房地產(chǎn)基本知識(shí)[001].doc

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)程序設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1) 有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；(2) 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；(3) 又符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；(4) 有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；(5) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房的產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部夢(mèng)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)赖怯洐C(jī)關(guān)所在地的相繼以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（二）企業(yè)章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。規(guī)劃局辦事指南用地規(guī)劃管理：報(bào)建時(shí)所需資料1 建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)告2 合法的計(jì)劃文件或資金證明 3 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū) 4. 符合規(guī)劃要求的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖或初步設(shè)計(jì)方案5 用地選址意見(jiàn)書(shū)及附圖 6 其他建筑規(guī)劃管理：報(bào)建時(shí)所需資料1 建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告2 合法的計(jì)劃文件或資金證明3 建設(shè)規(guī)劃用地許可證及土地權(quán)屬證明4 繪制在11000數(shù)字化地形圖上的平面布置圖 5 具有相應(yīng)資格的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工設(shè)計(jì)圖紙及平，立，剖面圖圖紙目錄個(gè)兩份6 其他工程規(guī)劃管理：報(bào)建時(shí)所需資料1 建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告2 合法的計(jì)劃文件或資金證明3 建設(shè)規(guī)劃用地許可證及土地權(quán)屬證明4 繪制在11000數(shù)字化地形圖上的平面布置圖5 具有相應(yīng)資格的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工設(shè)計(jì)圖紙及平，立，剖面圖圖紙目錄個(gè)兩份6 其他放驗(yàn)線(xiàn)所需資料：1 放驗(yàn)線(xiàn)通知書(shū)2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（文本附件及航測(cè)圖）竣工驗(yàn)收所需資料：1 建設(shè)前期各種批文、申請(qǐng)報(bào)告2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證3 施工圖及竣工報(bào)告4 有關(guān)消防、文件勘探等手續(xù)5 施工資料移交表6 竣工資料保證金收據(jù) 建設(shè)委員會(huì)辦事指南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)辦事程序：1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理程序（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門(mén)遞交辦理開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)申請(qǐng)；（2）填寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)申報(bào)表一式三份，并報(bào)以下材料；關(guān)于成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的批復(fù)文件（闡述成立公司的依據(jù)、理由、公司性質(zhì)、人員編制、工程、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員狀況、資金來(lái)源情況、機(jī)構(gòu)設(shè)置情況）。辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的全套手續(xù)復(fù)印件（包括銀行進(jìn)帳單、法人代表簡(jiǎn)歷、身份證復(fù)印件等）。有職稱(chēng)管理人員、10人以上（其中中級(jí)以上5人），職稱(chēng)證件的原件及復(fù)印件。公司章程、管理制度、股東會(huì)決議。干部任命書(shū)、聘書(shū)，其他工作人同聘用、勞動(dòng)合員。驗(yàn)資報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。辦公地點(diǎn)證明或辦公用房租賃合同。鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)在編人員明細(xì)表。 鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)管理人員明細(xì)表。鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況表。 鄭州市內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查情況表。（3） 在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)材料之日起逐級(jí)提出審查意見(jiàn)，對(duì)符合條件的申報(bào)企業(yè)，在三十個(gè)工作日內(nèi)予以登記，并辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)不符合條件的企業(yè)應(yīng)說(shuō)明理由。（4） 第周一、三、五上午接待日辦理發(fā)證手續(xù)。2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理資質(zhì)變更的程序開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，說(shuō)明變更內(nèi)容，根據(jù)建設(shè)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)，提交相應(yīng)資料。（1）變更企業(yè)名稱(chēng)、法人、地址,需提交申請(qǐng)，同時(shí)遞與變更內(nèi)容相符的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（2）改變企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的應(yīng)提交如下資料 主管部門(mén)關(guān)于企業(yè)改制的意見(jiàn)；新公司申請(qǐng)（說(shuō)明固定資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)）；新公司章程；到工商局辦理變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照手續(xù)的全套復(fù)印件；驗(yàn)資報(bào)告；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；與原主管部門(mén)脫鉤的文件證明材料；董事會(huì)的組成及機(jī)關(guān)人員的任命手續(xù)；其它資料。