如何依據(jù)《房屋登記辦法》辦理最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記與確定登記.doc

文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題如何依據(jù)房屋登記辦法辦理最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記與確定登記房屋登記辦法研討之六程嘯 清華大學(xué)法學(xué)院 副教授 一、最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記(一)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記是房屋登記辦法(下稱辦法)規(guī)定的一種新的登記類型，以前的登記實(shí)務(wù)中不存在。因?yàn)榘凑論?dān)保法第61 條的規(guī)定“最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。但是，物權(quán)法第204 條規(guī)定：“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，最高額抵押權(quán)具有轉(zhuǎn)讓的可能性。房屋登記機(jī)構(gòu)要正確辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，就必須了解其轉(zhuǎn)移與一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移有何不同。1. 最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)沒有確定時，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法之所以如此規(guī)定，有兩個關(guān)鍵原因。首先，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的不是某個特定的債權(quán)，而是一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，因此最高額抵押權(quán)不是如同一般抵押權(quán)那樣從屬于某個特定的債權(quán)，而是從屬于一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同，即引發(fā)一定期間內(nèi)債權(quán)連續(xù)發(fā)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系。只要該基礎(chǔ)法律關(guān)系沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，最高額抵押權(quán)原則上就不會轉(zhuǎn)讓，至于該基礎(chǔ)法律關(guān)系引發(fā)的具體某個或某幾個債權(quán)的轉(zhuǎn)讓是無關(guān)緊要的。例如，A銀行與B 企業(yè)簽訂一份授信協(xié)議，該協(xié)議約定：A銀行在2008 年1 月2 日至2010 年1 月2 日這兩年的時間內(nèi)，向B 企業(yè)提供最高不超過5000 萬元人民幣貸款。該授信協(xié)議就是導(dǎo)致一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。A銀行又與B 企業(yè)簽訂協(xié)議，約定B 企業(yè)以其價值8000 萬元的房屋一棟向A銀行設(shè)定最高額抵押擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，A銀行分別于2008 年1 月4 日、2008 年6 月4 日、2009 年6月1 日向B 企業(yè)發(fā)放了800 萬元、1000 萬元、2000萬元共三筆貸款，如果A銀行在2009 年7 月1 日將第二筆貸款即1000 萬元的貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給C 銀行時，A銀行享有的最高額抵押權(quán)并不隨同轉(zhuǎn)讓。此時，該筆1000 萬元貸款即脫離了最高額抵押權(quán)的擔(dān)保。但是，如果A銀行、B 企業(yè)與C 銀行于2009 年7月1 日經(jīng)過協(xié)商，A銀行將與B 企業(yè)簽訂的授信協(xié)議中的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給C 銀行，此時A銀行享有的最高額抵押權(quán)也應(yīng)當(dāng)隨之轉(zhuǎn)讓給C 銀行。也就是說，此時由于抵押權(quán)人已經(jīng)將其在基礎(chǔ)法律關(guān)系中享有的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人了，此時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照辦法第5 條第1 款的規(guī)定提交相應(yīng)的材料。由此可知，辦法中所謂的“最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料”就是指證明基礎(chǔ)關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的證明材料，如上面例子中所提到的A銀行與C 銀行之間關(guān)于授信協(xié)議中A銀行的全部權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給C 銀行的協(xié)議。當(dāng)然，按照合同法第88 條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。房屋登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人提交的“最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料”中應(yīng)當(dāng)包含合同一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓合同中的權(quán)利義務(wù)的書面同意。其次，如果最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，則該抵押權(quán)已經(jīng)不是最高額抵押權(quán)而是一般抵押權(quán)，此時該已被特定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓時，一般抵押權(quán)當(dāng)然也隨之轉(zhuǎn)讓，但是此時房屋登記機(jī)構(gòu)辦理的就不再是最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，而是一般抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。2. 如果當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，此時因最高額抵押權(quán)已經(jīng)不再是擔(dān)保“一定期間內(nèi)將要發(fā)生的債權(quán)”，而是擔(dān)保特定的債權(quán)即被轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)，這就意味著新的債權(quán)已經(jīng)不可能再發(fā)生，符合物權(quán)法第206 條第3 項(xiàng)規(guī)定的，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的確定事由，應(yīng)當(dāng)先辦理最高額抵押權(quán)確定登記，然后再按照一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的規(guī)定處理。正因如此，辦法第56 條第2 款規(guī)定：“當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，依據(jù)本辦法第四十七條的規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”。(二)辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時應(yīng)當(dāng)提交的材料辦法第56 條第1 款規(guī)定了當(dāng)事人辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時應(yīng)當(dāng)提交的材料。