房地產(chǎn)估價試卷-答案.doc

本試卷適應范圍工管61/62 南京農(nóng)業(yè)大學試題紙學年 學期 課程類型：選修 試卷類型：課程 房地產(chǎn)估價 班級 工管61/62 學號 姓名 成績 一、單項選擇題(在每小題的備選答案中選出一個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共16分)1、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是(b)房地產(chǎn)的價值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.隱定2某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（d）元m2。A1667B1765C1875D20003、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(a)。A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同4房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（c ）。A相應配套的基礎(chǔ)設(shè)施B土地的形狀C 組合完成的功能 D立體空間5在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（b ）的行為。A宅基地所有權(quán)B空間利用權(quán)C地役權(quán)D建筑物相鄰關(guān)系6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(c)。A.目前是否有經(jīng)濟收入 B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力D.目前的收入是否大于運營費用7同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10時，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是（C）。 A完全彈性、單一彈性、完全無彈性B完全彈性、單一彈性、缺乏彈性C富有彈性、單一彈性、完全無彈性D.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性8現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（a）。A存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量D存量+新增竣工量一拆毀量9城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則（c）。A估價時點為未來，估價對象為未來狀況B估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況10、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(B)。A.市場價值B.清算價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是(D)。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權(quán)益的價值12引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(B)。A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進物業(yè)管理13、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是(B )。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(B)應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則15某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（B）年。A35B45C48D5016城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（B ）。A最低價格 B平均價格 C出讓地價 D標定地價二、多項選擇題(在每小題的備選答案中選出二個或二個以上正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每小題1分，共13分)1、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了(ABCD)。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大2有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（AC）。A交換價值B公開市場價值C投資價值D理論價格E標定地價3估價中的最高最佳使用具體包括（ACE ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳規(guī)模D最佳環(huán)境E最佳集約度4選取可比實例時，應符合的要求包括（BCDE）等。A可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B可比實例的交易類型與估價目的吻合C可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同5評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（ABD）等。A環(huán)境景觀B離市中心距離C朝向D城市規(guī)劃限制條件E地勢6下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ABDE ）。A消費者的收入增加B作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D消費者預期其未來的收入增加E消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升7建筑物重置價格的求取方法有（ABCD）等。A單位比較法B工料測量法C指數(shù)調(diào)整法D分部分項法E成新折扣法8從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含（ABD）等。A房地產(chǎn)改擴建費用B抵押貸款還本付息額C房屋設(shè)備折舊費D所得稅E房屋裝修折舊費9下列表述中，正確的有（ABC ）。A開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期B開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期C開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期起點相同D經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期10長期趨勢法包括（ AC）等方法。A數(shù)學曲線擬合法B平均增減量法C平均發(fā)展速度法D年限法E指數(shù)修勻法11在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括（DE ）。A形狀相似B在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段C面積接近D地塊相連E可及性相當12確定路線價時，選取標準宗地應符合（ACE）等的要求。A一面臨街B兩面臨街C土地形狀為矩形D土地形狀為正方形E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率13獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施有（BC）。A突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B提高服務質(zhì)量C恰當?shù)男麄鱀低收費E最大限度壓縮估價作業(yè)期三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打，錯誤的打。每小題2分，共20分)1一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性。()2在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。 （）3現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價不應采用公開市場價值。 （） 4就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（）5在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）6運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。 （）7在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平。（）8一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。 （）9建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （）10估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。 （）四、簡答題(每小題5分，共10分)1. 房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德的要求有哪些？、不得做任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實；、應保持估價的獨立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務；、如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對某房地產(chǎn)進行估價時，不應接受該估價委托；、應妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人；、應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用，也不得降低收費標準，進行不正當?shù)母偁?；不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。 2.成本法的適用范圍、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價、特殊目的房地產(chǎn)估價、特殊建造的房地產(chǎn)、狹小市場上的房地產(chǎn)、市場比較法中的修正計算五、計算題(第一題12分，第二題10分，共22分)1. 甲乙兩個房地產(chǎn)交易實例，甲的建筑面積200m2，成交總價80萬人民幣，分3期付款，首期付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交日期一次付清，試對甲乙兩個交易實例建立價格可比基礎(chǔ)。（假設(shè)人民幣于美元的市場匯率為1美元等于8.3人民幣） 解：、統(tǒng)一付款方式 假設(shè)當時人民幣的年利率為6，則 甲總價1632/(1+6%)0.5+32 /(1+6%)=77.27(萬元人民幣） 乙總價15（萬美元） 、統(tǒng)一采用單價 甲單價772700/2003863.5(元人民幣/平方建筑面積） 乙單價150000/250060（美元/平方英尺使用面積、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 甲單價3863.5（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價60x8.3=498(元人民幣/平方英尺使用面積） 、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 經(jīng)調(diào)查了解，乙交易實例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1：0.75 甲單價3863.5（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價498 x 0.75=373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積） 、統(tǒng)一面積單位 1平方英尺0.09290304平方米，則 甲單價3863.5（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價373.5/0.09290304= 4020.3(元人民幣/平方米建筑面積）2.某宗房地產(chǎn)預計第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長3%，收益年限為50年.該類房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價格為多少？六、論述題(13分)談談你對當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的認識。12月14日召開的國務院常務會議，再提“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出四項調(diào)控措施。對于出臺的四點措施，略作分析如下。第一條：增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。增加普通住宅供應的說法比較籠通，中低價位、中小套型實質(zhì)上就是限價房的概念，與“70/90“密切相關(guān)，但不認為會重新嚴格執(zhí)行“70/90”。估計建設(shè)部和國土部會出個細化文件。否則，此條無法落實。公共租賃房是明年的重頭戲，明年應該會有文件出臺。第二條：繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。這條比較重要，中央經(jīng)濟工作會議只明確了支持前者，沒提抑制投資投機性購房，這里是屬于補充性質(zhì)的。而且，溫家寶總理在上海視察時只提到“抑制投機性購房”，國家發(fā)改委主任9日也這么說，此處又加上“投資性購房”，說抑制的力度將加大。至于具體方式，二套房貸明年必定還要進一步緊縮，營業(yè)稅優(yōu)惠已明確2年改5年，除此，還有三個可能：1、針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點實轉(zhuǎn)；2、對外資購房可能會重新緊縮,重申171號文；3、轉(zhuǎn)售房子的個調(diào)稅,也可能會從嚴征收。第三條：加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。這條意在整治市場亂相，包括囤地、捂盤、假按揭、亂收定金、哄抬房價等等。接下來，土地招拍掛可能做調(diào)整，上海預申請制度可能被全國推廣；商品房預售將被嚴格執(zhí)行，可能會提高預售標準。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這條不用分析了，去年”131號文”中的計劃是到2011年末解決747萬戶，現(xiàn)