3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合辦事程序（1）項(xiàng)目全部竣工后（建筑隊(duì)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，其化配套設(shè)施完工），遞交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收書(shū)面申請(qǐng)。（2）鄰取并填寫(xiě)有關(guān)表格，并提供下列資料。 建設(shè)工程審批手續(xù)（復(fù)印件）：用地規(guī)劃講可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷許證、消防審核表、計(jì)劃批準(zhǔn)文件、招投（議）標(biāo)書(shū)、抗震審核單、開(kāi)工報(bào)告、施工許要證、工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)、工程質(zhì)量監(jiān)理工合同、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、商品房預(yù)售許可證、物業(yè)管理委托書(shū)等。 圖紙資料：規(guī)劃紅線(xiàn)圖、規(guī)劃總平面圖建設(shè)工程放線(xiàn)報(bào)告、竣工總平面圖（竣工效果圖）、給水排水消防竣工總面圖、電力電訊竣工總平面圖、熱力燃?xì)饪⒐た偲矫鎴D.3、從收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，由市建委組織市政、公用、郵電、電訊、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收。4、 經(jīng)驗(yàn)收合格后，發(fā)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證。 房產(chǎn)商辦理房產(chǎn)證的責(zé)任 對(duì)于商品房購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，只有拿到了房產(chǎn)證，所購(gòu)商品房的所有權(quán)才能得到法律上的承認(rèn)和保護(hù)，才能成為我們通常所稱(chēng)的真正意義上的“業(yè)主”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，若由于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任使得買(mǎi)方不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商則需按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定向購(gòu)買(mǎi)方支付違約金或承擔(dān)退房、還房款并賠償損失的違約責(zé)任。因此，澄清開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證中的責(zé)任和義務(wù)很重要。 1、委托測(cè)繪義務(wù) 根據(jù)2001年6月1日起施行的商品房銷(xiāo)售管理辦法第三十四條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在與商品房買(mǎi)受人所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同所約定的房屋交付日之前，委托房地局的測(cè)繪大隊(duì)，對(duì)買(mǎi)方所購(gòu)房屋作面積測(cè)繪工作，并將測(cè)繪結(jié)果上報(bào)房地局權(quán)屬科，用于房屋權(quán)屬登記和房產(chǎn)證的制作。 2、報(bào)送資料義務(wù) 商品房銷(xiāo)售管理辦法第三十四條第二款規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60 日內(nèi)，將需由其提供的辦理房產(chǎn)證的材料報(bào)送房地局權(quán)屬科。 需報(bào)送材料包括：房屋面積測(cè)量成果報(bào)告；竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)復(fù)函；公用建筑面積分?jǐn)偛牧?；?guó)有土地使用證；房屋竣工證明材料；立項(xiàng)批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；登記部門(mén)認(rèn)為必要的其他材料。 3、協(xié)助買(mǎi)房人辦證義務(wù) 商品房銷(xiāo)售管理辦法第三十四條第三款規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證。此款要求開(kāi)發(fā)商在商品房購(gòu)買(mǎi)方辦理好產(chǎn)權(quán)證之前，按照房地局的要求，對(duì)商品房買(mǎi)受人的房產(chǎn)證的辦理給與必要的協(xié)助。開(kāi)發(fā)商不得無(wú)故拒絕或拖延在有關(guān)申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)賣(mài)契等文件上蓋章和簽字。 從以上的規(guī)定可以看出，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有為商品房買(mǎi)受人辦理或辦好房產(chǎn)證的法定責(zé)任或義務(wù)，也不存在必須與商品房買(mǎi)受人共同辦理房產(chǎn)證的義務(wù)。辦理房產(chǎn)證是商品房購(gòu)買(mǎi)人自己應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)法定義務(wù)。在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)向商品房購(gòu)買(mǎi)人承諾在一定期限內(nèi)為其辦理或辦理好產(chǎn)權(quán)證。但房產(chǎn)證的辦理客觀(guān)上受到業(yè)主因素和房地局有關(guān)政策的影響，而這些因素并非開(kāi)發(fā)商所能控制，一旦隨意做出承諾，極易使開(kāi)發(fā)商陷入違約。因此，除了可對(duì)上述三項(xiàng)義務(wù)做出適當(dāng)?shù)募s定外，開(kāi)發(fā)商不易再做出任何其他有關(guān)的承諾或保證。 商品房房產(chǎn)證的辦理，是商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最后的一項(xiàng)重要程序，涉及復(fù)雜的法律要求，并關(guān)系到國(guó)家、業(yè)主和開(kāi)發(fā)商三方面的利益。房地局作為代表國(guó)家的核準(zhǔn)發(fā)證機(jī)關(guān)，應(yīng)簡(jiǎn)化審查內(nèi)容和方式，規(guī)范并公開(kāi)辦理程序，努力縮短從受理到發(fā)證的周期，提高效率。而在商品房購(gòu)買(mǎi)人這方面，為了使自己的合法權(quán)益得到充分的法律保障，可以委托有經(jīng)驗(yàn)的、熟悉辦證程序和要求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則應(yīng)當(dāng)認(rèn)真全面地履行委托測(cè)繪、及時(shí)報(bào)送資料和協(xié)助辦證義務(wù)，積極與房地局建立良好找作關(guān)系，盡可能地減少和杜絕違約的發(fā)生。 