建設(shè)用地整理概念.doc

城市土地整理研究城市土地整理研究 闕澤勝 華南農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院 510642 廣州 目錄目錄 一一 城市土地整理概念的由來城市土地整理概念的由來 2 二二 城市土地整理定義城市土地整理定義 2 1 國(guó)外學(xué)者對(duì)土地整理的定義 2 2 國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地整理的定義 2 三三 城市土地整理的地位與功能城市土地整理的地位與功能 2 1 地位 2 2 功能 2 四四 城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容 3 1 城市土地整理的目的 3 2 城市土地整理根本任務(wù) 3 3 城市土地整理的內(nèi)容 3 五五 城市土地整理的原則城市土地整理的原則 3 六六 城市土地整理的主要內(nèi)容城市土地整理的主要內(nèi)容 3 七七 城市土地整理的運(yùn)作模式城市土地整理的運(yùn)作模式 4 八八 市地整理的組織方式市地整理的組織方式 4 九九 城市土地整理程序城市土地整理程序 6 十十 城市土地整理的技術(shù)路線城市土地整理的技術(shù)路線 6 十一十一 城市土地整理可整理性 風(fēng)險(xiǎn)性研究城市土地整理可整理性 風(fēng)險(xiǎn)性研究 6 1 城市土地可整理性研究 6 2 城市土地整理的風(fēng)險(xiǎn)性 6 十二十二 城市土地整理區(qū)選址城市土地整理區(qū)選址 7 1 城市土地整理區(qū)選址的原則 白雪華 2003 7 2 城市土地整理區(qū)選址的運(yùn)作程序 白雪華 2003 8 十三十三 城市土地整理的措施城市土地整理的措施 8 十四十四 城市土地整理實(shí)踐城市土地整理實(shí)踐 8 1 國(guó)外實(shí)踐 8 2 國(guó)內(nèi)實(shí)踐 10 十五十五 國(guó)外城市土地整理經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的啟示國(guó)外城市土地整理經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的啟示 11 一一 城市土地整理概念的由來城市土地整理概念的由來 城市土地整理一般稱為市地整理 urban Readjustment 市地整理的概念起源于德國(guó) 1902 年 7 月 28 日 由市長(zhǎng)簽署的 法蘭克福地產(chǎn)整理法 是第一部關(guān)于城鎮(zhèn)建設(shè)的專門法規(guī) 19 世紀(jì)末期開始 市 地整理作為城市規(guī)劃的一種工具 在德國(guó)得到了廣泛的應(yīng)用 并有效地推動(dòng)了城市的發(fā)展和重建 從加世 紀(jì)中 后期開始 市地整理已經(jīng)成為世界上許多國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)中的一種重要工具 如法國(guó) 瑞典 美國(guó) 日本 韓國(guó) 印度尼西亞等國(guó)家 目前 德國(guó)建設(shè)用地整理的主要法律依據(jù)是 建筑法典 其建 設(shè)用地整理的基本特點(diǎn)是可以兼顧公共建設(shè)用地需要和地產(chǎn)所有者的權(quán)益 建筑法典 規(guī)定 建設(shè)用地整 理原則上要由專門的組織機(jī)構(gòu)實(shí)施 必須按照嚴(yán)格的法律程序?qū)嵤?制訂了地產(chǎn)分配和補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t和 方法 Erihc Weis 和賈生華 1999 二二 城市土地整理定義城市土地整理定義 1 1 國(guó)外學(xué)者對(duì)土地整理的定義 國(guó)外學(xué)者對(duì)土地整理的定義 德國(guó)建設(shè)用地整理的基本概念是在土地整理計(jì)劃范圍內(nèi)土地所有者之間進(jìn)行地塊交換 不征收土地 政府或投資商也不參與購(gòu)買土地 需要投入的資金少 降低了資金門檻和項(xiàng)目實(shí)施的難度 楊紅等 2006 國(guó)外其它學(xué)者這樣定義城市土地整理 一群城市邊緣區(qū)的鄰近土地所有者 通過 股份參與 的 形式 為項(xiàng)目的整體規(guī)劃提供他們的地塊 經(jīng)過規(guī)劃后 扣除公共用地部分 剩下的大部分土地按比例 重新歸還給土地所有者 談明洪和呂昌河 2005 2 2 國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地整理的定義國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地整理的定義 國(guó)內(nèi)學(xué)者從較為宏觀的角度闡述了城市土地整理的內(nèi)涵 城市土地整理是在既定的城市空間范圍內(nèi) 按照城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求 采用一定的措施和手段 調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) 改善城 市用地環(huán)境 提高城市土地的利用率和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出率 提高城市的現(xiàn)代化水平 以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 生態(tài)的 可持續(xù)發(fā)展 楊維鳳等 2002 城市土地整理是在既定的城市空間范圍內(nèi) 按照城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求 采用一定 的措施和手段 調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu) 改善城市用地環(huán)境 提高城市土地的利用率和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出率 提高 城市的現(xiàn)代化水平 以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展 楊維鳳等 2002 城市土地整理的實(shí)質(zhì)是合理組織城市土地的開發(fā)利用 促進(jìn)城市用地的有序化 集約化 提高土地的 經(jīng)濟(jì)承載能力和土地收益率 城市土地整理按照近期效益和遠(yuǎn)景效益 經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益密切結(jié)合的原 則 充分 合理 經(jīng)濟(jì)地利用 運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn) 科學(xué)規(guī)劃城市土地的開發(fā)利用 粟輝 2005 三三 城市土地整理的地位與功能城市土地整理的地位與功能 1 1 地位地位 城市土地整理則是一種為城市發(fā)展提供土地的方法 主要有中介購(gòu)買模式和土地整理 在中介購(gòu)買模 式中 中介可以是政府或私人 但是這種模式必須建立在平等和自愿的基礎(chǔ)上 目前中國(guó)的一些土地整理 儲(chǔ)備中心就屬于這種 中介主要是政府 土地整理主要通過交換和整合整理區(qū)域的土地地塊 從而提高土 地利用的效益 城市土地整理已引起許多國(guó)家的高度重視 包括日本 印度尼西亞 馬來西亞等許多國(guó)家 為了保證城市土地整理的順利執(zhí)行 還專門制定了土地整理的法律或法規(guī) 談明洪和呂昌河 2005 2 2 功能功能 據(jù)談明洪對(duì)國(guó)外城市土地整理研究 城市土地整理的功能主要有 1 整合土地 提高土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 即使城市土地所有者擁有的土地?cái)?shù)量會(huì)減少 但是他們擁有 剩下的土地會(huì)大幅度地升值 總價(jià)值還會(huì)高于未經(jīng)整理時(shí)的土地總價(jià)值 2 為低收入者提供住房用地 3 合理開發(fā)土地 遏制城市用地蔓延 城市蔓延問題已經(jīng)引起國(guó)內(nèi)外學(xué)者的廣泛注意 不合理的 城市蔓延不僅減少了耕地的數(shù)量 而且對(duì)耕地質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境都造成了破壞 這種蔓延主要發(fā)生在城市邊 緣的城鄉(xiāng)結(jié)合部 這些區(qū)域往往缺乏有效的管理和計(jì)劃 建筑物顯得零亂 無序 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后 不 配套 無法滿足城市居民的生活和工作的需要 4 用于城市的恢復(fù)和重建 談明洪 呂昌河 國(guó)外城市土地整理及對(duì)中國(guó)合理用地的啟示 