step1買房簽約應(yīng)該注意的問題.doc

一、買房、簽約時應(yīng)注意：1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險，如：窗臺的高低、凈高太低、陽臺設(shè)計不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購書等，否則，容易被動和受制約。實在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。4、簽訂合同時，按照法律規(guī)定，同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時物業(yè)管理費發(fā)生變化（漲價等）。5、列明應(yīng)交費用清單，避免亂收費。6、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。7、簽訂盡可能詳細(xì)的補充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動。二、收樓時應(yīng)注意：1、根據(jù)合同列明的交樓時應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測繪部門實測面積文件、北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等進(jìn)行驗收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實。2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實地進(jìn)行驗收，并在辦理入住手續(xù)時注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實。3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會的建立打下基礎(chǔ)。三、發(fā)生糾紛時應(yīng)注意：1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對方的書面材料。2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請消協(xié)或媒體介入。北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏買房注意事項律師在此提醒，購房人一定要簽訂商品房買賣合同，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。此外，在開發(fā)商交房時還應(yīng)注意以下問題：1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。2.要看所購商品房整棟樓的北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。3.要和開發(fā)商共同對所購商品房進(jìn)行驗收交接工作。這是一項細(xì)致工作，如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。4.要向開發(fā)商索要質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發(fā)商賠償，所交大定金可以退還（法律規(guī)定），會所應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，不在業(yè)主的公攤中。那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達(dá)成一致，那么按照商品房銷售管理辦法的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計；三是面積誤差絕對值超過3；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。戶型 比什么都重要考慮以下五大因素，即：一看地段，二看戶型，三看房價，四看環(huán)境，五看服務(wù)。顧名思義，地段指的是樓盤所處的地理位置。嚴(yán)格來講，其中還應(yīng)該包括該樓盤周邊的配套設(shè)施等；戶型和房價自不必過多解釋。環(huán)境和服務(wù)，指的是樓盤周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)了。之所以“地段”會排于“老大”地位，是因為地段決定著樓盤的身價以及增值潛力的大小。仔細(xì)分析，凡是身價居高不下的樓盤，其交通、購物、就醫(yī)、上學(xué)、休閑、娛樂一定是非常方便的，而這種優(yōu)越地段，往往又是開發(fā)商確定自身身價和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼，亦是吸引眾多購房者眼球的一把“上方寶劍”。故而，有房地產(chǎn)巨頭感慨地說：成功的房地產(chǎn)開發(fā)，除了地段，還是地段。其實，隨著近年來城市功能的不斷轉(zhuǎn)變以及城市交通的快速發(fā)展，你就會發(fā)現(xiàn)“距離”已不再成為居住的首要問題。特別是隨著“居住郊區(qū)化”這一浪潮的襲來以及城市有車族的迅猛增長，“地段”已不再具有昔日那誘人的魅力。有專家分析，隨著城市的迅猛發(fā)展，人們不再把住宅僅僅看做是一個只供吃、住的場所，而會更加注重私人空間的個性化、人性化及舒適度。住房，也不再僅僅是體現(xiàn)居住功能，更多體現(xiàn)的是享受功能。可以說，戶型的優(yōu)劣，不僅直接關(guān)系著人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺叮仓苯雨P(guān)系著人們一生的生活質(zhì)量。劣質(zhì)戶型 購房者一生的痛在記者采訪的過程中，其實也聽到不少購房者反映關(guān)于殘次戶型的問題。西安市民趙先生告訴記者，兩年前他在東郊花20多萬元買了一套房子，房子的客廳里沒有窗戶，白天晚上都得開著燈。當(dāng)時圖的就是便宜，沒考慮太多就買下了?？扇胱〔痪帽惆l(fā)現(xiàn)了客廳沒有窗戶的缺點：一是白天客廳里見不著絲毫的陽光；二是空氣沉悶不流通，總給人一種壓抑感。想買新房又無經(jīng)濟實力，不買新房又總覺得住著不舒服，弄得進(jìn)退兩難。事實上，有趙先生這種尷尬遭遇的人并不在少數(shù)。記者也親眼見到過不少這樣的戶型，譬如東二環(huán)附近有一家樓盤，該樓盤是專門聘請外國人設(shè)計的，整體設(shè)計簡潔、明快，大大的觀景窗，間間有陽光，純正的南北通透式戶型。但其有一種戶型的廚房，窗戶高約90厘米，寬卻不過50厘米，致使整個廚房出現(xiàn)了“半陰半陽”的情況，讓人覺得很不舒服。一些購房者看到這扇窗戶之后，便紛紛打了退堂鼓。還有南郊某一高檔別墅，號稱其戶型“南北通透、干濕分離”，但其二層下一層的樓梯頂卻設(shè)計得很低，不彎腰就下不去，稍不留意就會碰頭。連開發(fā)商自己都說：“一點缺陷，造成了上千萬元的損失”。再如，有些戶型把衛(wèi)生間設(shè)計在了門口，回家一開門便是一股臭味撲鼻而來；有些還將衛(wèi)生間與廚房設(shè)計在一起，或設(shè)計成門對門等等，均讓人難以適應(yīng)。業(yè)界人士常說一句話：“一件衣服買壞了，我們可以扔掉重新買；可一套房子買壞了，對于中國大多數(shù)普通家庭來說，要重新購買可并不是件容易的事。如果再遇上糟糕的戶型，它真是你一輩子的痛”細(xì)細(xì)分析，此話并非沒有道理。戶型中的缺陷猶如玉石中的瑕疵，有瑕疵的玉石終歸算不上是塊好玉，劣質(zhì)戶型亦如此。陽光 鮮氧 風(fēng)景時尚戶型的標(biāo)簽近年來，新型戶型不斷涌現(xiàn)，讓人目不暇接，但它們似乎都朝著一個方向努力，即向超大落地窗、間間見陽光、南北通透、干濕分離、戶戶可觀風(fēng)景方面靠攏。一些空間局促、超長走廊等劣質(zhì)戶型也隨著消費者住房消費需求的提高及理性化漸漸沒有了市場。其實，稍做分析就可以發(fā)現(xiàn)其中奧妙。這是因為，隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快和工作壓力的加大，家已成為了一個可以完全放松身心的地方，故而人們對家的舒適性也提出了更高的要求。超大落地窗的出現(xiàn)，不僅可以保證主人有開闊的視野，能觀賞到更為廣闊的風(fēng)景，也可以保證房間有充足的采光和通風(fēng)條件，能享受到更多的陽光和新鮮空氣。應(yīng)該說，這一潮流正好迎合了現(xiàn)代人的生活節(jié)奏。試想，清晨你捧上一本時尚雜志和小說，斜靠在床頭，幾縷陽光透過斑駁的樹梢和晶瑩剔透的超大玻璃窗溫柔地打在你的臉上；或者聽著輕柔的薩克斯音樂，看著窗外銀線般的雨絲打在白楊樹梢那層層疊疊的嫩綠色的樹葉上，想必，這一幕，對誰來說都是一種愜意的享受。一生中，對于大多數(shù)中國人來說，可能有一半以上的時間都是在家中度過的。隨著人們生活、工作方式的改變，家已不僅僅只是居住、吃飯、休閑的場所，也漸漸會成為家庭辦公一族的又一辦公空間。由此