政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控行為的正當(dāng)性分析.pdf

文章編號(hào) 1 0 0 9 6 0 0 0 2 0 1 0 0 3 0 0 8 1 0 4 中圖分類(lèi)號(hào) F 2 9 3 3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 作者簡(jiǎn)介 王雅敏 女 南京信息工程大學(xué)公共管理學(xué)院講師 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控行為的 正當(dāng)性分析 A n a l y s i s o nt h eV a l i d i t yo fM a c r o e c o n o m i cR e g u l a t i o na n d C o n t r o lB e h a v i o rb yG o v e r n m e n tt Ot h eR e a l E s t a t eM a r k e t 王雅敏 W A N GY a m i n 隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的變化和國(guó)內(nèi) 政策的調(diào)整 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2 0 0 7 年 年底至2 0 0 9 年上半年經(jīng)歷了短暫的冬 季之后 很快強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì) 局2 0 0 9 年相繼公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 運(yùn)行情況顯示 自2 0 0 9 年6 月份全國(guó) 房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比恢復(fù)正增長(zhǎng)以來(lái) 截 止到 月份 房?jī)r(jià)連續(xù)6 個(gè)月保持同 比正增長(zhǎng) 環(huán)比上漲的幅度雖然在9 月 份出現(xiàn)了下滑 但是1 0 月份環(huán)比漲幅 與9 月份相同 而1 1 月份即再創(chuàng)新高 環(huán)比上漲1 2 漲幅比1 0 月份擴(kuò)大0 5 個(gè)百分點(diǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這種極富戲劇 性的上下波動(dòng)牽動(dòng)著幾乎每一個(gè)中國(guó)人 的神經(jīng) 從專(zhuān)家學(xué)者到普通老百姓無(wú)一 例夕卜究其原因 歸根結(jié)底就是源于中 國(guó)目前一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一 房市變化會(huì) 對(duì)包括鋼材 汽車(chē) 裝修 農(nóng)民工就業(yè) 等4 0 多個(gè)行業(yè)產(chǎn)生影響 其中最為重 要的就是銀行業(yè)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)有 可能會(huì)最終影響到每一個(gè)普通中國(guó)人的 生活 中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格受到諸多影響 因素的制約 包括政府政策的外部調(diào)控 以及房地產(chǎn)業(yè)本身的供求關(guān)系和國(guó)民收 入水平的影響 這其中尤以政府政策的 調(diào)控作用最為關(guān)鍵 而不論具體政策是 否專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 例如 2 0 0 8 年 房地產(chǎn)業(yè)的 寒冬 成因之一即不斷吹 來(lái)的政策寒風(fēng) 包括控制土地供給 嚴(yán) 格金融信貸條件 調(diào)整稅收科目和控 制商品房套型結(jié)構(gòu)等 而2 0 0 8 年二手 房營(yíng)業(yè)稅 5 改2 政策又成為了推動(dòng) 2 0 0 9 年地產(chǎn)成交量飚漲的重要因素之 一 2 0 0 9 年底恢復(fù) 2 改5 在當(dāng)年1 2 月份正式頒布前后旋即在北京 南京等 幾大主要城市引起二手房成交量的飆升 各方預(yù)計(jì)該政策在2 0 1 0 年初即會(huì)對(duì)樓 市產(chǎn)生較大影響 再如 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù) 顯示 2 0 0 9 年1 1 月初 上海迪士尼項(xiàng) 目 經(jīng)確認(rèn) 直接受益的板塊如川沙鎮(zhèn) 的房?jī)r(jià)短期內(nèi)大漲近4 0 二手房成 交量也快速攀升 大虹橋 效應(yīng)受益 范圍涵蓋了長(zhǎng)寧閡行 普陀以及青浦等 如長(zhǎng)寧區(qū)北新涇板塊作為核 D 區(qū)域 房 2 0 1 0 3 現(xiàn)代城市研究8 1 萬(wàn)方數(shù)據(jù) 暉飄M Y 價(jià)半年漲幅超過(guò)4 0 伴隨著房?jī)r(jià)的起起落落 各界討 論的聲浪集中于政府是否應(yīng)當(dāng)以及如何 進(jìn)行宏觀調(diào)控 態(tài)度莫衷一是卻又討論 得熱火朝天 目前 國(guó)內(nèi)各界的研究通 說(shuō)為支持政府利用宏觀調(diào)控的手段干預(yù) 房市 只是在具體干預(yù)內(nèi)容和程度上稍 有出入 政府先前的宏觀調(diào)控成功與否 下一步工作應(yīng)當(dāng)何去何從 各界觀點(diǎn)可 謂仁者見(jiàn)仁 智者見(jiàn)智 筆者在此不做 詳述 本文的主旨在于探尋政府是否應(yīng) 當(dāng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控領(lǐng)域 也即政 府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控行為是否 具有正當(dāng)性 歸根結(jié)底就是政府宏觀 