文塔公園小區(qū)規(guī)劃文本.docx

文塔公園居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明一、項(xiàng)目概述1、區(qū)位分析：“文塔公園”住宅小區(qū)位于順德市桂洲振華大道和文塔路交匯處的新興發(fā)展區(qū)。交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，小區(qū)周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，商業(yè)配套發(fā)達(dá)、文教設(shè)施完善、歷史風(fēng)韻濃郁，這些因素皆為小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了一個(gè)高起點(diǎn)。小區(qū)附近的始建于乾隆年間的文塔公園和大鳳山公園為桂洲兩大標(biāo)志性公園和當(dāng)?shù)刂匾淖匀慌c人文景觀資源，因此有較為廣闊的發(fā)展前景。2、住宅小區(qū)基地分析與評(píng)價(jià)：基地位于振華大道和文塔路東北側(cè)，西南面依傍“文塔”、“硯池”，北望“大鳳山公園”，東面緊鄰“文華中學(xué)”，西近“中心小學(xué)”。用地地勢(shì)開(kāi)闊，環(huán)境優(yōu)雅，身處古今文教之中心，秉承上下風(fēng)水之寶地，利于建設(shè)一個(gè)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良的精品住宅小區(qū)。而基地地處廣珠快速路西，文桂路、文塔路桂洲主要干路的中心位位置，“翠湖山莊”、“宏雅苑”等成功樓盤(pán)的環(huán)繞更令其易成為眾人們關(guān)注的對(duì)象。用地東南角為5層的新郵電大廈，呈“L”型展開(kāi)，應(yīng)注意避免其對(duì)部分住宅的間距和視線影響。北面“翠湖山莊”多為低別墅 ，視線開(kāi)闊，綠化條件較好。南面與文塔公園隔街相望，古塔幽幽，數(shù)目蔥蘢。3、建筑紅線后退道路和用地紅線的距離：東、南、西、北面后退振華大道 、文塔路、教育路、中華路邊線5米（首層設(shè)置商業(yè)裙房）。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)廣東省標(biāo)準(zhǔn)居住小區(qū)技術(shù)規(guī)范建設(shè)部?jī)?yōu)秀居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家建筑設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范、規(guī)程規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)及附圖其它有關(guān)行政要求三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、追求區(qū)內(nèi)住戶各戶型之均好性，力求使每戶，乃至每戶中的主要廳房都擁有良好的戶外景觀以及朝向。以最終達(dá)到房地產(chǎn)發(fā)展商及購(gòu)樓住戶的雙贏局面。2、整體住宅建筑群應(yīng)富有標(biāo)志性，擁有鮮明的形象和不凡的氣質(zhì)，以增大住區(qū)的影響力和吸引力。3、在經(jīng)濟(jì)節(jié)省的前提下，通過(guò)適當(dāng)建設(shè)小高層，以降低建筑覆蓋率，擴(kuò)大綠化面積，使每棟住宅有如置身于一片綠地之中。發(fā)展生態(tài)型 住宅小區(qū) 。4、住宅小區(qū)內(nèi)的庭園景觀應(yīng)有自身鮮明的自然與人文特色，借鑒中國(guó)傳統(tǒng)園林布局，創(chuàng)造“寧?kù)o和諧”的園林氣氛，塑造“以人為本”的多重交往空間。5、住宅小區(qū)與文塔公園有機(jī)地組合成富有特色的人文與自然景觀，使之成為增大購(gòu)買(mǎi)吸引力的一大要素。6、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)富于彈性，使發(fā)展商可以依據(jù)市場(chǎng)需要而做適時(shí)地調(diào)整戶型比例。