南京市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)則.doc

第一章 總 則 第一條 測(cè)算依據(jù) 為加強(qiáng)我市房產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算工作，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法等有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986-2000）及國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。 第二條 適用范圍 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測(cè)算。 第三條 本規(guī)則所稱房屋面積的測(cè)算系指房屋水平投影面積的測(cè)算，即房屋建筑面積的測(cè)算，包括房屋套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算。 第二章 一般規(guī)則 第四條 房屋測(cè)量的基本原則 房屋以幢為單位進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量點(diǎn)位可以是分隔墻、柱、或界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。 第五條 計(jì)算房屋面積的基本條件 結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。 第六條 房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。 第七條 房屋面積測(cè)算的精度要求 房屋面積測(cè)算的精度，按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范二級(jí)精度的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： 限 差 ：0.04s + 0.002s 中誤差 ：0.02s + 0.001s 式中：s為房屋建筑面積，單位為平方米。 房屋邊長(zhǎng)丈量以米為單位，丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位，計(jì)算結(jié)果取位至 0.01 平方米。 第八條 測(cè)量工具 房屋測(cè)量應(yīng)使用相對(duì)誤差小于1/800的儀器和工具。 第九條 房屋總層數(shù)與所在層次 房屋層高全部在2.20米以上的層面計(jì)算層數(shù)。自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪0以上的層數(shù)，0以下為地下層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計(jì)層數(shù)。 第三章 房屋建筑面積的測(cè)算 第十條 計(jì)算全部建筑面積的范圍 (一) 單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 (二) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。 (三) 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計(jì)算建筑面積。 (四) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計(jì)入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計(jì)算建筑面積。 (五) 各種類型的樓梯，按其對(duì)應(yīng)的空間部位計(jì)算建筑面積。 (六) 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。 (七) 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計(jì)算建筑面積。 (八) 挑樓按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (九) 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十) 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。 (十一) 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十二) 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十三) 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十四) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十五) 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。 (十六) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等專用房屋。 (十七) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。 (十八) 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。 (十九) 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。 (二十) 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (二十一) 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。 （二十二）其它有與以上情況類似的，參照?qǐng)?zhí)行。 第十一條計(jì)算一半建筑面積的范圍 （一） 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 （二） 獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 （三） 陽(yáng)臺(tái)（無(wú)論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 （四） 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計(jì)算 （五） 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 （六） 其它有與以上情況類似的，參照?qǐng)?zhí)行。 第十二條不計(jì)算建筑面積的范圍 （一） 層高在2.20米以下的房屋。 （二） 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚等。 （三） 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。 （四） 房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)、天面上的花園、泳池、水箱。 （五） 作為公共道路街巷通行的騎樓、過(guò)街樓下的底層。 （六） 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 （七） 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋。 （八） 獨(dú)立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。 （九） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。 （十） 與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。 （十一） 本層無(wú)頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽(yáng)臺(tái)、走廊、挑廊。 （十二） 飄窗。 （十三） 設(shè)計(jì)上與陽(yáng)臺(tái)相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。 （十四） 已計(jì)算建筑面積的樓梯下方空間。 （十五） 屋面上有頂蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。 （十六） 其它有與以上情況類似的，參照?qǐng)?zhí)行。 第四章 房屋共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?第十三條共有面積分?jǐn)倯?yīng)遵循的原則 共有面積按相關(guān)單元房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。?dāng)事人之間就共有共用部位的歸屬有約定的，從其約定。 第十四條共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式 Si=KSi Si K = Si式中：K為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù))； Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米; Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米； Si為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米； Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。 第十五條房屋的套內(nèi)建筑面積 房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 （一） 房屋套內(nèi)使用面積系指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 （二） 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （三） 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和，均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 相鄰套型間貫通的類似陽(yáng)臺(tái)的部位，按套間分隔墻劃分后計(jì)入各相關(guān)套內(nèi)面積。 