認真執(zhí)行新標準搞好住宅性能評定.doc

認真執(zhí)行新標準搞好住宅性能評定一增強標準意識，認真學習、執(zhí)行新標準“十一五”規(guī)劃綱要和2006年中央政府工作報告，多處涉及房地產與住宅建設，大體上有三部分內容：第一部分是根據(jù)“穩(wěn)定政策，適度微調”的原則，和“堅持擴大內需的戰(zhàn)略方針”，要保持固定資產投資適當規(guī)模，“繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題”。繼續(xù)搞好房地產調控。在規(guī)劃綱要的第十七章“豐富消費性服務業(yè)”里，有專門一節(jié)是關于發(fā)展房地產業(yè)的表述，而這一節(jié)重點講的是住宅：“調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住宅和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善房地產開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，提高市場化程度”。此外在“擴大居民消費”的意見中，強調要“培育消費熱點健全普通商品住房與經濟適用住房、廉租住房相結合的城鎮(zhèn)住房供應體系”。在解決好城鎮(zhèn)居民住房的同時，還要“搞好鄉(xiāng)村建設規(guī)劃，引導農民合理建設住房”。第二部分是貫徹落實科學發(fā)展觀，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，明確提出：要“發(fā)展節(jié)能省地型公共建筑與住宅。到2010年實現(xiàn)所有城市禁用實心粘土磚”。建筑節(jié)能要“嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能設計標準，推動既有建筑節(jié)能改造，推廣新型清潔材料和節(jié)能產品等”。要“抓好城市節(jié)水工作，強制推廣使用節(jié)水器具，擴大再生水利用。加強公共建筑和住宅節(jié)水設施建設?！薄疤岣呓ㄖ|量，延長使用壽命，提供簡約實用的建筑裝修。”第三部分是強化管理，尤其是要搞好標準、標識方面的管理。綱要提出要“完善國家標準體系，及時淘汰落后標準。優(yōu)先采用具有自主知識產權的技術標準，積極參與制定國際標準”。還提出要“完善重點行業(yè)能耗和水耗準入標準、主要用能產品和建筑物能效標準、重點行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范和取水定額標準”，“實行強制淘汰高耗能高耗水落后工藝、技術和設備的制度。推進強制性能效標準制度和節(jié)能產品認證制度?！边@說明在新的歷史時期，國家將加大有關標準規(guī)范的管理，強化約束力，提高執(zhí)行力，建立起強有力的技術保障體系。在發(fā)展房地產和住宅建設中，我們要圍繞如何提高人民群眾的居住水平，研究解決好兩方面的問題：一是解決“居者有其屋”，人人都能享有適當住房；二是解決“屋者優(yōu)其質”，房子應該是高質量的，人人能住上好房子。問題是什么是好房子？當前，商品房市場上各種促銷手段無所不用其極，各類廣告夸大其辭，做虛假宣傳，各類評比也是泥沙俱下，難分真?zhèn)?。對這種狀況，社會上頗有微辭，群眾也很不滿意，亟須改變。從2006年3月1日起，有兩部國標開始實施，引起了業(yè)內和社會上的廣泛關注。一個是住宅建筑規(guī)范，這是我國第一部以功能和性能要求為基礎的全文強制的標準；二是我國第一部有關住宅性能評定的國家標準住宅性能評定技術標準，這兩部國標的實行非常及時，一部是以強制性條文的硬約束，對住宅的建設、使用和維護提出了全面的要求，必須嚴格執(zhí)行。另一部是對住宅性能的評定，提出了統(tǒng)一的指標和方法，對提高住宅質量，引導住宅開發(fā)和住房理性消費，將起到重要作用。我們一定要增強標準意識，結合學習貫徹政府工作報告和“十一五”規(guī)劃綱要，認真執(zhí)行好這兩部新實施的、有中國特色的國家標準。二實施住宅性能評定勢在必行當前，對住宅性能的評價與認定，有多種側重點和不同的方法，存在著多頭認定的現(xiàn)象，以及執(zhí)行的辦法、標準、權威性不夠等問題。