學(xué)會(huì)看圖紙選戶(hù)型 購(gòu)房挑選戶(hù)型，應(yīng)當(dāng)有個(gè)全方位多層次的考慮地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、物業(yè)管理、居住理念等。在對(duì)“硬件”設(shè)施的考察中，除了參觀(guān)樣板間，購(gòu)房者還必須依靠圖紙“紙上談兵”。但常常是精美的售樓書(shū)配以各種新潮的理念，讓人眼花繚亂，線(xiàn)條和色塊構(gòu)成的平面圖更讓普通的購(gòu)房者難以體會(huì)住宅性能的優(yōu)劣。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者接觸到的圖紙大多是簡(jiǎn)單直觀(guān)的平面效果圖，比施工圖省略了大量的房屋構(gòu)造信息，突出了房間面積、布局、設(shè)施幾個(gè)基本要素，貌雖簡(jiǎn)單，但可以體現(xiàn)出住宅設(shè)計(jì)中的很多原則性問(wèn)題。挑選戶(hù)型應(yīng)看哪些圖挑選戶(hù)型至少需要以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶(hù)型平面圖。規(guī)劃圖反映了小區(qū)的規(guī)劃布局，這直接關(guān)系到所挑選戶(hù)型的具體位置，涉及到環(huán)境、交通、服務(wù)設(shè)施等多方面因素；住宅單元平面體現(xiàn)了一個(gè)住宅單元中幾種不同戶(hù)型的布局，它們之間的關(guān)系可能會(huì)影響到住宅的使用，比如窗戶(hù)和陽(yáng)臺(tái)是否互相干擾，入口是否相鄰太近等；戶(hù)型平面描述了一套住宅的面積與房間布局，其尺寸、位置、形狀、相互關(guān)系等基本參數(shù)體現(xiàn)出住宅的基本功能和經(jīng)濟(jì)性能。區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開(kāi)放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。 公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門(mén)廳等。 私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書(shū)房等。 動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書(shū)房。 這些分區(qū)，各有明確的專(zhuān)門(mén)使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。 起居室（客廳）：兩個(gè)基本原則是，其一，起居室的獨(dú)立性；其二，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶(hù)型中起居室也仍然保留著過(guò)去“過(guò)廳”的角色；有的戶(hù)型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶(hù)型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開(kāi)門(mén)、開(kāi)窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。 廚房：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在空間布局方面，開(kāi)放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但對(duì)于我國(guó)的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，廚房是集儲(chǔ)藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系，3A級(jí)住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2.1米，廚具的可操作面凈長(zhǎng)不小于3米；2A級(jí)面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，可操作面不小于2.7米， 1A級(jí)則分別是5平方米、1.8米和2.4米。 衛(wèi)生間：滿(mǎn)足三個(gè)基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來(lái)說(shuō)，單衛(wèi)的戶(hù)型應(yīng)該注意和各個(gè)臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶(hù)門(mén)和起居室。從面積角度來(lái)看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1.6米，淋浴的凈寬度不宜小于1.2米。 臥室：一般來(lái)說(shuō)主臥室的面寬不應(yīng)小于3.6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過(guò)渡，直接朝向起居室開(kāi)門(mén)也應(yīng)避免通視。 輔助空間：包括陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲(chǔ)藏空間，包括雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶(hù)內(nèi)的家具空間。 總之，根據(jù)戶(hù)型面積不同，小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)調(diào)主要功能齊全和空間的靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)突出個(gè)性。 商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房三種房產(chǎn)證有何異同據(jù)介紹，目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書(shū)在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的，都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的合法書(shū)面憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受?chē)?guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉，其收益全部歸個(gè)人所有，購(gòu)買(mǎi)人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。二、經(jīng)濟(jì)適用房。國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)，即可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易。上市后，其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10交納土地出讓金，沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，購(gòu)買(mǎi)人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，再次交易的時(shí)候，就無(wú)需交納土地出讓金了。