南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則.doc

第一章 總 則 第一條 測算依據(jù) 為加強(qiáng)我市房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房產(chǎn)面積測算工作，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、國家測繪局房產(chǎn)測繪管理辦法等有關(guān)法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）及國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。 第二條 適用范圍 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測算。 第三條 本規(guī)則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測算，即房屋建筑面積的測算，包括房屋套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等的測算。 第二章 一般規(guī)則 第四條 房屋測量的基本原則 房屋以幢為單位進(jìn)行測量，測量點(diǎn)位可以是分隔墻、柱、或界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。 第五條 計(jì)算房屋面積的基本條件 結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。 第六條 房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。 第七條 房屋面積測算的精度要求 房屋面積測算的精度，按房產(chǎn)測量規(guī)范二級精度的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： 限 差 ：0.04s + 0.002s 中誤差 ：0.02s + 0.001s 式中：s為房屋建筑面積，單位為平方米。 房屋邊長丈量以米為單位，丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位，計(jì)算結(jié)果取位至 0.01 平方米。 第八條 測量工具 房屋測量應(yīng)使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。 第九條 房屋總層數(shù)與所在層次 房屋層高全部在2.20米以上的層面計(jì)算層數(shù)。自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪0以上的層數(shù)，0以下為地下層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計(jì)層數(shù)。 第三章 房屋建筑面積的測算 第十條 計(jì)算全部建筑面積的范圍 (一) 單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 (二) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。 (三) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計(jì)算建筑面積。 (四) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計(jì)入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計(jì)算建筑面積。 (五) 各種類型的樓梯，按其對應(yīng)的空間部位計(jì)算建筑面積。 (六) 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。 (七) 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計(jì)算建筑面積。 (八) 挑樓按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (九) 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十) 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。 (十一) 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十二) 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十三) 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十四) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (十五) 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。 (十六) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫、倉儲(chǔ)等專用房屋。 (十七) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。 (十八) 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。 (十九) 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。 (二十) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。 (二十一) 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。 （二十二）其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。 第十一條計(jì)算一半建筑面積的范圍 （一） 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 （二） 獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 （三） 陽臺（無論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 （四） 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計(jì)算 （五） 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 （六） 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。 第十二條不計(jì)算建筑面積的范圍 （一） 層高在2.20米以下的房屋。 （二） 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。 （三） 房屋之間無上蓋的架空通廊。 （四） 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。 （五） 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。 （六） 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 （七） 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋。 （八） 獨(dú)立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。 （九） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。 （十） 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。 （十一） 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。 （十二） 飄窗。 （十三） 設(shè)計(jì)上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。 （十四） 已計(jì)算建筑面積的樓梯下方空間。 （十五） 屋面上有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。 （十六） 其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。 第四章 房屋共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?第十三條共有面積分?jǐn)倯?yīng)遵循的原則 共有面積按相關(guān)單元房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。?dāng)事人之間就共有共用部位的歸屬有約定的，從其約定。 第十四條共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式 Si=KSi Si K = Si式中：K為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù))； Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米; Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米； Si為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米； Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。 第十五條房屋的套內(nèi)建筑面積 房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 （一） 房屋套內(nèi)使用面積系指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 （二） 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （三） 套內(nèi)陽臺建筑面積指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套間分隔墻劃分后計(jì)入各相關(guān)套內(nèi)面積。 