西南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目提案稿PPT課件.ppt

瀘州兆雅項目 整案營銷推廣溝通稿 暢想現(xiàn)實(shí)定位戰(zhàn)略推廣 暢想 兆雅項目自身解析 先來看看我們是什么 我們有什么 兆雅項目自身解析 兆雅項目位于兆雅鎮(zhèn)邊緣地塊 毗鄰瀘州四中 是兆雅鎮(zhèn)現(xiàn)開發(fā)兩個項目之一 且開發(fā)規(guī)模居于兆雅首位 兆雅項目位于兆雅場鎮(zhèn)的邊 緣地段 距離傳統(tǒng)核心區(qū)距離越有1公里 東西兩側(cè)均為6層樓的住宅小區(qū) 一層底商 西南側(cè)為瀘縣四中 南側(cè)為加油站和宇泉酒廠 西北側(cè)臨雷達(dá)站 本案 兆雅傳統(tǒng)商圈 四中商圈 項目是可售面積約為20075 06 左右的商住項目 項目由2棟純住宅樓與2棟商住樓組成 項目的產(chǎn)品外立面為簡歐風(fēng)格外立面 在當(dāng)?shù)鼐哂虚_創(chuàng)性優(yōu)勢 項目配有3002 26 車庫 預(yù)計可售車位約100個車位 就當(dāng)?shù)囟詢H此一家 兆雅項目自身解析 1 2 3 4 住宅戶型分布 兆雅項目住宅的主力戶型集中在90 110 左右 深度符合市場需求 對于購房者而言壓力較小 在推廣上應(yīng)更側(cè)重此類產(chǎn)品及對客戶針對性營銷宣傳 戶型設(shè)計佳 戶型設(shè)計方正 全程無死角 明廚明衛(wèi) 浪費(fèi)面積少 就鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場而言均好性好 戶型搭配好 主力戶型面積多集中在90 110之間 大戶型僅占43 符合市場需求 購房壓力較小 配套完善 自身擁有底商 兼之周邊商業(yè) 生活無憂 兆雅項目自身解析 底商 學(xué)校優(yōu)勢 毗鄰瀘州四中 有老師及學(xué)生家長等潛在消費(fèi)群體 品質(zhì)突出 簡歐式立面商鋪 與區(qū)域老舊建筑立面形成鮮明對比 更具視覺沖擊 銜接區(qū)域商圈 直接銜接瀘州四中商圈 無縫溶入一體 聚群性好 兆雅項目底商為臨街式底商 其主力戶型在3002 26 左右 占總體量的14 95 是投資類客戶熱衷的低門檻投資類產(chǎn)品 兆雅項目自身解析 兆雅項目是什么 我們銜接著兆雅老商圈與瀘州四中商圈關(guān)鍵地段我們是當(dāng)?shù)叵∪钡?高檔住宅小區(qū) 當(dāng)?shù)厍八从械钠焚|(zhì)住區(qū)我們內(nèi)部具備完善的配套 車庫 我們外部享有瀘州四中商圈配套 餐飲 理發(fā) 食品 項目之于兆雅 是具有開創(chuàng)性的高品質(zhì)住宅小區(qū) 項目是兆雅唯一簡歐式小區(qū) 戶型好 產(chǎn)品好 肯定是高端產(chǎn)品 從戶型來說 兆雅項目是當(dāng)?shù)夭豢啥嗟玫闹行粜蛯?shí)用派 從立面來說 兆雅項目采用簡歐風(fēng)格外立面 與當(dāng)?shù)刈≌容^更具品質(zhì)感 從物業(yè)來說 引進(jìn)兆雅首家物業(yè)服務(wù)公司入駐 較普通產(chǎn)品更具舒適感 從市場來說 如此高品質(zhì)的住宅小區(qū) 在當(dāng)?shù)厥墙^無僅有的 兆雅項目 她注定成為兆雅當(dāng)?shù)厥袌龅木哂虚_創(chuàng)性的品質(zhì)小區(qū)她注定成為兆雅品質(zhì)住宅的一個標(biāo)志性符號我們只需做好一件事 就是將她完美展示給客戶 現(xiàn)實(shí) 市場競爭情況 目標(biāo)客戶分析 再來看看現(xiàn)實(shí) 在當(dāng)下市場情況下 項目的存立之道 房源存量增大 樓市發(fā)展放緩從目前來看 