四、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間布局1、基于住戶景觀的考量對(duì)“均好性”的追求，既保證住區(qū)內(nèi)各戶都有賣(mài)點(diǎn)，是房地產(chǎn)商追求的一個(gè)重要指標(biāo)。本規(guī)劃設(shè)計(jì)中的空間布局正是著眼于此點(diǎn)，力求創(chuàng)造一個(gè)能為盡可能多的住戶提供優(yōu)良戶外景觀的空間形態(tài)。（1） 在相同基地面寬的條件下，將建筑的直線型排列拉伸為曲線型， 并為合成有著樂(lè)章般的空間節(jié)奏的景觀軸線，從而令更多的住戶房間獲得優(yōu)良的戶外景觀，同時(shí)又在各建筑群的曲線凹位處圍合成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的主題景園高潮，景觀視覺(jué)軸線層層遞進(jìn)，從而極大豐富了景觀層次，使得小區(qū)內(nèi)幾乎每戶均能觀賞到優(yōu)美的庭園景觀。（2） 規(guī)劃布局在創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)部景觀的同時(shí)，也注重對(duì)基地周邊有利于景觀的借入，小區(qū)建筑群總體布局趨于南向及東南向，并在南采用多層戶型，從而利于小區(qū)對(duì)文塔公園的借景，并充分導(dǎo)入南向陽(yáng)光和空氣2、基于住宅小區(qū)整體建筑形態(tài)的考量規(guī)劃設(shè)計(jì)中不僅有對(duì)群體平面布局“內(nèi)外、人車(chē)、動(dòng)靜”功能分區(qū)的考量，還充分利用整體布局的橫向設(shè)計(jì)語(yǔ)言，這種橫向設(shè)計(jì)語(yǔ)言是通過(guò)住宅樓的拼接排列而自然形成的，并形成幾條氣韻相連的曲面韻律感和層層錯(cuò)落的屋頂富有銳氣的飄板折線，其恰當(dāng)?shù)某叨葹槌鞘羞h(yuǎn)景提供優(yōu)美的輪廓線，同時(shí)也成為了小區(qū)與眾不同的標(biāo)志。3、 基于街景及城市空間形態(tài)的考量振華大道西面的多個(gè)小區(qū)，“一字?jǐn)[開(kāi)”，行列式的規(guī)劃布局使街道空間逼迫、單調(diào)、缺乏變化。規(guī)劃以圓形高層點(diǎn)式住宅與活潑的低層會(huì)所建筑作為突破，打破了板式街道空間的單一格局，豐富起伏的建筑輪廓線使振華大道的城市空間有了“呼吸”的空隙和矚目的焦點(diǎn)。五、小區(qū)環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)1、 生態(tài)性（1） 營(yíng)造層次豐富的小區(qū)內(nèi)部生態(tài)景園規(guī)劃方案通過(guò)對(duì)建筑群體的組合，形成了一個(gè)相對(duì)較大型集中的中心景園，以及其它幾個(gè)各具特色相對(duì)獨(dú)立的較小的主題庭園，它們各自與中心景園相串聯(lián)形成了小區(qū)內(nèi)部的景園體系。這些景園在小區(qū)內(nèi)形成一條主要景觀軸線及若干景軸分支，由噴水池廣場(chǎng)延伸至圓形“鳳鳴塔”廣場(chǎng)的中心景區(qū)，以曲折的伸展水面為主，配以河岸植被、亭臺(tái)、小橋等小品，形成了小區(qū)內(nèi)縱伸悠遠(yuǎn)，雅致寧?kù)o的主體休閑空間。而由主軸放射出的副軸線轉(zhuǎn)折至人行主入口，轉(zhuǎn)折至?xí)肟趶V場(chǎng)，轉(zhuǎn)折至“四山群赴”再轉(zhuǎn)折至“文塔牌坊”，這些景觀副軸以鋪地廣場(chǎng)、噴水、幾何形疊水、西班牙大臺(tái)階及大王椰等高大植被為主，縱橫跌宕，幾番開(kāi)合起落，形成較為開(kāi)闊的對(duì)稱(chēng)景園與縱深的不對(duì)稱(chēng)景園的強(qiáng)烈對(duì)比為住戶創(chuàng)造了近景、中景乃至遠(yuǎn)景的多重景觀層次，從而讓“景觀”真正成為本小區(qū)的一大賣(mài)點(diǎn)。（2） 構(gòu)架完善的生態(tài)水域體系水體是建筑中靈性的空間，規(guī)劃方案將水體賦予了不同層次的屬性，有中央景區(qū)的休閑式園林水景。有幾何圓形的歐式噴水廣場(chǎng)，有蜿蜒曲折的沿河親水空間，還有環(huán)繞住戶大堂的淺水清溪。