中興大城投融資原創(chuàng)系列-產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式研究.doc

中興大城投融資原創(chuàng)系列 產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式研究 編者按：一、概念梳理產(chǎn)業(yè)園區(qū)，又稱工業(yè)園區(qū)，是一個(gè)國(guó)家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。工業(yè)園區(qū)是劃定一定范圍的土地，并先行予以規(guī)劃，以專供工業(yè)設(shè)施設(shè)置、使用的地區(qū)。工業(yè)園區(qū)的設(shè)置，通常是為了促進(jìn)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而設(shè)立。而投融資模式，是指對(duì)于某類具有共同特征的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資融資時(shí)可供仿效和重復(fù)運(yùn)用的方案。由于在投融資過程中，項(xiàng)目的資產(chǎn)收益特性直接影響投資者的決策，因此，不同資產(chǎn)收益特征的項(xiàng)目應(yīng)該具有不同的投融資方案，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式的研究就需要首先對(duì)各種園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的資產(chǎn)收益特征進(jìn)行分析，然后研究具有相同收益特征的同類項(xiàng)目的融資方案。二 、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資的一般路徑及其三大要素我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)雖然有多種不同的具體形式，但歸結(jié)起來，依然表現(xiàn)出了許多共性，圖1展示了產(chǎn)業(yè)園區(qū)從開發(fā)到建設(shè)的一般路徑。 圖 1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的一般路徑三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資的三個(gè)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，從起步到成熟，至少需要五年時(shí)間。而根據(jù)不同時(shí)間段內(nèi)任務(wù)的不同，又可以將園區(qū)投融資劃分為前期、中期、后期三個(gè)階段：1. 前期投融資：此階段為平臺(tái)公司的建立階段。為了融資用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資建設(shè)，地方政府會(huì)率先搭建項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái)，項(xiàng)目融資平臺(tái)利用地方政府所劃撥的土地等資產(chǎn)組建一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流大致可以達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時(shí)再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼等作為還款承諾，重點(diǎn)將融入的資金投入市政建設(shè)、公用事業(yè)等項(xiàng)目之中。2. 中期投融資：此階段為土地一級(jí)開發(fā)階段。項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái)會(huì)委托園區(qū)建設(shè)公司代理其進(jìn)行基建和公服項(xiàng)目的開發(fā)。園區(qū)建設(shè)公司通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，使得園區(qū)土地熟化，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，達(dá)到土地供應(yīng)條件。3. 后期投融資：此階段為土地出讓和招商引資階段。達(dá)到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的土地被拿至土地交易中心，通過“招”“拍”“掛”的方式進(jìn)行出讓。園區(qū)政府為了快速出清土地，一般會(huì)通過降價(jià)優(yōu)惠的方式，吸引企業(yè)拍下，并與之簽訂協(xié)議。拍下土地的企業(yè)在園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的利稅構(gòu)成園區(qū)政府重要的收入來源。四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資的三大要素在園區(qū)投融資的全過程中，有三大要素貫穿始終，需要我們明確劃分與界定，方可深入剖析每一階段的機(jī)制，發(fā)現(xiàn)潛在的問題：1. 投融資主體，即項(xiàng)目投資者和資金融入者，其中后者是使項(xiàng)目或資金增值保值并按契約向資金融出者支付權(quán)益的主體。2. 投融資渠道，即資金的來源，包括政府財(cái)政、銀行、資本市場(chǎng)、外資等。3. 投融資方式，即資金由供給方向需求方流動(dòng)借由何種金融工具完成，如商業(yè)信貸、股票等。圖 2 投融資模式的三大要素示意圖根據(jù)以上，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)路徑融入模式，總結(jié)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資三要素如下，如下圖所示：圖 3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式的三大要素五、 園區(qū)投融資模式解析園區(qū)開發(fā)建設(shè)中的三次資金需求在園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)過程中，有三個(gè)重要環(huán)節(jié)會(huì)出現(xiàn)潛在的資金需求。第一次（前期投融資）：項(xiàng)目啟動(dòng)之初的財(cái)政注入可能不夠維持開發(fā)區(qū)公司運(yùn)轉(zhuǎn)。