第五章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)法律與制度政策 給學(xué)生.doc

第五章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)法律與制度政策本章每年所占分值不大：歷年所占分值在5%左右【本章的主要內(nèi)容】第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的法律責(zé)任第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念概念 新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)開發(fā)所須經(jīng)過的過程2.房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則（5條）P133-134 3.房地產(chǎn)開發(fā)的特征(4條) 4.房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項（4條） 5.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的程序-動態(tài)過程、五個步驟 立項項目招投標(biāo)開發(fā)資金的籌措和管理開發(fā)建設(shè)竣工驗收 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特殊與分類概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)又稱為開發(fā)商或發(fā)展商、建設(shè)單位、業(yè)主等特殊性（三特點）高投入、高風(fēng)險回報周期長綜合性強，關(guān)聯(lián)效應(yīng)大分類（兩大類）有限責(zé)任公司股份有限公司2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件（人財物名）有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)（名）有適應(yīng)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房（物）注冊資本100萬元以上（財）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員（人）法律規(guī)定的其他條件3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級資質(zhì)等級（4級）一級二級三級四級確定資質(zhì)的條件注冊資本從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間近三年房屋建筑面積累計竣工連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積專業(yè)管理人員總數(shù)中級以上職稱管理人員持有資格證書的專職會計人員完備的質(zhì)量保證體系具備住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故【重點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件 資質(zhì)等級注冊資本從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間近3年房屋建設(shè)面積累計竣工連續(xù)幾年質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積專業(yè)管理人員總數(shù)中級以上職稱管理人員持有資格證書的專職會計人員一級資質(zhì)500053051540204二級資質(zhì)200031531020103三級資質(zhì)8002521052四級資質(zhì)1001已竣工的建筑工程524.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序設(shè)立程序（兩步）領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)核發(fā)暫定資質(zhì)證書備案需提交的資料營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件企業(yè)章程驗資證明法定代表人的身份證明專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同暫定資質(zhì)的管理主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)核發(fā)暫定資質(zhì)證書暫定資質(zhì)條件不低于四級資質(zhì)條件暫定資質(zhì)證書有效期1年可延長，但延長期不得超過2年自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目，其有效期不得延長5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理管理機構(gòu)中央國務(wù)院建設(shè)行政主管部門地方縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門分級審批制度一級資質(zhì)審批由省級建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批二級及二級以下由省級主管制定審批辦法 第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的法律責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的法律責(zé)任-表現(xiàn)在6個方面 2.國家機關(guān)工作人員的法律責(zé)任第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理【本節(jié)主要內(nèi)容】1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則2.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得3.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度4.對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則5.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度6.項目手冊制度【內(nèi)容詳解】1.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則，應(yīng)符合符合五劃土地利用總體規(guī)劃城市規(guī)劃年度建設(shè)用地計劃用地計劃房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃開發(fā)計劃有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計劃原則開發(fā)項目應(yīng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)2.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式（兩大類）出讓有償有期限劃撥無償無期限國家機關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項目經(jīng)濟適用住房用地建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容（出讓或劃撥之前政府出具的意見），出讓或劃撥的附件：房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限城市規(guī)劃設(shè)計的條件基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定項目拆遷補償、安置要求3.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度項目資本金概念指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓，但不得以任何方式抽出項目資本金出資方式可貨幣出資，也可以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資（必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評估公司評估）一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資資本金總額的20%房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金規(guī)定資本金最低比例為35%，2009年4月剛調(diào)為普通商品房和保障性住房20%，其它30%經(jīng)濟適用房項目資本金最低比例為20%【2007年真題】2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項日，總投資2億元人民幣，則該項目資本會應(yīng)不低于（）萬元。A.4000B.5000C.6000D.7000 4.對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則一般處理規(guī)定出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工不征收土地閑置費的三種情況（記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯就不視為閑置）因不可抗力造成開工延期因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的5.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度5.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決消費是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任【2009年真題】無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔(dān)責(zé)任。