這些材料包括：登記申請書、申請人的身份證明、他項(xiàng)權(quán)利證書、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等。需要注意的是最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料以及最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料。物權(quán)法第206 條規(guī)定了最高額抵押權(quán)確定的情形，該條規(guī)定：“有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(一)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(二)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(三)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(四)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;(五)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(六)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形”。顯然，當(dāng)事人提交的“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料”不可能是指證明前述所有情形均未發(fā)生的證明材料。所謂最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料主要包括當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)移合同權(quán)利義務(wù)的協(xié)議、公司企業(yè)進(jìn)行合并的各類文件等。我們認(rèn)為，在實(shí)踐中當(dāng)事人只要提交產(chǎn)生基礎(chǔ)法律關(guān)系的合同即可，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)不同的情形分別審查，如果該合同中約定了債權(quán)確定期間，則只要該確定期間沒有屆滿即可。如果該合同中沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明的，只要抵押權(quán)人或者抵押人在最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年沒有請求確定債權(quán)即可。此外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)注意，設(shè)定最高額抵押權(quán)的房屋是否被法院查封。因?yàn)?，依?jù)物權(quán)法第206條的規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第27 條也明確規(guī)定：“人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時起不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權(quán)人，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道查封、扣押事實(shí)的，受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額從其知道該事實(shí)時起不再增加”。二、最高額抵押權(quán)的確定登記(一)為什么要規(guī)定最高額抵押權(quán)確定登記所謂最高額抵押權(quán)確定登記是指，當(dāng)發(fā)生法定的或約定的事由導(dǎo)致最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定，從而使最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)時，當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)設(shè)定的登記。最高額抵押權(quán)的確定登記實(shí)際上就是變更登記，即在最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定后，依法將最高額抵押權(quán)變更為一般抵押權(quán)。為什么辦法要特別規(guī)定最高額抵押權(quán)的確定登記呢?這涉及到如何理解最高額抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)的確定制度的意義，我們認(rèn)為該制度主要有以下兩方面的意義：1. 優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)及金額有確定的必要。最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為一定范圍內(nèi)的不特定債權(quán)，在確定前，此項(xiàng)受擔(dān)保的不特定債權(quán)，一直保持流動性，生生不息。然而，最高額抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其終究是為了擔(dān)保債權(quán)的優(yōu)先受償而存在，其實(shí)現(xiàn)擔(dān)保價值亦即實(shí)行抵押權(quán)之際，關(guān)于哪一種債權(quán)屬于優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)仍需要予以具體特定。此外，最高額抵押權(quán)的優(yōu)先受償金額雖然有最高限額的限制，但是計(jì)算擔(dān)保債權(quán)的金額是否逾越最高限額或?qū)嶋H債權(quán)額究竟有多少，也需要將最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)加以具體化、特定化。2. 出于保護(hù)利害關(guān)系人利益的考慮，如果對于最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)不加以特定，則最高額抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，抵押人的一般債權(quán)人或抵押物上的后順序抵押權(quán)人的利益難以得到保障。因此，辦理確定登記之后，債權(quán)人與債務(wù)人再發(fā)生新的債權(quán)都不能納入到抵押權(quán)的擔(dān)保范圍。(二)最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定事由最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定也稱“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的特定”，它是指最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的一定范圍內(nèi)的不特定債權(quán)，因一定事由的發(fā)生而歸于具體特定。依據(jù)物權(quán)法第206 條之規(guī)定，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的特定化事由有以下一些。1. 約定的確定債權(quán)期間屆滿。約定的確定債權(quán)的期間屆滿，即決算期屆至，此時最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)當(dāng)然應(yīng)當(dāng)確定，這不難理解。2. 沒有約定確定債權(quán)期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)。由于實(shí)踐中當(dāng)事人有時沒有約定的決算期或者有約定卻又不明確，此時如果任由該最高額抵押權(quán)持續(xù)下去，只要主債務(wù)人仍在繼續(xù)從債權(quán)人處得到融資，抵押人就不能擺脫擔(dān)保責(zé)任，有可能會長期約束債務(wù)人之外的抵押人，因此立法上需要提供保護(hù)措施，物權(quán)法第204 條第2 項(xiàng)就是這種措施。