三、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)證（下簡(jiǎn)稱(chēng)成本價(jià)）和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)證（下簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：1直接上市進(jìn)行交易，由購(gòu)買(mǎi)人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話(huà)，房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80歸個(gè)人所有，20歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50歸個(gè)人，50歸原產(chǎn)權(quán)單位。2產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?，具體操作是由評(píng)估部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，然后按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3到房管部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門(mén)辦理變更手續(xù)。這樣，成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈(zèng)與。首先，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說(shuō)明產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是，已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在交易管理部門(mén)致函敦促后超過(guò)10天時(shí)限的，視為單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，職工可直接上市交易。對(duì)讀者提出能否將經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)證變更為商品房的以及如何變更這一問(wèn)題，市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人明確答復(fù)，目前還沒(méi)有出臺(tái)有關(guān)的規(guī)定。轉(zhuǎn)按揭研究 近一段時(shí)間，關(guān)于轉(zhuǎn)接揭的報(bào)道頻頻見(jiàn)諸報(bào)端、電視，引起媒體和居民的極大興趣。農(nóng)行廣東分行、上海分行早在幾年前就進(jìn)行了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)試點(diǎn)，本文擬對(duì)此進(jìn)行粗淺探討。一、按揭與轉(zhuǎn)按揭的概念按揭是香港的叫法，在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱(chēng)為個(gè)人住房抵押貸款，即借款人在支付了首付款之后，以所購(gòu)住房作為抵押物向銀行申請(qǐng)的、用于支付剩余房款的貸款。顧名思義，轉(zhuǎn)按揭就是轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房抵押貸款（以下稱(chēng)為按揭）的行為。二、轉(zhuǎn)按揭的分類(lèi)按揭涉及兩方主體：借款人和銀行。對(duì)于銀行而言，按揭是債權(quán)；而對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，按揭是債務(wù)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓主體不同，可以將轉(zhuǎn)接揭分為債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓指按揭在債權(quán)人之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇杩钊藢⒃诩足y行辦理的按揭轉(zhuǎn)到乙銀行；債務(wù)轉(zhuǎn)讓指按揭在債務(wù)人之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)丛杩钊藢唇肄D(zhuǎn)給新借款人。香港地區(qū)的轉(zhuǎn)按揭主要是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)覈?guó)內(nèi)地現(xiàn)階段的轉(zhuǎn)按揭還僅限于債務(wù)轉(zhuǎn)讓。三、轉(zhuǎn)按揭的動(dòng)因在香港地區(qū)，按揭利率由各家銀行自行確定，一般采用與最優(yōu)惠利率（P）掛鉤，在此基礎(chǔ)上加減一定比例，如“P225”，同時(shí)，各家銀行針對(duì)按揭推出了一系列優(yōu)惠條件，如贈(zèng)送火險(xiǎn)、免信用卡年費(fèi)等。由于各家銀行按揭利率各不相同且經(jīng)常變動(dòng)，提供的優(yōu)惠條件也有差異，對(duì)于不同借款人來(lái)講，在不同時(shí)間將按揭由一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行是有利可圖的。而且，在香港地區(qū)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)相當(dāng)簡(jiǎn)單，借款人只需支付5000港幣的律師費(fèi)，所有手續(xù)都由律師來(lái)完成，加上各家銀行出于競(jìng)爭(zhēng)需要，一般都替轉(zhuǎn)到本行的借款人交納5000元律師費(fèi)，實(shí)際上借款人無(wú)需付出任何代價(jià)，更是刺激了轉(zhuǎn)按揭的發(fā)生。而在內(nèi)地，按揭利率由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一制定，各家商業(yè)銀行要求提供的資料、辦理時(shí)間大致相同，對(duì)于借款人而言，銀行提供的基本是無(wú)差異服務(wù)，在哪家銀行辦理按揭都一樣，因而沒(méi)有債權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要，這也是目前內(nèi)地轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)僅限于債務(wù)轉(zhuǎn)讓的原因。那么，什么情況下會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)按揭（以下凡沒(méi)有特殊說(shuō)明，僅指?jìng)鶆?wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑男枨竽?？一是借款人轉(zhuǎn)讓作為抵押物的住房。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，借款人轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，并將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)原借款人轉(zhuǎn)讓的住房時(shí)，需要向銀行申請(qǐng)按揭。轉(zhuǎn)按揭將這兩個(gè)過(guò)程有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，縮短了交易時(shí)間，方便了買(mǎi)賣(mài)雙方。二是借款人連續(xù)違約達(dá)到一定期數(shù)。根據(jù)抵押合同（或主從合一的按揭合同）的約定，當(dāng)借款人連續(xù)違約達(dá)到一定期數(shù)（一般為三個(gè)月）時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押物。如果采用強(qiáng)制拍賣(mài)等手段，受快速變現(xiàn)的影響，抵押物價(jià)格一般大打折扣，拍賣(mài)所得價(jià)款可能不夠償還銀行貸款，造成銀行和借款人的損失。