第三章 收益法.ppt

1 3 1收益還原法的基本思路收益法是房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本方法之一 又稱 收益還原法 投資法 收益現(xiàn)值法 在土地價(jià)格評估中稱為地租資本化 具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù) 應(yīng)該說是理論上最成熟的一種估價(jià)方法 實(shí)踐意義比較廣泛 1 收益法理論依據(jù)收益法是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加 以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 即將房地產(chǎn)的價(jià)值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和 預(yù)期原理是收益法的基礎(chǔ) 預(yù)期原理說明 決定房地產(chǎn)價(jià)值的 重要的不是過去的因素 而是未來的因素 具體地說 房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格 生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況 而是基于市場參與者對其未來所能獲取的收益或得到的滿足 樂趣等的預(yù)期 歷史資料的作用主要是借它推知未來的動向和情勢 解釋未來預(yù)期的合理性 第三章收益法 2 投資回報(bào)理論是收益法的理論依據(jù) 由于房地產(chǎn)壽命長久 占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益 而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益 所以 將購買房地產(chǎn)看作類似于購買股票 債卷等投資行為 有投資就有回報(bào) 表現(xiàn)為每年都有收益 反過來 投資額 房地產(chǎn)價(jià)格 就可以表示為每年的固定收益折現(xiàn)以后的價(jià)值 收益法基本公式為 房地產(chǎn)價(jià)格 純收益 利率這種理論包含著三個(gè)假設(shè)前提 1 純收益每年不變 2 利率固定 3 收益為無限年期 例如 假設(shè)有 宗房地產(chǎn)每年能產(chǎn)生100萬元的純收益 同時(shí)在年利率為10 的前提下 存入銀行1000萬元也能產(chǎn)生100萬元的年收益 因此 對房屋所有者來說 1000萬元的資本與房屋每年所能帶來的100萬元的純收益是等價(jià)的 3 2 收益還原法的適用范圍收益還原法適用于有收益的土地或房地產(chǎn) 如旅店 商場 寫字樓 公寓等 對于政府機(jī)關(guān) 學(xué)校 公園等公用 公益性房地產(chǎn)的估價(jià)大多不適用 4 3 2收益還原法的計(jì)算公式在介紹公式內(nèi)容之前 先對一些本節(jié)所用的字符含義進(jìn)行定義 P 房地產(chǎn)價(jià)格Pt 未來第t年的房地產(chǎn)價(jià)格a 純收益 分別為未來各年的純收益r 還原利率 為未來各年的還原利率n 收益年期 5 3 2 1理論公式本公式是收益還原法基本原理的直接體現(xiàn) 即將未來各年的純收益貼現(xiàn) 也就是貼現(xiàn)到第零年的貼現(xiàn)之和 這樣 就得到房地產(chǎn)的現(xiàn)值價(jià)格 以下敘述還原利率r在未來各年保持不變情況下的計(jì)算公式 6 3 2 2純收益不變1 收益永續(xù) 各因素不變推導(dǎo) 當(dāng)時(shí) 有成立 成立條件 1 純收益每年不變 2 還原利率固定且大于零 3 收益年期無限 7 2 收益年期有限 還原利率大于零這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式 成立條件 1 純收益每年不變 2 還原利率固定且大子零 3 收益年期有限為n 3 收益年期有限 還原利率等于零成立條件 1 純收益每年不變 2 收益年期有限為n 3 還原利率為零 3 2 3純收益在若干年后保持不變1 無限年期收益成立條件 1 純收益在t年 含第t年 以前有變化 2 純收益在t年 不含第t年 以后保持不變 3 收益年期無限 4 r大于零 8 2 有限年期收益成立條件 1 純收益在t年 含第t年 以前有變化 2 純收益在t年 不含第t年 以后保持不變 3 收益年期有限為n 4 r大零 這里要注意的是 純收益a的收益年期是 n t 而不是n 3 2 4純收益按等差級數(shù)變化1 純收益按等差級數(shù)遞增 收益年期無限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞增 2 純收益逐年遞增額為b 3 收益年限無限 4 r大于零 9 2 純收益按等差級數(shù)遞增 收益年期有限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞增 2 純收益逐年遞增額b 3 收益年期有限為n 4 r大于零 3 純收益按等比級數(shù)遞減 收益年期無限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞減 2 純收益逐年遞減額為b 3 收益年期無限 4 r大于零 4 純收益按等差級數(shù)遞減 收益年期有限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞減 2 純收益逐年遞減額為b 3 收益年期有限為n 4 r大于零 10 3 2 5純收益按等比級數(shù)變化1 純收益按等比級數(shù)遞增 收益年期無限成立條件 1 純收益按等比級數(shù)遞增 2 純收益逐年遞增比率為s 3 收益年期無限 4 r大于零 5 r s 02 