新標準著眼于住宅的綜合性能，體現(xiàn)節(jié)約資源，重視環(huán)境和經濟因素，并以普遍打分和關鍵指標雙控的方法確定其級別的方式進行性能評定，應該講是科學合理的。這個標準是在試行了7年A級住宅性能認定制度的基礎上產生的，試行的過程充分說明，對住宅實施性能評定，是非常必要的，勢在必行，這也是將原有的住宅性能評定指標上升為國家標準的主要原因。1、住宅作為住宅產業(yè)的產品，必須建立產品體系國辦發(fā)（1999）72號文要求：“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結合的方法，制定住宅性能評定標準和認定辦法，逐步建立科學、公正、公平的住宅性能評價體系”。住宅性能評定，實際就是構建住宅產業(yè)的產品體系，建立起住宅性能方面的產品體系。即B級及A級兩個級別，以及A級中的1A、2A、3A三個等級。2、住宅作為一種消費品，要滿足多方面的功能要求一個住宅往往是一個人家，住宅是人生的容器，是家庭的載體，從育嬰到養(yǎng)老都要在住宅里度過。這就要求住宅要滿足生活起居等各方面的需求，體現(xiàn)在住宅建筑上，要具備適用、環(huán)境、經濟、安全、耐久等多方面的綜合性能，通過性能評定，可以評價和判斷其綜合品質與功能。3、住宅作為一種建筑，其品質具有非均質性特點住宅是不動產，區(qū)位排他，三維坐標點是不同的，加之半機械化半手工的作業(yè)方式，使每套住房的朝向、層高、地段、環(huán)境及內在質量都不盡相同，應承認其差異性。因此，應區(qū)別對象具體評價，通過性能評定，可以對住宅性能作出個案評價，個案的范圍可以是“套”，可以是“棟”，也可以是“小區(qū)”。4、住宅作為一種工程，其品質具有非直觀性住宅工程的質量不是僅靠感官就能直接、全面地作出判斷的，特別是隱蔽工程，應通過性能評定，依據(jù)客觀真實資料和數(shù)據(jù)反映其內在品質。如耐久性能中的結構設計使用年限、結構工程質量；環(huán)境性能中的污染物控制；安全性能中的結構安全、地基基礎穩(wěn)定性、抗震能力；經濟性能中的節(jié)能性能、運用中的能耗等。5、住宅作為一種商品，市場標的額巨大住宅是巨大的物質實體，價值含量高，價格不菲，通過性能評定，可以判斷性能價格是否相符，提高商品進入市場的透明度，提高消費者的知情權、提高供應者的美譽度，維護市場多方主體的權益。三、勇于實踐，探索有中國特色的住宅性能評定方法我國的住宅性能評定工作雖然起步較晚，但起點較高，最大的特點在于比較早的瞄準了住宅的綜合性能這一評定目標，應該講是符合我國國情的。我們借鑒了日本的一些做法，但又不完全照搬日本的模式。日本從上世紀60年代初即開始了有關住宅品質評定和性能認定工作。他們搞了40多年，是一個逐步摸索和完善提高的過程。1960年日本實行KJ制度（模數(shù)協(xié)調及規(guī)格、尺寸、技術保障等），13年后，在1973年試行BL制度（優(yōu)良住宅部品認定制度）；14年后，在1987年實行優(yōu)良住宅認定制度。從2000年4月起實施關于促進確保住宅品質法（簡稱住宅品質確保法），該法有三大支柱，其中之一為“住宅性能表示制度”。2000年7月公布國土交通大臣制定的日本住宅性能“表示基準”及“評定方法基準”，10月開始執(zhí)行新的住宅性能表示制度。2001年8月又進行了修訂，由9個領域28個項目改為29個項目。2002年8月二手房（存量住房）性能表示制度公布實施，10月正式啟用。至2003年6月全國有資質的住宅性能評價機構達93家。至2001年7月，有51個律師協(xié)會作為指定的住宅糾紛仲裁機構。我國住宅性能認定工作始于1999年，經過7年時間的探索試行階段，已初步建立起分為3個等級的A級住宅性能認定制度，制定了定性與定量相結合的認定指標體系，從五個方面（適用、安全、耐久、環(huán)境、經濟）23個項目（AAA級）進行綜合認定。從試行效果看，基本上達到了預期目的。現(xiàn)在，性能評定有了國家標準，作為國家標準，是試行評定辦法的完善和提高，在分類定級以及評定內容的選擇和權重的取值上，更加科學、嚴謹和符合實際。當務之急是要認真學習和全面貫徹執(zhí)行好這個標準。在實踐中不斷地積累經驗、不斷完善和提高，走出一條有中國特色的住宅性能評定之路。