2005 四四 城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容城市土地整理的目的 根本任務(wù)任務(wù)和內(nèi)容 1 1 城市土地整理的目的城市土地整理的目的 城市土地整理的目的是在現(xiàn)有土地的基礎(chǔ)上 優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu) 提高土地利用率 控制城市用地的 盲目擴(kuò)展 改善生態(tài)環(huán)境 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 不斷地滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求 為人類的居住 工作 游憩 交通及各類用地的發(fā)展提供一個(gè)優(yōu)良的 持續(xù)的土地利用環(huán)境 城市規(guī)劃原理 M 1999 2 2 城市土地整理根本任務(wù)城市土地整理根本任務(wù) 城市土地整理根本任務(wù)是 一是改變城市本身的生態(tài)環(huán)境 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 二是消除土地利用中對(duì)社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起限制作用的因素 形成合理 高效 集約的土地利用結(jié)構(gòu) 提高土地利用效率 適應(yīng)社會(huì)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求 夏顯力和李世平 2003 3 3 城市土地整理的內(nèi)容城市土地整理的內(nèi)容 城市土地整理的內(nèi)容主要是 l 改造舊城區(qū) 優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) 對(duì)城市用地布局進(jìn)行重新調(diào)整 包 括開發(fā)或再開發(fā)舊城區(qū)閑置與低效用地 完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 增加城市綠地及開敞空間等等 2 推行 退二進(jìn)三 戰(zhàn)略 進(jìn)行城市土地置換 利用不同區(qū)位的土地級(jí)差地租效益進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和企業(yè)搬遷 形 成城市中心區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)用地為主的合理的用地結(jié)構(gòu) 提高城市土地配置效益 3 治理城市污染用地 加 強(qiáng)城市綠地系統(tǒng)的建設(shè) 改善城市生態(tài)環(huán)境 4 改造城中村 將市區(qū)或城市郊區(qū)尚有少量農(nóng)業(yè)用地的村落 納入城市土地統(tǒng)一管理的范疇 解決其在城市化過程中轉(zhuǎn)型不徹底的問題 劉筱非 2005 五五 城市土地整理的原則城市土地整理的原則 城市土地整理的原則 李衛(wèi)祥和景美珍 2006 1 1 城市土地整理和土地利用規(guī)劃相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和土地利用規(guī)劃相統(tǒng)一的原則 土地整理是人類在土地利用中不斷改造土地 建設(shè)土 地和重新配置土地的活動(dòng) 其前提是土地利用規(guī)劃 即土地整理服從于土地利用規(guī)劃 統(tǒng)一于土地利用規(guī) 劃 土地整理是土地利用規(guī)劃的繼續(xù) 是土地利用規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施的過程 在一定的區(qū)域開發(fā)土地整理活 動(dòng) 必須要有統(tǒng)一的規(guī)劃作指導(dǎo) 只有用統(tǒng)一的 合理的規(guī)劃作指導(dǎo) 才能實(shí)現(xiàn)宏觀的土地利用最佳 整 個(gè)系統(tǒng)整理最優(yōu) 2 2 城市土地整理和土地利用效益相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和土地利用效益相統(tǒng)一的原則 城市土地不僅是一個(gè)自然歷史綜合體 而且也是生產(chǎn) 資料 開展城市土地整理一定要從土地利用的綜合效益的角度來考慮和認(rèn)識(shí) 不能出現(xiàn)在整理過程中重視 眼前利益和局部利益 片面追求經(jīng)濟(jì)效益 忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益 整體利益 生態(tài)效益和社會(huì)效益 從而給土地 利用帶來不必要的損失 影響土地利用整體效益的發(fā)揮 3 3 城市土地整理和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步相統(tǒng)一的原則 城市土地整理會(huì)涉及到對(duì)城市土地本身的屬性進(jìn)行深 入研究 對(duì)土地的適宜性進(jìn)行科學(xué)評(píng)判以及權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行合理確定方面的問題 這些問題的合理解決 必 須要依賴先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理理論 同時(shí) 在當(dāng)今的信息化時(shí)代 科學(xué)技術(shù)的日新月異也必將推動(dòng)城市 土地整理工作 科技進(jìn)步的成果也會(huì)應(yīng)用在城市土地整理的工作實(shí)踐中 4 4 城市土地整理和國(guó)家法律法規(guī)相統(tǒng)一的原則 城市土地整理和國(guó)家法律法規(guī)相統(tǒng)一的原則 城市土地是國(guó)家的財(cái)產(chǎn) 健全的法律 法規(guī)是實(shí)施土 地整理的重要法律保障 只有將土地整理納入法制軌道 統(tǒng)一到國(guó)家法律法規(guī)的高度 在城市土地整理的 內(nèi)容 目標(biāo) 程序 規(guī)劃設(shè)計(jì) 資金來源以及獎(jiǎng)懲措施等方面服從國(guó)家政策和法規(guī)給予保障 才能使這一 工作更好地開展 從而也會(huì)推動(dòng)國(guó)家在土地整理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建設(shè)和法制建設(shè)工作 六六 城市土地整理的主要內(nèi)容城市土地整理的主要內(nèi)容 城市土地整理的模式 李衛(wèi)祥和景美珍 2006 1 1 生態(tài)環(huán)境治理模式 生態(tài)環(huán)境治理模式 城市土地整理強(qiáng)調(diào)綠地對(duì)城市的滲透力和生長(zhǎng)性 系統(tǒng)性 針對(duì)城市化導(dǎo)致的 環(huán)境質(zhì)量下降 運(yùn)用生態(tài)原則 將以 綠脈 為先導(dǎo)開展城市空間整治 城市綠地聯(lián)接成鏈狀網(wǎng)絡(luò)整體 以此為基礎(chǔ)進(jìn)行城市土地利用規(guī)劃和整治 強(qiáng)調(diào)對(duì)城市里被污染的工商業(yè)廢棄地 河流及其兩岸地區(qū)的土 地等進(jìn)行治理 對(duì)產(chǎn)生污染的土地利用方式進(jìn)行調(diào)整 2 2 城鄉(xiāng)一體化改造模式城鄉(xiāng)一體化改造模式 城市土地整理把城市建設(shè) 企業(yè)改造與自然村莊 三位一體 的合并改造聯(lián) 系在一起進(jìn)行綜合開發(fā) 其主要做法是綜合規(guī)劃城市建設(shè) 合理調(diào)整布局 在完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上 將 分散的企業(yè)集中到工業(yè)小區(qū) 將郊區(qū)的村莊適當(dāng)合并 提高土地利用效率 3 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整模式 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整模式 城市土地整理突出城市功能的土地整治 通過城市內(nèi)二 三產(chǎn)業(yè)的置換 以及 城市土地級(jí)差地租的調(diào)節(jié)作用 促進(jìn)城市中心地以第三產(chǎn)業(yè)用地為主的合理化結(jié)構(gòu) 并結(jié)合城市自身功能 定位 合理規(guī)劃用地 4 4 舊城改造模式 舊城改造模式 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 幾乎絕大部分城市都會(huì)出現(xiàn)舊城改造的問題 整理的方法是 打破現(xiàn)有的土地權(quán)屬界限 進(jìn)行重新規(guī)劃和建設(shè) 