天府國(guó)際社區(qū)商業(yè)策劃案.ppt

天府國(guó)際社區(qū)商業(yè)整體策劃案 編制時(shí)間 2016年9月14日 項(xiàng)目背景天府國(guó)際社區(qū)商業(yè)體量較大 建筑形態(tài)基本都是公建化立面 一層二層商業(yè)沒有同高樓層的商業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分 造成商業(yè)內(nèi)街和外街沒有特色 影響商業(yè)氛圍 在只租不售 培育商家的策略下 前期招商成果頗豐 但隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下 除酒店外 其他業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)舉步維艱 商業(yè)街的空置率逐漸攀升 工作建議項(xiàng)目的重新定位 包裝難度較大工作復(fù)雜 為了進(jìn)一步降低后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 建議聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢策劃?rùn)C(jī)構(gòu)修正項(xiàng)目的整體定位 業(yè)態(tài)定位 招商運(yùn)營(yíng)策略等以及提出具體的改造升級(jí)建議 下文內(nèi)容為市場(chǎng)部對(duì)項(xiàng)目研究后的初步想法 僅供參考 PART1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)簡(jiǎn)析 整體指標(biāo) 商業(yè)的鳥瞰分布 商業(yè)的規(guī)劃指標(biāo) 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積 66433 99 61畝 二 規(guī)劃總建筑面積 90650 69 一 地上建筑面積 71904 23 二 地下建筑面積 18746 46 三 總戶數(shù) 別墅36棟 商業(yè)樓棟14棟三 容積率 0 94四 建筑密度 27 8 五 綠地率 40 六 機(jī)動(dòng)車位 604個(gè) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目商業(yè)鳥瞰分布 項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)劃指標(biāo) PART2 項(xiàng)目原有問題的解析 外部環(huán)境的融合 昭示性的解析 內(nèi)外街的解析 入口廣場(chǎng) 內(nèi)庭空間 交通動(dòng)線 建筑 業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目外部環(huán)境的融合情況 鐵象寺 峰度天下 凱旋城 匯錦城 天府一街 劍南大道 益州大道 區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃高端低密度住宅區(qū) 內(nèi)部居民規(guī)模有限 同時(shí)天府一街以北社區(qū)和人口分布都較少 交通隔絕 天府一街 作為東西向主要的交通干道 車流量較大 又無人行天橋設(shè)計(jì) 完全割裂同鐵象寺水街的聯(lián)系 項(xiàng)目昭示性解析 昭示性項(xiàng)目 外街 昭示性較好 但個(gè)性和主題性不足 無法吸引消費(fèi)者的觀注 同時(shí)6 7層方塊式樓棟的結(jié)構(gòu) 完全無法想像還有 內(nèi)街 的存在 造成內(nèi)外冷熱不均的格局 項(xiàng)目?jī)?nèi)外街的困局解析 內(nèi)外街常規(guī)外街建筑一般會(huì)分割為兩個(gè)商家經(jīng)營(yíng) 這樣就能保證內(nèi)街形成雙面商業(yè)街的格局 保證一定的人氣和經(jīng)營(yíng)氛圍 本項(xiàng)目一般為整棟出租 外街商家僅僅注重外街昭示性的打造 內(nèi)街商家在數(shù)量和業(yè)態(tài)上又不具備導(dǎo)入人流的作用 造成內(nèi)街基本無可逛性的局面 項(xiàng)目廣場(chǎng)入口的解析 入口廣場(chǎng)項(xiàng)目擁有開闊的入口廣場(chǎng) 整體可塑性較強(qiáng) 但是除了臨近教堂的廣場(chǎng)有一定的展示性外 其他的位置均無亮點(diǎn) 同時(shí)廣場(chǎng)沒有起到銜接內(nèi)街和分散導(dǎo)入人流的作用 項(xiàng)目?jī)?nèi)庭空間的解析 內(nèi)庭空間項(xiàng)目總體規(guī)劃有5個(gè)圍合式的內(nèi)庭空間 它將起到聚集人氣 銜接內(nèi)外街商業(yè) 分導(dǎo)人流 