依據(jù)該項(xiàng)，如果當(dāng)事人沒有約定確定債權(quán)期間或者約定不明確的，則抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)時，債權(quán)將被確定。需要注意的是，這個“二年”是一個固定期間，不存在中止、中斷的問題，其起算點(diǎn)是最高額抵押權(quán)設(shè)立之日。3. 新的債權(quán)不可能發(fā)生。所謂“新的債權(quán)不可能發(fā)生”是指，債務(wù)人與債權(quán)人之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系已經(jīng)消滅，不可能發(fā)生新的債權(quán)。例如，銀行已經(jīng)解除了與借款人之間的借款關(guān)系、買方與賣方已經(jīng)終止了連續(xù)性買賣合同等。此時，因新的債權(quán)不可能再發(fā)生，債權(quán)不再處于變動不居的狀態(tài)，自然就確定了。4. 抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押。當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)因財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序而被查封或扣押的時候，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)特定，這是因?yàn)椋菏紫龋蜇?cái)產(chǎn)保全而查封抵押物的根本目的就是為了防止由于被申請人轉(zhuǎn)移、隱匿或毀損財(cái)產(chǎn)而造成將來判決難以執(zhí)行的情況出現(xiàn)。如果在最高額抵押權(quán)標(biāo)的物被查封后債權(quán)仍可以不特定的話，就會出現(xiàn)抵押人與最高額抵押權(quán)人串通，故意在抵押物被查封后連續(xù)制造虛假的債權(quán)，由于這些債權(quán)連同抵押物被查封之前產(chǎn)生的債權(quán)都可以從抵押物拍賣、變賣所得價款中優(yōu)先受償，財(cái)產(chǎn)保全的目的就完全落空了。其次，在執(zhí)行程序中查封的目的是為了保證對財(cái)產(chǎn)的順利兌價，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的清償。這是一種臨時性的措施，是為了進(jìn)一步的拍賣或變賣做準(zhǔn)備。查封不僅是強(qiáng)制執(zhí)行程序的實(shí)質(zhì)性開始，通過將被查封的財(cái)產(chǎn)與被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)分開，告之社會公眾不要就查封物進(jìn)行交易，查封也具有維護(hù)交易安全的作用。既然在抵押物被查封時，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不受影響，那么就必須明確最高額抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?，如果這個范圍沒有明確的話，執(zhí)行申請的債權(quán)就無法得到清償。此外，如果在最高額抵押權(quán)的標(biāo)的物因執(zhí)行程序而被查封之后，仍然不將最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)加以特定，債務(wù)人就有可能通過與最高額抵押權(quán)人串通惡意增加債權(quán)數(shù)額，導(dǎo)致查封的目的無法實(shí)現(xiàn)，申請執(zhí)行人的利益也無法保障。因此，當(dāng)?shù)盅何镆驈?qiáng)制執(zhí)行程序而被查封后，債權(quán)應(yīng)當(dāng)特定。5. 債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。當(dāng)債務(wù)人被宣告破產(chǎn)之時，依照企業(yè)破產(chǎn)法第107 條第2 款的規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請時對債務(wù)人享有的債權(quán)稱為破產(chǎn)債權(quán)。此時，如果仍然不確定最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，任由其變動，必然有損其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。債務(wù)人被撤銷時，依法應(yīng)當(dāng)清算，所以最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)也必須特定。至于抵押人被宣告破產(chǎn)，依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法第107 條第2款的規(guī)定，被宣告破產(chǎn)的抵押人為破產(chǎn)人，其財(cái)產(chǎn)稱為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，最高額抵押權(quán)人雖然針對抵押財(cái)產(chǎn)享有別除權(quán)，但是如果任由債權(quán)繼續(xù)增加，將會損害其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益，因此也必須確定。抵押人被撤銷時，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)必須確定的理由也是一樣的。最高額抵押權(quán)在被擔(dān)保的債權(quán)特定之后，發(fā)生下列效力：首先，只有在特定時已經(jīng)發(fā)生的主債權(quán)屬于抵押權(quán)擔(dān)保的范圍，特定之后產(chǎn)生的債權(quán)即便是來源于基礎(chǔ)法律關(guān)系也不屬于擔(dān)保的范圍。至于特定時已經(jīng)存在的被擔(dān)保主債權(quán)的利息、違約金、損害賠償金只有在特定時已經(jīng)發(fā)生而且與主債權(quán)合計(jì)數(shù)額沒有超過最高債權(quán)額限度時，才可以列入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。其次，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)一經(jīng)特定，無論出于何種原因，擔(dān)保債權(quán)的流動性隨之喪失，該抵押權(quán)所擔(dān)保的不特定債權(quán)變?yōu)樘囟▊鶛?quán)，此時最高額抵押權(quán)的從屬性與普通抵押權(quán)完全相同。(三)最高額抵押權(quán)確定登記時在登記簿上的記載辦法第58 條第1 款規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿”。第2 款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于房屋登記簿”。依據(jù)該條第1 款的規(guī)定，所謂符合規(guī)定條件是指符合物權(quán)法第206 條規(guī)定的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的確定事由。登記機(jī)構(gòu)辦理確定登記時，在登記簿上記載的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)包括兩部分：其一，債權(quán)確定的事由，例如約定的確定債權(quán)期間屆滿、當(dāng)事人已經(jīng)合意解除合同等;其二，納入最高額抵押權(quán)的擔(dān)保數(shù)額。依據(jù)該條第2 款的規(guī)定，當(dāng)存在以下情形時，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)單方申請進(jìn)行最高額抵押權(quán)確定登記的情形，主要包括兩種：其一，當(dāng)事人協(xié)議確定了最高額抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)的，此時即便另一方?jīng)]有一同申請，房屋登記機(jī)構(gòu)也可以依據(jù)單方申請進(jìn)行確定登記; 其二，人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的。例如法院對于債權(quán)人與債務(wù)人之間的合同已經(jīng)做出了生效的判決，該判決確認(rèn)了當(dāng)事人之間的債權(quán)數(shù)額，此時，一方當(dāng)事人持這些