房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法復(fù)習(xí)提綱.doc

房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)提綱第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義1、作為一種提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。2、專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五個(gè)特點(diǎn)：由專(zhuān)業(yè)人員完成;是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);具有社會(huì)公信力;實(shí)行有償服務(wù);承擔(dān)法律責(zé)任。3、專(zhuān)業(yè)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)地特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)就是房地產(chǎn)估價(jià)。其中，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)、測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)。4、房地產(chǎn)估價(jià)以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師還可以進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告等房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素一、估價(jià)當(dāng)事人1、房地產(chǎn)估價(jià)人員，具備房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格的人員，合格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，必須具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專(zhuān)業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)資質(zhì)。3、估價(jià)委托人，委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必須的情況和資料。二、估價(jià)對(duì)象當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，可稱(chēng)為被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來(lái)有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。三、估價(jià)目的土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。 四、價(jià)值類(lèi)型同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的，價(jià)值類(lèi)型有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn)有：雙方自愿進(jìn)行交易;交易雙方出于利已動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易;交易雙方是清明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象知曉市場(chǎng)行情;交易雙方有充裕時(shí)間進(jìn)行交易;不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。非市場(chǎng)價(jià)值有：快速變現(xiàn)價(jià)值;謹(jǐn)慎價(jià)值;清算價(jià)值;投資價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，價(jià)值估算在后。六、估價(jià)依據(jù)有相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。七、估價(jià)假設(shè)是房地產(chǎn)估價(jià)師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價(jià)中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價(jià)假設(shè);不明確估價(jià)假設(shè);無(wú)針對(duì)性列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)。八、估價(jià)原則合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。九、估價(jià)程序獲取估價(jià)業(yè)務(wù);受理估價(jià)委托;擬定估價(jià)作業(yè)方案;搜集估價(jià)所需資料;實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象;分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)上;選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;確定估價(jià)結(jié)果;撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告;出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)資料歸檔。十、估價(jià)方法市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。十一、估價(jià)結(jié)果估價(jià)師不宜在完成估價(jià)之前與委托人或任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果。這樣會(huì)影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。第三節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要土地使用權(quán)出讓的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、出資、入股、抵債)和租賃的需要， 房地產(chǎn)抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監(jiān)測(cè)、轉(zhuǎn)抵押、續(xù)貸抵押、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià))，房地產(chǎn)征收和征用需要，房地產(chǎn)分割需要，房地產(chǎn)損害賠償需要，房地產(chǎn)稅收需要，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要，房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算)，房地產(chǎn)管理的需要，其他方面的需要第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德獨(dú)立客觀公正，專(zhuān)業(yè)勝任能力，誠(chéng)實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，保守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)責(zé)任。第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r估價(jià)的困難表現(xiàn)有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農(nóng)村不同，市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利是使用權(quán)不是所有權(quán)，土地和房屋的登記機(jī)關(guān)不同，行政管理不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)。第二章 房地產(chǎn)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領(lǐng)域中的建筑物不包括構(gòu)筑物，會(huì)計(jì)領(lǐng)域中建筑物不包括房屋。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。三、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的含義1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)包括：房地產(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利，同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在多種房地產(chǎn)權(quán)利受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)的額外利益或收益。房地產(chǎn)所有權(quán)又分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和臨時(shí)用地土地使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利有物權(quán)和債權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。物權(quán)有自物權(quán)和他物權(quán)，自物權(quán)只有所有權(quán)，他物權(quán)又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，土地使用權(quán)和地役權(quán)是用益物權(quán)，抵押權(quán)則是擔(dān)保物權(quán)。在不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：(1)機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值(2)專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無(wú)形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。3、區(qū)位，是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度通達(dá)性，具體有可及性和便捷性。環(huán)境景觀有自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設(shè)施有基礎(chǔ)設(shè)施(道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱氣、電信、有線電視等設(shè)施)和公共服務(wù)設(shè)施(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施。