增強(qiáng)商業(yè)內(nèi)街的可逛性的作用 內(nèi)庭中的小品景觀設(shè)置較少 且風(fēng)格迥異 沒有突出商業(yè)的特色 景觀 小品 導(dǎo)視系統(tǒng)等都略顯僵化 缺乏活動(dòng)氣息 項(xiàng)目交通動(dòng)線的解析 交通動(dòng)線項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)置有2條 基本平行設(shè)置 主動(dòng)線為商業(yè)外街 次動(dòng)線為內(nèi)街商業(yè) 主動(dòng)線外圍可供停車 整體的展示效果較好 但鋪設(shè)簡(jiǎn)單 不具有特色 次動(dòng)線上主要設(shè)置有5個(gè)內(nèi)庭園 在景觀和視覺營(yíng)造上特色性不夠強(qiáng) 商業(yè)人流導(dǎo)入功能也較弱 所以次動(dòng)線人流狀況堪憂 同時(shí)也無法區(qū)分內(nèi)街的主入口為何處 項(xiàng)目建筑營(yíng)造的解析 建筑整棟建筑風(fēng)格 色彩迥異 公建化立面 內(nèi)外街商業(yè)風(fēng)格也不協(xié)調(diào) 有文化石的簡(jiǎn)歐風(fēng)格 也有普通商業(yè)街鋪風(fēng)格 沒有一個(gè)整體的定位和協(xié)調(diào) 商業(yè)外擺的風(fēng)格差異較大 且設(shè)置不連續(xù) 斷斷續(xù)續(xù) 略顯雜亂 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的解析 業(yè)態(tài)項(xiàng)目的商家規(guī)格整體較高 基本都以大面積整層或整棟出現(xiàn) 造成項(xiàng)目商家數(shù)量有限 項(xiàng)目業(yè)態(tài)整體而言更注重經(jīng)營(yíng)的私密性 如酒店 酒莊 高端餐飲等等 同時(shí)業(yè)態(tài)之間聯(lián)系較少 無法形成放大效應(yīng) 所有業(yè)態(tài)的商家都不具備強(qiáng)大的人流導(dǎo)入功能 由于項(xiàng)目的建筑形態(tài)和大商家整棟招租的影響 造成一層二層的商業(yè)無法同高樓層的進(jìn)行有效區(qū)分 從而無法形成真正意義的商業(yè)街區(qū) PART3 項(xiàng)目策劃的案例參考 策劃思考 鷺島步行街案例參考 結(jié)合現(xiàn)有的商業(yè)布局 通過招商和改造將項(xiàng)目打造為真正意義的 街區(qū)式商業(yè) 依托 鐵象寺水街 導(dǎo)入人流做活 內(nèi)外街 文化類商業(yè)街需要一定的歷史或人文元素的支撐 本案緊臨 鐵象寺水街 可以依托其優(yōu)勢(shì) 但完全做成文化類街區(qū)項(xiàng)目的建筑形態(tài)不支持 以高端零售為主的特色風(fēng)情商業(yè)街需要滿足在中心城區(qū)的富人聚集區(qū) 一般靠近購(gòu)物中心等傳統(tǒng)成熟商圈 以高檔次休閑業(yè)態(tài)為主的特定風(fēng)情商業(yè)街成為本案可以嘗試的方向之一 項(xiàng)目策劃初判 地理位置 鷺島步行街位于外雙楠成熟高檔片區(qū)開街時(shí)間 2011年11月建筑面積 30000平米經(jīng)營(yíng)模式 只租不賣 統(tǒng)一管理主要業(yè)態(tài) 主題餐飲 休閑娛東建筑風(fēng)格 海派現(xiàn)代商業(yè)街 住宅群樓商業(yè)1 2層局部3層 經(jīng)營(yíng)商家 名仕SPA 玉器 咯克咖啡 碎喋咖啡 米蘭咖啡 午后陽(yáng)光西餐 peterpan西餐 安塔茶屋等 鷺島步行街 概況 鷺島步行街以具有海派文化主題的休閑餐飲為主 輔以部分的零售和休閑娛樂功能 鷺島步行街 業(yè)態(tài)組合及配比 鷺島步行街 業(yè)態(tài)落位 綠化景觀的點(diǎn)綴與遮掩 共同構(gòu)成了情趣的 布移景異的透視組合空間 鷺島步行街 商業(yè)街的營(yíng)造特色 鷺島步行街建筑風(fēng)格以歐式文化風(fēng)格為主 為了打造與國(guó)際接軌的商業(yè)街區(qū) 開發(fā)商聘請(qǐng)了美國(guó)易道 EDAW 公司擔(dān)綱街區(qū)景觀設(shè)計(jì) 確保了步行街外立面風(fēng)格的一致 實(shí)現(xiàn)了建筑外立面 材料選擇 色彩搭配的有機(jī)統(tǒng)一 街區(qū)進(jìn)而形成了歐式海派的整體文化風(fēng)格 鷺島步行街 商業(yè)街的營(yíng)造特色 除了異國(guó)風(fēng)情的建筑外 那里還有干凈 整潔的商街 墻上到處掛著的鮮花 張揚(yáng)著格調(diào)和品位 鷺島步行街 商業(yè)街的營(yíng)造特色 鷺島步行街 商業(yè)街的營(yíng)造特色 通過樓棟的圍合 營(yíng)造類似歐洲城鎮(zhèn)廣場(chǎng)的半