瀘州房地產(chǎn)的房源增量呈偏大趨勢 增量的增大意味著存量增大的可能 這些存量有的在開發(fā)商處 而大量的存量是在消費(fèi)者手中 消費(fèi)者購買之后并未居住 這一部分存量難以統(tǒng)計 同時也是市場風(fēng)險存在的最大隱患 一旦市場發(fā)生變化 消費(fèi)者就會選擇把它們投向市場 而這部分存量投入市場后將會成為影響樓市平穩(wěn)的重磅炸彈 銀行銀根收緊 銷售難度加大隨著銀行政策宏觀調(diào)控力度加大 購房貸款的難度也逐漸加大 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計 目前瀘州大小樓盤 普遍出現(xiàn)銀行貸款困難 導(dǎo)致回款不暢 進(jìn)而影響項目銷售情況 房價普遍大于居民收入增幅2013年瀘州市人城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22821元 同期商品房成交均價5064 9元 平方米 房價增幅大大大于居民收入增幅 導(dǎo)致購房者觀望情緒嚴(yán)重 地產(chǎn)泡沫加大 首看瀘州地產(chǎn)發(fā)展趨勢 國家政策風(fēng)云突變 銀根持續(xù)收緊 房價普遍大于居民可支配收入 在此大環(huán)境下 兆雅項目在爭取銀行貸款指標(biāo)同時 推售更應(yīng)側(cè)重于 短平快 操作 將有利于開發(fā)商迅速回款 次看兆雅區(qū)域市場發(fā)展 總體市場處于原始狀態(tài) 具備發(fā)展?jié)摿φ籽艌鲦?zhèn)人口約2 5萬人 農(nóng)村人口約1 8萬人 總?cè)丝诩s4 3萬人 基本居住條件為自建房 單位建房 上世紀(jì)商品房 目前在建項目僅1個 房源約60余套 整體市場仍有較大容量 城市化進(jìn)程加快 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好隨著 酒香兆雅 書香兆雅 花香兆雅 規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí) 一心 兩軸 四片區(qū) 產(chǎn)業(yè)格局的打造 未來兆雅項目位置將成為場鎮(zhèn)主要居住區(qū) 加上國家就地城市化建設(shè)方針的實(shí)施 兆雅當(dāng)?shù)馗纳菩宰》啃枨蟮脑黾?對于項目而言正逢天時 具備很好的區(qū)域市場環(huán)境 兆雅當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場仍處于原始形態(tài) 改善性住房需求 企事業(yè)單位需求 基層農(nóng)村購房需求仍未得到進(jìn)一步滿足 區(qū)域市場大有可為 再看區(qū)域唯一競爭對手 貴鋒苑 該項目位于政府后側(cè) 目測現(xiàn)已修建到3樓 據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹 年底即可竣工 貴鋒苑共由三棟住宅樓組成 其中1 樓住宅可售面積為2018 88 2 樓可售面積為1952 2 3 樓可售面積為2873 46 總可售面積為6844 5 該項目戶型設(shè)計整體較好 但有近24套房源為暗衛(wèi) 貴鋒苑戶型設(shè)計 貴鋒苑戶型分布 兆雅項目住宅的主力戶型集中在112 117 之間 占比80 戶型略微偏大 其中B D E D1戶型均為暗衛(wèi)戶型 該項目商業(yè)均分布于2 3 地上1層 商業(yè)總面積為437 共6套 喊價約9000元 總預(yù)產(chǎn)值約3933000元 戶均產(chǎn)值655500元 該商業(yè)位于場鎮(zhèn)核心地段 鎮(zhèn)政府后側(cè) 