調(diào)控與私人自治的關(guān)系在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng) 當(dāng)如何達(dá)到公平正義 1 對(duì)市場(chǎng)規(guī)律和私人意思自治的尊重 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是自由 這一理 論觀點(diǎn)的支持者中也包括了馬克思 私 人根據(jù)意思自治所做出的選擇應(yīng)當(dāng)獲得 尊重 生產(chǎn)和價(jià)格由消費(fèi)需求和價(jià)值 規(guī)律引導(dǎo)不受政治或其他任何社會(huì)力 量的左右 在某些學(xué)者的觀點(diǎn)中 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)就是自由經(jīng)濟(jì)的代名詞 運(yùn)用 看 不見(jiàn)的手 自發(fā)調(diào)節(jié)資源達(dá)到合理配置 的效果 然而正如一枚硬幣的正反兩個(gè)方面 市場(chǎng)的自由在某些情況下也會(huì)異化為市 場(chǎng)失靈 如生產(chǎn)者旨在追逐利潤(rùn)最大化 的壟斷或不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為會(huì)極大地限制 自由競(jìng)爭(zhēng) 由此使法律規(guī)制和宏觀調(diào)控 成為市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展的必需 宏觀 經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人凱恩斯就強(qiáng)調(diào) 宏觀 總量的調(diào)控功能 不可能由市場(chǎng)機(jī)制來(lái) 承擔(dān) 只能由政府來(lái)完成 我國(guó)憲法 修正案中關(guān)于 國(guó)家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法 完 善宏觀調(diào)控 的規(guī)定也賦予了宏觀調(diào)控 合法性特征 但是 正如有學(xué)者所述 宏 8 2 現(xiàn)代城市研究2 0 1 0 3 觀調(diào)控的立足點(diǎn)仍然是作為資源配置 基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)自由和私人自治 國(guó)家措 施的效力不僅取決于符合實(shí)際意義上 的正確性 而且取決于接受者的認(rèn)可程 度 宏觀調(diào)控的前提必須是尊重經(jīng)濟(jì) 自由和私人選擇 利用利益誘導(dǎo)機(jī)制引 導(dǎo)而不是代替人們對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)進(jìn)行選 擇 所以 成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以 市場(chǎng)為本位 輔以適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控 而 不能本末倒置 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性 對(duì)市場(chǎng)自由和適度宏觀調(diào)控的要求顯得 更為迫切 自從1 9 9 0 年代住房制度改 革終止福利分房至今除了目前數(shù)量極 為有限 遠(yuǎn)未成熟的經(jīng)濟(jì)適用房和廉 租房制度之外 開(kāi)放的商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng) 幾乎成為普通百姓解決住房問(wèn)題的唯一 途徑 房地產(chǎn)市場(chǎng)成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之 一 為G D P 貢獻(xiàn)巨大 帶動(dòng)了相關(guān)4 0 多個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展 同時(shí)解決了大量 的就業(yè)問(wèn)題 溫飽問(wèn)題已經(jīng)解決 和諧 社會(huì)建設(shè)和小康生活 居者有其屋 的 標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其發(fā)展又起到了推波助瀾的作用 試想 如果這一龍頭行業(yè)不能很好地遵 循市場(chǎng)規(guī)律 尊重私人選擇 對(duì)中國(guó)市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法治社會(huì)的建立將會(huì) 帶來(lái)怎樣的影響 事實(shí)證明 市場(chǎng)機(jī)制 在本輪金融危機(jī)中對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控已經(jīng) 初見(jiàn)成效 以南京為例 房地產(chǎn)市場(chǎng)已 經(jīng)展開(kāi)細(xì)化 2 0 0 8 年 在整體成交量 下滑的情況下 小戶型成交量所占比重 大幅上升 高檔住宅包括別墅項(xiàng)目由于 稀缺性明顯 價(jià)格保持居高不下 超出 一般消費(fèi)群體可承受的范圍從而形成了 特定的消費(fèi)群體 商品房地域優(yōu)勢(shì)和資 源優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn) 位于市區(qū)尤其是優(yōu)越地段 的商品房依然炙手可熱 價(jià)格沒(méi)有明顯 下降 而位于江寧仙林和浦口的商品 房的銷(xiāo)量和價(jià)格則成明顯下滑趨勢(shì) 部 分規(guī)模較小 資金實(shí)力相對(duì)較弱的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)退出 可見(jiàn)消 費(fèi)者的私人自由選擇和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律正 在逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性 同時(shí) 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也需要宏觀 調(diào)控 首先 由于土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中 的重要生產(chǎn)要素地位和我國(guó)特殊的土 地政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與城市 規(guī)劃 包括城市化進(jìn)程和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 等 緊密相連 我國(guó)的房地產(chǎn)規(guī)劃和價(jià) 格中的關(guān)鍵影響因素 土地有賴(lài)于 地方政府的決策 其次 房地產(chǎn)市場(chǎng) 有一個(gè)顯著特征就是信息不對(duì)稱(chēng) 而我 國(guó)的房地產(chǎn)由于其保值性明顯又是私人 投資十分青睞的一個(gè)目標(biāo) 所以基本屬 于供給壟斷價(jià)格 由此導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不 完全競(jìng)爭(zhēng)性 有違市場(chǎng)規(guī)律 最后 房 地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分也是需要宏觀調(diào)控利用 行政手段才能達(dá)到 原因是由市場(chǎng)規(guī)律 決定的對(duì)利潤(rùn)追求的本性 低價(jià)房和 廉租房不會(huì)成為生產(chǎn)者自覺(jué)選擇的對(duì)象 而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和中國(guó)社會(huì)建設(shè)的基 本要求是必須為社會(huì)低收入群體的居 住權(quán)益提供保障 宏觀調(diào)控在這一領(lǐng)域 公認(rèn)的比較有效的方法就是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì) 適用房和廉租房的建設(shè) 由此可見(jiàn) 雖然很多經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué) 專(zhuān)家都曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)自由是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生命 但是宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)是并目?jī)H僅是市場(chǎng)運(yùn) 作不可或缺的 調(diào)味劑 或日 催化劑 而不能是決定性因素 因?yàn)檎嬲暮暧^ 調(diào)控只能也只應(yīng)該是有限調(diào)控 2 政府調(diào)控主體地位的正當(dāng)性分折 在我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)和政治體制之下 當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生所謂的市場(chǎng)失靈狀 況時(shí)由政府涉入實(shí)行宏觀調(diào)控存在著 理論上的悖論 原因是雖然在其他國(guó)家 甚至是西方資本主義國(guó)家情況并不盡然 房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中卻占有舉足輕 萬(wàn)方數(shù)據(jù) 重的地位 在對(duì)G D P 貢獻(xiàn)方面和多行 業(yè)帶動(dòng)作用方面具有不容忽視的地位 甚至可謂是牽 發(fā)而動(dòng)全身 更不用說(shuō) 在現(xiàn)行政府政績(jī)考核制度下 房地產(chǎn)和 建筑稅以及與其相關(guān)的土地收益是政 府尤其是地方政府的 錢(qián)袋子 政府 作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最大的受益人之一當(dāng) 然希望該行業(yè)能夠一直保持蓬勃發(fā)展的 勢(shì)頭 而目前公認(rèn)的關(guān)于該行業(yè)發(fā)展水 平的最為方便 形象的衡量指標(biāo)就是 房?jī)r(jià)的高低漲落 政績(jī)的體現(xiàn)與房?jī)r(jià) 相掛鉤 房?jī)r(jià)越高越代表了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的 快速發(fā)展和政府的良好業(yè)績(jī) 同時(shí)能 夠大大充實(shí)地方財(cái)政 即使房?jī)r(jià)已經(jīng) 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通老百姓的承受水平 這 一現(xiàn)象在中國(guó)持續(xù)7 F N 的時(shí)間 所以 在這一宏觀調(diào)控的過(guò)程中 政府實(shí)際上 扮演了雙重角色 套用時(shí)下非常流行的 說(shuō)法就是 既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員 當(dāng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 失靈 的時(shí)候 眼下這種 失 靈 就是房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量的下滑 由政府來(lái) 承擔(dān)宏觀調(diào)控的角色很難讓人相信出臺(tái) 的舉措會(huì)真正從老百姓的利益出發(fā)而不 是維護(hù)政府表面好看的業(yè)績(jī) 之前政府 在抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中的調(diào)控失敗就可 以說(shuō)明問(wèn)題 而此次中央政府默許地方 政府救市 雖然表面上賦予了地方因地 