純收益按等比級數(shù)遞增 收益年期有限3 純收益按等比級數(shù)遞減 收益年期無限成立條件 1 純收益按等比級數(shù)遞減 2 純收益逐年遞增比率為s 3 收益年期無限 4 r大于零 5 1 s 0 11 4 純收益按等比級數(shù)遞減 收益年期有限3 2 6已知未來若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格成立條件 1 純收益在第t午 含t年 前保持不變 2 須知第t年的價(jià)格為 3 r大于零 例1 有一宗房地產(chǎn) 據(jù)市場調(diào)查 每年能獲得的總收益為100萬元 每年所需支出的總費(fèi)用為30萬元 該類房地產(chǎn)的資本化率為9 試求 1 該宗房地產(chǎn)的價(jià)格 2 若該宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年 現(xiàn)已使用9年 求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格 12 解 1 這是求房地產(chǎn)收益為無限年期的價(jià)格 2 這是求房地產(chǎn)收益為有限年期的價(jià)格 例2 有 宗房地產(chǎn) 年純收益為300元每平方米 另據(jù)調(diào)查 該租金水平為目前類似房地產(chǎn)的平均水平 該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建和小區(qū)改造 預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到3500元每平方米 該類房地產(chǎn)的資產(chǎn)化率為10 試求該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平 13 解 例3 有 宗土地 出讓年期為50年 資本化率為10 預(yù)計(jì)未來前5年的純收益分別人15萬元 16萬元 18萬元 15萬元 20萬元 第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右 試評估該宗土地的收益價(jià)格 解 14 例4 有一宗房地產(chǎn) 目前的純收益為50萬元 資本化率為5 苦 1 未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元 2 未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1 試分別評估兩種情況下的房地產(chǎn)收益價(jià)格 解 例5 某宗地產(chǎn)從1993年1月1日5年中 每年的純收入為10萬元 預(yù)計(jì)從1998年1月1日起 以每年純收益逐年遞增0 1萬元 資本化率為10 試評估該宗土地在1993年1月1日的價(jià)格 15 解 該宗土地1998年1月l日的價(jià)格為 該宗土地在1993年1月1日的價(jià)格為 16 3 3純收益3 3 1純收益的含義純收益是指歸屬于土地或房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益 一般以年為單位 即 年純收益 年總收益 年總費(fèi)用在確定純收益時(shí) 必須注意土地或房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別 實(shí)際純收益是在現(xiàn)狀下待估土地或房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益 實(shí)際收益由于受到多種因素的影響 通常不能直接用于評估 必須對實(shí)際純收益進(jìn)行修正 剔除其中特殊的 偶然的因素 取得在正常的市場條件下的土地或房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值 其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期 我們把這個(gè)收益稱為客觀純收益 只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù) 純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得 17 3 3 2客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施 勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益 也就是指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益 求取總收益時(shí) 是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ) 而不能以實(shí)際收益計(jì)算 在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí) 需具備以下條件 1 從客觀的角度觀察 是以通常的使用能力或按通常的使用方法所獲得的收益 由特定的某人 企業(yè)家 用特別技能產(chǎn)生的特別的收益不能視為客觀收益 2 收益必須能持續(xù)且有規(guī)則地產(chǎn)生 最典型的就是按月或年支付的房租 對于一些特定的 不規(guī)則的收益應(yīng)該換算成一定的年平均收益 用以參與計(jì)算 例如 房屋出租時(shí)交的押金 押金在房地產(chǎn)出租的這幾年內(nèi)的利息額屬于收益的一部分 應(yīng)將其分配到每一年 3 應(yīng)是安全和確實(shí)的收益確實(shí)的收益要以現(xiàn)在的收益為基礎(chǔ) 參考過去的實(shí)績 考慮將來的發(fā)展趨勢 并更需要與其他類似的房地產(chǎn)的實(shí)績和今后的變化動向作比較考察 