房屋租賃價格評估案例.doc

南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告蘇華評報字2012第 N253 號江蘇華信資產評估有限公司二一二年十二月二十日南京醫(yī)藥有股份限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告目錄注冊資產評估師聲明 .1資產評估報告摘要 . 1資產評估報告正文 . 2一、緒言 . 2二、委托方、產權持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者 . 2三、評估目的 . 3四、評估對象及評估范圍 . 3五、價值類型和定義 . 4六、評估基準日 . 4七、評估依據 . 4八、評估方法 . 5九、評估程序實施過程和情況 . 6十、評估假設 . 5十一、評估結論 . 7十二、特別事項說明 . 7十三、評估報告使用限制說明 . 8十四、評估報告日 . 8江蘇華信資產評估有限公司I南京醫(yī)藥有股份限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告評估報告附件1. 委托方、產權持有單位營業(yè)執(zhí)照復印件2. 產權證明文件復印件3. 委托方、產權持有單位承諾函4. 注冊資產評估師承諾函5. 評估機構資格證書及營業(yè)執(zhí)照復印件6. 簽字注冊資產評估師的資格證書復印件7. 資產評估業(yè)務約定書江蘇華信資產評估有限公司II南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告注冊資產評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守獨立、客觀、公正的原則；根據我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論的合理性承擔相應的法律責任。二、評估對象涉及的資產清單由產權持有單位申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。三、我們與評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現(xiàn)場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗。注冊資產評估師對評估對象及其所涉及資產法律權屬的關注和查驗，并不構成對評估對象的法律權屬任何形式的保證。五、本報告評估結論是注冊資產評估師對本次委托評估對象在評估基準日于報告限定的評估目的、價值類型和評估假設限制條件下形成的專業(yè)意見，不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。六、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。江蘇華信資產評估有限公司1南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告摘要蘇華評報字2012第N253號南京醫(yī)藥股份有限公司：江蘇華信資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，主要采用市場比較法，按照必要的評估程序，對南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及的房地產于評估基準日 2012 年 12 月 1 日的年租賃價格進行了評估。評估目的：為南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策提供價值參考依據。評估方法：市場比較法。評估對象：南京醫(yī)藥股份有限公司申報房地產的年租賃價格。評估范圍：南京醫(yī)藥股份有限公司申報的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號的房地產（建筑面積13578.51 m2，土地面積5665.1 m2）。價值類型：市場價值。評估基準日：2012 年 12 月 1 日。評估結論：經采用市場法評估，南京醫(yī)藥股份有限公司位于南京市白下區(qū)延齡巷 27 號辦公用途的房地產（建筑面積 13578.51 m2，土地面積 5665.1 m2）于評估基準日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格為人民幣捌佰壹拾肆萬叁仟玖佰圓整（￥814.39 萬元）。以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告正文。江蘇華信資產評估有限公司1南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告正文蘇華評報字2012第N253號一、緒言江蘇華信資產評估有限公司接受南京醫(yī)藥股份有限公司的委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，主要采用市場比較法，按照必要的評估程序，對南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及的位于南京市白下區(qū)延齡巷 27 號的房地產于評估基準日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格進行了評估，現(xiàn)將資產評估過程和結果報告如下：二、委托方、產權持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者（一）委托方及產權持有單位委托方、產權持有單位均為南京醫(yī)藥股份有限公司。