南昌城南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析.doc

南昌城南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析一、城南的相關(guān)狀況1 地理位置城南板塊，范圍為西起雄溪河（與象湖自然風(fēng)景區(qū)緊密相連）、北阻南隔堤、東到京九鐵路、南至振興路、城南綠城規(guī)劃中的梅湖風(fēng)景區(qū)。該片區(qū)歷史悠久，民風(fēng)淳樸，文化底蘊(yùn)豐厚，名勝古跡眾多，八大山人紀(jì)念館（青云譜道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景區(qū)煙波浩淼，景色宜人；包家花園廣場(chǎng)氣勢(shì)恢弘。2 整體規(guī)劃根據(jù)南昌市“一核五片”的總體規(guī)劃，城南被市規(guī)劃委員會(huì)定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開(kāi)放式城市副中心”，具體目標(biāo)是“本著可持續(xù)發(fā)展的原則，對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的多樣功能進(jìn)行整合，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提高城市綜合實(shí)力，完善城市機(jī)能，把南昌市城南城區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、生活水準(zhǔn)較高的城市綜合區(qū)。3 交通條件城南板塊交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，原來(lái)就是交通要道。城南客運(yùn)站和銀三角立交橋，320國(guó)道、316國(guó)道、105國(guó)道、昌進(jìn)高速公路、迎賓大道、南蓮路等快速干道在銀三角立交橋交匯,而城南客運(yùn)站它將逐步取代長(zhǎng)途客運(yùn),成為南昌最重要的客運(yùn)中轉(zhuǎn)站.城南長(zhǎng)久以來(lái)就是南昌的南大門(mén)，進(jìn)入南昌的主要入口之一，是新余、撫州、鷹潭、上饒、贛州，吉安等幾個(gè)地市進(jìn)入南昌的必經(jīng)之路，這幾個(gè)地區(qū)約占整個(gè)江西南部的三分之二。從公交情況來(lái)看，由于各大商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)的不斷成熟及人口的不斷增加，城南的公交線路也在不斷的增加。16路、旅游2線、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交構(gòu)成了城南公交交通網(wǎng)，基本結(jié)束了城南居民進(jìn)城難的時(shí)代。4、 配套設(shè)施 目前城南片區(qū)基本的銀行、教育、商場(chǎng)等生活配套等都具備，并且是整個(gè)南昌市種植和養(yǎng)殖基地，片區(qū)還有南昌市最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。未來(lái)五年整個(gè)城南地區(qū)將劃分成六大綜合開(kāi)發(fā)片區(qū)，對(duì)171個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)力推進(jìn)。沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)也將入駐青云譜區(qū)，選址暫定區(qū)政府旁。城南的商業(yè)地產(chǎn)也正形成氣候,城南的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目例如:南昌國(guó)際商貿(mào)城(3300畝，過(guò)銀三角)，南昌小商品城（生米大橋附近），禽蛋市場(chǎng)（大湖之都旁邊），化工大市場(chǎng)，華東國(guó)際等等都在為城南打造新的商業(yè)氛圍,進(jìn)一步完善了城南地區(qū)的配套。二 城南片區(qū)近期房地產(chǎn)發(fā)展情況城南樓盤(pán)眾多,大大小小的樓盤(pán)30多個(gè),今年推出的樓盤(pán)就接近10個(gè);城南大盤(pán)多,銀河城、正榮大湖之都、夢(mèng)里水鄉(xiāng)、康城、綠地山莊等頻頻在抓市民的眼球,這些大盤(pán)少則幾百畝,多則上千畝,其大盤(pán)開(kāi)發(fā)商都是實(shí)力地產(chǎn)大鱷,被業(yè)界稱為在領(lǐng)唱南昌地產(chǎn)“走進(jìn)大盤(pán)新時(shí)代”。作為南昌城市擴(kuò)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，將給城南的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)非常大的機(jī)遇。隨著大型商業(yè)的不斷進(jìn)駐，配套的不斷完善，越來(lái)越多的市內(nèi)置業(yè)者選擇城南，使城南片區(qū)的銷售一路走高。大盤(pán)的進(jìn)入，未來(lái)的房地產(chǎn)屬于城南。三 城南片區(qū)各樓盤(pán)的發(fā)展情況正榮大湖之都項(xiàng)目地址：南昌縣小蘭鄉(xiāng)南蓮路（墨山立交橋西側(cè)）開(kāi)發(fā)企業(yè)：正榮集團(tuán)南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司該項(xiàng)目占地面積為800000，總建筑面積為999999。