在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和綠地 環(huán)境進(jìn)行改善的基礎(chǔ)上 土地價(jià) 值會(huì)大幅增值 整理之后 再根據(jù)土地所有者原有的土地份額重新分配土地或收益 5 5 克服城市蔓延模式 克服城市蔓延模式 城市蔓延是城市非法擴(kuò)張的一種形式 主要指在城市邊緣或城鄉(xiāng)結(jié)合部 大量 非法的 不符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的建筑物的出現(xiàn) 導(dǎo)致城市面積失控 在這些區(qū)域 由于缺乏有效的 管理和規(guī)劃 現(xiàn)存的建筑物分布零亂 無序 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后 不配套等問題 而通過城市土地整 理可以用來解決這些問題 七七 城市土地整理的運(yùn)作模式城市土地整理的運(yùn)作模式 城市土地整理的運(yùn)作模式 夏濤 2007 1 1 向多維空間開發(fā)的立體土地整理模式 向多維空間開發(fā)的立體土地整理模式 具體可從兩方面著手 1 城市土地地上空間整理 主要表 現(xiàn)形式為 高層建筑特別是臨街 城市中心區(qū) 繁華地段的高層建筑實(shí)施功能分流 設(shè)立高架道路 架人行 道 城市公用設(shè)施立體化 工業(yè)用地立體化 2 城市土地向地下空間拓展 主要有開發(fā)地下停車場(chǎng) 地下 交通網(wǎng) 地下倉(cāng)庫(kù) 地下商場(chǎng)等 這樣做可以實(shí)現(xiàn)集約化用地 提高土地利用效率 2 2 以環(huán)境治理為主 以以環(huán)境治理為主 以 綠脈綠脈 為先導(dǎo)的土地整理模式 為先導(dǎo)的土地整理模式 以環(huán)境治理為主 以 綠脈 為先導(dǎo)的城 市土地整理模式是指以 綠脈 為先導(dǎo)的城市空間整治即以綠化為首要目的和第一導(dǎo)向 著重提高城市綠 化覆蓋率和人均公共綠地面積等指標(biāo) 強(qiáng)調(diào)綠地對(duì)城市的滲透力 生長(zhǎng)性和系統(tǒng)性 針對(duì)城市化導(dǎo)致的環(huán) 境質(zhì)量下降問題 運(yùn)用生態(tài)原則 將城市綠地連結(jié)成鏈狀網(wǎng)絡(luò)整體并且在條件允許的情況下因地制宜的打 造生態(tài)綠化等景觀 然后以此為基礎(chǔ)進(jìn)行城市土地利用規(guī)劃并根據(jù)已制成的城市土地利用規(guī)劃進(jìn)行城市土 地整理 主要做法是首先明確以 綠脈 為先導(dǎo)的前提 收集有關(guān)土地利用的自然 社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 分析 研究土地整理的潛力 其次選擇進(jìn)行土地整理的區(qū)域和單元 并明確土地整理的目標(biāo)和要求 關(guān)鍵是要提 高城市土地綠化覆蓋率 人均公共綠地面積以及三廢等污染環(huán)境的物質(zhì)有效處理度 再次制定詳細(xì)科學(xué)合 理的土地整理計(jì)劃方案 按照已制定好的詳細(xì)的 科學(xué)合理的土地整理計(jì)劃方案 通過調(diào)查和測(cè)量確定權(quán) 屬 進(jìn)行工程建設(shè)完成城市土地整理工作 八八 市地整理的組織方式市地整理的組織方式 1 政府主導(dǎo)型模式 所謂政府主導(dǎo)型模式 是指主要由政府來組織和管理市地整理 從發(fā)起到規(guī)劃到執(zhí)行的整個(gè)過程都由 政府控制 該模式在德國(guó)發(fā)展得比較成熟 在德國(guó) 市地整理過程常稱為 umlegung 它起源于鄉(xiāng)村土地 整理 實(shí)際上意味著鄉(xiāng)村土地整理的方法已經(jīng)適應(yīng)城市環(huán)境 一旦一個(gè)詳細(xì)的建筑計(jì)劃得到批準(zhǔn)或者正 在進(jìn)行之中 如果市政當(dāng)局認(rèn)為需要的話 它就可以決定發(fā)起 umlegung 程序 并任命一個(gè)專門的委員會(huì) 或者指派地籍或者土地整理管理部門作為執(zhí)行組織者來具體負(fù)責(zé)執(zhí)行這一程序 執(zhí)行組織者可以決定區(qū)域 范圍的劃定 以及區(qū)域內(nèi)的功能分區(qū) 地上和地下建筑物限制等 所有在這個(gè)范圍內(nèi)的土地所有者都必須 參與這個(gè)市地整理項(xiàng)目 他們沒有權(quán)力否定這個(gè)計(jì)劃 也不能退出這個(gè)項(xiàng)目 在這樣的項(xiàng)目執(zhí)行過程中 土地所有者必須貢獻(xiàn)一部分自己的土地用于街道 綠化地帶和其他公共區(qū)域的建設(shè) 不過 這樣的建設(shè)費(fèi) 用由市政當(dāng)局支付 市政當(dāng)局作為執(zhí)行者和成本支付者 擁有支配權(quán) 土地所有者可以提出自己的觀點(diǎn) 并有權(quán)提起上訴 但很少有正式的影響 不過 他們能夠得到跟其原有土地價(jià)值相當(dāng)或更多的土地或補(bǔ)償 這種方法在德國(guó)已經(jīng)普遍實(shí)行 并被認(rèn)為是城市建設(shè)的一個(gè)重要工具 2 BOT 和 PPP 等融資方式 BOT 是 Build operate Transfer 建設(shè) 運(yùn)營(yíng) 移交 的英文縮寫 是 20 世紀(jì) 80 年代以后在國(guó)際上 興起的一種新的投資合作方式 主要應(yīng)用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 代表著一個(gè)完整項(xiàng)目融資的概念 其基本 思路是 由項(xiàng)目所在國(guó)政府或所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一種特許權(quán)協(xié)議 作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ) 由本國(guó)公司或外國(guó)公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者安排融資 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 并在有限的時(shí)間 內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤(rùn) 最后 根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目移交給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu) 作為一種主要應(yīng)用于公共基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目融資手段 BOT 模式可以為我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理所借鑒 目前 我國(guó)各地的土地整理 農(nóng)用地整理 多為政府部門直接投資建設(shè) 投融資渠道單一 制約了土地整理的進(jìn)一步發(fā)展 而城鎮(zhèn)建設(shè) 用地整理投資較農(nóng)用地整理要大得多 但投資的回報(bào)率往往也要大 因此 在城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理的市場(chǎng)化 運(yùn)作中 可以根據(jù)城鎮(zhèn)的具體情況借鑒 BOT 模式 將有些整理項(xiàng)目交給國(guó)內(nèi)外有相應(yīng)資質(zhì)的公司按照協(xié)議 進(jìn)行投資建設(shè) 并讓其在協(xié)議許可范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)獲利 然后再將已建設(shè)好的整理項(xiàng)目移交給相應(yīng)政府 這樣 可大大減輕政府的財(cái)政和管理工作壓力 PPP 是 Public Private Partnership 的縮寫 即公共部門與私人企業(yè)合作模式 是指政府 營(yíng)利性 企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作形式 合作各方參與某個(gè)項(xiàng)目時(shí) 政府并不是把項(xiàng)目 的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè) 而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn) 通過這種合作形式 合作 各方可以達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果 這種模式適用于從私人部門完全控制的企業(yè)到公共部門完 全控制的企業(yè) 其典型的結(jié)構(gòu)是 政府部門或地方政府通過政府采購(gòu)形式 