上海酒店式公寓市場(chǎng)分析.doc

上海酒店式公寓市場(chǎng)分析一、上海酒店式公寓概述1.酒店式公寓概念酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務(wù)的寓所。其基本特征為： 房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類(lèi)同于普通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)； 套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件； 公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所，配套設(shè)施也較齊全；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長(zhǎng)住客戶(hù)家庭式服務(wù)，從保證住戶(hù)私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶(hù)真正感受到賓至如歸。2.經(jīng)營(yíng)方式酒店式公寓比較酒店而言，由于沒(méi)有硬性的指標(biāo)限制，所以投資成本相對(duì)較低而經(jīng)營(yíng)方式則更加靈活，一般使用長(zhǎng)租或長(zhǎng)短結(jié)合的租賃形式推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。在租金方面，較低的投入和長(zhǎng)期租賃客戶(hù)的增多給了業(yè)主更大的降價(jià)空間，所以相比高星級(jí)酒店，租金會(huì)更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長(zhǎng)租客入住。從售價(jià)方面，雖略高于普通高級(jí)公寓，但優(yōu)厚的投資回報(bào)也逐漸吸引眾多的投資客們沖入酒店式公寓的市場(chǎng)。3.發(fā)展情況概述 國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場(chǎng)。它們一般位于城市商業(yè)集中地區(qū)，CBD及高級(jí)住宅集中地區(qū)，主要客源是境外企業(yè)、跨國(guó)公司的駐華中短期辦事人員和各國(guó)駐華領(lǐng)事以及部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家等。隨著中國(guó)加入WTO以及各地商品房?jī)?nèi)外銷(xiāo)并行政策的貫徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長(zhǎng)，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，它以高級(jí)酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來(lái)越多人的肯定。作為國(guó)際性大都市的上海來(lái)說(shuō)，酒店式公寓的市場(chǎng)則更加的開(kāi)闊。這一點(diǎn)可以從早期寥寥數(shù)棟酒店式服務(wù)公寓到如今的酒店式公寓遍地開(kāi)花看出。值得相信，隨著近年來(lái)上海房市業(yè)績(jī)的逐年攀升，酒店式公寓無(wú)論作為酒店補(bǔ)充或公寓升級(jí)的新型物業(yè)形態(tài)必將有所作為。類(lèi)型特征外銷(xiāo)房轉(zhuǎn)型酒店式公寓外資酒店管理公司新一代酒店式公寓地理分布主要分布與長(zhǎng)寧、徐匯兩大區(qū)域，靜安也有相當(dāng)一部分。一般分布在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的CBD中央商務(wù)區(qū)域，如浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務(wù)區(qū)等。一般位于市區(qū)中心地帶，靠近或地處商業(yè)或購(gòu)物集中地，周邊配套齊全。房型分析大面積房（面積從100250平方米）約占到總房型配比的5080%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面積范圍在203231之間等。主力房型為兩、三房居多，主力面積范圍在106148之間。此類(lèi)物業(yè)多以小戶(hù)型即一室一廳為主，主力面積約在4060平方米之間。有的樓盤(pán)也有稍大的房型存在，但總量較小。配套設(shè)施配套設(shè)施比較齊全，會(huì)所一般都提供餐飲，康體，休閑娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施，會(huì)所設(shè)施一般只對(duì)內(nèi)（或只對(duì)會(huì)員）經(jīng)營(yíng)，部分服務(wù)內(nèi)容對(duì)住戶(hù)（會(huì)員）免費(fèi)開(kāi)放。配套設(shè)施非常齊全，且檔次高，餐飲、康體、休閑、美容、小商場(chǎng)等設(shè)施一應(yīng)俱全，會(huì)所設(shè)施不但為住客提供高質(zhì)量的服務(wù)，還對(duì)外開(kāi)放。會(huì)所職能基本與普通公寓會(huì)所相同，總體設(shè)施較齊全。上海酒店式公寓概念分類(lèi)物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商自己組建的物管隊(duì)伍前來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，提供標(biāo)準(zhǔn)的酒店式管理服務(wù)。在管理中注重維護(hù)住戶(hù)的私密性，注重與住戶(hù)的親善交流，提供人性化物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理公司一般由國(guó)際知名的酒店管理公司前來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，如萬(wàn)豪，雅詩(shī)閣等。由普通的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，一般它們只提供較為簡(jiǎn)單的酒店式服務(wù)，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一。租金價(jià)格分析目前徐匯、長(zhǎng)寧、靜安三區(qū)的此類(lèi)型物業(yè)租金約在每月$10006000/套之間。主力價(jià)格段約維持在每月$10002500/套之間。