公司住所：南京經濟技術開發(fā)區(qū)（白下區(qū)中山東路486號）法定代表人：周耀平注冊資本：69358.068萬元人民幣實收資本：69358.068元人民幣公司類型：股份有限公司（上市）成立日期：1994年1月25日工商注冊號：320192000001010經營范圍：許可經營項目：中成藥、化學原料藥、化學藥制劑、抗生素原料藥、抗生素制劑、生化藥品、生物制品、精神藥品（限二類）、醫(yī)療用毒性藥品；II、III類醫(yī)療器械（植入類產品、體外診斷試劑及塑形角膜接觸鏡除外）銷售；預包裝食品、散裝食品批發(fā)與零售；保健食品銷售；普通貨物運輸。一般經營項目：百貨、五金交電、勞保用品、汽車配件、裝飾材料銷售；室內裝飾服務；房屋出租；興辦各類企業(yè)項目投資開發(fā)；經營進出口業(yè)務（國家限定企業(yè)經營或禁止進出口的商品和技術除外）；信息咨詢服務。江蘇華信資產評估有限公司2南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告（二）其他評估報告使用者本報告的使用者除委托方外，包括本次經濟行為涉及的其他方。本報告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會公眾。三、評估目的為南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策提供價值參考依據。四、評估對象及評估范圍（一）評估對象與評估范圍內容評估對象：南京醫(yī)藥股份有限公司申報房地產的年租賃價格。評估范圍：南京醫(yī)藥股份有限公司申報的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號的房地產（建筑面積13578.51 m2，土地面積5665.1 m2）。本次我們的評估范圍與委托評估范圍一致，具體以南京醫(yī)藥股份有限公司提供的資產評估申報表為準。（二）實物資產類型及分布情況1、實物狀況本次委托評估的為南京醫(yī)藥股份有限公司所擁有的位于南京市白下區(qū)延齡巷27 號院內的房地產，共有 7 棟房屋，建筑面積共 13578.51 平方米。所有房屋建筑物主要由一幢五層的倉庫樓（另地下一層）、一幢五層的辦公樓、三幢二層的附房和二幢一層的附房組成。建筑結構主要為混合結構和磚木結構，據委托方介紹除倉庫樓建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世紀八十年代，基礎采用鋼筋混凝土整板基礎、條形基礎，磚墻承重，鋼筋砼樓屋面板、磚木人字屋架、瓦屋面，外墻刷涂料、條形面磚飾面，內墻刷乳膠漆，塑鋼窗、木窗，木門，水磨石、復合地板及水泥地面，部分石膏板、夾板吊頂，普通水電。倉庫樓內有 2噸和 1 噸載重貨梯各二部。根據委托方提供的寧白國用（2003）第 16313 號國有土地使用證，使用權面積：5665.1 平方米，用途：倉儲，使用權類型：出讓。至基準日本次評估對象空置。2、權屬狀況根據委托方提供的寧房權證白變字第 228198 號和第 228199 號房屋所有權江蘇華信資產評估有限公司3南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告證，共有 7 棟房屋，建筑面積共 13578.51 平方米，房屋所有權人：南京醫(yī)藥股份有限公司，產權來源：自建。詳見下表：序建筑面積是否房屋所有權證號座落結構丘號號（m2）抵押1寧房權證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合3303217061-1否2寧房權證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木139.2217061-1否3寧房權證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合57.2217061-1否4寧房權證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木535.7217061-1否5寧房權證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木328.4217061-1否6寧房權證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合9192.41217061-1否7寧房權證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木22.6217061-1否根據委托方提供的寧白國用（2003）第 16313 號國有土地使用證，使用權面積：5665.1 平方米，地號：03002021021，用途：倉儲，使用權類型：出讓，終止日期為 2053 年 10 月 26 日，土地使用權人：南京醫(yī)藥股份有限公司。五、價值類型和定義根據評估目的，本次評估中我們采用了公開租賃的市場價值類型。市場價值定義：自愿交易雙方均自愿地、非強迫地在對被交易資產擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。六、評估基準日本項目評估基準日為 2012 年 12 月 1 日。本基準日是由委托方確定的，本報告中一切取價標準均為評估基準日有效的價值標準。七、評估依據本次評估的主要依據有：（一） 法律法規(guī)依據1、中華人民共和國城市房地產管理法（2007年8月30日第十屆全國人大常委會第29次會議修正）；2、房地產估價規(guī)范(GB/T50291一1999)；3、其他相關的法律、法規(guī)文件。