第08講第四章第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理(2012新版).doc

第08講：第四章第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理(2012新版)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（掌握）(一)轉(zhuǎn)讓條件1以出讓方式取得的土地使用權(quán)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件。(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。例題1：按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目即可轉(zhuǎn)讓。( ) （2011年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）答案：解析：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件：一是按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。例題2：以出讓方式取得土地使用權(quán)，在交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目即可轉(zhuǎn)讓。 ( )。（2010年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）答案：解析：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。例題3：2007年6月，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下稱甲企業(yè))通過出讓方式獲得一宗居住用途的國有建設(shè)用地的使用權(quán)，2009年3月開工建設(shè)。2010年4月，甲企業(yè)將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下稱乙企業(yè))。2011年6月該居住區(qū)建成，由丙物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下稱丙企業(yè))實(shí)施物業(yè)管理。(2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)1因未按照土地出讓合同約定的期限開工建設(shè)，甲企業(yè)應(yīng)繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 ( )的土地閑置費(fèi)。A10 B15 C20 D30答案：C解析：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費(fèi)。2甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給乙企業(yè)應(yīng)符合的條件為( )。A已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)取得土地使用權(quán)證書C征得城市規(guī)劃部門同意D投入房屋建設(shè)工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25以上答案：ABD解析：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。例題4：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法，以出讓方式取得土地使用權(quán)屬于房屋建設(shè)工程的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，其完成的開發(fā)投資達(dá)不到項(xiàng)目開發(fā)投資總額的( )以上的，不得轉(zhuǎn)讓。(2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A15 B20 C25 D30答案：C解析：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。例題5：下列房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不得轉(zhuǎn)讓的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A已完成開發(fā)投資總額35的高檔公寓項(xiàng)目B已支付全部土地出讓金并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)工業(yè)用地C已支付全部土地出讓金，尚未取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)建設(shè)用地D未竣工已預(yù)售的商品房E少數(shù)共有人己書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn)答案：CDE解析：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓； (2)要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。例題6：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將一塊以出讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地用途為住宅用地，3年后該項(xiàng)目建成，由丙物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)甲公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目必須符合的條件為( )等。A經(jīng)城市規(guī)劃管理部門同意B經(jīng)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)部門批準(zhǔn)C已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證D投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)達(dá)到全部開發(fā)投資總額的25以上答案：CD解析：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上。2以劃撥方式取得的土地使用權(quán)城市房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：(1)由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法第二十四條規(guī)定的項(xiàng)目，即用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù)；2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。例題：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列（ ）情形的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。A經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于公安機(jī)關(guān)用地B私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的C按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的D根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)出讓的E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的答案：AC解析：私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)宜出讓的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。(二)轉(zhuǎn)讓程序城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成安置補(bǔ)償?shù)?，原安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。例題1：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到( )主管部門備案。（2010年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A規(guī)劃 B土地 C房地產(chǎn)開發(fā) D建設(shè)答案：C解析：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。 ( ) （2010年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）答案：解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。例題3：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項(xiàng)目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu)代理該樓盤的銷售。在預(yù)售過程中，甲公司報(bào)請城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預(yù)購了該項(xiàng)目一套住宅。在建設(shè)過程中，甲公司因資金緊張，將該項(xiàng)目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙公司。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)甲、丙公司應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起( )日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A7 B15 C30 D60答案：C解析：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。例題4：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A30 B45 C60 D90答案：A解析：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。二、商品房交付使用(一)關(guān)于履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人還有權(quán)解除合同。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。例題：房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A住宅使用說明書B住宅驗(yàn)收說明書C住宅保修說明書D住宅保修保證書答案：A解析：根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。對(duì)于期房來說，商品房買賣合同約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)如果有差異，商品房交付時(shí)，開發(fā)商與購房人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同載明的方式處理。合同未作約定的，按照商品房銷售管理辦法第20條規(guī)定處理。(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。（二）關(guān)于兩書制度兩書制度即：住宅質(zhì)量保證和使用說明制度。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。1、住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。（1）保修期和存續(xù)期商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。存續(xù)期：商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。例題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的商品房保修期從( )之日起計(jì)算。（2011年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A竣工 B交付 C辦理房屋所有權(quán)登記 D入住答案：B解析：商品房保修期從交付之日起計(jì)算。即房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法中的“保修期限”是從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。而“兩書”中的“保修期限”針對(duì)的是房地產(chǎn)開發(fā)單位和商品房購買人，是從所購買商品房交付之日起計(jì)算。例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的商品住宅保修期從商品住宅( )起計(jì)算。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A交付使用之日 B竣工驗(yàn)收合格之日C商品房買賣合同簽訂之 D買賣雙方協(xié)商的日期答案：A解析：商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。例題3：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)商品住宅的保修期從商品住宅（ ）之日起計(jì)算。（2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A竣工B竣工驗(yàn)收 C入住D交付答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。例題4：某商品住宅樓于2003年1月10日竣工驗(yàn)收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓的尾房于2006年1月10日交付給買受人，則開發(fā)商承擔(dān)該商品住宅屋面防水的最低保修期限應(yīng)至( )。