與中標(biāo)單位組成的特殊目的公 司簽訂特許合同 由特殊目的公司負(fù)責(zé)籌資 建設(shè)與經(jīng)營(yíng) 政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接 協(xié)議 這個(gè)協(xié)議不是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議 而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽訂的合同支 付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定 這個(gè)協(xié)議使特殊目的公司能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款 采取這種融資形式的實(shí) 質(zhì)是 政府通過給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng) PPP 模式 能充分利用政府和私營(yíng)機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢(shì)發(fā)展伙伴關(guān)系 即把政府機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任 遠(yuǎn)景規(guī)劃 協(xié)調(diào)能力與 私營(yíng)機(jī)構(gòu)的企業(yè)家精神 資金支持 技術(shù)手段和管理效率結(jié)合到一起 我國(guó)土地整理項(xiàng)目的未來發(fā)展方向 將是在政府的宏觀調(diào)控下 運(yùn)用市場(chǎng)手段 充分利用國(guó)內(nèi)外資金 技術(shù)和設(shè)備為土地整理事業(yè)服務(wù) PPP 模式易于政府部門對(duì)其進(jìn)行管理及調(diào)控 政府對(duì)項(xiàng)目仍然有相應(yīng)的所有權(quán) 經(jīng)營(yíng)權(quán)和管轄權(quán) 可解決農(nóng)地 整理項(xiàng)目所涉及的農(nóng)村人口的利益問題和城市建設(shè)用地整理項(xiàng)目所涉及的城市居民拆問題 城鎮(zhèn)建設(shè)用地 整理是比較復(fù)雜且系統(tǒng)性很強(qiáng)的項(xiàng)目 故可以嘗試將 PPP 模式應(yīng)用于城鎮(zhèn)建設(shè)用地整理項(xiàng)目 引入 PPP 模 式并非將對(duì)整理項(xiàng)目全局改頭換面 只是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置提出了一個(gè)新的模型 對(duì)整理 項(xiàng)目的建設(shè)帶來的影響將是巨大的 具備可以引進(jìn)外資和先進(jìn)技術(shù)等優(yōu)點(diǎn) 為了整理項(xiàng)目的順利開展 政 府部門要負(fù)責(zé)處理土地整理項(xiàng)目區(qū)的居民拆遷 居民安置 墳?zāi)惯w移以及因整理造成的居民之間和居民與 土地整理公司之間的糾紛等問題 3 規(guī)劃主導(dǎo)型模式 一般來說 市地整理都需要符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃 但 規(guī)劃主導(dǎo)型模式 與上述兩個(gè) 模式的主要區(qū)別是 整理過程本身包含了一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃過程 并且嚴(yán)格按照這個(gè)規(guī)劃來進(jìn)行 澳大利亞 西部城市珀思 Perth 在其城市化過程中采用的整理 Pooling 方法是該模式的一個(gè)比較典型的例子 它 可 以簡(jiǎn)單地描述為 在城市化過程中 每一個(gè)整理 Pooling 項(xiàng)目都要制定一個(gè)規(guī)劃方案 這個(gè)方案規(guī)定 了項(xiàng)目實(shí)施的具體事項(xiàng) 包括整理前和整理后的土地利用圖和土地所有權(quán)圖 方案文本 項(xiàng)目預(yù)算 土 地所有權(quán)估價(jià)結(jié)果以及土地所有者的股份 其中 方案文本陳述了方案的目標(biāo) 步驟 條款及將要實(shí)施 的條件 因此 可以將它看作是土地所有者與當(dāng)?shù)卣g通過協(xié)商所形成的合同形式 一般來說 這個(gè) 整理 Pooling 方案的草案要進(jìn)行公開展覽 根據(jù)土地所有者的不同建議進(jìn)行修改和修訂 然后 此草案 便可以出版 并成為法律文獻(xiàn)來規(guī)范和指導(dǎo)整個(gè)整理過程 每個(gè)土地所有者應(yīng)該承擔(dān)的建設(shè)分?jǐn)傎M(fèi)用以 及整理項(xiàng)目完成后的回報(bào)額 是在對(duì)其原有土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了官方評(píng)估的基礎(chǔ)上確定的 規(guī)劃方案通 過并經(jīng)政府批準(zhǔn)后 市政當(dāng)局立即接管整個(gè)地區(qū) 制定詳細(xì)的規(guī)劃 實(shí)施所有新的街道建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)等等 還會(huì)經(jīng)營(yíng)某些地塊來進(jìn)行投資 剩下的土地根據(jù)原土地所有者的要求在他們之間分配 當(dāng)然進(jìn)行 了一些調(diào)整和附帶的補(bǔ)償一一提供適合的建筑地塊 其最后的出售權(quán)在土地所有者手中 土地所有者也可 以全部或部分地放棄他的要求并用現(xiàn)金給予補(bǔ)償 對(duì)于利潤(rùn) 一般情況下 會(huì)事先估計(jì)出給此區(qū)域所帶來 的利潤(rùn) 最后再在土地所有者之間進(jìn)行分配 該模式肯定了政府在城市規(guī)劃和城市建設(shè)中的行政管理權(quán)和 決策權(quán) 同時(shí) 也強(qiáng)調(diào)土地所有者的參與 能夠比較好地協(xié)調(diào)政府和土地所有者的利益關(guān)系 九九 城市土地整理程序城市土地整理程序 選擇城市土地整理單元選擇土地整理單元 也就是確定土地整理區(qū)域 根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要以 及對(duì)土地利用的需求依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的土地利用分區(qū)和有關(guān)專項(xiàng)規(guī)定 選定實(shí)施土地整理的區(qū) 域 收集該區(qū)域有關(guān)土地利用的自然 社會(huì) 經(jīng)濟(jì)情況 分析研究土地整理的潛力 確定土地整理的目標(biāo) 與要求 經(jīng)與初選區(qū)域單位溝通協(xié)商后予以公布 城市土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)在對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析評(píng)價(jià) 的基礎(chǔ)上 優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) 提出土地權(quán)屬調(diào)整初步方案 進(jìn)行土地整理工程設(shè)計(jì)和經(jīng)費(fèi)預(yù)算以及整理 效益的評(píng)價(jià) 提供多方案的土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì) 并進(jìn)行方案的可行性分析 依法報(bào)上級(jí)人民政府或土地管 理部門審核 批準(zhǔn)在廣泛征求項(xiàng)目區(qū)各方面意見后 報(bào)上級(jí)人民政府或土地管理部門審核 上級(jí)人民政府 或土地管理部門依照有關(guān)法律 法規(guī) 政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等 結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況 審核批準(zhǔn)土地整理規(guī)劃設(shè) 計(jì)并進(jìn)行備案 土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后 向社會(huì)公布 組織土地整理實(shí)施按照批準(zhǔn)的土地整理規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案 進(jìn)行土地整理工程的施工 并通過調(diào)查和測(cè)量確定權(quán)屬 施工完成后經(jīng)過土地評(píng)估 進(jìn)行土地 的重新分配和權(quán)屬調(diào)整 最后經(jīng)登記發(fā)證的法律手段 