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文檔簡介

登記編號(hào):云府登333號(hào)第三號(hào)現(xiàn)公布臨滄市物業(yè)管理暫行辦法,自2007年5月1日起施行。 二七年五月一日 臨滄市物業(yè)管理暫行辦法第一章 總則第一條為加強(qiáng)臨滄城市住宅區(qū)物業(yè)管理,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及云南省物業(yè)管理規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。第二條臨滄市建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。縣(區(qū))建設(shè)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。其它有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi),做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。第三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。按照中華人民共和國建設(shè)部物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第六條規(guī)定,本市轄區(qū)內(nèi)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),向市建設(shè)局申請(qǐng)資質(zhì)證書,方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。非本市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書到市建設(shè)局備案,辦理相關(guān)資質(zhì)登記備案手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按資質(zhì)等級(jí)規(guī)定的范圍承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第四條自本辦法公布施行后,凡臨滄市轄區(qū)內(nèi)新建的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理,原有住宅區(qū)逐步推行物業(yè)管理。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第五條住宅區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上,由住宅區(qū)建設(shè)單位牽頭,在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)??偨ㄖ娣e萬平方米以下或住房在60戶以下的住宅區(qū),經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可不成立業(yè)主委員會(huì),由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列資料到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案:1、業(yè)主大會(huì)的成立情況;2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;3、業(yè)主公約;4、業(yè)主委員會(huì)委員名單。第七條業(yè)主委員會(huì)成立后,應(yīng)當(dāng)立即承接物業(yè)。業(yè)主委員會(huì)成立滿一個(gè)月以后,無故拒不接收物業(yè)、招聘物業(yè)管理公司、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的,由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門宣布解散,并按規(guī)定程序擇時(shí)重新召開業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。第八條業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)從建設(shè)單位承接的物業(yè)管理用房和可經(jīng)營的物業(yè),應(yīng)當(dāng)全部委托給受聘的物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)營和管理。第三章前期物業(yè)管理第九條2006年1月以后啟動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定前期物業(yè)管理方案,報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。前期物業(yè)管理方案主要包括前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約和選聘物業(yè)管理企業(yè)的意見。第十條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),實(shí)施住宅區(qū)的前期物業(yè)管理并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅區(qū)規(guī)劃總建筑面積小于2萬平方米的,經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第十一條開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取方式作為房屋銷售合同內(nèi)容,并向購房人明示業(yè)主臨時(shí)公約。購房人在簽訂房屋銷售合同時(shí),應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約到業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。第十二條承擔(dān)前期物業(yè)管理的企業(yè),應(yīng)當(dāng)在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后立即派員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),其主要職責(zé)為:(一)熟悉場(chǎng)地,掌握開發(fā)地塊的管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能情況;(二)結(jié)合物業(yè)管理特點(diǎn),對(duì)設(shè)計(jì)方案提出修正建議;(三)配合有關(guān)部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收;(四)為業(yè)主、物業(yè)使用人辦理入住手續(xù),對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋裝飾裝修進(jìn)行管理;(五)對(duì)小區(qū)的工程技術(shù)、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理等相關(guān)檔案資料進(jìn)行管理。第四章物業(yè)管理用房第十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,前期物業(yè)管理期間提供給物業(yè)管理企業(yè)使用;業(yè)主委員會(huì)成立后,無償提供給業(yè)主委員會(huì)(未成立業(yè)主委員會(huì)的,移交物業(yè)管理公司)。物業(yè)管理用房建設(shè)費(fèi)用可以計(jì)入建設(shè)成本,屬全體業(yè)主共有,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,任何單位或個(gè)人不得占用和改變物業(yè)管理用房的用途。第十四條物業(yè)管理用房按住宅區(qū)房屋總建筑面積14標(biāo)準(zhǔn)配置。但最低不能低于60平方米。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)獨(dú)立成套,并具備水、電等基本使用功能。第十五條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)登記時(shí),應(yīng)提交物業(yè)管理用房配置相關(guān)資料。經(jīng)審核符合條件的,市、縣建設(shè)行政主管部門方可核發(fā)預(yù)售許可證和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。第五章物業(yè)管理費(fèi)用第十六條依照國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第六條、第七條規(guī)定,臨滄市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)臨滄市實(shí)際,全市8縣(區(qū))的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)統(tǒng)一執(zhí)行一個(gè)政府指導(dǎo)價(jià),其標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)物業(yè)管理基本成本構(gòu)成確定基準(zhǔn)價(jià)為0.50元/平方米月,浮動(dòng)幅度在20以內(nèi)。涉及項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定,報(bào)物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門、建設(shè)行政主管部門備案。政府指導(dǎo)價(jià)每五年調(diào)整公布一次。第十七條其他住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定,報(bào)物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門、建設(shè)行政主管部門備案。其他住宅區(qū)在未成立業(yè)主委員會(huì)前,可參照政府指導(dǎo)價(jià),收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。第十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算,按每月、每平方米建筑面積計(jì)收。除另有約定或征得業(yè)主、物業(yè)使用人同意外,不得提前預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主入住前的物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān);業(yè)主入住后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主全額承擔(dān)。第十九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū),電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)實(shí)際支出,按房屋建筑面積合理分?jǐn)偂5诙畻l凡物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有的物業(yè),經(jīng)營所得收益用于補(bǔ)充物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用。第六章專項(xiàng)維修基金第二十一條凡臨滄市行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資房、全產(chǎn)權(quán)過渡住房、商品房開發(fā)項(xiàng)目的住房,購房者應(yīng)按購房款2的比例繳交房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金(以下簡稱專項(xiàng)維修基金)。專項(xiàng)維修基金不計(jì)入房屋銷售收入。第二十二條專項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。專項(xiàng)維修基金入不敷出時(shí),由業(yè)主大會(huì)研究決定續(xù)籌方案。第二十三條專項(xiàng)維修基金由建設(shè)行政主管部門代為管理。專項(xiàng)維修基金由售房單位按規(guī)定向購房者收取后,統(tǒng)一交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門代為管理。建設(shè)行政主管部門將專項(xiàng)維修基金存入指定銀行、專戶儲(chǔ)存、??顚S谩=ㄔO(shè)行政主管部門代為管理的專項(xiàng)維修基金,定期接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和財(cái)政部門的檢查與監(jiān)督。第二十四條2005年12月31日以前出售并入住的經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資房、全產(chǎn)權(quán)過渡房、商品房住宅區(qū)、由售房單位(業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè))按規(guī)定補(bǔ)建專項(xiàng)維修基金。第二十五條2006年1月1日以后新建的住宅區(qū),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修基金,建設(shè)單位未按規(guī)定建立專項(xiàng)維修基金的,建設(shè)行政主管部門對(duì)其銷售的房屋,不予辦理房屋銷售許可證和房屋權(quán)屬登記。第七章附則第二十六條本辦法由市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋,自發(fā)布之日起施

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