契稅土地增值稅.doc

契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。學(xué)習(xí)這部分內(nèi)容，注意與土地增值稅征稅范圍的交叉之處。契稅征稅對(duì)象具體包括以下六種具體情況：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（不交土地增值稅）（二）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（還應(yīng)交土地增值稅）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。（三）房屋買賣（符合條件的還需交土地增值稅）幾種特殊情況視同買賣房屋：（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋例如，甲某因無(wú)力償還乙某債務(wù)，而以自有的房產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)。經(jīng)雙方同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅。【例題單選題】甲企業(yè)以自有房產(chǎn)作為抵押向某商業(yè)銀行借入一年期貸款1000萬(wàn)元，房產(chǎn)賬面價(jià)值600萬(wàn)元，抵押時(shí)市價(jià)900萬(wàn)元；一年后無(wú)力償還，將房產(chǎn)折價(jià)給銀行抵償了1080萬(wàn)元的債務(wù)本息，低債時(shí)房產(chǎn)市價(jià)1100萬(wàn)元。當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，契稅的正確處理是（）。A.甲企業(yè)應(yīng)納契稅30萬(wàn)元B.甲企業(yè)應(yīng)納契稅33萬(wàn)元C.銀行應(yīng)納契稅30萬(wàn)元D.銀行應(yīng)納契稅32.4萬(wàn)元 答疑編號(hào)911110301【答案】D【解析】甲企業(yè)不用繳納契稅；銀行（承受方）按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅，應(yīng)納稅額10803%32.4（萬(wàn)元）。（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅，其余企業(yè)不交）以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。例.某外商投資企業(yè)2008年接受某國(guó)有甲企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為100萬(wàn)元，甲企業(yè)還于2008年以自有房產(chǎn)與另一企業(yè)交換一處房產(chǎn)，支付差價(jià)款300萬(wàn)元，同年政府有關(guān)部門批準(zhǔn)向該企業(yè)出讓土地一塊，該企業(yè)繳納土地出讓金150萬(wàn)元。下列處理方法中正確的有（）。（該地規(guī)定契稅稅率為2%）A.外商投資企業(yè)接受房產(chǎn)投資應(yīng)繳納的契稅為0萬(wàn)元B.外商投資企業(yè)接受房產(chǎn)投資應(yīng)繳納的契稅為2萬(wàn)元C.企業(yè)交換房產(chǎn)和繳納土地出讓金應(yīng)繳納的契稅為3萬(wàn)元D.企業(yè)交換房產(chǎn)和繳納土地出讓金應(yīng)繳納的契稅為9萬(wàn)元【答疑編號(hào)941110119】【答案】BD 【解析】以房產(chǎn)作投資，視同房屋買賣，外商投資企業(yè)應(yīng)納契稅1002%2萬(wàn)元；甲企業(yè)交換房產(chǎn)和補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)納契稅3002%+1502%9萬(wàn)元。（3）買房拆料或翻建新房（四）房屋贈(zèng)予（非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅）（五）房屋交換（單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅，個(gè)人互換住房不交）（3）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為。（4）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。（六）承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。【例題多選題】（2005年）下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收契稅的有（）。A.以房產(chǎn)抵債B.將房產(chǎn)贈(zèng)與他人C.以房產(chǎn)作投資D.子女繼承父母房產(chǎn) 答疑編號(hào)911110302【答案】ABC三、納稅義務(wù)人與稅率（一）納稅義務(wù)人契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國(guó)家機(jī)關(guān)，軍事單位和社會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國(guó)公民和外籍人員。（二）稅率：3%-5%的幅度比例稅率?！拘略鰞?nèi)容】自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。不動(dòng)產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓方: 承受方：土地增值稅 契稅印花稅 印花稅營(yíng)業(yè)稅、城建及教附；所得稅計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。依不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價(jià)方法不同，契稅計(jì)稅依據(jù)有以下幾種情況：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)；【例題單選題】（2006年）居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬(wàn)元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬(wàn)元的債務(wù)；用市場(chǎng)價(jià)值70萬(wàn)元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈(zèng)送價(jià)值12萬(wàn)元的小轎車一輛；將第四套市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納 答疑編號(hào)911110303【答案】A【解析】甲不用繳納契稅；乙應(yīng)繳納契稅=1003%=3（萬(wàn)元）；丙應(yīng)繳納契稅=123%=0.36（萬(wàn)元）。4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。5.房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。（1）采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。6.對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章，在個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表中簽字并將該表格留存?！