確認(rèn)調(diào)整結(jié)果 檢查驗(yàn)收在完成土地整理任務(wù) 達(dá) 到預(yù)定目標(biāo)后 開展地籍更新 資料匯總和歸檔等工作 形成報(bào)告 按規(guī)定的程序檢查驗(yàn)收 十十 城市土地整理的技術(shù)路線城市土地整理的技術(shù)路線 城市土地整理的技術(shù)路線 劉筱非 2005 l 分析城市土地整理的概念及內(nèi)涵 城市土地整理的基本理論 作為劃分城市土地整理單元及不同 城市土地整理模式運(yùn)作的理論指導(dǎo) 2 在調(diào)查 搜集相關(guān)資料的基礎(chǔ)上 掌握江北區(qū)城市土地開發(fā)利用現(xiàn)狀與土地利用的特點(diǎn) 根據(jù)土 地整理的性質(zhì) 提出選擇城市土地整理區(qū)的原則 劃分城市土地整理區(qū)的范圍 3 根據(jù)一定的原則和方法 將土地整理區(qū)劃分為不同類型的土地整理單元 并通過模糊評(píng)價(jià)法對(duì)城 市土地整理單元的可整理性進(jìn)行評(píng)價(jià) 確定城市土地整理單元的優(yōu)先順序 4 基于土地整理開展的實(shí)踐和江北區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀背景 確定土地整理的具體操作模式并提出各種 模式的運(yùn)作程序 5 提出研究區(qū)域開展城市土地整理的保障措施及政策建議 十一十一 城市土地整理可整理性 風(fēng)險(xiǎn)性研究城市土地整理可整理性 風(fēng)險(xiǎn)性研究 1 1 城市土地可整理性研究 城市土地可整理性研究 可整理性研究對(duì)象可整理性研究對(duì)象 即城市土地中利用效益低下和利用不合理的土地 主要有以下幾種類型 第一 閑置土地的開發(fā) 第二 因?qū)嵭谐鞘幸?guī)劃 需調(diào)整用地結(jié)構(gòu)的地塊 舊城改造 盤活存量土地 危舊房比 例較大的地段 平房占地面積大 土地容積率和利用率低 第三 破產(chǎn) 停產(chǎn)企業(yè)用地 經(jīng)濟(jì)體制的調(diào)整 原計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)陷入停產(chǎn)與半停產(chǎn)狀態(tài) 企業(yè)場(chǎng)地荒蕪 新建企業(yè)由于物價(jià)上漲或投資辦廠計(jì)劃不周 等原因 因資金不足而壓縮基建項(xiàng)目 導(dǎo)致土地閑置 第四 需進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的土地 高秋華 1998 可整理性評(píng)價(jià)的思路可整理性評(píng)價(jià)的思路 在城市土地利用現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上確定評(píng)價(jià)對(duì)象 根據(jù)待整理土地的實(shí)際情況 從經(jīng)濟(jì)密度 環(huán)境優(yōu)劣度 景觀協(xié)調(diào)度 功能合理度四個(gè)方面進(jìn)行分析 建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象 進(jìn)行診斷 設(shè)定評(píng)價(jià)指標(biāo)值 最后 對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析 初步確定待整理土地的整理方向 措施和整理 的時(shí)序安排 粟輝 2005 2 2 城市土地整理的風(fēng)險(xiǎn)性 城市土地整理的風(fēng)險(xiǎn)性 城市土地整理的風(fēng)險(xiǎn)性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 劉筱非 2004 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 參與城市土地整理的各相關(guān)方 如城市政府 整理組織 原土地權(quán)屬所有人以及其他利 益相關(guān)方 并沒有從城市土地整理的實(shí)施中享受到經(jīng)濟(jì)上的好處 反而遭受經(jīng)濟(jì)損失 比如有的城市為了 實(shí)行 退二進(jìn)三 戰(zhàn)略 將土地資源進(jìn)行重組 目的是使優(yōu)勢(shì)企業(yè)能夠獲得優(yōu)質(zhì)土地資源 于是便動(dòng)用財(cái) 政收入 有的甚至是 寅吃卯糧 大量舉債 開始實(shí)施大規(guī)模的城市土地整理 但由于各種原因 遷出 企業(yè)的安置資金得不到落實(shí) 企業(yè)無法開工 騰出的優(yōu)質(zhì)土地卻沒有優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐 造成土地資源的閑置 浪費(fèi) 政府也不能按期回籠資金 從而導(dǎo)致沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 城市土地整理項(xiàng)目的失敗還可能產(chǎn)生社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 城市土地整理項(xiàng)目必然會(huì)打破原有利益 格局的平衡 形成利益的再分配 當(dāng)人們的正當(dāng)利益無法得到保證 甚至受到損害時(shí) 就會(huì)產(chǎn)生不滿情緒 對(duì)政府推行城市土地整理的目的 政府的公信力 政府的執(zhí)行能力等方面也會(huì)產(chǎn)生不信任感 他們會(huì)通過 不斷的上訴 上訪來伸張自己的權(quán)益 過激者有可能采取極端措施渲瀉自己的不滿 從而給社會(huì)造成危害 生態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 生態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 城市土地整理所造成的生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)容易被人們所忽略 然而它又是影響人們生活質(zhì)量的重 要因素 生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)一般不會(huì)在整理項(xiàng)目完成之后即時(shí)凸現(xiàn) 有可能需要幾十年 甚至上百年才會(huì)表現(xiàn)出來 但生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)一旦顯現(xiàn) 人們就必須付出幾十倍 上百倍的代價(jià)才能彌補(bǔ)回生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的損失 比如 城市政 府為了提高土地利用效率 增強(qiáng)土地經(jīng)濟(jì)承載力 使得高樓林立 空氣流動(dòng)不暢 陽光照射不足 光漫射 散亂 這種環(huán)境會(huì)嚴(yán)重影響生活質(zhì)量 使人們的身心健康受損 城市土地整理的風(fēng)險(xiǎn)性要求決策者必須要 正視城市土地整理各種風(fēng)險(xiǎn) 并對(duì)之進(jìn)行分析研究 進(jìn)而采取措施防范和管理風(fēng)險(xiǎn) 城市土地整理風(fēng)險(xiǎn) 管理研究 城市土地整理的 壓力 狀態(tài) 響應(yīng) PSR 模型 城市土地利用系統(tǒng)是一個(gè)自然 經(jīng)濟(jì) 社 會(huì)復(fù)合系統(tǒng) 土地本身是一個(gè)自然生態(tài)系統(tǒng) 土地利用是人類對(duì)土地的多種投入而滿足自身生存發(fā)展需要 的過程 兩者相互作用 相互滲透 構(gòu)成一個(gè)具有一定結(jié)構(gòu)和功能的統(tǒng)一整體 土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng) 城 市土地整理作為土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的外部物質(zhì)與能量引入系統(tǒng) 土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與外部環(huán)境不斷地進(jìn)行 物能交換 人類在利用土地資源的過程中 非理性行為的產(chǎn)生使得系統(tǒng)內(nèi)部的自組織機(jī)制發(fā)生變化 而逐漸 演化成一種環(huán)境壓力 這是模型 壓力 產(chǎn)生的根源 在 壓力 的脅迫作用下 土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中各子 系統(tǒng)與組成因素部分或整體發(fā)生響應(yīng)性變化 反映在區(qū)域城市土地利用態(tài)勢(shì)上 建設(shè)占用耕地的趨勢(shì)增加 土地資源粗放利用 土地市場(chǎng)發(fā)育程度低等 表現(xiàn)為模型中的 狀態(tài) 