個(gè)人如何投資房地產(chǎn).ppt

08財(cái)政3115 2020 2 18 1 個(gè)人如何投資房地產(chǎn) 2020 2 18 2 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資概述 在目前眾多個(gè)人投資項(xiàng)目中 房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具 逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中 房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo) 直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理 服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng) 2020 2 18 3 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇 一般認(rèn)為通貨膨脹對(duì)實(shí)業(yè)的影響較小 所以一旦通貨膨脹到來(lái) 房地產(chǎn)的價(jià)值可以隨著物價(jià)上漲而 水漲船高 房地產(chǎn)具有耐久性 所以房地產(chǎn)是投資 尤其是長(zhǎng)線投資 很好的項(xiàng)目 是獲利比較大的投資工具 它對(duì)抵抗通貨膨脹 增加個(gè)人收益具有極大的作用和功效 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素 因而也存在著風(fēng)險(xiǎn) 由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用 使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展 2020 2 18 4 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 從房地產(chǎn)的投資形式角度 直接投資 間接投資 從房地產(chǎn)投資的用途角度 地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)投資 商業(yè)房地產(chǎn)投資 工業(yè)房地產(chǎn)投資等 從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式角度 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 2020 2 18 5 08財(cái)政3115 從房地產(chǎn)投資形式的角度 直接投資投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作 包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式 間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作 具體投資形式包括 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券 股票 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等 2020 2 18 6 08財(cái)政3115 從房地產(chǎn)投資的用途角度 地產(chǎn)投資即單純地投資于土地 利用土地的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益 住宅房地產(chǎn)投資投資于住宅房地產(chǎn) 既可直接出售 也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng) 商業(yè)房地產(chǎn)投資主要以出租經(jīng)營(yíng)為主 收益較高 但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大 投資的對(duì)象包括寫(xiě)字樓 商場(chǎng) 旅館 酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等 工業(yè)房地產(chǎn)投資我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中 其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的 2020 2 18 7 08財(cái)政3115 從房地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)角度 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后出售的方式得到收入 回收開(kāi)發(fā)資金 獲取開(kāi)發(fā)收益 以達(dá)到盈利的目的 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出租的方式得到收入 回收開(kāi)發(fā)資金 獲取開(kāi)發(fā)收益 以達(dá)到盈利的目的 混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售 預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售 出租 自營(yíng)的各種組合方式得到收入 回收開(kāi)發(fā)資金 獲取開(kāi)發(fā)收益 以達(dá)到盈利的目的 2020 2 18 8 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資的目的 就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲取未來(lái)收益 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)動(dòng)機(jī) 現(xiàn)金流量收益 避稅收入 銷(xiāo)售收益 2020 2 18 消費(fèi) 2020 2 18 9 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 5 2 3 4 2020 2 18 1 資金流動(dòng)性差 變現(xiàn)性也較差 購(gòu)買(mǎi)力水平下降 會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)水平 受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策影響 信息不對(duì)稱(chēng)所造成的風(fēng)險(xiǎn) 2020 2 18 10 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng) 1 個(gè)人資金實(shí)力及租賃市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付 如果沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力 或者若沒(méi)有一定的籌資能力 就不能投資于房地產(chǎn) 其次在投資前要在對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上 對(duì)租賃市場(chǎng)有一定的把握 避免投資的盲目性 市場(chǎng)價(jià)格主要受供求關(guān)系影響 所以 投資房地產(chǎn)最根本的還是要看市場(chǎng)的供求狀況如何 尤其是租賃市場(chǎng)的需求變動(dòng)和價(jià)格走勢(shì) 來(lái)決定投資時(shí)機(jī)是否成熟 2020 2 18 11 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng) 