四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)：不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)：土地形態(tài)，對(duì)于有建筑物的可以無(wú)視建筑物存在或考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響;建筑物形態(tài)，對(duì)于單獨(dú)評(píng)價(jià)建筑物價(jià)值時(shí)可以無(wú)視土地的存在或考慮土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響。前一種稱(chēng)為獨(dú)立估價(jià)，后一種稱(chēng)為部分估價(jià);房地形態(tài)。第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性(又稱(chēng)位置固定性)獨(dú)一無(wú)二性壽命長(zhǎng)久性供給有限性價(jià)值量大流動(dòng)性差用途多樣性，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。相互影響性，外部影響有正有負(fù)易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)，房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來(lái)制度、政策變化的影響。保值增值性，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良(2)通貨膨脹(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響其中，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)或相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第三節(jié) 房地產(chǎn)分類(lèi)一、房地產(chǎn)按其用途來(lái)劃分為下列10類(lèi)：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合。二、按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分為下列5類(lèi)：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。三、按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分為下列2類(lèi)：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。四、按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分為下列4類(lèi)：出售、出租、營(yíng)業(yè)、自用。這種分類(lèi)對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。五、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現(xiàn)房)(4)未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)(5)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)(6)房地產(chǎn)的局部(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi)有：干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、設(shè)置了地役權(quán)的房地產(chǎn)、設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)、有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)、列入公告拆遷或征收征用的房地產(chǎn)、臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)、手續(xù)不全的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、被依法查封財(cái)產(chǎn)保全或其他限制的房地產(chǎn)、違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的租賃權(quán)、房地產(chǎn)的抵押權(quán)、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)、房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析一、土地的描述與分析1.名稱(chēng)2.位置3.四至4.面積,此為依法確認(rèn)的面積，通常以平方米(m2)或公頃(hm2)為單位5.形狀6.地勢(shì)，包括地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒(méi)的可能性等7.土壤及地基狀況8.權(quán)利狀況9.使用條件10.開(kāi)發(fā)利用情況11.交通條件12.周?chē)h(huán)境景觀13.公共服務(wù)設(shè)施完備程度14.其他使用條件主要包括：(1) 用途(2) 容積率(3) 建筑密度(4) 綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)(5) 建筑高度(6) 建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)(7) 建筑間距(8) 交通出入口方位(9) 停車(chē)泊位(10)建筑體量、體型、色彩(11)地面標(biāo)高(12)其他要求上述城市規(guī)劃限制條件可通過(guò)下列文件了解：(1)規(guī)劃要點(diǎn)(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)(3)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證二、建筑物的描述與分析認(rèn)識(shí)1. 名稱(chēng)2.位置3.規(guī)模4.年齡5.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑6.建筑結(jié)構(gòu)7.設(shè)施設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能8.裝飾裝修9.層高或凈高10.空間布局11.防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照12.外觀13.維修養(yǎng)護(hù)情況完好程度14.權(quán)利狀況15.占有使用情況16.其他情況，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)，還需要了解其建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)(貨幣額、商品或其他有價(jià)物)，價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件，房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏谩⑾∪?，并且人們?duì)它們有需求。需要具備3個(gè)條件：(1)一種物品有用(2)一種物品稀缺，是相對(duì)缺乏不是絕對(duì)缺乏(3)人們對(duì)一種物品有需求是指不僅愿意購(gòu)買(mǎi)它，而且有能力購(gòu)買(mǎi)它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對(duì)其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機(jī)需求。價(jià)格實(shí)質(zhì)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊(duì)、計(jì)劃、價(jià)格。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示;都有波動(dòng)，受供求等因素的影響;都是按質(zhì)論價(jià);優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。一、地價(jià)與一般商品價(jià)格的不同(1)生產(chǎn)成本不同，一般商品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價(jià)本質(zhì)上不是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價(jià)=地租/利息率。(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高，不僅無(wú)折舊，而且有增值。中國(guó)有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。而如果是無(wú)限年的土地所有權(quán)，就無(wú)須計(jì)提折舊。(3)價(jià)格差異不同。土地由于具有獨(dú)一無(wú)二的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大(4)市場(chǎng)性質(zhì)不同，一般商品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。(5)價(jià)格形成時(shí)間不同。(6)供求變化不同。地價(jià)與一般商品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動(dòng)，其供給彈性較小。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：(1) 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類(lèi)似于本金與利息的關(guān)系。(2) 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。(3) 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。在估價(jià)中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響。(4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。(5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格一、房地產(chǎn)需求1、形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)，如果沒(méi)有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好;相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。3、房地產(chǎn)的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。二、房地產(chǎn)供給1、形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量。2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。3、房地產(chǎn)供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，在市場(chǎng)均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降;需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。如果需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變化。