而通過(guò)轉(zhuǎn)按揭，房屋轉(zhuǎn)讓為正常交易，可以避免這種損失。四、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)流程轉(zhuǎn)接揭包括兩個(gè)方面，一是原借款人（售房人）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷(xiāo)抵押登記；二是新借款人（購(gòu)房人）申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。其業(yè)務(wù)流程為：第一步，原借款人向銀行提出申請(qǐng)。第二步，銀行經(jīng)審查同意的，由銀行、售房人和購(gòu)房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉(zhuǎn)讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開(kāi)立的賬戶(hù)上直接扣收尚未償還的貸款本息，購(gòu)房人承諾交易時(shí)將房款劃入售房人在銀行開(kāi)立的賬戶(hù)上。第三步，售房人和購(gòu)房人簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。第四步，購(gòu)房人向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計(jì)算：貸款額=所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格二手房貸款成數(shù)。第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與購(gòu)房人簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。第六步，銀行與售房人到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，售房人與購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，銀行與購(gòu)房人辦理新的抵押登記手續(xù)。第七步，銀行對(duì)購(gòu)房人發(fā)放貸款，根據(jù)購(gòu)房人的授權(quán)，將貸款劃到售房人開(kāi)立的賬戶(hù)上，然后根據(jù)售房人的授權(quán)，從賬戶(hù)上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。其業(yè)務(wù)流程為：原借款人提出申請(qǐng)簽訂三方協(xié)議簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)銀行審批簽訂新的借款合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和抵押登記手續(xù)發(fā)放貸款售房人歸還貸款。如果是對(duì)尚未竣工的期房辦理轉(zhuǎn)接揭，則上述第二步所簽訂的協(xié)議中需要增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為立約方，開(kāi)發(fā)商同意期房轉(zhuǎn)讓并承諾對(duì)新的貸款承擔(dān)階段性保證擔(dān)保責(zé)任。由于這時(shí)售房人尚未取得房屋所有權(quán)證，只是在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售合同備案登記和抵押預(yù)登記，也就不用辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，只需辦理有關(guān)變更手續(xù)即可。五、對(duì)我國(guó)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的幾點(diǎn)設(shè)想目前，我國(guó)內(nèi)地的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)剛剛起步，與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)相比，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的日益發(fā)展和完善，城鎮(zhèn)居民對(duì)轉(zhuǎn)按揭的需求量會(huì)越來(lái)越大，政府主管部門(mén)、銀行應(yīng)著手對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程和辦理方式進(jìn)行改進(jìn)，以促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，下面提出兩點(diǎn)設(shè)想：1、合并相關(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。由前面的業(yè)務(wù)流程可以看出，目前的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)包括四個(gè)環(huán)節(jié)：原債務(wù)的償還、新債務(wù)的建立、原有抵押擔(dān)保的撤銷(xiāo)和新抵押擔(dān)保的建立，目前這四個(gè)環(huán)節(jié)相互獨(dú)立。如果能將某些相關(guān)環(huán)節(jié)連結(jié)起來(lái)，無(wú)疑能節(jié)省時(shí)間，提高工作效率。一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行、售房人、購(gòu)房人簽定補(bǔ)充借款協(xié)議，將售房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的同時(shí)辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷(xiāo)舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。2、試辦跨行轉(zhuǎn)按揭。目前，由于各銀行提供的按揭服務(wù)基本相同，債務(wù)人不變、債權(quán)人發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭基本沒(méi)有市場(chǎng)需求，但債務(wù)人和債權(quán)人同時(shí)發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭則存在較大需求，這就要求銀行適時(shí)推出跨行轉(zhuǎn)按揭。目前開(kāi)辦跨行轉(zhuǎn)按揭的癥結(jié)在于一定時(shí)期內(nèi)原貸款抵押擔(dān)保懸空，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之前，原貸款銀行要撤銷(xiāo)抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥械鹊睫k妥新的抵押登記，新貸款銀行對(duì)購(gòu)房人發(fā)放了貸款，購(gòu)房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢(qián)償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無(wú)法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意開(kāi)辦跨行轉(zhuǎn)按揭。要解決這個(gè)問(wèn)題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開(kāi)立的賬戶(hù)上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化逐漸提上議事日程，債權(quán)轉(zhuǎn)移形式的轉(zhuǎn)按揭也不再遙不可及，各銀行可以開(kāi)展這方面的研究，一旦條件成熟便可推出。 