將地產(chǎn)行業(yè)納入反洗錢監(jiān)管體系的幾點(diǎn)建議.doc

將地產(chǎn)行業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系的幾點(diǎn)建議從近年來破獲的一系列貪污受賄、走私販毒、非法融資等犯罪活動看，相當(dāng)部分犯罪分子通過房地產(chǎn)行業(yè)將非法所得進(jìn)行清洗，房地產(chǎn)行業(yè)存在較高的洗錢風(fēng)險。我國反洗錢法雖然將特定非金融機(jī)構(gòu)納入反洗錢監(jiān)管范圍，但并未針對房地產(chǎn)等主要的特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢監(jiān)控體系，給不法分子利用房地產(chǎn)行業(yè)從事洗錢活動可趁之機(jī)。因此，將房地產(chǎn)行業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系，成為當(dāng)務(wù)之急，本文對此提幾點(diǎn)建議，以供參考。一、房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風(fēng)險愈發(fā)明顯亞洲開發(fā)銀行評估報告曾認(rèn)定，我國洗錢量每年不少于2000億元，約占 GDP的2%，中國人民銀行反洗錢監(jiān)測分析中心主任歐陽衛(wèi)民認(rèn)為每年發(fā)生在我國洗錢規(guī)模約3000-4000億元之間。由此可見，每年發(fā)生在我國的洗錢規(guī)模相當(dāng)龐大。囿于資料限制，我們無法準(zhǔn)確知道房地產(chǎn)業(yè)多大程度上成為洗錢的渠道之一，但一系列破獲的房地產(chǎn)業(yè)洗錢案及發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象使我們有理由相信房地產(chǎn)業(yè)存在較高的洗錢風(fēng)險。一是相當(dāng)部分貪腐官員擁有多處房產(chǎn)，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，過去幾年，在揭露出來的官員貪污受賄案件中，涉及房地產(chǎn)洗錢的約占三分之一，比如，重慶市原公安局副局長文強(qiáng)用部分賄款購置13處房產(chǎn)，重慶市原公安局副局長彭長健及其妻用部分賄款購置3處房產(chǎn)，重慶市北碚區(qū)原副區(qū)長趙文銳用200萬贓款投資成立一家房地產(chǎn)公司洗錢，浙江省建設(shè)廳原副廳長楊秀珠用贓款在紐約黃金地帶購置5處高檔房產(chǎn)，四川樂山市原副市長李玉書用1400萬元贓款購置3處高檔房產(chǎn)等，貪官利用房地產(chǎn)洗錢的例子不勝枚舉；二是有些走私販毒分子和地下錢莊以投資房地產(chǎn)開發(fā)公司為掩飾清洗黑錢，如1993年犯罪分子李某（臺灣嘉義人）在三亞市設(shè)立三亞嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司為地下錢莊清洗黑錢；2006年告破的福州陳凱販毒洗錢案就是通過設(shè)立凱旋房地產(chǎn)集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)將數(shù)百億毒資洗白；廈門遠(yuǎn)華走私集團(tuán)案中，部分走私款就是通過集團(tuán)設(shè)立的遠(yuǎn)華房地產(chǎn)有限公司洗白；三是有些非法集資分子利用房地產(chǎn)業(yè)清洗集資款，如2007年浙江東陽本色控股集團(tuán)有限公司的老板吳英用非法吸收的公眾存款購置大量房產(chǎn)；四是使用大額現(xiàn)金一次性購房已是普遍現(xiàn)象，據(jù)媒體報道，在北京、深圳、廣州等大城市使用現(xiàn)金一次性支付300萬元及以上的購房現(xiàn)象相當(dāng)普遍，有的甚至一次性支付1000萬元以上的現(xiàn)金購買豪華別墅，今年隨著海南國際旅游島規(guī)劃出臺，更是出現(xiàn)外地炒房客用行李箱和麻袋裝著現(xiàn)金赴海南島買房的奇觀，在支付手段高度發(fā)達(dá)的今天，這些購房者為何棄用安全、快捷的支付工具不用？反而既不嫌麻煩、又不怕危險拉著一大堆現(xiàn)金去購房，一個合理的解釋就是這些現(xiàn)金來路不明；五是高房價與高空置房現(xiàn)象并存，近年來，我國房價一直高燒不退，與此同時，相當(dāng)多已出售的商品房卻無人居住，據(jù)有關(guān)媒體報道，國家電網(wǎng)公司近期在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6640萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住，用大額資金購買的房產(chǎn)既不自住，也不出租，而讓它長期空置，存在較大藏匿黑錢的嫌疑。