為實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用 地 方政府往往采取一系列政策措施來調(diào)控系統(tǒng)中的輸入輸出內(nèi)部結(jié)構(gòu) 改變系統(tǒng)內(nèi)的自組織機(jī)制 對(duì)土地利用 產(chǎn)生的環(huán)境壓力進(jìn)行響應(yīng) 而各要素與子系統(tǒng)的響應(yīng)又會(huì)作用到壓力和土地利用狀況上 引致城市土地利用 的 壓力 與 狀態(tài) 發(fā)生變化 從而引起新的土地利用響應(yīng) 使城市土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)向著可持續(xù)的方向 不斷發(fā)展 十二十二 城市土地整理區(qū)選址城市土地整理區(qū)選址 1 1 城市土地整理區(qū)選址的原則 白雪華 城市土地整理區(qū)選址的原則 白雪華 20032003 l 符合 城市規(guī)劃法 和城市總體規(guī)劃要求的原則 城市規(guī)劃法 和城市總體規(guī)劃是城市土地整理 規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則 2 從現(xiàn)狀條件和實(shí)際出發(fā)的原則 城市土地整理選址是城市土地整理規(guī)劃的前提和基礎(chǔ) 選址的成 敗直接決定城市規(guī)劃的后果 因此 城市土地整理選址要根據(jù)城市的自然條件 如地形與地質(zhì)是否符合城 市規(guī)劃的要求 有無災(zāi)害情況等 土地利用現(xiàn)狀 如用地類型 地價(jià) 建筑及附著物物狀況 城市基礎(chǔ)設(shè)施 狀況等城市的現(xiàn)狀出發(fā) 3 可持續(xù)性的原則 城市土地整理選址要以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想 并通過城市土地整理規(guī)劃這一 城市土地和空間資源的調(diào)控手段加以落實(shí) 以保證和促進(jìn)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展 4 最大潛力的原則 城市土地整理的最終目標(biāo)就是要發(fā)揮整理后的社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境效益的最大化 充分利用有限的資金 發(fā)揮其潛能 2 2 城市土地整理區(qū)選址的運(yùn)作程序 白雪華 城市土地整理區(qū)選址的運(yùn)作程序 白雪華 20032003 十三十三 城市土地整理的措施城市土地整理的措施 城市土地整理的措施 李衛(wèi)祥和景美珍 2006 1 政府的主導(dǎo)作用與市場(chǎng)配置相結(jié)合 城市土地整理是以政府制定的土地規(guī)劃 建設(shè)規(guī)劃為依據(jù)的 在土地整理過程中又涉及到諸多政府機(jī)構(gòu) 企事業(yè)單位以及土地使用者權(quán)屬關(guān)系的調(diào)整 所以對(duì)城市土地 整理的組織實(shí)施 投資引導(dǎo)和動(dòng)態(tài)監(jiān)督等一系列內(nèi)容都必須發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用 同時(shí) 還要通過市場(chǎng)需 求來確定哪些土地需要優(yōu)先進(jìn)行整理 通過市場(chǎng)機(jī)制來配置人力和物力 以提高整理后土地的時(shí)效性 推 動(dòng)整理工作的滾動(dòng)式發(fā)展 2 優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和盤活存量土地并舉 長(zhǎng)期以來城市用地沒有反映級(jí)差地租規(guī)律 地產(chǎn)資源沒有得到 優(yōu)化配置 存在黃金地段被低效益產(chǎn)業(yè)所占據(jù) 城市工業(yè)帶已逐步量變?yōu)榛旌袭a(chǎn)業(yè)帶 居民住宅過分集中 于城市中心區(qū)位等問題 城市土地整理要突出土地的經(jīng)濟(jì)屬性 充分發(fā)揮土地級(jí)差地租對(duì)土地配置的主導(dǎo) 作用 采用土地置換的辦法 以第三產(chǎn)業(yè)置換市中心的低效益 低技術(shù) 高污染的企業(yè) 用等量的土地投 入取得盡可能大的產(chǎn)出 對(duì)土地用途進(jìn)行跟蹤管理 促進(jìn)土地利用結(jié)構(gòu)的合理化 提高配置效益和利用效 率 同時(shí)嚴(yán)格控制零星分散的低水平建設(shè)項(xiàng)目 鼓勵(lì)機(jī)關(guān) 企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓閑置土地加速盤活城市存量土 地 3 進(jìn)行多維空間開發(fā)的土地立體利用 在城市用地規(guī)模一定條件下 城市土地的總供給數(shù)量是固定的 和無彈性的 因而城市用地應(yīng)該從土地平面利用走向土地立體利用 所謂土地立體利用是指土地的地面 地上和地下空間資源的利用 比如地下商場(chǎng) 鐵路等就是多層次配置 多級(jí)職能結(jié)合的土地高效利用方式 4 實(shí)行土地資源的資產(chǎn)化管理 土地資源資產(chǎn)化管理就是對(duì)資源與資產(chǎn)的界限進(jìn)行劃分 并將原來的 數(shù)量管理與價(jià)值管理相結(jié)合 從而提高土地資源管理水平 在城市用地中尤其要突出土地級(jí)差地租 充分 發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃對(duì)各行業(yè)用地規(guī)模的總量控制和合理布局的龍頭作用 5 城建用地要合理規(guī)劃強(qiáng)調(diào)內(nèi)涵挖潛 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè) 用地規(guī)模在不斷 增大 城市土地整理要強(qiáng)調(diào)合理的用地規(guī)劃 新建項(xiàng)目應(yīng)盡可能利用舊城區(qū) 老廠區(qū)或現(xiàn)有閑置廢棄土地 促進(jìn)城市建設(shè)由外延擴(kuò)展向內(nèi)涵挖潛集約發(fā)展轉(zhuǎn)變 即從主要占用農(nóng)業(yè)用地向盤活城市存量土地的內(nèi)涵式 發(fā)展 實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變 十四十四 城市土地整理實(shí)踐城市土地整理實(shí)踐 1 1 國(guó)外實(shí)踐國(guó)外實(shí)踐 土地整理 一詞在國(guó)外最早問世于德國(guó) 隨后法國(guó) 俄國(guó) 加拿大等國(guó)也沿用這個(gè)名詞 聯(lián)邦德國(guó) 在 1953 年制訂頒布了第一部 土地整理法 法國(guó)于 1919 年頒布了土地整理法 俄國(guó)的土地整理于 17 世 紀(jì)開始并在 1779 年建立了土地管理學(xué)校 有關(guān)的土地整理研究一直延續(xù)至今 荷蘭于 1985 年頒布了 土 地發(fā)展法 以法律的形式規(guī)定了土地開發(fā)整理的程序 運(yùn)作方式等 目前 國(guó)外土地整理研究主要集中 在土地整理技術(shù)創(chuàng)新 土地整理效果評(píng)定 土地整理效益評(píng)定等方面的研究 城市土地整理一般稱為市地整理 Urban Readjusmment 市地整理的概念起源于德國(guó) 1902 年 7 月 28 日 由市長(zhǎng)簽署的 法蘭克福地產(chǎn)整理法 是第一部關(guān)于城鎮(zhèn)建設(shè)的專門法規(guī) 19 世紀(jì)末期開始 市 地整理作為城市規(guī)劃的一種工具 在德國(guó)得到了廣泛的應(yīng)用 并有效地推動(dòng)了城市的發(fā)展和重建 從加世 紀(jì)中 后期開始 市地整理已經(jīng)成為世界上許多國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)中的一種重要工具 如法國(guó) 瑞典 美國(guó) 日本 韓國(guó) 印度尼西亞等國(guó)家 目前 德國(guó)建設(shè)用地整理的主要法律依據(jù)是 建筑法典 其建 設(shè)用地整理的基本特點(diǎn)是可以兼顧公共建設(shè)用地需要和地產(chǎn)所有者的權(quán)益 建筑法典 規(guī)定 建設(shè)用地整 理原則要由專門的組織機(jī)構(gòu)實(shí)施 必須按照嚴(yán)格的法律程序?qū)嵤?