在執(zhí)行這部新的國家標準進行住宅性能評定的過程中，要注意把握好以下幾個問題：1、住宅性能評定要堅持依法評定的原則住宅產業(yè)涉及上下游多個行業(yè)和部門，住宅開發(fā)建設涉及諸多環(huán)節(jié)，住宅的性能評定又是綜合品質的評定，這里涉及到一系列的法律、法規(guī)、行政規(guī)章和技術標準規(guī)范，其中的約束性條款是造就高品質、優(yōu)良性能住宅的基礎和保障，也是評定住宅性能的基本依據(jù)和固守的底線，絕不允許違背和突破質量保障的下限，這樣才能從根本上保證被評定為A、B級住宅的基本性能與質量。2、住宅性能評定要與住宅技術、材料、部品的準入制度相結合嚴格市場準入，淘汰落后技術、部品和材料，是保證和提高住宅質量的重要措施。部品準入門檻的高低，大體上可以代表住宅的質量水平，把好準入之門，要依靠許多環(huán)節(jié)。國家提出要完善建筑能效標準并推進強制性能效標識制度和節(jié)能產品認證制度，這些內容應納入到住宅性能評定及標識管理之中。此外，住宅性能評定，還要與有關部門發(fā)布的優(yōu)良部品材料的推薦目錄與明令淘汰和禁用的產品目錄相銜接，從而使住宅品質的提升建立起穩(wěn)定的技術支持和物質基礎之上，必將有效地提高住宅質量，根治質量通病。3、住宅性能評定，要與住宅科技創(chuàng)新反饋互動提高我國住宅質量的根本途徑是加快住宅科技創(chuàng)新，提升住宅產業(yè)的運行質量和效益，加快推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化的步伐。研發(fā)成果能否轉化為產品開發(fā)能力，主要體現(xiàn)在產品質量上。我們可以講，被評定為A、B級住宅的，是我國住宅生產中心“精品一族”，代表著我國住宅質量的現(xiàn)代水平。隨著企業(yè)創(chuàng)新主體地位的確立和激勵創(chuàng)新政策環(huán)境的建立，科技創(chuàng)新必定加大投入，新工藝、新技術、新材料、新部品必將適時吸納到住宅產品體系之中。創(chuàng)新就意味著突破，原始創(chuàng)新就是首創(chuàng)，是“第一”，這樣就可能會出現(xiàn)一種新情況，就是不符合現(xiàn)有的標準規(guī)范。這一點，在住宅建筑規(guī)范里，已做了前瞻性的考慮，在基本規(guī)定里設置了“許可原則”，即“當住宅建設采用不符合工程建設強制性標準的新技術、新工藝、新材料時，必須經相關程序核準。”住宅性能評定，應積極呼應這一條文，無論是原始性創(chuàng)新，還是集成創(chuàng)新、引進吸收消化再創(chuàng)新，我們都應以一種積極的態(tài)度歡迎和鼓勵，評定性能的專家，也要以科學精神和實事求是的原則為創(chuàng)新成果在評定住宅中的應用，提供智力支撐。惟此，科技創(chuàng)新與住宅性能評定和住宅質量的提升才會形成一個良性反饋互動的機制：科技成果直接造就了高品質、高級別等級的住宅；高質量的住宅建設實踐，又驗證了科技成果的先進性，進而能使這些先進技術及時反映在國家標準規(guī)范之中，這樣就能更廣泛更直接地推動我國住宅建設整體水平的提高。四、適應市場需要，逐步擴大評定覆蓋面1、1999年建設部印發(fā)了商品住宅性能認定管理辦法（試行），主要是適應當時A級三等認定的標準，而且明確性能認定適用于新建商品住宅，規(guī)定凡列入國家及省級住宅試點（示范）工程新建住宅小區(qū)商品住宅應申請認定外，其它商品住宅也可以申請認定?，F(xiàn)在，新標準的內容與原辦法有了不小的改動，如評定范圍除新建住宅外，也包括了改建住宅，住宅級別由A級三等，改為B、A級（三等），此外評定的內容與分值等也都有相應的變化。有鑒于此，建議應相應修改原頒布的管理辦法，以期與新標準相互對應和銜接。特別是應通過宣傳和建立激勵機制加以推動，迅速擴大評定覆蓋面，把未列入國家康居工程示范和省級試點的新建工程作為擴大的重點。2、隨著住宅市場的發(fā)育，住房的再轉讓和租賃市場將會有長足的發(fā)展，可以預見，大量既有存量住宅將進入市場參與交易，而且抵押、拆除等活動都需要對住宅進行估價，而價格的高低從本質上也直接與住宅的質量性能有關，因此都涉及到性能評定，日本的經