然后求取安全和確實(shí)的收益 因而 如果將來的經(jīng)營潛在某種風(fēng)險(xiǎn) 可能會引起將來收益減少時(shí) 估價(jià)時(shí) 不能直接以現(xiàn)狀的收益為基礎(chǔ)來計(jì)算將來的收益 因而估價(jià)時(shí) 需要首先對個(gè)別房地產(chǎn)的總收益加以分析考察 調(diào)整成客觀總收益 18 3 3 2客觀總費(fèi)用總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出 如維修費(fèi) 管理費(fèi)等 也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出 總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用 1 以地租為基礎(chǔ)求取純收益的總費(fèi)用項(xiàng)目包括 1 稅金 按國家規(guī)定的稅率計(jì)算 2 管理費(fèi)用 一般按地租年收益總額的2 5 確定 3 維護(hù)費(fèi)用 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 2 以房租為基礎(chǔ)求取純收益的總費(fèi)用項(xiàng)目包括 1 房產(chǎn)稅 按租金總額的10 18 計(jì)算 2 地租 按土地等級計(jì)算 3 保險(xiǎn)費(fèi) 按投保費(fèi)率計(jì)算 4 修繕費(fèi) 按建筑物的1 3 計(jì)算 5 管理費(fèi)用 按年租金收益的3 5 確定 6 折舊費(fèi) 可按使用年限和房屋現(xiàn)價(jià)之比計(jì)算 7 租金損失費(fèi)用 包括空租損失和拖欠稅金損失 在計(jì)算總收益時(shí) 一般按10 計(jì)算空房率 即出租率為90 19 3 4利率還原利率又稱資本化率 它是決定計(jì)估價(jià)格的關(guān)鍵因素 評估價(jià)格對還原利率最為敏感 要求評估人員確定的還原利率的精度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純收益的精度 3 4 1還原利率的實(shí)質(zhì)還原利率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系 投資風(fēng)險(xiǎn)越大 利潤率越高 風(fēng)險(xiǎn)越小 利潤率越低 3 4 2還原利率的確定馬克思在 資本論 中認(rèn)為 地價(jià)是地租的資本化 用公式表示為 土地價(jià)格 地租 利息率 這里的利息率即土地還原利率 馬克思認(rèn)為 土地資本化中的利息率有可能比其它長期投資利息率低 這是因?yàn)槿藗冋J(rèn)為土地是特別可靠的投資 風(fēng)險(xiǎn)很小 同時(shí)指出 還原利率的選擇有5種可能 1 平均利息率 2 資本投在有息證券上的利息率 3 借貸資本利息率 4 普通利息率 5 資本增殖率 20 3 4 3求取還原利率的方法1 純收益與售價(jià)比率法評估人員搜集市場上近期交易的與待估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益 價(jià)格等資料 反算出它們各自的還原利率 這種方法運(yùn)用的是房地產(chǎn)商品的替代性 例如 在房地產(chǎn)市場中收集到5個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例 見下表 對以上5個(gè)可比實(shí)例的還原利率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到還原利率為7 32 21 2 安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法首先選擇市場上無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益率作為安全利率 通常選擇銀行一年期存款利率作為安全利率 然后根據(jù)影響待估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度 確定一個(gè)調(diào)整值 把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 資本化率 安全利率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值下表列出了風(fēng)險(xiǎn)水平為低 中 高和投機(jī)四種情況下的資本化率 22 3 各種投資風(fēng)險(xiǎn) 收益率排序插入法評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料 然后把各項(xiàng)投資按收益率的大小排隊(duì) 評估人員估計(jì)待估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi) 并把它插人其中 然后確定收益率的大小 步驟和內(nèi)容如下 1 調(diào)查 收益估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資 相關(guān)投資及其收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料 如各種類型的銀行存款 貸款 政府債券 保險(xiǎn) 企業(yè)債券 股票 以及有關(guān)領(lǐng)域的投資收益率等 2 將所收集的不同類型投資的收益率按低到高的順序排列 見下圖 3 將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較 考慮投資的流動性 管理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性等 