制宜 靈活應(yīng)對(duì)的權(quán)力 但實(shí)際上可謂 是進(jìn)一步加深了這種雙重身份在宏觀調(diào) 控領(lǐng)域業(yè)已表現(xiàn)出來(lái)的弊端 目前 對(duì)地方政府尤其是其對(duì)土 地批租權(quán)力的規(guī)制是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng) 域一個(gè)重要的研究課題 事實(shí)上 中 央關(guān)于地方政府土地審批權(quán)的政策 直 都在調(diào)整 態(tài)度不十分明朗 2 0 0 6 年 第二輪調(diào)控中 國(guó)土資源部推出了嚴(yán)格 控制新增建設(shè)用地的審批制度改革 從 審批環(huán)節(jié) 審批事項(xiàng) 批準(zhǔn)權(quán)限 報(bào)批 方式 報(bào)批程序和審查內(nèi)容六大方面嚴(yán) 把審批關(guān)鍵環(huán)節(jié) 土地審批權(quán)向中央集 中 2 0 0 8 年土地管理改革設(shè)計(jì)中強(qiáng)化了 國(guó)土資源部的宏觀調(diào)控職能 同時(shí)包括 了土地審批權(quán)限的變革 中央與地方審 批權(quán)不再以數(shù)量等標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單劃允而是 以用途劃允中央有意在淡化審批權(quán)的 同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管職能 省級(jí)政府的權(quán)責(zé) 由此擴(kuò)大 事實(shí)上省級(jí)政府 如江蘇即 已避開(kāi)省轄市一級(jí) 由省與縣直接對(duì)接 土地管理問(wèn)題 同樣的情況也出現(xiàn)在海 南省和浙江省 土地審批權(quán)下放 地方 政府權(quán)力增強(qiáng) 是政府在應(yīng)對(duì)目前房地 產(chǎn)寒冬時(shí)所采取的土地措施 該措施 有效實(shí)施的前提條件有二 房地產(chǎn)市 場(chǎng)供不應(yīng)求和地方政府清正廉明 能力 適格 然而眾所周知 今日的中國(guó)并不 能滿足其中任何一個(gè)條件 此前土地由 國(guó)務(wù)院分批次審批 土地違規(guī)現(xiàn)象還 頻頻發(fā)生 最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì) 社會(huì)乃至政 治問(wèn)題 均直接或間接地同土地制度相 關(guān) 此輪審批權(quán)的進(jìn)一步下放將導(dǎo)致何 種結(jié)果7 更不用說(shuō)地方區(qū)域發(fā)展與中央 宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)問(wèn)題了 中國(guó)人民銀行的宏觀調(diào)控主體地 位也是有待商榷的 與西方國(guó)家不同的 是 我國(guó)的銀行基本上都是國(guó)有 向房 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款獲得利息是國(guó)有銀 行的主要收入來(lái)源之一 民營(yíng)商業(yè)銀行 在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)即使能夠分到一杯 羹也是十分有限 所以 當(dāng)下我們所擔(dān) 心的可能由房地產(chǎn)業(yè)蕭條引發(fā)的金融風(fēng) 險(xiǎn) 與西方國(guó)家的情況不一樣 主要集 中在房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠按期按息還 款繼而影響到國(guó)有銀行的正常運(yùn)營(yíng)問(wèn)題 上 在這種對(duì)銀行極有可能產(chǎn)生的呆賬 壞賬的憂慮下 國(guó)家出臺(tái)的一系列涉及 貸款條件 利率調(diào)整等金融措施很難體 現(xiàn)對(duì)普通百姓消費(fèi)者利益的考慮 只是 絞盡腦汁地想從老百姓的口袋里掏出錢(qián) 來(lái)拯救房市 更何況我們的政府還并不 習(xí)慣于從窮人經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)思考問(wèn)題 有鑒于此 筆者認(rèn)為在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì) 和政治體制所引致的雙重身份之下 由 政府實(shí)施的宏觀調(diào)控行為無(wú)論在決策 還是執(zhí)行過(guò)程中都很難達(dá)到客觀 公正 有學(xué)者因此建議應(yīng)借鑒德國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì) 平衡發(fā)展委員會(huì)制度 建立我國(guó)的跨部 門(mén) 跨行政區(qū)劃的宏觀調(diào)控機(jī)構(gòu)和制度 進(jìn)而有學(xué)者提出構(gòu)想成立一個(gè)委員會(huì) 由總理 主管經(jīng)濟(jì)工作的副總理 國(guó)家 發(fā)改委主任 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委主任 中國(guó)人 民銀行行長(zhǎng) 財(cái)政部部長(zhǎng)和商務(wù)部部長(zhǎng) 等組成 以此保證宏觀調(diào)控的合法性與 有效性 筆者對(duì)此持相同意見(jiàn) 具體制 度設(shè)計(jì)有待進(jìn)一步構(gòu)思和完善 3 宏觀調(diào)控程序的正當(dāng)性 如前文所述 基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)特 點(diǎn)和憲法的規(guī)定 宏觀調(diào)控具有合理合 法的屬性 而且在現(xiàn)行體制之下 宏觀 調(diào)控的權(quán)力應(yīng)當(dāng)由政府或政府部門(mén)實(shí) 施 但是 權(quán)力存在的合理性和必要 性 并不能保證一切權(quán)力活動(dòng)都是善 舉 