（二）準則依據江蘇華信資產評估有限公司4南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告1、財政部財企字200420號關于印發(fā)資產評估準則基本準則和資產評估職業(yè)道德準則基本準則的通知及附件；2、中國資產評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產評估準則評估報告；3、中國資產評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產評估準則評估程序；4、中國資產評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產評估準則不動產；5、中國注冊會計師協(xié)會2003年（會協(xié)200318號）關于注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見；6、中國資產評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產評估價值類型指導意見。（三）產權證明文件1、房屋所有權證；2、土地使用權證。（四）取價依據文件1、評估人員詢價、市場調查收集的有關資料、信息；2、其他與評估有關的資料。（五） 行為依據江蘇華信資產評估有限公司與委托方簽訂的資產評估業(yè)務約定書。八、評估方法市場法是房地產租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。市場法評估房屋年租賃價格的關鍵是同一區(qū)域內租賃市場交易較活躍、可比交易案例容易搜集。本次評估對象所處區(qū)域租賃市場很活躍、可比交易案例較多，故采用市場法進行評估。運用市場比較法求取評估對象房地產年租賃價格，是依據替代原理將待估房地產與類似的房地產在近期的年租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房地產在評估基準日的年租賃價格。市場法的計算公式：評估值（委估房地產年租賃價格）可比實例年租賃價格交易情況修正系數(shù)交易日期調整系數(shù)區(qū)域因素調整系數(shù)個別因素調整系數(shù)江蘇華信資產評估有限公司5南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告修正因素：（1）交易情況修正：由于要求評估的委估對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格有非正常因素，則應將其調整為正常的合理價格。（2）交易日期修正：將可比實例在其成交日期時的價格調整為在基準日時的價格。（3）房地產狀況修正：可以分為區(qū)位、權益和實物三大方面。區(qū)位狀況修正：包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務設施完備程度（屬于可比實例、估價對象以外的部分）、臨街狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素；權益狀況修正：包括土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素；實物狀況修正：包括建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等。九、評估程序實施過程和情況根據國家現(xiàn)行有關資產評估的政策和行業(yè)準則規(guī)定，我們對委估的資產實施了如下的評估程序：（一） 明確評估業(yè)務基本事項與委托方進行充分溝通，明確了評估報告使用者、評估范圍和評估基準日等。（二） 簽訂業(yè)務約定書我們根據具體情況，對獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并派有專業(yè)勝任能力的項目經理承接了本次評估業(yè)務。（三） 編制評估計劃由項目經理選擇專業(yè)人員，并對評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術方案等制定本項目的評估計劃。（四） 現(xiàn)場調查我們會同委托方有關人員，對委估資產進行實地勘測，記錄其資產數(shù)量及使用情況，聽取管理部門介紹總體情況，現(xiàn)場核實，并做好調查記錄并拍照存檔，對房屋等級、建造結構、維修保養(yǎng)情況進行了逐一勘察。江蘇華信資產評估有限公司6南京醫(yī)藥股份有限公司經營決策涉及房地產年租賃價格評估項目資產評估報告（五） 收集評估資料到市場了解相應資產的價格信息，了解評估對象現(xiàn)狀，并進行必要分析、歸納和整理，關注評估對象法律權屬。（六） 評定估算根據評估目的、價值類型和評估資料的收集情況，選擇適用的評估方法和相應的參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結論。（七） 編制和提交評估報告根據評定估算的結果撰寫評估說明，起草資產評估結果報告書，經三級審核后，向委托方提交正式的資產評估報告書。十、評估假設評估結論一般建立在一定的評估假設基礎上，假設條件是評估結論成立的前提條件，若未來有關條件與評估假設相比發(fā)生較大變化，將對評估結論產生影響。評估報告使用人應在充分關注和恰當理解評估假設的前提下，正確使用評估結論。評估機構和資產評估師不承擔因評估報告使用人未恰當理解評估假設而不當利用評估結論產生的后果，也不承擔由于假設條件的改變而導致評估結果變化的責任，本次采用的有關評估假設如下：1、 評估對象在評估基準日處于完好狀態(tài)并滿足基本使用功能，能夠在合理的使用期