目前此類(lèi)型物業(yè)租金維持在每月$180016000/套之間，主力價(jià)格段維持在每月$25003000/套之間。目前此類(lèi)型物業(yè)主力價(jià)格段在￥800012000/之間，如：靜安晶華園售價(jià)￥900010000/。主要客層客源主要來(lái)自虹橋、徐家匯及南京西路等商業(yè)商務(wù)區(qū)域，主要客籍是來(lái)自境外及港臺(tái)等地區(qū)的中高級(jí)主管和經(jīng)理人士，而且多已舉家形式遷入。客源來(lái)自CBD中央商務(wù)區(qū)域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的CEO及高級(jí)經(jīng)理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長(zhǎng)租客人約占到50。主要是以是本地、外省市及港臺(tái)地區(qū)的投資客為主，所以一般在銷(xiāo)售過(guò)程中投資回報(bào)率會(huì)是一個(gè)重點(diǎn)的考量。出租狀況目前市場(chǎng)上此類(lèi)物業(yè)的出租率普遍情況較好，出租率基本維持在80左右。目前市場(chǎng)上此類(lèi)物業(yè)的出租情況較好，出租率基本維持在70左右。目前市場(chǎng)上此類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)反應(yīng)普遍良好，一般開(kāi)盤(pán)1至3個(gè)月就售罄。二、市場(chǎng)供應(yīng)情況 2004年出售型酒店公寓共16個(gè)，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2003年度。由于2003年酒店式公寓產(chǎn)品逐漸被人們所認(rèn)同并熱捧，所以導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商一窩蜂地去開(kāi)發(fā)酒店公寓類(lèi)產(chǎn)品，市場(chǎng)放量過(guò)度導(dǎo)致整體市場(chǎng)需求趨向于飽和，最終致使2004年酒店式公寓產(chǎn)品的銷(xiāo)售產(chǎn)生抗性，市場(chǎng)總體供應(yīng)量急劇萎縮。 從地理位置分布來(lái)說(shuō)，市區(qū)中心地段已經(jīng)沒(méi)有酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，而絕大多數(shù)酒店式公寓出現(xiàn)在較為偏遠(yuǎn)的次中心甚至郊區(qū)。 從上面的圖表中可以看出，各區(qū)酒店式公寓放量較為平均。04年浦東地區(qū)的酒店公寓開(kāi)案量占了較大的比重，總共有3個(gè)新盤(pán)亮相。三、房型分析 從圖示中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，45-65的房型還是2004年主推的房型面積。2004年上市的酒店公寓中，有七成以上的個(gè)案主推的面積都集中在45-65之間。開(kāi)發(fā)商為何都如此熱衷于此類(lèi)面積的房型，道理其實(shí)很簡(jiǎn)單。主要就是因?yàn)楹侠淼姆啃兔娣e才能控制合理的總價(jià)，總價(jià)控制得當(dāng)了，那么自然不愁賣(mài)不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以?huà)炫妻k公，過(guò)小的面積當(dāng)然不適宜辦公，面積如果過(guò)大又不適合想在此類(lèi)物業(yè)中辦公的客戶(hù)要求。四、出租分析（一） 酒店公寓包租比例分析2003年開(kāi)盤(pán)的酒店公寓中有30%的項(xiàng)目提供回租的行銷(xiāo)方式，而2004年開(kāi)盤(pán)的酒店式公寓帶投資回報(bào)率的項(xiàng)目數(shù)量有所減少，今年上市的酒店公寓中大約只有10%左右的樓盤(pán)采用了包租的行銷(xiāo)方式。浦東的久陽(yáng)濱江公寓，麗江華庭包租10年，年投資毛回報(bào)率為8-9%，黃浦區(qū)天賜公寓3年包租，年投資凈回報(bào)8%。（二）租金以及投資回報(bào)分析根據(jù)03年度酒店公寓的現(xiàn)行市場(chǎng)回報(bào)率（平均值）8.75%，來(lái)估算04年度上市的酒店公寓在未來(lái)推向市場(chǎng)以后的租金收益。從調(diào)查中得知，根據(jù)天賜公寓（帶租約的項(xiàng)目租金行情可知）以及名仕苑帝景閣周邊的租金行情是與預(yù)估租金相當(dāng)?shù)?。其中名仕苑帝景閣的租金已超出反估價(jià)?？梢?jiàn)，根據(jù)目前的實(shí)際市場(chǎng)行情，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)此類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)回饋度還是較高的，但前提是這些物業(yè)必須提供有效的酒店服務(wù)管理，這樣市場(chǎng)接受度才會(huì)更高。 五、價(jià)格分析 2004年度的大部分樓盤(pán)的單價(jià)整體呈上升趨勢(shì)。徐匯、長(zhǎng)寧、浦東的項(xiàng)目單價(jià)多在1萬(wàn)-2萬(wàn)之間，虹口今年上市的酒店公寓項(xiàng)目的單價(jià)也都在1萬(wàn)元以上。而且虹口多倫多的售價(jià)達(dá)到了1.5萬(wàn)元。 天賜公寓目前成交均價(jià)集中在2.3萬(wàn)元左右，該均價(jià)為04年度酒店公寓成交均價(jià)之首。該個(gè)案的地理優(yōu)越，承諾三年投資凈回報(bào)為8，該案04.11月開(kāi)盤(pán)至今簽約數(shù)量已過(guò)40套。五、酒店式公寓存在問(wèn)題 供應(yīng)量短時(shí)間積聚上升，客戶(hù)購(gòu)房壓迫程度降低 購(gòu)房者中投資比例較大，客源市場(chǎng)尋求有限 新推產(chǎn)品分布較為密集，同區(qū)域出現(xiàn)大量競(jìng)爭(zhēng)六、上海酒店式公寓未來(lái)走向分析未來(lái)分布走向分析 長(zhǎng)寧區(qū)及徐匯區(qū)市場(chǎng)已接近飽和； 隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的黃金地塊； 浦東新區(qū)由于“國(guó)際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求 作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)