我們?cè)诔绦蛘x方面的法治觀念 還是比較薄弱的 雖然近幾年來(lái)法學(xué) 界對(duì)程序的關(guān)注越來(lái)越多 往往也只局 限于訴訟程序領(lǐng)域 而對(duì)于行政權(quán)的 行使程序仍乏人問(wèn)津 況且我國(guó)長(zhǎng)久以 來(lái)受 官本位 思想的影響 對(duì)行政權(quán) 的監(jiān)督和約束比較少即使有也往往停 留在表面 宏觀調(diào)控權(quán)的行使已經(jīng)在實(shí) 踐中暴露出這一方面的問(wèn)題 所以 有 學(xué)者提出 要控制政府的宏觀調(diào)控行為 保證宏觀調(diào)控實(shí)然合法性的發(fā)生與維持 需要在宏觀調(diào)控過(guò)程中保證外部力量的 介入 從而達(dá)到一種平衡 對(duì)此筆者不 敢茍同 基于宏觀調(diào)控的嚴(yán)肅性和權(quán) 威性 沒(méi)有比政府或政府部門(mén)更有資格 2 0 1 0 3 現(xiàn)代城市研究8 3 萬(wàn)方數(shù)據(jù) 暉飄M Y 便利條件和可信度來(lái)開(kāi)展調(diào)控的主體了 我們要解決的問(wèn)題是 如何在現(xiàn)有體制 之下完善關(guān)于宏觀調(diào)控的法律規(guī)制 從 而保障調(diào)控的效果和嚴(yán)肅性 首先 宏觀調(diào)控立法空白 僅僅憲 法修正案中的一個(gè)法條遠(yuǎn)不足以保證宏 觀調(diào)控的合法有效開(kāi)展 其次 宏觀 調(diào)控適用范圍的模糊 也降低了調(diào)控和 法律的權(quán)威性 原因在于迄今為止我國(guó) 大多數(shù)的宏觀調(diào)控都表現(xiàn)為直接干預(yù) 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的活動(dòng)形式 如政府關(guān)于開(kāi)發(fā) 樓盤(pán)川 戶型所占比例的限制 就是直接 干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)私人選擇的行為 前文已 有論述 而西方國(guó)家比較常采用的方式 則是政府通過(guò)對(duì)土地規(guī)劃利用 金融 政策 稅收政策和社會(huì)福利體制完善 方面的政策調(diào)整進(jìn)行宏觀干預(yù)經(jīng)濟(jì) 引 導(dǎo)私人選擇 值得我們借鑒 第三 宏 觀調(diào)控政策頻繁的調(diào)整 沒(méi)有統(tǒng) 嚴(yán)格 的制定 審查程序 也影響了政策的穩(wěn) 定性和權(quán)威性 使私人選擇無(wú)所適從 宏觀調(diào)控的程序是一個(gè)值得高度關(guān)注 的領(lǐng)域 由于本文篇幅 筆者將在以后 的文章中作進(jìn)一步研究 4 結(jié)論 基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的特點(diǎn) 宏觀 調(diào)控必不可少同時(shí)也決不能越俎代庖 中國(guó)這一并非符合實(shí)質(zhì)意義上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的經(jīng)濟(jì)形態(tài) 雖然已經(jīng)入世但與國(guó)際經(jīng) 濟(jì)尤其是國(guó)際經(jīng)濟(jì)法制環(huán)境的接軌仍舊 有待加強(qiáng) 在此輪全球金融海嘯的影 響下 其抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯比西方尤其是 老牌資本主義國(guó)家更強(qiáng) 說(shuō)明中國(guó)的經(jīng) 濟(jì)體制和宏觀調(diào)控的措施和力度是有 其科學(xué)性的 但是 追求宏觀調(diào)控經(jīng) 濟(jì)上的 合規(guī)律性 不能成為其僭越法 律的理由 而應(yīng)是調(diào)控手段 調(diào)控時(shí)機(jī) 現(xiàn)代城市研究2 0 1 0 3 的相機(jī)選擇問(wèn)題 所以 宏觀調(diào)控的 具體內(nèi)容 方式和程序方面不容忽視的 問(wèn)題亟待解決 如何正確把握宏觀調(diào)控 對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的指引同時(shí)又最大限度地尊 重市場(chǎng)的私人選擇 是完善我國(guó)宏觀調(diào) 控立法和程序的重心 參考文獻(xiàn) D 蔣大興 宏觀調(diào)控行為正當(dāng)性分析 房 地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控與私人選擇 J 經(jīng)濟(jì)法論 壇 2 0 0 8 2 2 1 2 1 鄧正來(lái) 英 J c 亞歷山大 國(guó)家與市民 社會(huì)I t 4 北京 中央編譯出版社 1 9 9 9 5 3 1 國(guó)家經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展委員會(huì)由聯(lián)邦經(jīng)濟(jì)部 長(zhǎng) 財(cái)政部長(zhǎng) 地方的代表組成 定期召開(kāi)會(huì) 議 聯(lián)邦銀行亦有權(quán)參加 共同商討政府實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)平衡目標(biāo)的措施 參見(jiàn)謝增毅 德國(guó) 經(jīng) 濟(jì)穩(wěn)定與增長(zhǎng)促進(jìn)法 及其新啟示 J 當(dāng)代法 學(xué)2 0 0 2 3 1 3 3 4 l 陳承堂 宏觀調(diào)控的合法性研究 以房 地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控為視角 J 1 中國(guó)法學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì) 法學(xué)研究會(huì)2 0 0 6 年年會(huì)論文集 圈程燎原 王人博贏得神圣 權(quán)利及其 救濟(jì)i 邑論I M 山東 山東人民出版社 