目前，房地產(chǎn)抵押是房地產(chǎn)交易中運(yùn)用得比較多的擔(dān)保方式，抵押不僅能夠發(fā)揮抵押物的最大利用價(jià)值，還能夠?yàn)閭鶛?quán)人的利益實(shí)現(xiàn)提供最大限度的保障，因而備受各大銀行以及金融機(jī)構(gòu)的青睞。然而由于歷史、制度等原因，使我國(guó)住宅的土地供給形式極其復(fù)雜。如市場(chǎng)上交易的各類(lèi)房產(chǎn)中，除新建商品住宅因房?jī)r(jià)中包含了土地出讓金，居民購(gòu)房可以獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)外，其他房屋包括已購(gòu)公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等，其土地使用權(quán)大多是以無(wú)償劃撥、有償出讓、土地租賃、合作建房或舊城改造等形式獲得的，其購(gòu)房成本價(jià)格不包括土地價(jià)格。因此在申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，這類(lèi)房產(chǎn)只有房產(chǎn)權(quán)而不含土地使用權(quán)。在司法實(shí)踐中，這種不與土地權(quán)屬相聯(lián)房產(chǎn)的抵押是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全債權(quán)人的利益呢?房產(chǎn)與地產(chǎn)須同時(shí)抵押在我國(guó)，土地只能成為國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)的客體，而作為私法主體的個(gè)人和法人只能取得在國(guó)家和集體所有土地之上的土地使用權(quán)，也就是我們平常所說(shuō)的地產(chǎn)。與此相反，房屋可以成為私法主體的所有物，承認(rèn)房屋可以獨(dú)立于土地而成為所有權(quán)的客體，因?yàn)榉课莺屯恋厥褂脵?quán)各自具有獨(dú)立的交換價(jià)值。但是，值得注意的是，盡管承認(rèn)這兩者有各自獨(dú)立的價(jià)值，卻要求權(quán)利人是同一主體。在城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法第3條就規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，不得分離?！贝送?，我國(guó)擔(dān)保法第36條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押；以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，該國(guó)有土地上的房屋應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押；以鄉(xiāng)村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押?！倍鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第47條第1款規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第4條規(guī)定，“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。”可以看出，我國(guó)現(xiàn)行法上確立的是房產(chǎn)與地產(chǎn)的同時(shí)抵押的立法模式。建筑物、其他附著物不能單獨(dú)成為抵押權(quán)標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)一并成為抵押權(quán)的標(biāo)的，其目的是為了防止二者的權(quán)屬不一致。土地和房屋客觀(guān)上的不可分性，使房屋離開(kāi)土地，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值就會(huì)受到影響。從保護(hù)債權(quán)人的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)與地產(chǎn)的同時(shí)抵押是很有必要的。無(wú)地產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押當(dāng)房屋所有權(quán)和相關(guān)聯(lián)的土地使用權(quán)同屬于同一主體的時(shí)候，房產(chǎn)與地產(chǎn)的同時(shí)抵押很容易實(shí)現(xiàn)。而諸如已購(gòu)公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等，其房屋所有人是無(wú)權(quán)處分土地使用權(quán)的，如何進(jìn)行抵押呢?如果允許其將房屋與土地使用權(quán)一并抵押，有損于國(guó)家和集體的利益。如果不允許其設(shè)定抵押，又會(huì)造成對(duì)其房產(chǎn)權(quán)利的粗暴干涉，法律面對(duì)現(xiàn)實(shí)陷入了困境。其實(shí)，在現(xiàn)行法律上還是有解決方案可供參考的：方案一，由房屋所有權(quán)人以出讓的方式先取得土地使用權(quán)，再設(shè)立抵押權(quán)。根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第44條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)原則上不得抵押。只有依法辦理了有償取得手續(xù)后才可以抵押，因?yàn)樵谵k理了有償取得的手續(xù)之后，房屋的所有權(quán)人已經(jīng)同時(shí)取得了土地的使用權(quán)，當(dāng)然可以將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)立抵押。因此對(duì)于債權(quán)人的利益不會(huì)有任何影響。方案二，需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，再交納土地出讓金。抵押權(quán)的設(shè)定并不是都以抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為結(jié)果。如果抵押房屋的所有權(quán)人只想就房屋進(jìn)行抵押，我們不妨允許房屋所有權(quán)人可以將房屋單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)，但是當(dāng)需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，再由受讓人交納土地出讓金，因?yàn)橹挥性趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，才會(huì)涉及到劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。具體做法是：應(yīng)由設(shè)定抵押土地使用權(quán)的受讓方與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同，并繳納土地使用權(quán)的出讓金之后，才可以?xún)?yōu)先受償。抵押權(quán)人利益的保護(hù)在方案二的情況下，如何確保抵押權(quán)人的利益也許會(huì)令人擔(dān)憂(yōu)。即抵押權(quán)人需要就房屋優(yōu)先受償?shù)臅r(shí)候，他能否同時(shí)取得土地上使用權(quán)呢?如果不可以取得，他又該如何充分實(shí)現(xiàn)債權(quán)呢?事先評(píng)估環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。抵押權(quán)人在以抵押人的房屋取得抵押權(quán)的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)的有關(guān)情況予以掌握。