第十六條可計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位 位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其中電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開水間、電表間、信報(bào)間、值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計(jì)算。套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計(jì)入分?jǐn)偯娣e。 第十七條不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位 （一） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫。 （二） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。 （三） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。 （四） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。 （五） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。 （六） 規(guī)劃配建總量15的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位。 （七） 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。 （八） 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。 （九） 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。 （十） 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。 （十一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。 （十二） 開發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。 （十三） 其它類似以上情況的共有共用部位。 第十八條 不計(jì)入共有建筑面積的附屬房屋 （一） 可以銷售的專用車庫、車位。 （二） 規(guī)劃部門核準(zhǔn)的經(jīng)營性用房。 （三） 幼兒園、學(xué)校、會(huì)所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場。 （四） 作為人防工程的地下室。 （五） 其它類似以上情況的附屬房屋。 第十九條 共有共用建筑面積的分?jǐn)傤悇e (一) 幢分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。 (二) 功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。 (三) 層分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。 第二十條住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?（一）幢內(nèi)各單元有不同設(shè)計(jì)功能的，可按功能分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。 （二）單身公寓按層設(shè)計(jì)具有層分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课粫r(shí)，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。 （三）設(shè)計(jì)為連家店的住宅樓，按住宅樓的計(jì)算方法計(jì)算建筑面積。 第二十一條多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?首先根據(jù)設(shè)計(jì)功能，將多功能綜合樓中計(jì)入房屋分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個(gè)分?jǐn)傤悇e，然后按此三個(gè)類別依次分?jǐn)?。同一功能區(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。 第二十二條 多功能綜合樓功能區(qū)劃分依據(jù) 多功能綜合樓的功能區(qū)劃分以規(guī)劃設(shè)計(jì)為依據(jù)，其共有共用部位的使用功能以規(guī)劃核準(zhǔn)標(biāo)注為準(zhǔn)。 第二十三條 地下室相通的多幢房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂?第二十四條 斜面結(jié)構(gòu)房屋的共用面積分?jǐn)?設(shè)計(jì)為斜屋面結(jié)構(gòu)的房屋，其室內(nèi)凈高在2.10米以上部位為套內(nèi)面積，該面積參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?第二十五條 地下室車位的面積計(jì)算與分?jǐn)?地下室車位按套內(nèi)面積計(jì)算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?第二十六條 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位 一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會(huì)所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?第五章 附 則 第二十七條本規(guī)則所稱“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。 第二十八條各縣的房屋面積測算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。 第二十九條本規(guī)則施行前已取得商品房預(yù)銷售許可證的開發(fā)項(xiàng)目及其他各類已批準(zhǔn)建設(shè)的房屋仍按原規(guī)則執(zhí)行。 第三十條本規(guī)則由南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 第三十一條 本規(guī)則自公布之日起施行。南京市規(guī)劃局關(guān)于執(zhí)行建筑面積計(jì)算規(guī)范有關(guān)問題的通知 各有關(guān)單位：由建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局制定的建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）已經(jīng)頒發(fā)。根據(jù)蘇建價(jià)（2005）336號文“關(guān)于貫徹（GB/T50353-2005）的通知”、寧建基字2005779號“關(guān)于貫徹執(zhí)行國家的通知”的要求，為確保貫徹和銜接工作的統(tǒng)一規(guī)范，現(xiàn)結(jié)合本市實(shí)際就執(zhí)行建筑面積計(jì)算規(guī)范的有關(guān)問題進(jìn)一步明確如下：1、遇有規(guī)范未明確的疑難部分，原則上可先判斷是否屬于建筑內(nèi)部空間、外部空間或有永久性頂蓋無圍護(hù)的半室外空間；內(nèi)部空間計(jì)算面積，外部空間不計(jì)面積，半室外空間設(shè)計(jì)加以利用的計(jì)算面積、設(shè)計(jì)不利用的不計(jì)算面積。2、建筑物高度指層高。（相關(guān)條文3.0.1，2.0.1） 3、坡屋頂建筑（包括閣樓、看臺以及其他有關(guān)情況）下部空間，凡設(shè)計(jì)有結(jié)構(gòu)層、通風(fēng)或采光孔的，即視為設(shè)計(jì)利用，其面積計(jì)算時(shí)以其空間凈高達(dá)到2.10m、1.20m的范圍分別計(jì)算全部和一半建筑面積，空間的凈高必須由建筑剖面確定。（相關(guān)條文3.0.4,3.0.6） 4、建筑底層架空敞開式空間、建筑物間架空走廊下部空間，設(shè)計(jì)不加以利用（如景觀綠化）不計(jì)算面積；設(shè)計(jì)加以利用（如停車設(shè)施）時(shí)計(jì)一半面積。 5、穿過建筑物的通道（不含騎樓、過街樓底層），建筑物內(nèi)超過一層的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。（相關(guān)條文3.0.7） 6、門斗是指有永久性頂蓋、四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑入口部分。建筑入口設(shè)在門洞內(nèi)部、形成凹進(jìn)建筑的空間，當(dāng)開敞面寬小于等于最大凹進(jìn)深時(shí)，屬于室內(nèi)空間，計(jì)算全部面積；當(dāng)開敞面寬大于最大凹進(jìn)深時(shí)，屬于室外空間，根據(jù)雨蓬的規(guī)則計(jì)算面積。（相關(guān)條文3.0.11和3.0.16） 7、封閉陽臺應(yīng)有外圍護(hù)結(jié)構(gòu)與建筑室內(nèi)空間分隔，否則作為室內(nèi)空間計(jì)。（相關(guān)條文3.0.18） 8、永久性頂蓋全覆蓋的陽臺（下層陽臺以上層底板為頂蓋），不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺或不封閉陽臺，均按水平投影面積的一半計(jì)算；永久性頂蓋未全覆蓋的露臺、挑臺、陽臺的覆蓋部分，按雨蓬規(guī)則計(jì)算建筑面積；無頂蓋（含頂蓋未全覆蓋的未覆蓋部分）的陽臺、露臺、挑臺，不計(jì)算面積。（相關(guān)條文3.0.16，3.0.18和3.0.24.4） 9、二層設(shè)陽臺位置的底層如不作為陽臺，無出入口的不計(jì)算建筑面積，有出入口的按雨篷規(guī)則計(jì)算。（相關(guān)條文3.0.18） 10、建筑物