(常)保利星海嶼市調(diào)報(bào)告.doc

市 調(diào) 報(bào) 告調(diào)查日期：2012-12-04 市調(diào)人：李凱基本信息： 案名：保利星海嶼注冊名：暫無投資商：保利地產(chǎn)基地位置：嘉定裕民南路333號開發(fā)商：上海保利茂佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址：嘉定區(qū)白銀路580號（永盛路口，司法中心對面）營銷代理：保利銳馳有限公司售樓處電話：59106666建筑類別 ：小高層 高層建筑類型：21幢高層小高層開盤日期：2012年11月26日工程進(jìn)度：2014年8月交房入住時間： 預(yù)計(jì)2014年年中結(jié)構(gòu)：混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)建筑面積： 259159平方米貸款銀行：中國工商銀行占地面積：95566平方米層高：3.1米容積率：1.89綠化率：35%主力面積：目前開了90130平方的精裝房得房率：82%主力房型：目前開了兩房和三房平均單價：18000元/平米單價范圍： 17000-19000元/平米車位數(shù)：2805物業(yè)公司：保利酒店物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.3元/平方米月總戶數(shù)：當(dāng)期戶數(shù)890戶車位租金：未定位置圖： 位置分析保利星海嶼位于嘉定新城的中心區(qū)北部。北至洪德路，東至德富路，南至白銀路，西至永盛路。臨近軌道交通11號線白銀路站，周邊建筑以新城配套為主，南面為司法中心、東云街，西面為新城幼兒園、婦幼保健院，東面臨近保利家園、劇院、遠(yuǎn)香湖，并且是保利置業(yè)集團(tuán)2012年推出的首個全裝修高層公寓，建筑外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主。目前周邊無配套，公交車站只有一個，步行至地鐵站大約15分鐘，生活不便利，沒車基本什么都不方便，以后配套起來了會改善，項(xiàng)目環(huán)境不錯。中小學(xué)：新城小學(xué)、交大附中、華師大二附中綜合商場：沃爾瑪、天霖廣場、弘基廣場等幼稚園：蒙特梭利幼兒園、中福會幼兒園、新城幼兒園 銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行郵局：中國郵政儲蓄銀行醫(yī)院：婦幼保健院、瑞金醫(yī)院其他：東云街、西云樓、司法中心、遠(yuǎn)香湖、保利凱悅酒店、保利大劇院戶型分析92平方兩房全朝南，南北不通，沒有做到全亮間，客廳主臥面寬一般，陽臺也不大，沒有玄關(guān)我們的91是南北通的109平方三房109做三房太勉強(qiáng)，房間都很小，已經(jīng)很緊湊了過道還要浪費(fèi)很多面積，餐廳和廚房太遠(yuǎn)，衛(wèi)生間在生活區(qū)里面，功能區(qū)域設(shè)置混亂，客廳陽臺朝北跟我們的114比完全沒有競爭力 0w0131平方三房南陽臺太小，面寬進(jìn)深比不優(yōu)，勉強(qiáng)做到了動靜分離，面積配比也一般，很平庸的套型 ()售樓處大堂很大當(dāng)時去的時候是工作日中午，沒什么人，現(xiàn)場只有一個業(yè)務(wù)員在接客戶，門口也沒人，空臺的在干自己的事，訊問后說讓跟著那組客戶一起去看樣板房，態(tài)度一般。到樣板房后解說尚可，專業(yè)度尚可，由于是精裝房所以對裝修品牌講解較細(xì)致，臺灣腔很嚴(yán)重不知道是不是個例 = =# 七、SWOT分析優(yōu)勢：1、保利品牌優(yōu)勢，口碑保障2、離地鐵站還算近3、精裝房，省心省力4、小區(qū)環(huán)境好劣勢：1、目前生活配套幾乎沒有2、性價比不高3、樓間距不大，低樓層采光很差4、戶型開間較小，影響居住舒適度機(jī)會：1、借助馬陸和嘉定新城附近的配套2、算半個地鐵房3、精裝品質(zhì)不錯4、未來規(guī)劃不錯威脅1、同區(qū)域競品較多，分流客戶2、戶型一般3、交房的時間比較晚4、版塊內(nèi)短時間內(nèi)不會有成熟的商業(yè)配套，生活較不方便八、與本案的差異差異點(diǎn)保利星海嶼嘉寶紫提灣產(chǎn)品分析與攻擊說辭生活配套周邊目前沒有配套設(shè)施業(yè)主出行5分鐘內(nèi)即可到達(dá)周邊商業(yè)設(shè)施強(qiáng)調(diào)配套有無的差異性交通11號線銀城路站11號線馬陸站1200米，公交有滬唐線、滬錢線等公交線路，距A12馬路出口800米地鐵是雙刃劍，交通方便了，隨之人員也變得復(fù)雜社區(qū)人車分流，綠化率35%完整的人車分流設(shè)計(jì)，46%綠化率 綠化一目了然戶型91的兩房，109和131的三房，均為精裝主力以91平米、114平米兩房，124平米、127平米三房91的南北不通透，109和131的戶型也