1 9 9 3 1 8 9 6 程燎原 王人博 贏得神圣 權(quán)利 及其救濟(jì)通論 M 山東 山東人民出版 社 19 9 3 1 6 1 8 7 劉振亞 現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)管理 M 北京 中國(guó)審計(jì)出版社 1 9 9 2 2 序言 8 邢會(huì)強(qiáng) 宏觀調(diào)控權(quán)運(yùn)行的法律問(wèn)題 M 1 北京 北京大學(xué)出版社2 0 0 4 6 序言 9 王全興 經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)理論專(zhuān)題研究 M 北 京 中國(guó)檢察出版社 2 0 0 2 6 3 0 D0 經(jīng)濟(jì)法論叢 3 M 北京 法律出版 社 2 0 0 2 2 2 6 摘要 隨著全球和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化 中國(guó)房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出上下波動(dòng)的特征 在其諸多 影響因素當(dāng)中 各界關(guān)于政府在該領(lǐng)域是否應(yīng) 該行使以及如何行使宏觀調(diào)控權(quán)的討論 直都 未有停歇 而且大有愈演愈烈之巍在市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)和我國(guó)現(xiàn)行政策 法律體制條件下 政府在 某種意義上欠缺作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體的正 當(dāng)合理性 即使市場(chǎng)出現(xiàn)失靈使行政干預(yù)經(jīng)濟(jì) 成為必要 也應(yīng)當(dāng)遵循法定正當(dāng)程序展開(kāi) 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)規(guī)律 宏觀調(diào)控i 正當(dāng)性 A b s t r a c t W i t ht h ec h a n g eo fg l o b a l a n dd o m e s t i ce c o n o m i cs i t u a t i o n t h e d e v e l o p m e n to fC h i n e s er e a le s t a t em a r k e t i su pa n dd o w na sw e l l A m o n gt h e i n f l u e n c i n gf a c t o r s g o v e r n m e n t a lb e h a v i o r o fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l h a sb e e nu n d e ra r g u i n g U n d e rt h ec u r r e n t p o l i t i c a la n dl e g a ls t r u c t u r e s t h ev a l i d i t y o fs u c hg o v e r n m e n t a lb e h a v i o rs h o u l db e a b s e n t m o r e o v e r i ts h o u l dc o m p l yw i t h t h em a r k e tr u l e sa n da b i d eb yl a w sw h e n n e c e s s a r y K e yw o r d s r e a le s t a t em a r k e t m a r k e tr u l e m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l v a l i d i t y 萬(wàn)方數(shù)據(jù) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控行為的正當(dāng)性分析政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控行為的正當(dāng)性分析 作者 王雅敏 WANG Ya min 作者單位 南京信息工程大學(xué)公共管理學(xué)院 刊名 現(xiàn)代城市研究 英文刊名 MODERN URBAN RESEARCH 年 卷 期 2010 3 被引用次數(shù) 0次 參考文獻(xiàn) 10條 參考文獻(xiàn) 10條 1 蔣大興 宏觀調(diào)控行為正當(dāng)性分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控與私人選擇 2008 2 J C 亞歷山大 國(guó)家與市民社會(huì)M 1999 3 謝增毅 德國(guó) 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與增長(zhǎng)促進(jìn)法 及其新啟示 期刊論文 當(dāng)代法學(xué) 2002 3 4 陳承堂 宏觀調(diào)控的合法性研究 以房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控為視角 5 程燎原 王人博 贏得神圣 權(quán)利及其救濟(jì)通論 1993 6 程燎原 王人博 贏得神圣 權(quán)利及其救濟(jì)通論 1993 7 劉振亞 現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)管理 1992 8 邢會(huì)強(qiáng) 宏觀調(diào)控權(quán)運(yùn)行的法律問(wèn)題 2004 9 王全興 經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)理論專(zhuān)題研究 2002 10 經(jīng)濟(jì)法論叢 3 2002 相似文獻(xiàn) 10條 相似文獻(xiàn) 10條 1 期刊論文 石偉 駱?lè)?