四、房地產(chǎn)供求彈性1、房地產(chǎn)需求彈性，房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性和房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性。2、房地產(chǎn)供給彈性，房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。3、彈性數(shù)值的類(lèi)型，彈性較大，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是廈舾械?彈性較小，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值分為5種類(lèi)型：彈性大于1的情況，稱(chēng)為富有彈性;彈性小于1的情況，稱(chēng)為缺乏彈性;彈性等于1的情況，稱(chēng)為單一彈性;彈性為無(wú)窮大的情況，稱(chēng)為完全彈性;彈性等于零的情況，稱(chēng)為完全無(wú)彈性。一種房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時(shí)候，價(jià)格的上漲會(huì)使消費(fèi)者減少對(duì)該種房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，而轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)更多的替代晶，這時(shí)需求的價(jià)格彈性較大;如果沒(méi)有較相似的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性，可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類(lèi)型：全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況;本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說(shuō)的價(jià)值也是指交換價(jià)值。二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值，1、成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)務(wù)，動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等不同而不同。理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成的機(jī)制，即賣(mài)價(jià)(供給價(jià)格)、買(mǎi)價(jià)(需求價(jià)格)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解，在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣(mài)者所愿意接受可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買(mǎi)價(jià)成交價(jià)最低賣(mài)價(jià)。在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的;在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)：(1)公開(kāi)市場(chǎng)。(2)交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。(3)眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。(4)買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。(6) 買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。2、市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。3、理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。4、評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為收益價(jià)格。收益法求得的價(jià)值傾向于最高買(mǎi)價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣(mài)價(jià)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。在市場(chǎng)泡沫時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值(市場(chǎng)價(jià)格)大大高于收益法求得的價(jià)值(理論價(jià)格)。在市場(chǎng)不景氣時(shí)，成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值。從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格。三、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱(chēng)為最低期望收益率)。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。四、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。采用公允價(jià)值的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或其他信息。市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、公允價(jià)值。五、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征收價(jià)值中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金(或稱(chēng)協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。真正租金除了前述的八項(xiàng)外還有租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價(jià)值等于總評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值一上次抵押貸款折成的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值通常不包含不可損毀的土地價(jià)值，是指建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失。六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格中國(guó)通常不存在土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)使用價(jià)格主要是指土地使用權(quán)價(jià)格(建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))，其他權(quán)益的價(jià)格主要有租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格。七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。八、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格房地產(chǎn)也有類(lèi)似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)和期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。九、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)格。十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格。房地價(jià)格又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格;(2)土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格;(3)建筑物價(jià)格=房地價(jià)-土地價(jià)格。十二、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)，樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積，由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)，起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的價(jià)格水平。十四、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，保留價(jià)又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。當(dāng)拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)。因此有保留價(jià)的拍賣(mài)中，最高應(yīng)價(jià)不一定就是成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，該最高應(yīng)價(jià)才能成為成交價(jià)。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的4、有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。5、某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化6、各種因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的7、各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的8、同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。二、房地產(chǎn)價(jià)格影響的分類(lèi)房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類(lèi)。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周?chē)欢▍^(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。個(gè)別因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ?，隨著估價(jià)對(duì)象范圍擴(kuò)大，某些一般因素也許會(huì)變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關(guān)系其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化。2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價(jià)格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對(duì)于東西走向的街道、水流來(lái)說(shuō)位于北側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價(jià)格通常高于北坡的房地產(chǎn)價(jià)格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽(yáng)面的地價(jià)高于向陽(yáng)面的地價(jià)。