二、房地產(chǎn)洗錢原因分析犯罪分子之所以選擇進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢原因有四：一是房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，近十年來得到又一輪快速發(fā)展，每年拉動GDP增長2個百分點(diǎn)，其增加值占GDP的比重一直保持在4%左右， 2009年，全國商品房銷售額接近6萬元億元，占同期全社會消費(fèi)總額近50%，市場容量不斷擴(kuò)大，為洗錢犯罪提供了充分的容納空間；二是投資房地產(chǎn)具有一定私密性，對于購房者一次性用現(xiàn)金購房，開發(fā)商一般不會過問資金的來歷，也沒有相關(guān)部門來核查，另一方面，我國沒有建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)，無法統(tǒng)計個人和家庭在異地購置多套房產(chǎn)的情況，無形中為洗錢分子提供了一條安全、便捷的洗錢渠道；三是我國房地產(chǎn)稅收體系只有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種，沒有持有環(huán)節(jié)的稅種，持有不動產(chǎn)不用交稅，把黑錢轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)既可以保值、升值，還可以出租獲得收益，洗錢的成本低，收益大；四是房地產(chǎn)領(lǐng)域目前仍是反洗錢工作的真空地帶，在金融領(lǐng)域的洗錢行為受到嚴(yán)密監(jiān)控的情況下，不法分子把洗錢的目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)等非特定金融領(lǐng)域，非法資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場沒有得到有效的監(jiān)控。三、房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為分析（一）房地產(chǎn)洗錢過程分析通常，洗錢過程可分為放置、離析和融合三個階段，房地產(chǎn)業(yè)洗錢過程也一樣。在放置階段，洗錢分子通過購置土地、建筑安裝材料或商品房等方式，將非法所得注入房地產(chǎn)開發(fā)成本或購房款項(xiàng)中；在離析階段，通過房地產(chǎn)開發(fā)利潤，商品房買賣價差或直接持有房地產(chǎn)實(shí)物等形式，掩蓋交易線索，隱藏非法身份及資金性質(zhì)；在融合階段，把披上合法外衣的犯罪所得與其他正常來源的所得混在一起，并轉(zhuǎn)移至與不法分子無明顯聯(lián)系的他人、法人或其他組織名下從事正當(dāng)、合法經(jīng)營或消費(fèi)。（二）房地產(chǎn)洗錢方式分析通過上述房地產(chǎn)洗錢案例，可將房地產(chǎn)洗錢方式歸納為三種：一是以自身或他人名義通過房地產(chǎn)交易洗錢，如貪腐官員以自身或他人名義購買房產(chǎn)隱藏非法所得；二是通過直接投資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司將巨額贓款轉(zhuǎn)化為開發(fā)資金，這是走私販毒、地下錢莊及非法集資分子較為青睞的洗錢方式，因?yàn)檫@些非法所得數(shù)額龐大，組建房地產(chǎn)開展公司有利于將龐大的非法收入轉(zhuǎn)化為正當(dāng)收入；三是以直接或間接以參股方式將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以股東分紅的形式獲得對非法所得的合法占有進(jìn)行洗錢，如貪腐官員以秘密參股或以關(guān)系人參股方式成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己從幕后操縱，利用手中權(quán)力為房地產(chǎn)開發(fā)公司打通關(guān)節(jié)、開綠燈，自己便能坐收合法分紅收入。四、房地產(chǎn)反洗錢工作的幾點(diǎn)建議房地產(chǎn)業(yè)洗錢一方面為不法分子提供了轉(zhuǎn)移非法財產(chǎn)的渠道，加大了犯罪打擊的難度；另一方面加劇了房地產(chǎn)市場波動，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大了國家調(diào)控房價的難度，影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行，因此，將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系勢在必行。（一）盡快出臺房地產(chǎn)業(yè)反洗錢規(guī)定英國、加拿大及歐盟等國家和地區(qū)都以法律的形式明確將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系，我國反洗錢法雖然將特定非金融機(jī)構(gòu)納入反洗錢監(jiān)管體系，但沒有明確規(guī)定特定非金融機(jī)構(gòu)的范圍，導(dǎo)致作為反洗錢主管部門的人民銀行對房地產(chǎn)等特定非金融機(jī)構(gòu)開展反洗錢監(jiān)管無法可依，房地產(chǎn)等特定非金融領(lǐng)域反洗錢工作存在制度真空，使其淪為犯罪分子洗錢的樂土。