魏學(xué)燕 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法新探 對(duì)市場(chǎng)規(guī)律和本質(zhì)探討的嘗試 統(tǒng)計(jì)研究2005 4 近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善 競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 市場(chǎng)調(diào)查作為一種預(yù)測(cè)市場(chǎng) 輔助決策的重要方法 對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用也逐漸顯得重要 但是國(guó)內(nèi)整個(gè) 市場(chǎng)調(diào)查行業(yè)普遍存在的問(wèn)題也不可避免的出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)查中 即市場(chǎng)調(diào)查可以做的非常詳細(xì) 卻隨身攜帶了矛盾的另一面 信息的泛濫 2 學(xué)位論文 鐘成模 我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)模型研究 1994 該文運(yùn)用地理學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)等觀點(diǎn) 對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)模式進(jìn)行了理論探討 作了如下幾方面的工作 1 根據(jù)房地產(chǎn)特殊性和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律 提出 了房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可分割的整體市場(chǎng)的見(jiàn)解 2 在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指導(dǎo)下 通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剖析 以及國(guó)外房產(chǎn)市場(chǎng)不同模式的分析 提出了壟斷競(jìng)爭(zhēng)型 房地產(chǎn)市場(chǎng)模式 完善了三級(jí)市場(chǎng)理論 3 建立了壟斷競(jìng)爭(zhēng)型房地產(chǎn)市場(chǎng)模式層次結(jié)構(gòu)框圖 4 提出了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建模的原則 實(shí)施的條件及步驟 3 學(xué)位論文 陳明茹 論房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的住宅保障責(zé)任 2007 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然受到市場(chǎng)規(guī)律的影響 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展 住宅商品化的迅速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加 快 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了空前的火熱程度 房地產(chǎn)價(jià)格也是迅速上升 從市場(chǎng)規(guī)律角度來(lái)看 價(jià)格的上升主要是由于市場(chǎng)上的供需矛盾引起的 在 發(fā)展快的大城市中供需矛盾更是日益凸現(xiàn) 使得房地產(chǎn)的價(jià)格不斷地推向高點(diǎn) 加上政府近兩年來(lái)收緊地根的調(diào)控措施 房地產(chǎn)的價(jià)格因?yàn)樾枨罅康貌?到滿足今年又進(jìn)入了新一輪的迅速上漲 面對(duì)日益攀升的房?jī)r(jià) 政府從2003年開(kāi)始就不斷地推出政策欲調(diào)控房?jī)r(jià) 但從目前的情況來(lái)看 政府對(duì)于居高 不下的房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)到了束手無(wú)策的地步 對(duì)于貧困階層來(lái)說(shuō) 擁有自己的房子幾乎只能成為夢(mèng)想了 但是 衣 食 住 行 均是百姓缺一不可的 居住問(wèn)題更是關(guān)系到百姓生計(jì)的大事 作為百姓的父母官 政府決不能坐視不理 也決不能僅僅以調(diào)控房?jī)r(jià)為己任 事實(shí)證明政府的調(diào)控也有失靈的 時(shí)候 所以政府必須在房地產(chǎn)市場(chǎng)中承擔(dān)住宅保障的責(zé)任 本文所論述的房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的住宅保障責(zé)任 是指隨著住宅商品化的發(fā)展 城市化進(jìn)程的加快 政府有責(zé)任采取適當(dāng)有效的保障措施使居民都 有適當(dāng)?shù)木幼》课?對(duì)于高收入階層來(lái)說(shuō) 能夠靠自己的經(jīng)濟(jì)能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅 所以政府采取的保障措施是針對(duì)社會(huì)上的弱勢(shì)群體 即相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)上 處于弱勢(shì)地位的低收入 中低收入的群體 本文在開(kāi)頭先論述了政府承擔(dān)住宅保障責(zé)任的理論依據(jù) 然后通過(guò)綜合歸納的方法論述了政府承擔(dān)住宅保障 責(zé)任的主要保障模式 即梯度性的保障模式 廉租房模式 住宅合作社模式 公積金保障模式 政府供應(yīng)公共住宅模式以及政府補(bǔ)貼模式 再通過(guò)綜合 歸納以及比較研究的方法闡述了我國(guó)的住宅保障模式的選擇以及存在的問(wèn)題 最后筆者通過(guò)對(duì)我國(guó)目前國(guó)情的分析 并結(jié)合我國(guó)目前住宅保障模式存在 