判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資 確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置 4 根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置 在圖表上找出對應(yīng)的收益率 從而就確定出了所要求取的還原利率 23 3 4 4還原利率的種類1 綜合還原利率這是把土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的還原利率 此時(shí)評估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)格 采用的純收益也是房 地合一的純收益 2 建筑物還原利率建筑物還原利率用于評估建筑物的自身價(jià)格 這時(shí)采用的純收益是建筑物自身所產(chǎn)生的純收益 把房地產(chǎn)整體收益中的土地純收益排除在外 3 土地還原利率土地還原利率用于求取土地自身的價(jià)格 這時(shí)采用的純收益是土地自身的純收益 把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物純收益排除在外 24 綜合還原利率 建筑物還原利率和土地還原利率的關(guān)系 可用公式表示如下 或式中 r 綜合還原利率 r1 土地還原利率 r2 建筑物還原利率 L 土地價(jià)格 B 建筑物價(jià)格 x 土地價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)格的比例 y 建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)格的比例 該公式還可變?yōu)?25 3 5還原法應(yīng)用舉例有一出租樓房 占地面積為100平方米 建筑面積為150平方米 建筑物為磚混結(jié)構(gòu) 土地使用權(quán)自1988年1月起計(jì) 使用年期為40年 建筑物原值為30萬元 月租金為每建筑平方米50元 房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30 后的余值的1 2 繳納 每年 年經(jīng)常費(fèi)用 含除房產(chǎn)稅外的所有其它稅費(fèi) 為3萬元 該類房地產(chǎn)的資本化率為8 試評估該樓房在1998年1月的買賣價(jià)格 評估過程 一 采用方法 該房地產(chǎn)有收益 適用收益還原法 二 計(jì)算總收益年總收益 50 12 150 90000 元 三 計(jì)算總費(fèi)用年總費(fèi)用 300000 1 30 1 2 30000 32520 元 四 求取年純收益年純收益 90000 32520 57480 元 五 確定收益年期因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)年期為40年 已使用10年 故收益年期為30年 26 六 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 七 評估結(jié)果該樓房在1998年1月的買賣價(jià)格為64 7萬元 27 舉例二 某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出計(jì)方式取得一塊土地50年使用權(quán) 并于1996年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元 經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年 殘值率為2 目前 該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元 該建筑物占地面積500平方米 建筑面積為900平方米 目前 用于出租 每月平均實(shí)收租金為3萬元 另據(jù)調(diào)查 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭陆ㄖ椒矫?0元 空置率為l0 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3 5 維修費(fèi)為重置價(jià)的1 5 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0 2 土地資本化率7 建筑物資本化率8 試根據(jù)以上資料評估該宗地1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格 一 確定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 適宜采用收益還原法 二 計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益 而不是實(shí)際收益 年總收益 50 12 900 1 l0 486000 元 28 三 計(jì)算總費(fèi)用 1 年管理費(fèi) 48600 3 5 17010 元 2 年維修費(fèi) 2500 900 1 5 33750 元 3 年稅金 20 900 18000 元 4 年保險(xiǎn)費(fèi) 2500 900 0 2 4500 元 年總費(fèi)用 1 2 3 4 73260 元 四 計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益 年總收益 年總費(fèi)用 486000 73260 412740 元 五 計(jì)算房屋純收益1 計(jì)算年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定 但是 在本例