制訂了地產(chǎn)分配和補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t和方 法 1 1 韓國(guó)建設(shè)用地整理實(shí)踐韓國(guó)建設(shè)用地整理實(shí)踐 韓國(guó)的建設(shè)用地整理又叫土地重整 起始于 1934 年日本殖民時(shí)期 城市化進(jìn)程的加快使韓國(guó)的城市 人口急劇增長(zhǎng) 城市人口所占比例從 1950 年的 26 7 增長(zhǎng)到 2000 年的 87 8 這使得發(fā)展不平衡的 同時(shí) 必須提供更多的城市服務(wù)項(xiàng)目及大量的住宅單元 為解決以上問題 城市權(quán)力機(jī)構(gòu)和中央政府在 1972 年頒布了住宅建設(shè)促進(jìn)法 鼓勵(lì)私人建筑轉(zhuǎn)向住宅單元 由于公共區(qū)域建設(shè)存在資金約束等問題 于是政府就想出了一條便利的土地開發(fā)方法 土地重整計(jì)劃 由于邊緣地區(qū)昂貴的土地價(jià)格和復(fù)雜的土 地所有權(quán)體系 采用征地的方法阻力較大 而土地重整有效地保留了最初的土地所有權(quán) 地主也較易接受 再加上這種手段不為當(dāng)?shù)卣畮碡?cái)政負(fù)擔(dān) 所以它在韓國(guó)的城市發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用 2 2 德國(guó)建設(shè)用地整理實(shí)踐德國(guó)建設(shè)用地整理實(shí)踐 德國(guó)于 20 世紀(jì)初期開始進(jìn)行建設(shè)用地整理 是世界上第一個(gè)開展這項(xiàng)工作的國(guó)家 早期立法鼓勵(lì)當(dāng) 地業(yè)主參與建設(shè)用地整理項(xiàng)目 通過對(duì)地塊重新規(guī)劃 提升單位土地價(jià)值 法蘭克福市于 1902 年 7 月頒 布了 法蘭克福地產(chǎn)整理法 標(biāo)志著建設(shè)用地整理的開始 該法積極鼓勵(lì)當(dāng)?shù)貥I(yè)主參與建設(shè)用地整理項(xiàng)目 通過對(duì)私有的 不規(guī)整的地塊重新進(jìn)行規(guī)劃 整理后 劃出一部分比例用于公共設(shè)施建設(shè) 其余部分在業(yè) 主內(nèi)部按原有地塊大小或價(jià)值比例重新進(jìn)行分配 由于原來畸零 細(xì)碎 基礎(chǔ)設(shè)施匱乏的地塊變得干凈 齊整且設(shè)施齊全 地價(jià)和物業(yè)價(jià)值得到了很大程度的提升 雖然業(yè)主的土地面積減少了 但是由于單價(jià)的 提升 本身物業(yè)的價(jià)值并沒有減少 甚至得到增加 而政府也獲得了業(yè)主提供的土地 用以開展基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 大大降低了開發(fā)成本 減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān) 政府和業(yè)主成了合作伙伴 這種整理方式對(duì)政府和土地所 有者來說是一個(gè)雙贏的策略 到 1918 年 3 月 新出臺(tái)的 普魯士住宅法 規(guī)定該法適用于所有城鎮(zhèn) 建 設(shè)用地整理方式在德國(guó)更廣闊地區(qū)得到推廣 1950 年 建設(shè)用地整理涉及的內(nèi)容由土地延伸到地上建筑物 1960 年 德國(guó)政府成立了評(píng)估委員會(huì) 并于 1972 年頒布了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估法來約束評(píng)估委員會(huì)的行為 1987 年 地產(chǎn)整理法 并入 建 筑法典 目前 德國(guó)建設(shè)用地整理的主要法律依據(jù)是 建筑法典 中的有關(guān)規(guī)定 德國(guó)建設(shè)用地整理的基本概念是在土地整理計(jì)劃范圍內(nèi)土地所有者之間進(jìn)行地塊交換 不征收土地 政府或投資商也不參與購(gòu)買土地 需要投入的資金少 降低了資金門檻和項(xiàng)目實(shí)施的難度 德國(guó)建設(shè)用地 整理的執(zhí)行包括五大原則 分別是 私人效用原則 是指整理結(jié)束后 私人所有者能立即獲得建設(shè)用 地 而且其獲得的利益較大 有效性原則 是指建設(shè)用地整理的方法只有在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候才采用 如果 有其他更有效的方法 則不采用該法 所有權(quán)保留原則 指的是業(yè)主自始至終保持其土地所有權(quán) 但 其產(chǎn)權(quán)可以跟其他業(yè)主進(jìn)行交換 土地保值原則 是指業(yè)主擁有取回同樣價(jià)值地塊面積的權(quán)利 土 地分配原則 即指只有獲得業(yè)主的同意 其土地的產(chǎn)權(quán)分割方式 利益分配等操作過程才是有效的 根據(jù)德國(guó) 建筑法典 的規(guī)定 建設(shè)用地整理的基本程序分為五個(gè)步驟 通過整理決議 發(fā)布整理決 定 公布現(xiàn)狀圖和現(xiàn)狀標(biāo)記 制訂整理計(jì)劃 公布和實(shí)施整理計(jì)劃 德國(guó)的建設(shè)用地整理 從計(jì)劃的開始到執(zhí)行 都是由地方政府一手控制的 地方政府在項(xiàng)目中的主要 職能是 根據(jù)規(guī)劃確定需要開展整理的區(qū)域 指定項(xiàng)目的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 如土地整理委員會(huì) 土地測(cè)量局 地籍 局等機(jī)構(gòu) 確定土地整理項(xiàng)目的邊界 邊界一旦確定 該范圍內(nèi)的土地所有者不得退出整理 規(guī)定項(xiàng)目實(shí) 施過程中的有關(guān)土地細(xì)分 特定地基和建筑限制等內(nèi)容 按照法律 除政府另定其他機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)土地整理外 一般指定土地整理委員會(huì)作為項(xiàng)目的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 由它負(fù)責(zé)對(duì)整理中出現(xiàn)的重要問題進(jìn)行決策 該機(jī)構(gòu)是一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu) 由地方政府任命 決策過程中不受 地方政府及其他團(tuán)體的影響 土地整理委員會(huì)一般包括 5 個(gè)人 一名律師 一名土地估價(jià)師 一名土地 測(cè)量員和兩名地方議會(huì)成員 通常來說 地方政府在同私人業(yè)主協(xié)商之后 準(zhǔn)備好所有的備選方案 由委 員會(huì)來作出最終的決定 2 2 國(guó)內(nèi)實(shí)踐國(guó)內(nèi)實(shí)踐 抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利后 國(guó)民黨政府在遭受戰(zhàn)爭(zhēng)破壞嚴(yán)重的南京 廣州 漢口 桂林 柳州 梧州和南昌等 城市 曾為醫(yī)治戰(zhàn)爭(zhēng)創(chuàng)傷 重建家園 舉辦過市地重劃 解放后 我國(guó)就開始在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地整理 但與 國(guó)外不同的是 我國(guó)早期的城鎮(zhèn)土地整理僅以舊城更新改造為主 同時(shí) 我國(guó)的城鎮(zhèn)土地整理主要在大中 城市中進(jìn)行 而農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)主要是繼續(xù)發(fā)展新鎮(zhèn) 撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)和擴(kuò)展舊城鎮(zhèn) 舊城改造就是為了使舊城 區(qū)恢復(fù)其在城市發(fā)展中的故有活力 發(fā)揮其應(yīng)有的作用 以達(dá)到改善生活質(zhì)量與環(huán)境 振興城市經(jīng)濟(jì) 推 動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的目的 舊城改造主要包括舊城區(qū)人口疏散 經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 設(shè)施更新 環(huán)境改善 建筑 形體空間的再創(chuàng)造以及人文感知空間塑造等內(nèi)容 以期達(dá)到對(duì)舊城區(qū)內(nèi)建筑形體 態(tài) 總體布局形態(tài)等外 在性因素以及城市舊城區(qū)的故有功能的更新和改善 但在舊城改造中也存在一些問題 比如開發(fā)密度 容 量過高 使居住環(huán)境惡化 基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷 脫離市場(chǎng)需求 盲目進(jìn)行開發(fā) 舊區(qū)居民動(dòng)遷不當(dāng) 使社區(qū)結(jié) 構(gòu)衰落 對(duì)文物古跡 景觀特色的建設(shè)性破壞等 20 世紀(jì) 90 年代以來的城市土地制度改革 