具很強(qiáng)地理優(yōu)勢 據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹 底商現(xiàn)已銷售3套 用作餐飲業(yè) 預(yù)估后繼去化無憂 該項目商業(yè)因存量因素 基本對我項目商業(yè)無任何威脅 商業(yè)受地段因素影響最大 該項目商業(yè)定價對我項目商業(yè)僅有參考價值 貴鋒苑底商分布 注 上述信息來自該項目工作人員口述 貴鋒苑銷售狀況分析 該項目目前均價為3800元 總價集中在31 43萬之間 售價較高 接近瀘州市區(qū)邊緣樓盤起價 該項目目前住宅產(chǎn)品去化約30套 占該項目總量逾50 主要為90 110 左右中小戶型 大戶型因總價高去化較緩 售價雖高 但中小戶型仍暢銷 證明總價30萬左右房屋 在當(dāng)?shù)厥袌鲎顬槭軞g迎 我們的客戶是誰 他們關(guān)注什么 怎樣的營銷定位能打動他們 兆雅項目核心客戶分析 產(chǎn)品 簡歐式花園洋房 面積在91 110之間 帶地下車庫 引進(jìn)兆雅首家物管公司 并擁有3000 臨街式商業(yè) 配套完善 項目價值點(diǎn) 戶型優(yōu)勢 品質(zhì)優(yōu)勢 配套優(yōu)勢 入手門檻不高 核心客戶 企事業(yè)單位 婚房 改善型購房 農(nóng)村返鄉(xiāng)購房 兆雅項目核心客戶特征 客戶年齡及家庭購買情況 普遍為年齡在30 45歲的中青年客戶 多為三口之家職業(yè)及收入情況 政府單位及企事業(yè)單位 建筑包工頭 外出返鄉(xiāng)人群 婚房 有一定存款且向往城市生活 了解項目信息的渠道 因當(dāng)?shù)貍鞑デ烙邢?多通過朋友口耳相傳 朋友介紹下看房購買 購買促進(jìn)點(diǎn) 地段位置 產(chǎn)品 價格 配套 明確了我們的目標(biāo)客戶接下來看我們用什么核心價值 營銷定位吸引他們 定位 市場推廣定位 價格定位 S優(yōu)勢 兆雅項目優(yōu)劣勢分析 W劣勢 O機(jī)會 T威脅 1 交通出行方便2 樓盤對面省重點(diǎn)高中 對老師群體有一定優(yōu)勢 3 戶型設(shè)計較好 大小適中 明廚明衛(wèi) 無死角4 兆雅首家引入簡歐風(fēng)格立面 與周邊房屋比較更具品質(zhì)感 5 兆雅首家引入物業(yè)管理 更規(guī)范 更城市化 6 擁有3000多 商業(yè) 業(yè)主吃穿住行一站解決 7 專業(yè)銷售中心 更現(xiàn)品質(zhì)檔次 1 兆雅房地產(chǎn)市場尚處原始狀態(tài) 住房多為上世紀(jì)開發(fā)商品房 存在改善性住房需求 2 目前兆雅尚未有正式物管公司入駐 引進(jìn)物業(yè)管理公司 可視為提高生活品質(zhì)賣點(diǎn) 3 目前兆雅競爭樓盤尚處于坐銷狀態(tài) 無任何營銷推廣動作 可視為項目做大良機(jī) 4 普遍存在基層農(nóng)村外出務(wù)工回家購房狀態(tài) 宣傳到位可搶占此類客戶 1 銀根收緊 購房貸款指標(biāo)難以爭取 會給后續(xù)銷售帶來不小難題 2 公積金貸款難以辦理 將會缺失很大部分當(dāng)?shù)卣笫聵I(yè)單位員工購房客戶 3 競爭對手貴鋒苑地理位置更佳 對我項目有一定沖擊 1 雷因限高原因 對我項目建筑高度有限制 導(dǎo)致樓面成本增高 開發(fā)商成本增高 進(jìn)而會營銷產(chǎn)品售價 2 有部分臨街住房 噪音較大 3 與傳統(tǒng)商圈有一定距離 地理位置相較競爭對手不是特別理想 4 除核心商圈外 兆雅本地商鋪售價極為便宜 對商鋪后期銷售難度較大 5 商鋪建面3000余平 總體量較大 招商或出售存在較大困難 兆雅項目核心價值點(diǎn) 簡歐立面經(jīng)典流轉(zhuǎn) 近享商圈一站式服務(wù) 兆雅首家引進(jìn)物管 