一期于2004年12月12日開(kāi)盤(pán)，推出3棟小高層，31棟多層及7棟聯(lián)排別墅，總計(jì)計(jì)1400余套，現(xiàn)已售磬。2005年12月18日二期開(kāi)盤(pán)，已被洪都航空工業(yè)集團(tuán)和省建設(shè)銀行團(tuán)購(gòu)。2006年10月7日三期觀瀾郡開(kāi)盤(pán)，主要已二房（85.60104.65）、三房（109.56138.77）為主，均價(jià)2500元/。建筑形態(tài)：低層別墅、小高層、多層主力戶型：二房（85.60104.65）、三房（109.56138.77）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量大，影響力大；小區(qū)內(nèi)部配套齊全；大規(guī)模的內(nèi)湖社區(qū)，整體規(guī)劃好項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目體量大，小區(qū)跟進(jìn)速度慢；離城區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便利；周邊配套不齊全 客源分析：周邊居民、中小學(xué)教師、銀行職員康城印象項(xiàng)目地址：南昌縣迎賓中大道555號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)：江西金達(dá)利康城置業(yè)該項(xiàng)目占地面積500畝，是城南板塊中的一個(gè)純住宅樓盤(pán)，總戶數(shù)3900余戶，共分三期，一期396戶已經(jīng)全部售完；期康城二期打造50萬(wàn)平米超大規(guī)模樓中樓社區(qū)。2006年8月4日，二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)2500元/，主要以二房86、三房（107.79111.54）為主。建筑形態(tài)：小高層、多層主力戶型：二房86、三房（107.79111.54）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：戶型比較稀缺；位于城南客運(yùn)站旁，有多路公交經(jīng)過(guò)，交通便利；規(guī)模大；項(xiàng)目劣勢(shì)： 樓中樓尚未得到南昌市民認(rèn)同，銷售存在阻力；戶型單一，選擇性不高；周邊配套不齊全客源分析：周邊工作人員、外來(lái)投資者尚南云頂項(xiàng)目地址：南昌縣迎賓大道0788號(hào)(城南客運(yùn)站對(duì)面)開(kāi)發(fā)企業(yè)：江西省世能投資有限公司該項(xiàng)目占地面積24179，建筑面積8萬(wàn)多平方米，由4幢16-18層高層住宅、1幢28層準(zhǔn)四星級(jí)豪華酒店及近1.5萬(wàn)商業(yè)裙樓構(gòu)成。2006年6月3日開(kāi)盤(pán)，推出150套，當(dāng)天銷售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4棟高層600套房源已銷售一半，均價(jià)25002600元/。建筑形態(tài)：高層主力戶型：二房（94.5897.28）、三房（117.92120.71）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量小，便于資金回籠；位于城南客運(yùn)站旁，有多路公交經(jīng)過(guò)，交通便利；園林設(shè)計(jì)豐富項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目體量小，影響力低；周邊配套不齊全；客源分析：醫(yī)院職員、高校教職工綠地山莊項(xiàng)目地址：南昌縣迎賓大道上海莊園路100號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)：上海綠地集團(tuán) 南昌綠都有限公司 該項(xiàng)目占地面積1250000，總建筑面積3910000。一期、二期、三期已售完，并交付使用。目前在售四期綠地蘭宮的聯(lián)排別墅，面積在200多，均價(jià)4100元/；雙拼別墅，均價(jià)為4600元/。建筑形態(tài)：別墅（聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、疊加別墅）主力戶型：200左右項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)；建筑風(fēng)格多樣；純別墅區(qū)，房源比較稀缺；與其他樓盤(pán)別墅相比，價(jià)格較低；廣告投放量大項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目體量大，小區(qū)配套跟進(jìn)速度慢；周邊配套不齊全；建筑形態(tài)比較單一；客源分析：公務(wù)員、白領(lǐng)南昌居住主題公園項(xiàng)目地址：南昌縣象湖新城中心區(qū)金沙大道 開(kāi)發(fā)企業(yè)：南昌平海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司該項(xiàng)目占地面積933380，總建筑面積1000000。