2 房產(chǎn)投資品種的選擇目前供個(gè)人投資者選擇的投資種類(lèi)主要有住宅 商鋪 寫(xiě)字樓等 一般來(lái)說(shuō) 當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長(zhǎng)時(shí) 投資商業(yè)用房甚至是公寓都會(huì)有較好的回報(bào) 與投資商業(yè)用房相比 投資住宅會(huì)比較安全 只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn) 升值也會(huì)比較穩(wěn)定 2020 2 18 12 08財(cái)政3115 購(gòu)買(mǎi)住宅基本因素 位置 環(huán)境 配套 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù) 小區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn)管理 朝向 樓層 住房檔次 售價(jià) 戶(hù)型設(shè)計(jì)商鋪投資基本因素 了解城市以及道路規(guī)劃 考察商鋪具體位置的特性 計(jì)算投資回報(bào)率 進(jìn)行適度風(fēng)險(xiǎn)投資 堅(jiān)持長(zhǎng)期投資 檢查商鋪品質(zhì)寫(xiě)字樓投資基本因素 地段要好 最好是市中心的黃金區(qū)域 計(jì)算投資回報(bào)率 瞄準(zhǔn)客戶(hù)群 調(diào)查入戶(hù)率 檢查配套 2020 2 18 13 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng) 3 購(gòu)置投資型房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮全面綜合考慮該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力 地點(diǎn) 周邊環(huán)境 房型以及物業(yè)管理等方面的問(wèn)題 2020 2 18 14 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng) 4 購(gòu)置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)住房 并適當(dāng)裝修 裝飾后出售或出租 以獲取投資回報(bào) 是一種傳統(tǒng)的投資方式 也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式 如何將房產(chǎn)出租出去 尋求合適的租戶(hù) 按時(shí)收取房租 就成為投資者關(guān)心的問(wèn)題 隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的不斷壯大和成熟 客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來(lái)新的機(jī)遇 2020 2 18 15 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng) 5 個(gè)人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題如果投資者完全用自有資金買(mǎi)房 若房屋不能及時(shí)變現(xiàn) 投入的資金就會(huì)被套牢 如果是通過(guò)貸款支付房款 就背上了長(zhǎng)期支付利息的包袱 因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí) 要具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力 尤其是對(duì)于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者 更應(yīng)本著 穩(wěn)健 的原則 有關(guān)金融專(zhuān)家表示 用于房屋住房還貸的比例 不宜超過(guò)家庭收入的40 2020 2 18 16 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獲得收益的建議 1 審時(shí)度勢(shì) 把握時(shí)機(jī)樓市的發(fā)展存在周期性 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究 正確判斷樓市的周期 就能正確找到樓市投資的準(zhǔn)確商機(jī) 在合適的時(shí)機(jī) 以相對(duì)較低的價(jià)格介入有升值潛力的房產(chǎn) 就那棟房 我要了 2020 2 18 17 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獲得收益的建議 2 考察地段 充分了解在落實(shí)投資前 對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)所在地段進(jìn)行考察非常重要 考察內(nèi)容包括三個(gè)方面 第一 了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來(lái)的規(guī)劃 第二 了解目標(biāo)房產(chǎn)的升值潛力 第三 了解租客的類(lèi)型和需求 掌握租金波動(dòng)情況 核算年回報(bào)率 2020 2 18 18 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獲得收益的建議 3 保障收益 避免空置如寫(xiě)字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段 但其較容易受市場(chǎng)大環(huán)境影響 如金融危機(jī) 住宅泡沫爆破 股市大幅波動(dòng)等 這些現(xiàn)象容易導(dǎo)致寫(xiě)字樓大幅空置 租金下滑 二手賣(mài)盤(pán)激增 甚至?xí)l(fā)只租不售局面的逆轉(zhuǎn) 因而具有長(zhǎng)期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài) 保障收益 避免空置最為關(guān)鍵 2020 2 18 19 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獲得收益的建議 也可向房地產(chǎn)投資方面的專(zhuān)家咨詢(xún) 獲取專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 可以有效地維護(hù)投資者投資的穩(wěn)健性 降低風(fēng)險(xiǎn) 獲得較高的收益 4 審慎選房 咨詢(xún)專(zhuān)家投資樓市除時(shí)機(jī)和地段外 品種的選擇同樣重要 除商品房外還可以嘗試其它房產(chǎn)品種 例如房改房 拍賣(mài)房 不同的品種有不同的升值空間 2020 2 18 20 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獲得收益的建議 不要將雞蛋放在一個(gè)籃子里 通過(guò)投資組合來(lái)分散非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 5 平衡投資 長(zhǎng)短結(jié)合投資樓市收益豐厚但資金回收周期長(zhǎng) 因此投資者要正確評(píng)估自己的投資承受能力 可以選擇長(zhǎng)線投資和短線操作并行 2020 2 18 21 08財(cái)政3115 房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獲得收益的建議 6 合理選擇區(qū)域回避樓市過(guò)熱區(qū)域 止步于熱點(diǎn)城市 熱點(diǎn)片區(qū) 房?jī)r(jià)升速過(guò)快 升幅過(guò)大 投資者比例過(guò)高 炒房炒股 成為一種城市