完美戶型設(shè)計無死角 低容積高得房率公攤小 品質(zhì) 配套 產(chǎn)品 兆雅開創(chuàng)性品質(zhì)住區(qū) 兆雅開創(chuàng)性品質(zhì)住區(qū) 1 開創(chuàng)性的引入歐式設(shè)計元素 更時尚 更潮流 更具品質(zhì)感2 開創(chuàng)性的引入兆雅首家物業(yè)管理單位 居住更舒適3 開創(chuàng)性的采用全程無死角戶型設(shè)計 公攤小得房高 項目價值提煉 91 110 靈動空間 兆雅項目核心競爭力表現(xiàn)在整個兆雅區(qū)域開創(chuàng)性引進(jìn)歐式設(shè)計元素 時尚典雅 品質(zhì)非凡集花園洋房 時尚精品商業(yè)于一體引入兆雅首家物業(yè)管理公司提供全程物業(yè)服務(wù)91 110 靈動空間 低容積率 高得房率擁有3000余 商業(yè)配套的兆雅首席居住小區(qū) 綜合項目的核心價值 整體定位 瀘縣四中畔 首席歐式品質(zhì)住區(qū)四中旁 首席歐式經(jīng)典住宅 案名 直白 簡單 御景首府 兆雅項目營銷主題演繹 開創(chuàng)兆雅宜居新時代品質(zhì)領(lǐng)潮兆雅空間前所未見物業(yè)開創(chuàng)先河御景首府打造兆雅居住新標(biāo)桿 御景首府營銷主題演繹 御景首府開創(chuàng)兆雅宜居新時代四中畔 首席歐式經(jīng)典住區(qū)歐式經(jīng)典建筑 91 110 靈動空間 3000 精品商業(yè) 首家物管入駐 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 備選LOGO 1 2020 2 5 32 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 備選LOGO 2 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 平面 海報 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 圍墻 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 戶外 山墻廣告 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 道旗 御景首府營銷主題視覺表現(xiàn) 物料 紙杯 御景首府價格定位 在住宅及商業(yè)產(chǎn)品價格預(yù)判上我們采取了房地產(chǎn)通常使用的 比較式 價格預(yù)判方法通過與周邊場鎮(zhèn) 區(qū)域二手住宅 競爭對手三方比較最終科學(xué)的得出御景首府的預(yù)判價格不脫離市場 而又真正達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效率 周邊場鎮(zhèn)商品房價格 御景首府住宅價格分析 住宅 目前兆雅住宅產(chǎn)品價格在周邊場鎮(zhèn)比較 除云龍外最為昂貴 均價在3400元 之間 商業(yè) 兆雅街心花園核心商圈商鋪價格最高 最為集中 項目附近四中商圈商鋪價格約5500元 左右 區(qū)域二手產(chǎn)品價格規(guī)律 同等條件下 新房價格比區(qū)域二手房價格高出30 御景首府住宅價格分析 2551元 詢33萬 2800元 詢38 5萬 3448元 根據(jù)房齡不同 地段不同 區(qū)域二手房單價2551 3448元 中均價為2933元 按二手房價格規(guī)律 區(qū)域新房均價約為3812元 左右 御景首府住宅價格分析 依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法 