從池塘河邊漫步到水中嬉戲，直至歸家前經(jīng)過(guò)小橋流水。住戶在小區(qū)生活中體驗(yàn)到了完善的具有嶺南特色的水域體系和動(dòng)人的水的樂(lè)章。2、 文化性（1） 文化特性文塔概念： 桂洲是個(gè)河網(wǎng)縱橫的水鄉(xiāng)，她沒(méi)有雄偉的名山大川，但古桂洲人悉心經(jīng)營(yíng)這塊土地為我們留下了不少景色幽雅、構(gòu)造別致、富有藝術(shù)價(jià)值的古跡。 桂洲文塔始建于乾隆59年（公元1794年），為桂洲外村胡氏家族興建的風(fēng)水塔。文塔建筑別具一格，極富文采。塔身七層，門(mén)額朝東南方，上為副貢生胡俊書(shū)題“四山群赴”，耐人尋味，也寄托著人們對(duì)讀書(shū)人的期望。文塔景觀： 外景觀：小區(qū)秉承中國(guó)園林“引景”、“借景”的造景手法，將“文塔”引入小區(qū)環(huán)境的視覺(jué)領(lǐng)域，并使之成為多數(shù)住戶的“景窗”焦點(diǎn) 內(nèi)景觀：小區(qū)將“文塔文化”引入園林造景。景觀主題圍繞這一因子展開(kāi)，在于營(yíng)造出古風(fēng)悠揚(yáng)的人文氛圍。（2） 社區(qū)特性空間整體性：空間圍合完整，綠地成規(guī)模，利于形成平衡的生態(tài)系統(tǒng)?！皠?dòng)”、“車(chē)”在外，“靜”、“人”在內(nèi)的功能分區(qū)確保區(qū)內(nèi)環(huán)境的質(zhì)量，為小區(qū)內(nèi)住客的各項(xiàng)活動(dòng)提供了完整的空間與環(huán)境。聚人空間（小區(qū)客廳）：以水體、雕塑、活動(dòng)器械為活動(dòng)活動(dòng)中心，以老人和小孩為主要吸引對(duì)象，集中的大環(huán)境為住客提供了視覺(jué)交流、語(yǔ)言交流、情感交流的場(chǎng)所。適宜的尺度創(chuàng)造了更多的人與人之間尋找共同點(diǎn)的機(jī)會(huì)。休憩空間：動(dòng)中取靜，以喬木科植物為中心結(jié)合休憩設(shè)施和架空層，創(chuàng)造樹(shù)影婆娑的半私密性空間和“寧?kù)o致遠(yuǎn)”的氣氛。六、小區(qū)流線規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)以人車(chē)分流，商住分流為指導(dǎo)原則，做到機(jī)動(dòng)車(chē)不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)步行環(huán)境，外部商業(yè)人流不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部空間環(huán)境。1、 行車(chē)流線：小區(qū)車(chē)流主要來(lái)至振華大道和文塔路，小區(qū)將主要住戶車(chē)行入口設(shè)于中華路，車(chē)流直接引入地下車(chē)庫(kù)入口，減緩小區(qū)交通對(duì)城市干道交通飛壓力。小車(chē)可在落客后直入地下車(chē)庫(kù)。住宅家具車(chē)輛運(yùn)輸亦在地下室運(yùn)行，貨物從各住宅地下層貨梯運(yùn)至各層住戶。在基地西南角沿振華大道和文塔路設(shè)有會(huì)所地下車(chē)庫(kù)出入口，住戶在港灣落車(chē)后可進(jìn)入會(huì)所或小區(qū)。另外，基地沿振華大道和文塔路設(shè)有一公交車(chē)?？扛蹫?，以便利住戶享用城市公交系統(tǒng)。2、 行人流線：住戶可從基地沿中華路開(kāi)設(shè)的主人行入口廣場(chǎng)進(jìn)入小區(qū)。在會(huì)所前落車(chē)的住戶可經(jīng)會(huì)所邊人行入口進(jìn)入小區(qū)。住戶也可由文塔路行人次入口進(jìn)入，而后通過(guò)小區(qū)內(nèi)部環(huán)繞樓宇道路，抵達(dá)各自的住戶大堂。3、 緊急車(chē)輛通道小區(qū)設(shè)可環(huán)繞至各樓宇的4米寬硬石鋪路，平時(shí)為區(qū)內(nèi)人行道路，緊急時(shí)可供消防及救護(hù)車(chē)使用，此道路在各盡端出設(shè)有15m*15m的回轉(zhuǎn)端，并于基地三邊與外界城市道路連通。4、 自行車(chē)庫(kù)基地半地下車(chē)庫(kù)南邊、西北角分別設(shè)有自行車(chē)庫(kù)及其出入口。