園區(qū)項(xiàng)目融資平臺(tái)需要被注入土地、財(cái)政收入等資源才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，然而很多財(cái)政力量薄弱的政府無法依靠自身收入啟動(dòng)項(xiàng)目乃至維持運(yùn)作，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)項(xiàng)目胎死腹中。第二次（中期投融資）：園區(qū)建設(shè)公司建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施需要資金支持?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金墊付，園區(qū)政府一般以財(cái)政收入、土地出讓金作為自有資金、以銀行負(fù)債等方式獲得債務(wù)融資，來支持基建和公共服務(wù)設(shè)施的資金需求。然而，對(duì)于很多縣級(jí)工業(yè)園區(qū)而言，其政府財(cái)政收入有限，因前期沒有土地開發(fā)而無法獲得自身土地出讓收入，又由于擔(dān)保不足，無法獲得銀行貸款支持，從而導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)難以為繼，大量土地被閑置。第三次（后期投融資）：招商引資與廠商面對(duì)面談判時(shí)需要成本。在招商引資的過程中所發(fā)生的費(fèi)用和成本主要包括：人員成本，政府下屬的專業(yè)招商機(jī)構(gòu)和人員的維護(hù)成本是比較高的，除了正常的機(jī)構(gòu)維護(hù)、人員工資等費(fèi)用外，還要支付招商過程中的差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、展會(huì)費(fèi)和出國(guó)拜訪客戶等費(fèi)用；中介成本，在各地區(qū)招商引資過程中，通過中介招商是一種重要的形式。如果運(yùn)用適當(dāng)，可以起到事半功倍的效果。當(dāng)然，通過中介招商也要有一定的支出。許多情況下，中介成本可以體現(xiàn)為招商引資獎(jiǎng)金，如果有實(shí)際項(xiàng)目落地，中介可以從政府或園區(qū)拿到相應(yīng)的獎(jiǎng)金。而通常情況下，即使沒有項(xiàng)目落地，政府也要支付約定的中介費(fèi)用，特別是一些委托招商協(xié)議對(duì)此做出了約定；接待成本，在招商引資過程中，客商前來考察，開發(fā)區(qū)或者相關(guān)政府往往需要在食宿、交通等方面進(jìn)行安排。有些情況下還要承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。這些費(fèi)用可能單筆開支不大，但積少成多。如果沒有足夠的項(xiàng)目落地，這些成本在招商引資成本中所占也將會(huì)足可觀的比例；獎(jiǎng)金成本，為了調(diào)動(dòng)各個(gè)方面招商引資的積極性，許多政府或者開發(fā)區(qū)都設(shè)立了招商引資獎(jiǎng)金，如果項(xiàng)目成功落地，引資當(dāng)事人將獲得一定比例的獎(jiǎng)金，比例根據(jù)引資額不同普遍在05一5不等，獎(jiǎng)金的來源往往是各地財(cái)政。六、園區(qū)開發(fā)建設(shè)的三階段解剖在本報(bào)告中，按照上述的思路，我們把園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)分為前期、中期和后期三個(gè)階段，對(duì)其投融資模式進(jìn)行深入解剖。1、 前期前期投融資階段是指園區(qū)政府搭建項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái)，并與園區(qū)建設(shè)公司建立“委托-代理”關(guān)系的過程。園區(qū)政府根據(jù)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等因素，制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)規(guī)劃，以規(guī)劃內(nèi)容為藍(lán)本，以土地資本和政府財(cái)政為依托，建立項(xiàng)目融資平臺(tái)。以成都市高新區(qū)為例，其高新區(qū)政府向旗下的項(xiàng)目融資平臺(tái)分別注入了投資集團(tuán)專項(xiàng)資金、成都市政府財(cái)政收入、下轄各區(qū)縣政府土地資本以及國(guó)家投資計(jì)劃及民間資本集合，使融資平臺(tái)得以順利啟動(dòng)。其中，土地資本是指為改良土地而投入土地并附著在土地上的資本，包括供水、污水處理等設(shè)施的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或收費(fèi)權(quán)，盈利性公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)權(quán)或收費(fèi)權(quán)，部分土地二級(jí)開發(fā)權(quán)以及二級(jí)市場(chǎng)收益權(quán)等。圖 4 園區(qū)開發(fā)建設(shè)的前期階段項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái)成立后，需要向各類金融機(jī)構(gòu)尋求資金，以支持園區(qū)建設(shè)公司的基建和公共服務(wù)項(xiàng)目。對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，如果依照優(yōu)先發(fā)展地方金融機(jī)構(gòu)的原則，往往能取得事半功倍的效果。以天津?yàn)I海新區(qū)的泰達(dá)高新區(qū)為例，其政府從自身?xiàng)l件出發(fā)，依靠渤海銀行、天津市商業(yè)銀行、渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的投資來加大對(duì)濱海新區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)、研發(fā)基地的投入，同時(shí)吸收海外國(guó)家開發(fā)行和國(guó)際投資銀行以及其他投資資金的投入，形成了多層次的金融支持結(jié)構(gòu)：1) 以渤海銀行、天津市商業(yè)銀行為主體的內(nèi)生層次渤海銀行和天津市商業(yè)銀行都是天津當(dāng)?shù)匕l(fā)展勢(shì)頭較好的銀行類金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展為濱海新區(qū)的資金籌集提供了基礎(chǔ)條件。