實(shí)現(xiàn)了我國(guó)城市用地制度的第一次創(chuàng)新 即由改革之前的 無償 無限期 無流動(dòng) 的土地使用制度改革為 有償 有限期 有流動(dòng) 的土地使用制度 從國(guó)內(nèi)外 的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看 建立城市土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)城市用地制度新一輪改革的取向 是我國(guó)城市用地制度的第 二次創(chuàng)新 19 年 8 月 我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 上海市土地發(fā)展中心誕生 1997 年 8 月 杭州土地儲(chǔ)備制度 開始啟動(dòng) 其建設(shè)成果和經(jīng)驗(yàn)在 1999 年全國(guó)土地集約利用市長(zhǎng)研討班上引起了強(qiáng)烈反響 1999 年 6 月 國(guó)土資源部以內(nèi)部通報(bào)形式轉(zhuǎn)發(fā) 杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法 和 青島市人民政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度 的通知 并向全國(guó)推廣杭州 青島兩市開展土地儲(chǔ)備的經(jīng)驗(yàn) 2001 年 4 月 30 日 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土 地資產(chǎn)管理的通知 國(guó)務(wù)院 15 號(hào)文件 指出 為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力 有條件的地方政府對(duì) 建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度 從此 眾多城市紛紛成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 土地儲(chǔ)備工作在全國(guó)迅速展開 1 1 廈門市建設(shè)用地整理實(shí)踐 唐星齡 廈門市建設(shè)用地整理實(shí)踐 唐星齡 20032003 實(shí)例一 中華片區(qū)舊城改造實(shí)例一 中華片區(qū)舊城改造 廈門市目前正在通過公開掛牌方式對(duì)中華街區(qū)進(jìn)行改造 土地權(quán)利結(jié)構(gòu)調(diào)整 采用拆遷安置方式 由 所在地思明區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所涉及被拆遷人的安置工作和建筑物 構(gòu)筑物的拆除 清運(yùn) 工作 按照廈門市 城市房屋拆遷管理規(guī)定 被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~和所調(diào)換的房屋的價(jià)格 根據(jù) 被拆遷房屋和所調(diào)換的房屋的區(qū)位 用途 建筑面積等因素 以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定 土地利用效率 提升 地塊新規(guī)劃用途確定為商業(yè) 酒店用地 地塊整理的總體規(guī)劃定位是要形成以商業(yè)為主導(dǎo)的低層高 密度街區(qū) 并將沿街面中有傳統(tǒng)風(fēng)貌特征的立面 尺度和建筑特色保護(hù)或保留下來 以體現(xiàn)對(duì)歷史文脈 舊城肌理的延續(xù) 整個(gè)地塊整理后的建筑布局應(yīng)體現(xiàn)整體美 建設(shè)的形式宜在 南洋 風(fēng)格的基礎(chǔ)上有所 創(chuàng)新和發(fā)展 強(qiáng)調(diào) 多元 形式的協(xié)調(diào)融合與統(tǒng)一 實(shí)例二 廈門市財(cái)政局 經(jīng)濟(jì)發(fā)展局等組織國(guó)企易地搬遷改造實(shí)例二 廈門市財(cái)政局 經(jīng)濟(jì)發(fā)展局等組織國(guó)企易地搬遷改造 根據(jù) 廈門市國(guó)有工業(yè)企業(yè)易地技術(shù)改造土地處置及資金籌措實(shí)施辦法 對(duì)經(jīng)市財(cái)政局 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 局批準(zhǔn)實(shí)行易地改造的企業(yè) 企業(yè)原有用地由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府收回儲(chǔ)備 市財(cái)政局按不同地段和 該用地城市規(guī)劃用途及規(guī)定的出讓底價(jià) 實(shí)例三 閩南二期等閑置地塊整理實(shí)例三 閩南二期等閑置地塊整理 某公司閩南二期地塊位于湖濱南路湖濱一里 面積 5845 平方米 原計(jì)劃進(jìn)行寫字樓建設(shè) 但該公司 無法按原計(jì)劃進(jìn)行建設(shè) 要求轉(zhuǎn)讓 該公司已交清全部地價(jià)款 并已打好樁基 投入了部分建投資金 具 備了轉(zhuǎn)讓的合法條件 并先后與一些開發(fā)商進(jìn)行了洽談 經(jīng)過一段時(shí)間的談判與接觸 該公司確定解決 遺留問題至少需要 3000 萬元 但是 受房地產(chǎn)市場(chǎng)上一度普遍存在的權(quán)屬關(guān)系 工程基礎(chǔ)等各種無法判 斷與準(zhǔn)確估量的 黑洞 現(xiàn)象的影響 各開發(fā)商雖然意向很強(qiáng) 卻無人敢于簽約 鑒此 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以 3000 萬元的價(jià)格收回了該地塊 并隨后落實(shí)了供水 供電等市政配套 理順了與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)紅線的相鄰關(guān) 系 在出讓該地塊時(shí) 市場(chǎng)反應(yīng)熱烈 最終以 4821 66 萬元的價(jià)格成交 2 2 浙江省寧波市以環(huán)境治理為主 以 浙江省寧波市以環(huán)境治理為主 以 綠脈綠脈 為先導(dǎo)的城市土地整理實(shí)踐為先導(dǎo)的城市土地整理實(shí)踐 在寧波既定的城市空間范圍內(nèi) 改善城市土地利用環(huán)境 消除城市土地利用中對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展 起制約和限制作用的因素 調(diào)整優(yōu)化城市用地空間結(jié)構(gòu) 圍繞歷史文化名城建設(shè) 做好親 水 文章 突 出江南水鄉(xiāng)特色 主要抓以下幾點(diǎn) 結(jié)合城市總體規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃和土地整理 布置好兩條景觀線 一條是沿著姚江營(yíng)建追思 古代文明之路 以旅游為主線 布置好都市立體景觀帶 將沿江 300 米的區(qū)域用于旅游通道 綠脈和景 點(diǎn)的建設(shè) 景點(diǎn)的布局考慮整體性 從三江文化長(zhǎng)廊開始 止于河姆渡文化的發(fā)祥地 沿途依次布置民國(guó) 清 明 元 宋 唐等特色區(qū)域 使整個(gè)景觀帶一氣呵成 成為一部編年體的歷史畫卷 發(fā)悠古之思情 給人以無限的想象空間 將沿江 300 米以外的區(qū)域 結(jié)合農(nóng)用地整理 建設(shè)為生態(tài)景觀農(nóng)業(yè)區(qū) 這樣 不僅能達(dá)到經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 環(huán)境效益的自然融合 而且能更好地突出了城市的立體形象 真正體現(xiàn)人類所求 的人與自然和諧共處的理想境界 另一條線是沿奉化江上溯名人故里 溪口 沿江結(jié)合土地整理宜布 局苗圃 桃樹等經(jīng)濟(jì)作物為主 突出名人故里在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下政通人和 又一間世外桃源的迷人仙境 上 述兩條景觀線 除按常規(guī)布局沿江綠蔭通道外 還須重點(diǎn)突出江南水鄉(xiāng)的舟楫之利 使游客能通過自助小 舟悠閑地到達(dá)各景點(diǎn) 達(dá)到濃厚沉重的文化景點(diǎn)與輕松活潑的親水文化在不經(jīng)意中結(jié)合 將姚江大閘下移到甬江段 使寧波成為一座真正的親水城市 理由如下 擋潮水于大閘之外 能改 善中心城區(qū)水質(zhì) 創(chuàng)造一個(gè)安寧 優(yōu)美的生活環(huán)境 平穩(wěn)潔凈的江面 使我們能在三江口水面布置一系列 娛樂項(xiàng)目 類似巴黎的塞納河 同時(shí)發(fā)展航運(yùn) 僅限于自助游用的小舟 今此三點(diǎn)二線 三點(diǎn)指市區(qū) 河姆渡和溪口 二線指姚江和奉化江 就能使來自世界各地的