第十六條可計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位 位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其中電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門廳、公共過(guò)道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開(kāi)水間、電表間、信報(bào)間、值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計(jì)算。套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計(jì)入分?jǐn)偯娣e。 第十七條不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位 （一） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫(kù)。 （二） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。 （三） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。 （四） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。 （五） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。 （六） 規(guī)劃配建總量15的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位。 （七） 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。 （八） 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。 （九） 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。 （十） 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。 （十一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。 （十二） 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。 （十三） 其它類似以上情況的共有共用部位。 第十八條 不計(jì)入共有建筑面積的附屬房屋 （一） 可以銷售的專用車庫(kù)、車位。 （二） 規(guī)劃部門核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性用房。 （三） 幼兒園、學(xué)校、會(huì)所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 （四） 作為人防工程的地下室。 （五） 其它類似以上情況的附屬房屋。 第十九條 共有共用建筑面積的分?jǐn)傤悇e (一) 幢分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。 (二) 功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。 (三) 層分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。 第二十條住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?（一）幢內(nèi)各單元有不同設(shè)計(jì)功能的，可按功能分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。 （二）單身公寓按層設(shè)計(jì)具有層分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课粫r(shí)，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。 （三）設(shè)計(jì)為連家店的住宅樓，按住宅樓的計(jì)算方法計(jì)算建筑面積。 第二十一條多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?首先根據(jù)設(shè)計(jì)功能，將多功能綜合樓中計(jì)入房屋分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個(gè)分?jǐn)傤悇e，然后按此三個(gè)類別依次分?jǐn)?。同一功能區(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。 第二十二條 多功能綜合樓功能區(qū)劃分依據(jù) 多功能綜合樓的功能區(qū)劃分以規(guī)劃設(shè)計(jì)為依據(jù)，其共有共用部位的使用功能以規(guī)劃核準(zhǔn)標(biāo)注為準(zhǔn)。 第二十三條 地下室相通的多幢房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂?第二十四條 斜面結(jié)構(gòu)房屋的共用面積分?jǐn)?設(shè)計(jì)為斜屋面結(jié)構(gòu)的房屋，其室內(nèi)凈高在2.10米以上部位為套內(nèi)面積，該面積參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?第二十五條 地下室車位的面積計(jì)算與分?jǐn)?地下室車位按套內(nèi)面積計(jì)算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?第二十六條 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫(kù)、停車場(chǎng)（庫(kù)）、會(huì)所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?第五章 附 則 第二十七條本規(guī)則所稱“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。 第二十八條各縣的房屋面積測(cè)算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。 第二十九條本規(guī)則施行前已取得商品房預(yù)銷售許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其他各類已批準(zhǔn)建設(shè)的房屋仍按原規(guī)則執(zhí)行。 第三十條本規(guī)則由南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 第三十一條 本規(guī)則自公布之日起施行。南京市規(guī)劃局關(guān)于執(zhí)行建筑面積計(jì)算規(guī)范有關(guān)問(wèn)題的通知 各有關(guān)單位：由建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局制定的建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）已經(jīng)頒發(fā)。根據(jù)蘇建價(jià)（2005）336號(hào)文“關(guān)于貫徹（GB/T50353-2005）的通知”、寧建基字2005779號(hào)“關(guān)于貫徹執(zhí)行國(guó)家的通知”的要求，為確保貫徹和銜接工作的統(tǒng)一規(guī)范，現(xiàn)結(jié)合本市實(shí)際就執(zhí)行建筑面積計(jì)算規(guī)范的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步明確如下：1、遇有規(guī)范未明確的疑難部分，原則上可先判斷是否屬于建筑內(nèi)部空間、外部空間或有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)的半室外空間；內(nèi)部空間計(jì)算面積，外部空間不計(jì)面積，半室外空間設(shè)計(jì)加以利用的計(jì)算面積、設(shè)計(jì)不利用的不計(jì)算面積。2、建筑物高度指層高。（相關(guān)條文3.0.1，2.0.1） 3、坡屋頂建筑（包括閣樓、看臺(tái)以及其他有關(guān)情況）下部空間，凡設(shè)計(jì)有結(jié)構(gòu)層、通風(fēng)或采光孔的，即視為設(shè)計(jì)利用，其面積計(jì)算時(shí)以其空間凈高達(dá)到2.10m、1.20m的范圍分別計(jì)算全部和一半建筑面積，空間的凈高必須由建筑剖面確定。（相關(guān)條文3.0.4,3.0.6） 4、建筑底層架空敞開(kāi)式空間、建筑物間架空走廊下部空間，設(shè)計(jì)不加以利用（如景觀綠化）不計(jì)算面積；設(shè)計(jì)加以利用（如停車設(shè)施）時(shí)計(jì)一半面積。 5、穿過(guò)建筑物的通道（不含騎樓、過(guò)街樓底層），建筑物內(nèi)超過(guò)一層的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。（相關(guān)條文3.0.7） 6、門斗是指有永久性頂蓋、四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑入口部分。建筑入口設(shè)在門洞內(nèi)部、形成凹進(jìn)建筑的空間，當(dāng)開(kāi)敞面寬小于等于最大凹進(jìn)深時(shí)，屬于室內(nèi)空間，計(jì)算全部面積；當(dāng)開(kāi)敞面寬大于最大凹進(jìn)深時(shí)，屬于室外空間，根據(jù)雨蓬的規(guī)則計(jì)算面積。（相關(guān)條文3.0.11和3.0.16） 7、封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)有外圍護(hù)結(jié)構(gòu)與建筑室內(nèi)空間分隔，否則作為室內(nèi)空間計(jì)。（相關(guān)條文3.0.18） 8、永久性頂蓋全覆蓋的陽(yáng)臺(tái)（下層陽(yáng)臺(tái)以上層底板為頂蓋），不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)或不封閉陽(yáng)臺(tái)，均按水平投影面積的一半計(jì)算；永久性頂蓋未全覆蓋的露臺(tái)、挑臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)的覆蓋部分，按雨蓬規(guī)則計(jì)算建筑面積；無(wú)頂蓋（含頂蓋未全覆蓋的未覆蓋部分）的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、挑臺(tái)，不計(jì)算面積。（相關(guān)條文3.0.16，3.0.18和3.0.24.4） 9、二層設(shè)陽(yáng)臺(tái)位置的底層如不作為陽(yáng)臺(tái)，無(wú)出入口的不計(jì)算建筑面積，有出入口的按雨篷規(guī)則計(jì)算。（相關(guān)條文3.0.18） 10、建筑物