因此，濱海新區(qū)順勢(shì)而為，以天津的自有商業(yè)銀行為核心，以綜合性業(yè)務(wù)為改革的重點(diǎn)，對(duì)內(nèi)資企業(yè)、外資企業(yè)提供了更加充足的資金支持。2) 以產(chǎn)業(yè)基金為創(chuàng)新的特殊層次2006年10月，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金第一期以60億的資本掛牌經(jīng)營(yíng)。該基金屬于風(fēng)險(xiǎn)投資基金和私募股權(quán)投資基金，其投資領(lǐng)域一般是指向具有高增長(zhǎng)潛力的未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)投資，并參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，以期所投資企業(yè)發(fā)育成熟后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資本增值。其投資對(duì)象主要為非上市企業(yè)。濱海新區(qū)按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和新區(qū)功能定位要求，充分利用該基金以及其他的投資基金，投資具有創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造業(yè)，為環(huán)渤海地區(qū)的交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)項(xiàng)目提供服務(wù)。3) 以國(guó)家開發(fā)銀行、國(guó)家投資銀行、其他商業(yè)銀行為后盾的外圍層次從目前看，國(guó)家開發(fā)行、國(guó)家投資銀行為濱海新區(qū)的融資已經(jīng)是自1994年成立政策性銀行以來最大量的融資。中國(guó)工商銀行等各銀行在天津的改革與開放過程中一直是企業(yè)資金的基本提供者，為天津市的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。在濱海新區(qū)的建設(shè)中，加強(qiáng)與內(nèi)資商業(yè)銀行的合作，充分利用好國(guó)家政策性銀行和投資銀行的資金，對(duì)于彌補(bǔ)濱海新區(qū)的短缺資金意義重大。4) 以浦發(fā)銀行、廣東發(fā)展銀行等股份制商業(yè)銀行為輔助的增生層次浦發(fā)銀行天津分行在信貸投放上，全面向?yàn)I海新區(qū)傾斜，七年間貸款發(fā)放額增長(zhǎng)近120億元。該行一直把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目作為服務(wù)的重點(diǎn)，積極支持濱海新區(qū)十大戰(zhàn)役的建設(shè)項(xiàng)目。積極參與一體化綜合交通運(yùn)輸體系等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，擴(kuò)大信貸規(guī)模滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的骨干企業(yè)的貸款需求，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，確保濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”的貸款及時(shí)到位，滿足濱海新區(qū)核心區(qū)、東疆保稅港區(qū)、中新生態(tài)城等區(qū)域建設(shè)的資金需求。5) 以外資金融機(jī)構(gòu)為合作伙伴的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展層次天津市是最早按照WTO協(xié)定對(duì)外實(shí)行開放的城市，在金融市場(chǎng)上對(duì)于外資銀行有一定的吸引力。借濱海新區(qū)的改革與發(fā)展，加大宣傳力度和招商引資的力度，花旗銀行、東北亞銀行、亞洲開發(fā)銀行等銀行和國(guó)外基金進(jìn)入天津市，為新區(qū)的建設(shè)提供了源源不斷的國(guó)際資本。2、中期園區(qū)開發(fā)建設(shè)的中期階段主要是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公共服務(wù)項(xiàng)目的建設(shè)。無論采用何種開發(fā)模式，都需要借由平臺(tái)公司將各種渠道和方式獲得的資金劃撥至各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開發(fā)公司。這一階段的特點(diǎn)是建設(shè)需求規(guī)模大、多元化，資金需求量大，因此存在著第二次“很差錢”的危機(jī)。圖 5 園區(qū)開發(fā)建設(shè)的中期階段1. 就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而言，由于其建設(shè)規(guī)模大、資金需求量大，主要靠政府財(cái)政性資金和國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)貸款來應(yīng)對(duì)需求已難以為繼。在基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革方面，將社會(huì)資金引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，將市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)用到建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的投資格局，已經(jīng)成為不容小覷的趨勢(shì)。但是，并非每一類的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都適合引入市場(chǎng)參與，還需要對(duì)其進(jìn)行可銷售性評(píng)估，方可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)量身定做合適的融資方案。所謂基礎(chǔ)設(shè)施的可銷售性，就是指基礎(chǔ)設(shè)施能夠由私人部門通過市場(chǎng)機(jī)制提供的可能性。下表就提出了國(guó)際通用的