因此，國家應(yīng)盡快出臺房地產(chǎn)業(yè)反洗錢規(guī)定，明確將房地產(chǎn)納入反洗錢監(jiān)控體系，房地產(chǎn)相關(guān)管理部門應(yīng)作為反洗錢協(xié)管部門配合人民銀行依法開展反洗錢監(jiān)控工作，鑒于房地產(chǎn)洗錢涉及開發(fā)、建筑安裝、交易等環(huán)節(jié)，同時應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)交易所和注冊會計師（審計師）事務(wù)所等確定為反洗錢義務(wù)人，為人民銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域開展反洗錢工作掃除制度障礙，確保房地產(chǎn)反洗錢工作順利進(jìn)行。（二）建立房地產(chǎn)反洗錢基本管理制度1、強(qiáng)制推行房地產(chǎn)交易非現(xiàn)金結(jié)算房地產(chǎn)現(xiàn)金交易便于犯罪分子利用房產(chǎn)藏匿非法收入，逃避金融體系的反洗錢監(jiān)控，國際上，凡以大額現(xiàn)金（100萬美元以上）支付的房款就被視同為黑錢或有黑錢嫌疑。鑒于我國用現(xiàn)金一次性購買高檔房產(chǎn)和多套房產(chǎn)是普遍現(xiàn)象，因此應(yīng)規(guī)定，房地產(chǎn)領(lǐng)域的交易禁止使用現(xiàn)金支付結(jié)算方式，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、二手房交易等環(huán)節(jié)必須采用非現(xiàn)金支付結(jié)算方式，使房地產(chǎn)交易資金結(jié)算在銀行體系進(jìn)行，有利于從源頭上遏制非法所得進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2、建立房地產(chǎn)業(yè)客戶身份識別制度和交易記錄保存制度鑒于房地產(chǎn)反洗錢義務(wù)主體較多，應(yīng)按不同的義務(wù)主體建立相應(yīng)的客戶識別制度。一是在注冊驗(yàn)資環(huán)節(jié)，注冊會計師（審計師）事務(wù)所應(yīng)重點(diǎn)審核開發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)中介等單位的資金來源與性質(zhì)，了解實(shí)際出資人的情況，同時核對這些單位的審批文件和營業(yè)執(zhí)照，登記法人代表、大股東等基本信息，并做好信息保存和報送工作；二是房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商重點(diǎn)應(yīng)核對和登記購房者身份信息，了解購房者職業(yè)情況，并做好信息和交易記錄保存工作，以便反洗錢主管部門掌握一人擁有多房產(chǎn)、異地購房情況及擁有的房產(chǎn)是否與實(shí)際收入是否相符等，至于交易資金來源重點(diǎn)由銀行機(jī)構(gòu)監(jiān)控；三是在房地產(chǎn)交易登記環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易所重點(diǎn)應(yīng)核實(shí)登記購房者及二手房交易雙方身份信息及交易房產(chǎn)基本信息，并做好信息和交易記錄保存工作。3、建立房地產(chǎn)反洗錢可疑交易報告制度針對房地產(chǎn)業(yè)洗錢特點(diǎn)，應(yīng)建立房地產(chǎn)反洗錢可疑交易報告制度。對于房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商大部分注冊資金以現(xiàn)金形式繳存和投入資金超過營業(yè)執(zhí)照批準(zhǔn)金額且不能提供增資證明文件的，注冊會計師（審計師）事務(wù)所及商業(yè)銀行應(yīng)及時報告可疑交易；對于個人和同一家庭單位一次性購買3套房產(chǎn)及以上或單筆金額在300萬元及以上的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)及時報告可疑交易；對于房地產(chǎn)按揭貸款提前還貸且數(shù)額較大（如50萬元及以上）的，商業(yè)銀行應(yīng)及時報告可疑交易；對于境外購房產(chǎn)和用境外資金購房的，商業(yè)銀行和開發(fā)商應(yīng)及時報告可疑交易；在二手房交易中，交易價格與市場價值明顯不符的，交易中介和房交所應(yīng)及時報告可疑交易。(三)建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢獎罰機(jī)制為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)履行反洗錢義務(wù)的積極性，可參照金融機(jī)構(gòu)反洗錢考核機(jī)制，要求房地產(chǎn)相關(guān)義務(wù)人建立反洗錢內(nèi)控制度，履行房地產(chǎn)交易客戶身份識別制度和交易記錄保存制度，認(rèn)真執(zhí)行可疑交易報告制度，對于沒有按要求履行反洗錢義務(wù)的房地產(chǎn)相關(guān)部門，規(guī)定相應(yīng)處罰措施，對破獲房地