分三期開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)建筑面積為39萬(wàn)平方米，第二期開(kāi)發(fā)建筑面積為35萬(wàn)平方米，第三期開(kāi)發(fā)建筑面積為56萬(wàn)平方米，分別興建多層、花園洋房、高層、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅等高尚住宅小區(qū)，共有象湖南郡等九個(gè)組團(tuán)，現(xiàn)一期象湖南郡已全面交房，多層均價(jià)2200元/，花園洋房2600元/平米，別墅3500元/平米，香榭麗居也將于2006年底交房，2006年5月1日二期開(kāi)盤(pán)，多層均價(jià)2750元/，小高層27002800元/，高層2800元/。建筑形態(tài)：高層、多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅主力戶型：二房（87.3489.36）、三房（92.04153.98）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：銷售以組團(tuán)為主，去化速度快；建筑形態(tài)多樣；整體規(guī)劃好項(xiàng)目劣勢(shì)：目前只有一路公交通行，交通不便利；周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境不成熟，配套不齊全；客源分析：醫(yī)院?jiǎn)T工、銀行職員、中小學(xué)教師江西奧林匹克花園項(xiàng)目地址：南昌縣象湖新城，金沙大道西側(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)：江西奧林匹克花園置業(yè)公司該項(xiàng)目占地面積647畝，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，分四期開(kāi)發(fā)。2006年7月16日，雅典海岸一期開(kāi)盤(pán)，共476套,其中情景洋房200套左右,面積110平方左右,均價(jià)2500元/平米;花樣洋房為130平米左右的戶型,均價(jià)2600元/平米;同時(shí)還有50平米左右的單身公寓,均價(jià)定為2300元/平米，截至到9月份還剩少量房源。雅典海岸二期預(yù)計(jì)2006年10月份開(kāi)始銷售，均價(jià)27502800元/（暫定）。建筑形態(tài)：多層、小高層主力戶型(二期)：二房（68.7692.35）、三房（85.25138.12）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)；以“運(yùn)動(dòng)+地產(chǎn)”為概念來(lái)打造社區(qū)是江西省首例，比較稀缺；毗鄰象湖，環(huán)境優(yōu)美；開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)念豐富項(xiàng)目劣勢(shì)：交通不便捷；周邊配套不齊全客源分析：市內(nèi)高收入者、外來(lái)投資者、經(jīng)商者平安象湖風(fēng)情項(xiàng)目地址：南昌縣象湖新城金沙大道開(kāi)發(fā)企業(yè)：江西平安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司該項(xiàng)目占地面積400000總建筑面積720000。2006年5月28日，首批房源正式公開(kāi)即搶購(gòu)一空，均價(jià)2570元/。7月份加推了三棟，總計(jì)200余套，均價(jià)2680元/，銷售情況良好。預(yù)計(jì)11月份再加推三棟。建筑形態(tài)：多層、小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅主力戶型：二房（89.58109.34）、三房（125.34171.52）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境優(yōu)美；小區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)好；與周邊區(qū)域相比，定價(jià)較低；該項(xiàng)目周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)較成熟，周邊配套比較齊全；項(xiàng)目劣勢(shì)：交通不便利；廣告宣傳力度不夠；開(kāi)發(fā)商與周邊各在售樓盤(pán)相比，實(shí)力較弱；客源分析：市內(nèi)居民、周邊公司員工 四 片區(qū)部分樓盤(pán)的銷售狀況正榮大湖之都：一期總計(jì)1400余套，現(xiàn)已售磬。2005年12月18日二期開(kāi)盤(pán)，已被洪都航空工業(yè)集團(tuán)和省建設(shè)銀行團(tuán)購(gòu)?？党怯∠螅阂黄?96戶已經(jīng)全部售完尚南云頂：2006年6月3日開(kāi)盤(pán)，推出150套，當(dāng)天銷售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4棟高層600套房源已銷售一半。綠地山莊：一期、二期、三期已售完，并交付使用南昌居住主題公園：一期象湖南郡已全面交房江西奧林匹克花園：2006年7月16日，雅典海岸一期開(kāi)盤(pán)，總計(jì)476套，截至到9月份還剩少量房源五、片區(qū)客源分析市內(nèi)置業(yè)者逐漸增多。一方面城南是南昌市戰(zhàn)略發(fā)展的主要方向，將來(lái)政府發(fā)展的首要目標(biāo)就是城南，政府將大力投資建設(shè)城南。隨著片區(qū)的商機(jī)逐漸的顯露出來(lái)，配套的不斷完善，吸引了眾多市內(nèi)置業(yè)者；另一方面，政府對(duì)市內(nèi)采用只拆不建的政策，使市內(nèi)房源不斷減少，略高的價(jià)格使部分置業(yè)者考慮或選擇城南。