐富了形體，使建筑特點更加鮮明。立面設(shè)計渾然一體，外墻面綜合運用了點、線、面結(jié)合的組合方式，等距離且富有韻律的落地窗形成視覺中心，立面處理含蓄但又不失細(xì)節(jié)。建筑外墻色彩和材質(zhì)宜采用暖色的基調(diào)，但是加以關(guān)鍵部位少量玻璃幕墻的點綴，耐人尋味，歷久彌新。本項目建議書建議采用方案一。2.結(jié)構(gòu)工程 2.1結(jié)構(gòu)體系 建筑結(jié)構(gòu)已采用框架結(jié)構(gòu)形式，單元墻體可以隨意間隔，既經(jīng)濟又安全。2.2裝飾設(shè)備 建筑裝飾采用中央空調(diào)，主機暫預(yù)留于主樓負(fù)一層，具體需待進一步深化設(shè)計解決。 配電房、泵房、消防水池均位于主樓地下室負(fù)一層。2.3節(jié)能環(huán)保 建筑朝向基本為南北方向，既符合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣又符合節(jié)能設(shè)計的要求。對開窗面積進行了控制。 墻體材料和玻璃的選用以及保溫將要求按照節(jié)能要求進行設(shè)計。 可考慮設(shè)置雨水回收裝置，解決室外地面沖洗的綠化澆灌用水。3.消防設(shè)計： 本項目防火類別為一類建筑，耐火等級為一級。建筑裝飾內(nèi)部按照要求設(shè)計火災(zāi)指示照明、消防栓、自動噴淋、火災(zāi)預(yù)警等裝置，以及消防疏散通道。一層設(shè)置消防控制室（與酒店安防監(jiān)控合用）。第六章勞動安全與衛(wèi)生第一節(jié)勞動安全1.裝飾安全本項目基礎(chǔ)已采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架結(jié)構(gòu)，該工程按抗地震8度設(shè)防。酒店客房衛(wèi)生間及公共衛(wèi)生間等處采取防滑措施。2.防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施見建筑消防設(shè)計。有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進行設(shè)計。3.電氣安全本工程宜采用TN-S接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。對浴缸和涉水池及其周圍、電梯裝置等進行輔助等電位聯(lián)結(jié)。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護，對餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護裝置。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護和短路保護。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。變壓器、高低壓配電屏、電容器柜、發(fā)電機控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級不低于10KV。對涉水區(qū)域的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低壓供電。酒店客房內(nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。4.防雷措施按建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB50057-94）第2.0.3條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。 第二節(jié)衛(wèi)生防護1.本項目為員工設(shè)立了員工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室、非機動車庫等。酒店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。餐廳廚房作二次裝修設(shè)計，設(shè)計時應(yīng)符合操作流程，避免往返交錯，符合衛(wèi)生防疫要求，防生食與熟食混雜等，另外，還應(yīng)滿足飲食建筑設(shè)計規(guī)范中一級餐館的要求。2.振動防治及噪聲控制振動防治：本工程振動源主要是制冷機組、風(fēng)機、水泵及電梯等，設(shè)計中將以上設(shè)備布置在單獨房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。噪聲的控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的結(jié)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。客房區(qū)域走廊采用地毯，走廊有吊頂?shù)任曁幚泶胧?。風(fēng)機、水泵、制冷機組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪設(shè)施。 第七章投資估算與資金籌措1.估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項目建議書提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)安徽省類似工程近期造價水平估算。2.估算編制范圍本估算包括建筑主體裝飾工程、附屬裝飾工程和區(qū)域裝飾工程費用，其中電氣工程包括配電照明工程；分用工程含配電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備投資；弱電工程包含：火災(zāi)報警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等投資。3.估算編制方法裝飾工程根據(jù)六安市類似工程造價水平估算。其他費用按以下標(biāo)準(zhǔn)：3.1用電增容費為600元/KVA。3.2工程監(jiān)理費按工程費用的1.0。3.3開辦費含建設(shè)裝飾單位管理費、前期咨詢費、開工執(zhí)照費、質(zhì)量監(jiān)督費、開業(yè)廣告費等，按總投資的5.5計。3.4員工培訓(xùn)費以每人三個月培訓(xùn)期計。3.5基本預(yù)備費為工程費用與其他費用之和的10計。4.投資估算 給排水及鍋爐工程：5840平方米120元/平方米70.08萬元 強電工程：5840平方米110元/平方米64.24萬元 弱電工程：5840平方米70元/平方米40.8萬元 暖通空調(diào)工程：5840平方米180元/平方米105.1萬元 電梯：40萬元 室內(nèi)裝修：3600平方米800元288萬元 開辦費用（包括餐飲、客房、會議室、洗衣、PA等設(shè)備設(shè)施費及員工服裝、培訓(xùn)用工數(shù)按100人等費用）：230萬元 不可預(yù)見費用：50萬元 總計：888.22萬元項目固定資產(chǎn)投資人民幣888.22萬元，另需鋪底流動資金100萬元。5.資金籌措略。 第八章建設(shè)進度和建成后項目運行方式1.建設(shè)進度本項目預(yù)計5個月內(nèi)完成，具體進度安排如下：1.12011年11月完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及工程招標(biāo)1.2 2011年11月底開工建設(shè)1.32012年3月完成主體裝飾工程1.4 2012年4月完成設(shè)備安裝、調(diào)試1.52012年4月底竣工驗收籌備開業(yè)2.項目運作方式實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。堅持“以客戶為導(dǎo)向、以員工為導(dǎo)向、以績效為導(dǎo)向”的經(jīng)營理念，依靠有效的激勵機制和制約機制，貫徹以人為本、以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵不斷創(chuàng)新，同時引進國際先進的酒店管理理念，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的現(xiàn)代化高檔精品酒店管理之路。 第九章經(jīng)營內(nèi)容和策略第一節(jié)經(jīng)營內(nèi)容1.客房服務(wù)為國際、國內(nèi)的個人或團體提供高檔次的客房服務(wù)。2.餐飲服務(wù)2.1為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)。2.2為過往客戶提供特色餐飲服務(wù)。2.3為政府、企業(yè)及個人提供各類精品宴會服務(wù)。2.4經(jīng)營主業(yè)：中餐，輔助西餐。2.5特色經(jīng)營：官府菜。3.會議服務(wù)為中等規(guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務(wù)。3.1為商務(wù)會議服務(wù)。3.2為技術(shù)會議服務(wù)。3.3為學(xué)術(shù)會議服務(wù)。3.4為政務(wù)會議服務(wù)。3.5為新聞發(fā)布會服務(wù)。4.休閑服務(wù)4.1為住店客戶提供一體化及個性化休閑服務(wù)。4.2經(jīng)營主業(yè)：健身、娛樂等。5.其他服務(wù)5.1停車服務(wù)5.2郵政服務(wù)5.3交通服務(wù)5.4旅游代理第二節(jié) 經(jīng)營策略1.產(chǎn)品策略（經(jīng)營項目選擇） 在保障經(jīng)營主業(yè)（客房、餐飲、商務(wù)、會議）一體化運行的前提下根據(jù)市場需求變化，適時推出時尚性項目。2.價格策略該項目市場定位為高檔位，在主業(yè)之外適當(dāng)設(shè)定中檔位消費項目，以為高消費新生代預(yù)留價格空間。3.促銷策略利用投資人及管理團隊良好的經(jīng)營業(yè)績，影響市場、親近顧客，樹立形象。利用項目所在的區(qū)位優(yōu)勢，在周邊進行項目功能性、效用性宣傳。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊機會）、分價制、優(yōu)惠制、會員制、加