纠}單選題】（2005年）下列各項(xiàng)中，契稅計(jì)稅依據(jù)可由征收機(jī)關(guān)核定的是（）。A.土地使用權(quán)出售B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓C.土地使用權(quán)贈(zèng)與D.以劃撥方式取得土地使用權(quán) 答疑編號(hào)911110304【答案】C國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；以劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，不繳契稅;經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅的依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法契稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率【例題單選題】（2008年）居民甲某共有三套房產(chǎn)，2007年將第一套市價(jià)為80萬(wàn)元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬(wàn)元；將第二套市價(jià)為60萬(wàn)元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬(wàn)元的債務(wù)；將第三套市價(jià)為30萬(wàn)元的房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。若當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應(yīng)繳納契稅（）A.0.45萬(wàn)元B.1.95萬(wàn)元C.2.25萬(wàn)元D.2.85萬(wàn)元答疑編號(hào)911110305【答案】A【解析】土地使用權(quán)交換、房屋交換，支付補(bǔ)價(jià)的一方納稅，第一套房產(chǎn)甲某支付了補(bǔ)價(jià)，應(yīng)納契稅153%0.45（萬(wàn)元）；用于抵債的第二套房產(chǎn)，應(yīng)有承受方乙某繳納契稅；第三套房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。甲某共繳納契稅0.45萬(wàn)元。五、稅收優(yōu)惠（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。【例題多選題】（2003）下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有（）。A.城鎮(zhèn)職工自己購(gòu)買商品住房 B.政府機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公C.遭受自然災(zāi)害后重新購(gòu)買住房 D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施答疑編號(hào)911110306【答案】BD（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定1.企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 例.某企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司，承受了原企業(yè)價(jià)值600萬(wàn)元的房屋所有權(quán)；改建后即以債權(quán)人的身份接受某破產(chǎn)企業(yè)價(jià)值200萬(wàn)元的房產(chǎn)作為債務(wù)抵償，隨后又將此房屋投資于另一企業(yè)，則該有限責(zé)任公司應(yīng)就以上事項(xiàng)繳納契稅（）萬(wàn)元（適用稅率3%）。A.18.80B.0 C.9.40D.6【答疑編號(hào)941110112】【答案】B【解析】投資入股以產(chǎn)權(quán)承受方為納稅人；企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免征契稅；以債權(quán)人身份承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地房屋權(quán)屬，免征契稅。2.企業(yè)股權(quán)重組進(jìn)一步支持國(guó)有企業(yè)改制重組，現(xiàn)將國(guó)有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策通知如下：對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國(guó)有控股公司。以出讓方式承受原國(guó)有控股公司土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的范圍。3.企業(yè)合并4.企業(yè)分立企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5.企業(yè)出售（與原政策相比有變化）。國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照勞動(dòng)法等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)（與原政策相比有變化）。企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照勞動(dòng)法等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。（對(duì)非債權(quán)人類似“企業(yè)出售”）例.某企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，其房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為4000萬(wàn)元，其中以價(jià)值3000萬(wàn)元的房地產(chǎn)抵償債務(wù)，將價(jià)值1000萬(wàn)元的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣，拍賣收入1200萬(wàn)元。債權(quán)人獲得房地產(chǎn)后，與他人進(jìn)行房屋交換，取得額外補(bǔ)償500萬(wàn)元。當(dāng)事人各方合計(jì)應(yīng)繳納契稅（）。（適用契稅稅率3%。）A.15萬(wàn)元B.36萬(wàn)元C.51萬(wàn)元D.126萬(wàn)元【答疑編號(hào)941110113】【答案】C【解析】債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的免征契稅。拍賣房地產(chǎn)的，承受方應(yīng)納契稅稅額12003%36萬(wàn)元。房屋交換中，由支付補(bǔ)價(jià)的一方按價(jià)差計(jì)算交納契稅，稅額5003%15萬(wàn)元。當(dāng)事人各方應(yīng)納契稅合計(jì)36+1551（萬(wàn)元）。7.房屋的附屬設(shè)施對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。8.繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。9.其他對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅?！拘略稣摺浚?）、（5）【例題多選題】（2008年）下列各項(xiàng)中，免征或不征契稅的有（）。