團(tuán)購(gòu)成為片區(qū)樓盤(pán)銷售的主導(dǎo)方向。一方面，由于城南樓盤(pán)大盤(pán)居多，開(kāi)發(fā)商為便于快速回籠資金，比較提倡團(tuán)購(gòu)；另一方面，該片區(qū)企業(yè)、銀行多，比較而言團(tuán)購(gòu)價(jià)比較低，容易形成團(tuán)購(gòu)。南昌縣縣區(qū)置業(yè)者占主導(dǎo)，市內(nèi)及外來(lái)投資者較少。由于南昌縣離南昌市中心比較遠(yuǎn)，交通不便捷，配套不完善，大多市民不考慮在這買(mǎi)房；紅谷灘、城東片區(qū)的崛起，吸引大部分市內(nèi)置業(yè)者；廣告投放力度不夠，不能形成較大影響力。象湖新城區(qū)成為該片區(qū)市內(nèi)置業(yè)者的首選。象湖新城環(huán)境優(yōu)美，配套相對(duì)而言比較完善，屬城南住宅生態(tài)區(qū)；周邊屬高檔樓盤(pán)，而且定價(jià)較低。六、該片區(qū)土地出讓情況 編號(hào)位置面積成交時(shí)間土地用途DGC0517三店西路以北17.9607畝2005/03/09市場(chǎng)、辦公、服務(wù)業(yè)DGC0503三店西路以南原南昌罐頭啤酒廠及周邊134.0962畝2005/04/18居住、商業(yè)服務(wù)DGC0535南蓮路(原江西省華達(dá)化工公司用地)13.9958畝2005/07/20工業(yè)用地DGC0604青云譜區(qū)廣州路以南220.4483畝2006/3/14商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地DGC0606青云譜區(qū)包佛路5.575畝2006/4/11交通設(shè)施（加油站）用地DGC0614何坊西路以北、迎賓大道以東61.481畝2006/5/16商業(yè)服務(wù)、辦公、住宅用地DGC0615迎賓北大道以東一汽服務(wù)站及周邊區(qū)地塊39.9297畝2006/5/19居住、商業(yè)用地DGC0620三店西路以南(原南昌罐頭啤酒廠生活區(qū))4.5畝2006/6/16住宅用地DGC0634三店西路以北（原青云譜劇院及周邊地塊）29.5836畝2006/09/05商業(yè)金融用地（兼容行政辦公、文化娛樂(lè)） 以上為2005年2006年9月份的土地出讓情況。從上述土地出讓的列表來(lái)看，土地出讓具有以下幾個(gè)特征：居住用地交易量少，僅出讓兩宗，這說(shuō)明該片區(qū)居住土地出讓面積逐漸減少，使片區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)得到緩解；商業(yè)、服務(wù)業(yè)、工業(yè)用地交易數(shù)量增多，說(shuō)明片區(qū)的配套將會(huì)得到進(jìn)一步的完善，片區(qū)的整體競(jìng)爭(zhēng)力在不斷加強(qiáng)，對(duì)該片區(qū)人氣的集聚帶來(lái)非常大的影響；小面積地塊出讓居多，只有單宗土地出讓面積較大；七、廣告投放情況分析該片區(qū)離市區(qū)比較遠(yuǎn)，各開(kāi)發(fā)商急需開(kāi)拓市場(chǎng)，對(duì)廣告的投放非常注重，所以，該片區(qū)投放廣告的力度比較大。報(bào)紙。南昌縣區(qū)的廣告大多都是以推出新房源為主，解述樓盤(pán)形象的廣告少之又少，當(dāng)南昌縣樓市趨于平靜的時(shí)候基本沒(méi)有廣告投放。象湖板塊是城南片區(qū)報(bào)紙廣告投放量最大的區(qū)域。一方面，該板塊離市區(qū)比較近，環(huán)境優(yōu)美，而且樓盤(pán)定位高，消費(fèi)者比較關(guān)注，廣告投放有效。另一方面，大盤(pán)多，開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力強(qiáng)，在推廣樓盤(pán)形象方面都比較注重。廣播、電視、燈箱、戶外。由于廣播、電視的收費(fèi)高，而且播出時(shí)間短，效果不明顯，城南板塊各樓盤(pán)的廣告投放基本不會(huì)選擇廣播、電視?，F(xiàn)只有正榮大湖之都、江西奧林匹克花園等少數(shù)樓盤(pán)利用廣播、電視為傳播媒介播出。燈箱、戶外是除報(bào)紙外，各樓盤(pán)運(yùn)用最多的廣告投放工具，綠地山莊的戶外廣告就在迎賓大道部分路段做了大量投放。八、城南片區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：毗鄰象湖，環(huán)境優(yōu)美（象湖公園、撫河觀光河等自然景觀分布四周，西南面300公頃南昌最大的生態(tài)植被綠化公園） 城南是南昌城市戰(zhàn)略發(fā)展“北控南延”中“南延”的主戰(zhàn)場(chǎng)，這必然給城南片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)非常大的機(jī)遇； 相對(duì)其他同等區(qū)域來(lái)講，定價(jià)較低； 大盤(pán)居多，土地運(yùn)用比較寬松，建筑形態(tài)豐富；劣勢(shì)：離市中心較遠(yuǎn)，各項(xiàng)配套不齊全； 大部分樓盤(pán)都處于開(kāi)發(fā)過(guò)程中，而且離市中心較遠(yuǎn)，人氣不足； 部分區(qū)域公交線路只規(guī)劃一條，交通不便捷；大盤(pán)居多，開(kāi)發(fā)速度慢，在短時(shí)間內(nèi)很難形成集中的住宅群落；九、結(jié)論根據(jù)南昌市委及縣委對(duì)城南的整體規(guī)劃，未來(lái)城南將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、生活水準(zhǔn)較高的城市綜合區(qū)。城南是