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽(yáng)面的地價(jià)高于背陽(yáng)面的地價(jià)。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時(shí)間距離、經(jīng)濟(jì)距離。交通時(shí)間距離從理論上講更為科學(xué)。對(duì)于朝向一般認(rèn)為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒(méi)有電梯的中間樓層最優(yōu)、頂層較劣。有電梯的中高導(dǎo)住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)、三層以下較劣。2、交通，交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、停車(chē)的方便程度、交通管制。3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。4、外部配套設(shè)施有房地產(chǎn)外部基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。二、實(shí)物因素1、土地實(shí)物因素面積形狀地勢(shì)，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高;土地高低不平，地價(jià)較低。在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對(duì)混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度。2、建筑物實(shí)物因素建筑規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備裝飾裝修層高或凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照外觀完損程度三、權(quán)益因素，主要是指對(duì)房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計(jì)入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。相鄰關(guān)系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設(shè)管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設(shè)管線以及安裝設(shè)備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。第三節(jié) 人口因素房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。第四節(jié) 制度政策因素房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大，房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是高價(jià)格政策;一類(lèi)是低價(jià)格政策。低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應(yīng)，加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來(lái)定價(jià);制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格;建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。稅收政策，房地產(chǎn)稅收有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。增加買(mǎi)方的稅收會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降，反之會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃有：國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃。第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率。不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升;利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格下降。從房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)看，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降、利率下降、房地產(chǎn)價(jià)格上升。由于在國(guó)際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲、相反則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。第六節(jié) 社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素有：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對(duì)城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。第七節(jié) 國(guó)際因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來(lái)投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來(lái)等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。第八節(jié) 其他因素一、行政隸屬變更二、心理因素，心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè)：購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài);個(gè)人欣賞趣味(偏好);時(shí)尚風(fēng)氣;接近名家住宅心理;講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門(mén)牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等三、重要政治人物的健康狀況。第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述，房地產(chǎn)價(jià)格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動(dòng)過(guò)程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)的原則二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有：獨(dú)立客觀公正原則合法原則最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)替代原則謹(jǐn)慎原則可以把這些原則分為三個(gè)層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、特殊原則。獨(dú)立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。除了獨(dú)立客觀公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，也稱(chēng)為普適技術(shù)性原則。特殊原則是指謹(jǐn)慎性原則。最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對(duì)應(yīng)的，普適性原則與特殊原則是相互對(duì)應(yīng)的，因此謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用，房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以作為估價(jià)時(shí)的指南。評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是否遵守了估價(jià)原則。第二節(jié) 獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。獨(dú)立的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)?？陀^的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡情感偏見(jiàn)、完全從客觀實(shí)際出發(fā)、反映事物的本來(lái)面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)。所以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)采取回避原則，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從外部壓力。第三節(jié) 合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，但估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括依法判定權(quán)利類(lèi)型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來(lái)說(shuō)遵守合法原則應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：(1)在依法判定的權(quán)利類(lèi)型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)有房屋權(quán)屬證書(shū)、土地權(quán)屬證書(shū)或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。土地權(quán)屬證書(shū)有國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是其評(píng)估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)除外。在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、抵債、贈(zèng)與等。在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。此外，還可將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。第四節(jié) 最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：最佳用途;最佳規(guī)模;最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個(gè)方面依序篩選：(1)法律上的許可性。(2)技術(shù)上的可能性。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。(4)價(jià)值是否最大。收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關(guān)系是所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。(2)裝修改造前