（） 5.2 對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式一般規(guī)定房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題）消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式注意的問題一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失【2009年真題】因房屋質(zhì)量問題應(yīng)給予購房者賠償?shù)模康禺a(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。（） 【2007年真題】已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。 6.項目手冊制度政府對開發(fā)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控概念是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進行開發(fā)建設(shè)而建立的一項動態(tài)管理制度目的主要是為了在項目實施過程中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動進行監(jiān)控，保護消費者的合法權(quán)益政府監(jiān)控的主要內(nèi)容開發(fā)商是否按申請預(yù)售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設(shè)預(yù)售款項是否按期投入拆遷安置是否按要求進行工程項目是否發(fā)生變化 第六節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理【本節(jié)主要內(nèi)容】1.房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓2.商品房交付使用3.房地產(chǎn)廣告【內(nèi)容詳解】1.房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓1.1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（只能轉(zhuǎn)在建工程，不能轉(zhuǎn)土地）按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書必要條件屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件1.2 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓前提必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批兩種處理方式受讓方辦理出讓手續(xù)由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金出讓方上繳土地收益不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家可以采用“上繳土地收益”方式的情形轉(zhuǎn)讓的土地用途依然屬于劃撥用范圍，以及經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地出讓方式的其他情形1.3 轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓房地開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人或受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案未備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核以下內(nèi)容轉(zhuǎn)讓是否符合法律的規(guī)定項目轉(zhuǎn)讓人已簽訂的拆遷、設(shè)計、施工等合同是否作了變更新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件開發(fā)建設(shè)單位的名稱，是否已經(jīng)變更滿足上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為有效不滿足上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令其補辦有關(guān)手續(xù)，或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的開發(fā)企業(yè)進行處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目轉(zhuǎn)讓后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)2.商品房交付使用2.1 履約按期交房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時告知買受人商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時結(jié)算2.2 協(xié)助辦理權(quán)屬登記備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（60日是備案期）提供必要資料開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料【2007年真題】商品住房購買人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。（） 開發(fā)企業(yè)協(xié)助辦理，而不是由開發(fā)企業(yè)辦理。2.3 住宅質(zhì)量保證書開發(fā)商在交付房屋時向購房人提供質(zhì)量保證書的內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位保修期保修期從交付之日起計算保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期相關(guān)規(guī)定在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任【2006年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從（）之日請計算A.工程竣工B.物業(yè)驗收合格C.購房人實際入住D.開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋 【重點】保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰脫落1年地面空鼓開裂、大面積起砂1年門窗翹裂、五金件損壞1年管道堵塞2個月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具1年燈具、電器開關(guān)6個月其他部件保修期由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定2.4 住宅使用說明書住宅使用說明書的內(nèi)容開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位結(jié)構(gòu)類型裝修、裝飾注意事項上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊等設(shè)施配置說明有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項門、窗類型，使用注意事項配電負(fù)荷承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項其他需說明的問題【2009年真題】房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和（）。A.住宅使用說明書B.住宅驗收說明書C.住宅保修說明書D.住宅保修保證書 3.房地產(chǎn)廣告3.1 房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求遵守相關(guān)法律法規(guī)真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會主義精神文明要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾不得含有風(fēng)水、占卜等迷信內(nèi)容，對項目情況的說明不得有悖社會良好風(fēng)尚3.2 禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的（小產(chǎn)權(quán)房）司法機關(guān)和行政機關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的未取得預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗收不合格的其它情形3.3 發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資格證明建設(shè)主管部門頒發(fā)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書土地主管部門頒發(fā)的土地使用證明工程竣工驗收合格證明預(yù)售項目廣告要有預(yù)售許可證，出租轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)有產(chǎn)權(quán)證明中介機構(gòu)發(fā)布代理的項目，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明其它3.4 房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容開發(fā)企業(yè)名稱中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱預(yù)售或銷售許可證號，但廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以