七、建筑單體布置1、 住宅塔樓空間布局形成了小區(qū)北高南低的建筑走勢(shì)，利于引入陽(yáng)光和風(fēng)景。而B(niǎo)、D、C座的疊級(jí)式上升形式，構(gòu)成整個(gè)小區(qū)建筑群的高潮。同時(shí)由于C座位于小區(qū)內(nèi)景觀最縱深處。樓層高、套型面積、大景觀好，從售樓角度看也十分合理。（1） 住宅底層架空，以保持園林景觀的通透性。景觀因此得以在住宅底層沿地平面展開(kāi)，同時(shí)住宅樓在排列中適當(dāng)斷開(kāi)，以利于建筑和景觀的視覺(jué)溝通，以及小區(qū)內(nèi)空氣的流通（2） 住宅外立面處理，追求整體效果的清新淡雅，以及順暢的韻律感。飄窗臺(tái)之間的鋁百葉，以及住宅陽(yáng)臺(tái)飄板的節(jié)奏變化則產(chǎn)生了豐富的細(xì)部層次，同時(shí)為住戶提供更多的綠化層次，理性風(fēng)格的屋面飄板絕無(wú)“飛橫跋扈”囂張態(tài)勢(shì)，而是在規(guī)矩中尋找完美比例?！皶?shū)卷氣”的視覺(jué)舒適感是外立面設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。2、 商鋪區(qū)域規(guī)劃小區(qū)首層商鋪主要布置于中華路、教育路和文化路一側(cè)。這種布置促進(jìn)了沿馬路一帶的商業(yè)活動(dòng)，以便為方案在城市設(shè)計(jì)和商業(yè)方面成功造勢(shì)。公共會(huì)所及配套用房： 小區(qū)會(huì)所設(shè)置于臨振華大道和文塔路裙房二層的南端（小區(qū)人行入口廣場(chǎng)以南），而會(huì)所入口大廳設(shè)計(jì)為一圓形大廳，其外立面運(yùn)用花崗石以產(chǎn)生時(shí)間的恒久與體量的堅(jiān)實(shí)感。而這一實(shí)體的圓形又正好與主入口的光棚、水景形成虛實(shí)、光影的對(duì)比，并共同形成了小區(qū)沿街立面的視覺(jué)中心。會(huì)所大堂對(duì)外均有出入口，會(huì)所可兼顧對(duì)外營(yíng)業(yè)，有利于會(huì)所良好運(yùn)作。小區(qū)居委會(huì)及小區(qū)物業(yè)管理辦公用房則設(shè)置于裙房首層的西南角（小區(qū)人行入口廣場(chǎng)以西）。小區(qū)垃圾收集站則布置于基地東北角地下室，處于下風(fēng)口，同時(shí)位置叫隱蔽，且對(duì)外運(yùn)輸方便，各住戶垃圾經(jīng)包裹后經(jīng)地下室統(tǒng)一收集該處，由環(huán)衛(wèi)車(chē)運(yùn)輸。3、 地下層半地下層為地下車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)及機(jī)房，比室外人行道升高2米，利于通風(fēng)采光和機(jī)動(dòng)車(chē)出入?？紤]可分二期建設(shè)實(shí)施：、C、D座的地下室為一期工程，A、B、E座地下室為二期工程，汽車(chē)庫(kù)及自行車(chē)庫(kù)按面積比例分配于一、二期工程之中。汽車(chē)庫(kù)分5個(gè)消防分區(qū)，在基地西南、西北、北面分別設(shè)有三個(gè)出入；自行車(chē)庫(kù)分4個(gè)區(qū)布置，分別設(shè)有獨(dú)立出入口；自行車(chē)庫(kù)分4個(gè)區(qū)布置，分別設(shè)有獨(dú)立出入口。住宅分組團(tuán)設(shè)置組合式變配電間，地下層及公建配套用房另設(shè)電氣設(shè)備，水池泵房集中布置。八、小區(qū)分期實(shí)施策劃根據(jù)順德市樓市，多層及商鋪?zhàn)顣充N(xiāo)的特點(diǎn)，建議發(fā)展商先建商業(yè)、多層及中心區(qū)環(huán)境，后建小高層及外圍區(qū)。以多層帶動(dòng)小高層，配套及環(huán)境優(yōu)勢(shì)先行，由南向北滾動(dòng)前進(jìn)，施工干擾小。具體可分為四期：1、 首期起步造勢(shì)階段工程量：A座（12層）6棟、C座（18層）2棟、D座（18/16層）2棟及與之對(duì)應(yīng)的裙房，一期半地下室和景園部分、會(huì)所。