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A2006年1月9日 B2008年1月9日C2009年1月9日 D2011年1月9日答案：C解析：保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。例題5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從( )之日起計(jì)算。（2006年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A工程竣工 B物業(yè)驗(yàn)收合格C購房人實(shí)際入住 D開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。例題6：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項(xiàng)目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu)代理該樓盤的銷售。在預(yù)售過程中，甲公司報(bào)請城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預(yù)購了該項(xiàng)目一套住宅。在建設(shè)過程中，甲公司因資金緊張，將該項(xiàng)目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙公司。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)對(duì)買受人而言，商品房的保修期自( )之日起計(jì)算。A工程竣工 B工程質(zhì)量驗(yàn)收合格C商品房交付 D房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記答案：C解析：對(duì)買受人而言，商品房的保修期自商品房交付之日起計(jì)算。（2）最低保修項(xiàng)目和保修期限最低保修項(xiàng)目保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰層脫落1年地面空鼓開裂、大面積起砂1年門窗翹裂、五金件損壞1年管道堵塞2個(gè)月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具1年燈具、電器開關(guān)6個(gè)月其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。例題1：關(guān)于住宅質(zhì)量保證書中商品住宅有關(guān)項(xiàng)目最低保修期限的說法，正確的有( )。(2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A墻面滲漏為3年 B墻面抹灰層脫落為1年C衛(wèi)生間地面滲漏為1年 D電氣開關(guān)為6個(gè)月E管道堵塞為2個(gè)月答案：BCDE解析：墻面滲漏為1年。例題2：在正常使用情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向住宅買受人承擔(dān)的最低保修期限為1年的保修項(xiàng)目有( )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A屋面防水 B墻面滲漏 C墻面抹灰層 D衛(wèi)生潔具 E供熱系統(tǒng)答案：BCD解析：屋面防水為3年，供熱系統(tǒng)為1個(gè)采暖期。例題3：在正常使用情況下，開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅的保修項(xiàng)目保修期限為1年的有( )等。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A屋面防水 B管道滲漏C頂棚抹灰層脫落 D管道堵塞E衛(wèi)生潔具答案：BCE解析：屋面防水3年，管道堵塞2個(gè)月。2、住宅使用說明書的內(nèi)容住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1)開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2)結(jié)構(gòu)類型；3)裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；6)門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7)配電負(fù)荷；8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；9)其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中。三、房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。1998年12月3日國家工商行政管理局發(fā)布了重新修訂的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定，(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國廣告法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染；不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。例題：未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以( )等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。(2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A內(nèi)部認(rèn)購 B內(nèi)部認(rèn)定C內(nèi)部登記 D內(nèi)部預(yù)定E房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱答案：ABC解析：未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。(二)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。虛假內(nèi)容主要是指：向購房者承諾與實(shí)際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理等。凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；(2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；(5)權(quán)屬有爭議的；(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。例題1：根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的有( )。(2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A集體土地上建設(shè)的房屋 B已出租的房屋C已辦理房屋初始登記的房屋 D已被法院查封的房屋E權(quán)屬有爭議的房屋答案：ADE解析：已出租的房屋、已辦理房屋初始登記的房屋，可以發(fā)布廣告。例題2：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A在集體土地上建設(shè)的房屋 B取得預(yù)售許可證的商品房C經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房 D權(quán)屬有爭議的房屋答案：B解析：取得預(yù)售許可證的商品房，可以發(fā)布廣告。例題3：根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的房屋有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A集體土地上的合法建造房屋 B聯(lián)建代管房屋C已辦理房屋初始登記的房屋 D合作開發(fā)房屋E商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋答案：A E解析：集體土地上的合法建造房屋、商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋，不得發(fā)布廣告。例題4：禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是（)。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）A在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) B已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)C未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn) D沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)答案：C解析：未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)，禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告。這里的“物業(yè)管理企業(yè)”，目前已規(guī)范為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。(三)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件，主要包括：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；(2)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(3)土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明；(4)工程竣工驗(yàn)收合格證明；(5)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府主管部門頒布的預(yù)售許可證明。出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；(6)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；(7)工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。(四)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：(1)開發(fā)企業(yè)名稱；(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；(3)預(yù)售許可證書號(hào)。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。例題：甲房地產(chǎn)中介公司代理預(yù)售某樓盤，并發(fā)布該樓盤銷售廣告，該廣告必須載明的內(nèi)容有( )等。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱 B甲房地產(chǎn)中介公司名稱C預(yù)售許可證號(hào) D裝修及其標(biāo)準(zhǔn)E規(guī)劃設(shè)計(jì)單位名稱答案：ABC解析：房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：開發(fā)企業(yè)名稱；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；預(yù)售許可證書號(hào)。(五)房地產(chǎn)廣告的要求(1)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。(2)房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。(3)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。例題：在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的( )來表示。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A實(shí)際距離 B時(shí)間距離 C空間距離 D心理距離答案：A解析：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。(4)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。(5)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。(6)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。例題1：在商品房預(yù)售廣告中，不得涉及的內(nèi)容是( )。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A中介服務(wù) B房屋結(jié)構(gòu) C裝飾裝修 D物業(yè)管理答案：C解析：房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。例題2：商品房預(yù)售廣告中，不得涉及的內(nèi)容是( )。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A中介服務(wù) B房屋結(jié)構(gòu) C裝飾裝修 D物業(yè)管理答案：C解析：房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。例題3：商品房預(yù)售廣告中不得涉及的內(nèi)容是( )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A交通設(shè)施狀況 B商業(yè)設(shè)施狀況 C裝修裝飾狀況 D市政設(shè)施狀況答案：C解析：房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。(7)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。(8)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。(9)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者