如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人并沒(méi)有取得土地使用權(quán)，就應(yīng)該在考慮到這一因素的基礎(chǔ)上對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行客觀(guān)評(píng)估，并在評(píng)估的價(jià)值限度內(nèi)設(shè)立抵押權(quán)。事后的救濟(jì)途徑分析，由于劃撥土地上的房屋原則上只能單獨(dú)抵押，為了防止此時(shí)房屋有可能貶值的情況發(fā)生，根據(jù)擔(dān)保法第56條的規(guī)定，可以將房屋連同劃撥土地使用權(quán)一并交付拍賣(mài)(值得注意的是，在這一環(huán)節(jié)，要求房屋所有權(quán)的受讓人和土地使用權(quán)的受讓人須為同一主體)，拍賣(mài)劃撥土地使用權(quán)所得價(jià)款在依法繳納相當(dāng)于土地出讓金的數(shù)額后，抵押權(quán)人可以就余額部分優(yōu)先受償。擔(dān)保公司辦理二手房貸款擔(dān)保流程1、置換部經(jīng)辦人受理，初審2、房屋評(píng)估3、貸款擔(dān)保申請(qǐng)人在有關(guān)合同、資料上簽字、蓋指印4、置換部將貸款申請(qǐng)件傳遞擔(dān)保部初審5、擔(dān)保部約擔(dān)保申請(qǐng)人在有關(guān)合同、資料是簽字、蓋指印6、擔(dān)保申請(qǐng)人交納相關(guān)費(fèi)用7、擔(dān)保公司內(nèi)部進(jìn)行審批8、保全部將有關(guān)資料送貸款銀行審批9、擔(dān)保部代辦抵押登記10、保全部通知銀行放款11、置換部代辦產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)12、置換部通知貸款申請(qǐng)人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證貸款擔(dān)保怎樣收費(fèi)？ 一、擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按照市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)以貸款額為基數(shù)一次性收取。貸款年限年費(fèi)率1年10.111年20.0.82 1年30.6 二、代辦費(fèi)：每戶(hù)400元。商品房貸款擔(dān)保申請(qǐng)人應(yīng)提供哪些證明文件？1、購(gòu)房人（共有人）及配偶身份證驗(yàn)原件，收復(fù)印件6份；戶(hù)口本驗(yàn)原件，收復(fù)印件4份（含首頁(yè)2份）；2、購(gòu)房人及其配偶月經(jīng)濟(jì)收入證明，各收原件2份（個(gè)體戶(hù)需提交最近一個(gè)季度的納稅證明）；3、購(gòu)房人結(jié)婚證驗(yàn)原件，收復(fù)印件2份；4、購(gòu)房需攜帶個(gè)人私章（方章）；5、購(gòu)房付款發(fā)票辦證聯(lián)（第四聯(lián)）；6、開(kāi)發(fā)公司協(xié)助提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件5份，復(fù)印件1份（需加蓋開(kāi)發(fā)公司公章）。房地產(chǎn)常用語(yǔ)釋意1、什么是公寓式住宅？公寓式住宅是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。2、什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱(chēng)花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。3、什么是磚混住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。4、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。5、什么是住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱(chēng)“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線(xiàn)（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿(mǎn)足居民日常生活需要的基層專(zhuān)業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。6、什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設(shè)較多。這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)較多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。7、什么是住宅的進(jìn)深？住宅的進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線(xiàn)不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。8、什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類(lèi)住宅在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏室高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：（1）平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70%。（2）戶(hù)內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。（3）上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：（1）復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶(hù)型朝向不佳，自然采光較差。（2）層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1。2米，很難充分利用。（3）由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)。可以預(yù)見(jiàn)，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。9、什么是住宅的套型和戶(hù)型？“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿(mǎn)足不同戶(hù)型家庭生活的居住空間類(lèi)型。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶(hù)型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱(chēng)為一個(gè)“一室”，612平方米房間稱(chēng)為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶(hù)型又可分一室戶(hù)、一室半戶(hù)、二室戶(hù)、二室半戶(hù)、三室戶(hù)、多室戶(hù)等。10、什么是住宅的開(kāi)間？在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到加一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g和寬度而言，故又稱(chēng)為開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般為3。03。