目標(biāo)：形成相對(duì)完整的道路體系和主題景園，樹(shù)立小區(qū)形象。并推出經(jīng)濟(jì)與高尚型兩檔強(qiáng)勢(shì)戶型。2、 二期均衡發(fā)展階段工程量：A座10棟、B座（14/16層）4棟、E座（12層）2棟及與之對(duì)應(yīng)的裙房、二期半地下室、景園部分。目標(biāo)：處成規(guī)模，形成完整的主題景園，與小區(qū)步行、交流、休憩空間。3、 三期美化街景階段工程量：F座（18層）2棟、A座9棟及與之相應(yīng)裙房、景園。目標(biāo)：完善美化沿街景觀，形成正華大道、中華路的整體風(fēng)貌4、 四期工程量：G座（18層）6棟、A座9棟，及與之相應(yīng)裙房、景園。目標(biāo)：完成各個(gè)功能片區(qū)，完善配套，推出為城市新興精英提供的經(jīng)濟(jì)戶型。此方式對(duì)資金回籠及樓盤(pán)的滾動(dòng)發(fā)展十分有利。九、小區(qū)豎向規(guī)劃1、 規(guī)劃原則合理利用地形地貌，盡量減少土方工程量。汽車(chē)庫(kù)盡量采用半地下室設(shè)計(jì)各種場(chǎng)地采用適宜的排水坡度。滿足排水管線注埋設(shè)計(jì)要求。利于建筑的布置與空間環(huán)境的設(shè)計(jì)。利于與城市道路的街接。2、合理利用現(xiàn)有地形，平衡土方量排水坡度設(shè)計(jì)建筑用地：1-3%廣場(chǎng)：0.5-2%綠地：1-3%道路：1-7%十、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明住宅主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，柱子采用短肢剪力墻，其隱梁隱柱結(jié)構(gòu)最大限度提高空間使用率。局部裙房公建部分作結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換處理，滿足其空間使用要求，汽車(chē)庫(kù)采用框架結(jié)構(gòu)。十一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積分配表、戶型表面積指標(biāo)總用地面積95469.6sqrm建筑面積地上面積（0.00以上）住宅281548sqrm公建會(huì)所7931.8sqrm幼兒園1182.8sqrm商業(yè)15402sqrm總面積306064.6sqrm（半）地下面積（0.00以下）小區(qū)地下車(chē)庫(kù)3950sqrm100輛小區(qū)半地下車(chē)庫(kù)24782.2sqrm568輛會(huì)所地下車(chē)庫(kù)5736sqrm103輛總面積34468.2sqrm總停車(chē)數(shù)781輛首層建筑面積住宅首層15640.02sqrm住宅大堂2822.4sqrm公建首層會(huì)所地下車(chē)庫(kù)2225.2sqrm幼兒園600.4sqrm商業(yè)10268sqrm總面積 28733.62sqrm建筑密度建筑基底面積/用地面積=30.1%容積率地上面積/用地面積=3.21綠地率32%道路用地率13%道路用地12480sqrm廣場(chǎng)用地5062sqrm公共綠地21882sqrm公共綠地率23%十二、住宅小區(qū)投資估算序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（sqrm）單方造價(jià)（元/sqrm）總造價(jià)（元）1住宅281548sqrm8002252384002商業(yè)15402sqrm55084711003公建2825.6sqrm9002543040住宅大堂2822.4sqrm25401604地下室9686sqrm1500145290005半地下室24782.2sqrm1100272604206道路廣場(chǎng)17542sqrm55096481007園林綠化33514sqrm360120650408水面9092sqrm454091409運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地2048sqrm220450560合計(jì)303154960戶型比例戶型面積戶型戶數(shù)戶型比例150-75sqrmE、G型2249%275-85sqrmD、F型1325.50%385-106sq