本項目評估后可住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價為 3800 1 1 1 03 3686元 本項目商業(yè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價為 9000 1 1 1 21 7110元 備注 本次價格按照市場比較法制定 為理論房價 目前市場客戶受政策影響降低了價格估算 且商業(yè)產(chǎn)品受地段影響力 商圈影響力更大 故商業(yè)定價僅作參考 競爭對手價格比較分析 基于對整體市場的調(diào)研周邊市場價格影響銀行政策收緊 貸款困難影響競爭對手報價項目自身價值的體現(xiàn)板塊內(nèi)整體環(huán)境尚未得到改變區(qū)域商圈比較核心商圈價格缺失商鋪?zhàn)陨韺痈咻^低因素客戶導(dǎo)入需要逐步進(jìn)行蓄客程序尚未開展樓盤入市的低開高走規(guī)律加上 短平快 的推盤基調(diào) 項目住宅均價定位為 3680元 項目商業(yè)均價定位為 6000元 御景首府住宅價格定位 基于項目體量不大 住宅僅132套 商鋪約3000 在產(chǎn)品入市之后采取低價入市 限量推售 在打開市場 奠定市場知名度后 價格逐步走高 預(yù)測價格走勢如圖例 御景首府整體操盤期價格走勢預(yù)測 底商產(chǎn)品 住宅產(chǎn)品 6000 6150 6300 3680 3780 3980 2014年6月內(nèi)部認(rèn)購 2014年10月開盤階段 2015年2月春節(jié) 尾盤階段 按基本定價 預(yù)測項目總產(chǎn)值如圖例 御景首府價格定位下總體產(chǎn)值 此產(chǎn)值為預(yù)估產(chǎn)值 如市場行情走高 住宅及商業(yè)價格逐步調(diào)高 該產(chǎn)值會有3 4百萬向上浮動空間 戰(zhàn)略 項目推盤節(jié)奏及手法 項目推售時機(jī) 從產(chǎn)品構(gòu)成來看 御景首府住宅正是市場追捧的中小戶型產(chǎn)品 商業(yè)亦進(jìn)一步充實(shí)了區(qū)域商圈從區(qū)域市場看 御景首府住宅產(chǎn)品屬于區(qū)域稀缺品質(zhì)住宅 商業(yè)產(chǎn)品亦為低門檻投資產(chǎn)品 且市場唯一競爭對手住宅余量多為大戶型產(chǎn)品 商業(yè)僅余3套 御景首府應(yīng)當(dāng)在市場時機(jī)較好下 競爭對手產(chǎn)品差異時期 尋求 快 準(zhǔn) 兩字 5月下旬售樓部裝修完畢 同期開始蓄客 根據(jù)工程條件6月中下旬內(nèi)部認(rèn)購 提前引爆市場 10月預(yù)售拿到后正式開盤 爭搶黃金階段客群 2月春節(jié)期間集中引爆 搶占返鄉(xiāng)置業(yè)人群 項目推售策略組合 在整個市場中 中小戶型住宅產(chǎn)品屬于較稀缺的熱銷產(chǎn)品 從總價來看 住宅產(chǎn)品的購買門檻遠(yuǎn)低于商業(yè)產(chǎn)品從市場需求來看 客戶對住宅產(chǎn)品的序曲更優(yōu)于商業(yè)產(chǎn)品 因此 御景首府的兩類產(chǎn)品住宅是點(diǎn)燃整個項目銷售的引爆品 更是火上澆油的炸彈商業(yè)是穩(wěn)定燃燒的火焰 需要不斷添加材料 才能保持燃燒的態(tài)勢 從內(nèi)部產(chǎn)品比較來看 項目推售策略 整體推售原則 小批量多批次 形成市場認(rèn)購熱潮住宅引爆 商業(yè)緊跟 合力拉升價格策略 低價 入市 一搶而空 不斷拉價 推售形成熱點(diǎn) 形成區(qū)域搶購熱潮 住宅先行入市 商業(yè)緊跟 合力拉升 均以小批量多批次的推出市場 造成市場的熱搶效應(yīng) 配合推廣 成為區(qū)域熱點(diǎn) 低價 入市 蓄積客戶 不斷拉價 