9米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 11、什么是住宅的層高和凈高？住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱(chēng)為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2。8米左右。12、什么叫“戶(hù)室比”？“戶(hù)室比”，又叫戶(hù)型比，它是指各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶(hù)）占25%，中套（二室戶(hù)）占47%，大套（三室或四室戶(hù)）占28%。13、什么是商品房？商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。14、什么是微利房？微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取自由微利的普通商品房。15、什么是安居房？安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。16、室內(nèi)凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于240米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于210米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的13，廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于220米。 17、均價(jià) 均價(jià)：將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。18、房屋的使用權(quán) 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。 19、住宅質(zhì)量險(xiǎn) 住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)，即“潛在缺陷保險(xiǎn)”（簡(jiǎn)稱(chēng)IDI），又稱(chēng)“建筑物十年期責(zé)任保險(xiǎn)”，主要承?？⒐を?yàn)收之日起10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給購(gòu)房者造成的損失。這種保險(xiǎn)運(yùn)作機(jī)制起源于法國(guó)，逐步被英國(guó)、日本、新加坡等許多國(guó)家引入，有些國(guó)家和地區(qū)甚至實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。我國(guó)從2002年10月30日開(kāi)始試行此保險(xiǎn)，目前該保險(xiǎn)僅限于通過(guò)建設(shè)部認(rèn)定的A級(jí)住宅，保險(xiǎn)責(zé)任包括整體或局部?jī)A斜、倒塌，地基超出設(shè)計(jì)要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏等常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。該保險(xiǎn)保期為10年，投保費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋的同時(shí)獲得保單。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，人保將直接向房主賠償修理、加固或重新購(gòu)置住宅所需的費(fèi)用，最高賠償金額為住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。20、商品房建筑容積率 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 21、商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書(shū)常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 22、單元式住宅 指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶(hù)。所以每個(gè)樓梯的控積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。 23、什么是解困房？解困房，指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專(zhuān)門(mén)修于解決特別困難戶(hù)、困難戶(hù)和擁擠戶(hù)住房問(wèn)題的住房。24、會(huì)所 會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 25、花園式住宅（別墅） 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。 26、Studio一族 Studio即“工作室”，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類(lèi)型，在國(guó)際上也沒(méi)有形成定論。loft和soho都是Studio的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期人們對(duì)流水線(xiàn)產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個(gè)性化表現(xiàn)的產(chǎn)品?，F(xiàn)在，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的誕生和計(jì)算機(jī)家庭化現(xiàn)象為其提供了更大的發(fā)展空間。一般而言，Studio的主要客戶(hù)群為10人以下的小型工作室，其工作方式主要是充當(dāng)乙方。27、土地使用權(quán)出讓金 土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱(chēng)之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租 ”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租 年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地”價(jià)，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。例如上海北京東路面積為萬(wàn)平方米的號(hào)地塊，有多家單位和多戶(hù)居民，新加坡長(zhǎng)立國(guó)際開(kāi)發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以萬(wàn)美元的毛地價(jià)獲得年的使用權(quán)，并投資萬(wàn)美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的左右。土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付；如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。 28、安居房 是指實(shí)施國(guó)家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)人均住房4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。29、貨幣分房 貨幣分房就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物分配為工資分配，由職工自己買(mǎi)房或租房。 30、銀行按揭 銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的