本項目的產(chǎn)品及品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)均具備競爭力 必須考慮項目的群聚效應(yīng) 建議第一批次以低價入市 一搶而空 后期迅速加推 每加推一次則價格均有拉升 給前期客戶以甜頭 擴(kuò)大圈層效應(yīng) 項目推售方案一 方案一 住宅與商業(yè)組合銷售 合力拉升住宅推出時機(jī) 每兩個月推出一批 推出貨量 分五次推出 每次小戶型 大戶型 配比推出20套 共為132套商業(yè)推出時機(jī) 每兩個月推出一批 先推出1號樓推出貨量 分五次推出 每次商鋪大小配比 推出 共為3002 6月 8月 10月 12月 2月 住宅首推20套商業(yè)首推XX套 住宅推售20套商業(yè)推售XX套 住宅推售30套商業(yè)推售XX套 住宅推售30套商業(yè)推售XX套 住宅推售32套商業(yè)推售XX套 項目推售方案二 方案二 住宅分批推出 同時蓄積商業(yè)客戶住宅清盤后推出商業(yè) 分批次推出住宅推出時機(jī) 每1月推出一批推出貨量 分9次推出 每次按照大小戶型配比推出15套 共為132套商業(yè)推出時機(jī) 住宅銷售80 時推出推出貨量 分3次推出 每次按照大小戶型配比推出 共為14432 項目推售方案建議 方案一 住宅與商業(yè)組合推售 豐富產(chǎn)品線 豐富各類客戶群體 住宅為商業(yè)不斷增加市場潛在客戶方案二 商業(yè)集中2個月推售 抓緊返鄉(xiāng)置業(yè)人群 充分利用前期積累客戶及影響建議 根據(jù)產(chǎn)品的市場屬性 結(jié)合后期推廣考慮 建議采用方案一 組合銷售 相互拉升 推廣 項目推廣建議 御景首府項目推廣原則 在項目的整體推廣上必須與項目的整體推售相結(jié)合在傳播陣地上 搶占場鎮(zhèn)廣告渠道在傳播渠道上 通過趕場日宣傳 下鄉(xiāng)宣傳在每個節(jié)點(diǎn)前 通過各類活動結(jié)合 引爆市場 御景首府2014年推廣手段 廣告陣地 搶占場鎮(zhèn)道旗 墻體資源 通過關(guān)系協(xié)調(diào)墻體廣告增高至4米 搶占基層鄉(xiāng)墻體廣告資源傳播渠道 組織人手 于兆雅及附近場鎮(zhèn)趕場日發(fā)送宣傳單 爭取做到本項目方圓10公里家喻戶曉活動推廣 項目售樓部開放 中秋節(jié) 正式開盤 春節(jié)等重大節(jié)點(diǎn)開展各類活動 帶動項目人氣 讓更多人知曉項目 提高知名度廣告 傳播 活動 三大手段 引爆兆雅 備注 該階段是后期的重要鋪墊 應(yīng)提前進(jìn)行廣告資源落地 銷售物料的準(zhǔn)備 是后期營銷推廣的重要支撐 第一階段 資源整合期 5月 6月中旬 整合廣告資源 銷售物料準(zhǔn)備 廣告發(fā)布先行 1 階段策略 廣告資源引進(jìn)落地 銷售物料準(zhǔn)備完畢 為后期做好鋪墊鎖定客戶 兆雅場鎮(zhèn)內(nèi)客戶群體重點(diǎn)工作 圍墻廣告 道旗廣告 場鎮(zhèn)墻體廣告發(fā)布 宣傳折頁 宣傳單 宣傳展板等銷售物料的準(zhǔn)備 第二階段 蓄客期 6月中旬 9月下旬 2 通過渠道拓展 活動等方式開拓客戶通過內(nèi)部訂購方式 積蓄客戶 備注 該階段推廣重點(diǎn)以項目住宅 商業(yè)最低起價 物管 品質(zhì)為主 釋放價格信息 活動切入 渠道拓展 全面介紹項目階段策略 通過售樓部開放 中秋節(jié)活動 傳單派發(fā) 場鎮(zhèn)日展示拓展客戶鎖定客戶 兆雅當(dāng)?shù)鼐用?附近場鎮(zhèn)居民 兆雅鄉(xiāng)下居民輔助營銷手段 更新宣傳單 圍墻 道旗及短信配合釋放銷售信息重點(diǎn)展示 售樓部 第三階段 開盤引爆期 9月下旬 1月 3 通過一次大型活動 宣告正式開盤