的問(wèn)題以及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)住宅保障模式的完善提出了一些建議 只有制度完善了 才能使各種保障模式都能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)中充分地發(fā)揮住宅保障 作用 4 期刊論文 喻佑云 聞志強(qiáng) Yu You Yun Wen Zhi Qiang 房地產(chǎn)市場(chǎng) 是誰(shuí)掏了老百姓的錢(qián)包 論房地產(chǎn)市場(chǎng)的 三只手 特區(qū)經(jīng)濟(jì)2007 221 6 不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制與不完善的政府管理制度體系是導(dǎo)致我國(guó)目前包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的各種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷出現(xiàn)新問(wèn)題和不和諧現(xiàn)象的根本 原因 在房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中 需求 地方政府和銀行這三只看得見(jiàn)或看不見(jiàn)的手在推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起到非常關(guān)鍵的作用 尤其是政府在房地產(chǎn)市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中起主導(dǎo)作用 但是近年來(lái)由于利益等多方面的原因 這三只手也出現(xiàn)了某些局部不正常的問(wèn)題 產(chǎn)生了許多負(fù)效應(yīng) 房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)上漲并居 高不下 除了開(kāi)發(fā)商自身市場(chǎng)行為的原因之外 無(wú)不與這三只大手有著密切關(guān)系 正是這三只手 不謀而合 的作用力使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離了市場(chǎng)規(guī)律 造成以住房?jī)r(jià)格機(jī)制畸形發(fā)展 使大多數(shù)老百姓買(mǎi)房難或買(mǎi)不起房 同時(shí) 這三只手也是推阻中央政府調(diào)控政策落實(shí)甚至使其 不能出中南海 的主要力量 因此 將這三只手曝光于 公眾的陽(yáng)光 之下 對(duì)于中央政府更有效地解決百姓住房難 保證房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康發(fā)展有著重要的意義 5 學(xué)位論文 鐘遠(yuǎn) 土地供應(yīng)對(duì)商品房增量市場(chǎng)的影響效應(yīng)研究 2006 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速發(fā)展過(guò)程中暴露出供給結(jié)構(gòu)不合理 房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高等問(wèn)題 引起了社會(huì)各界的關(guān)注 在市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的情況下 政府曾運(yùn) 用金融 財(cái)政 土地等方面的措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控 從結(jié)果來(lái)看 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果不佳 關(guān)鍵在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀規(guī)律以及各 種調(diào)控手段的作用效果認(rèn)識(shí)不足 在諸多手段中 土地調(diào)控是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的一把利器 運(yùn)用好這把利器的關(guān)鍵在于掌握土地供應(yīng)對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的影響 本文以揭示土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效應(yīng)為目的 分以下幾個(gè)部分進(jìn)行闡述 首先對(duì)土地供應(yīng)及商品房增量市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行定性分析 從產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ) 制度體系及市場(chǎng)體系角度對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行了詳細(xì)的分析 從市場(chǎng)劃分 供求分 析 價(jià)格分析角度對(duì)商品房增量市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行了清楚的界定和解析 其次論述了土地供應(yīng)對(duì)商品房增量市場(chǎng)的影響機(jī)理 分析了微觀項(xiàng)目及宏觀市場(chǎng)兩個(gè)層次的不同影響機(jī)理 并利用相關(guān)分析 分布滯后模型等計(jì)量 工具對(duì)南京市江南八區(qū)的土地供應(yīng)影響效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證分析 得出的結(jié)果較清晰地揭示了江南八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地供應(yīng)對(duì)商品房增量市場(chǎng)的影響效應(yīng) 最后從土地宏觀調(diào)控具體實(shí)施的角度出發(fā) 提出了土地供應(yīng)制度完善的建議以及具體決策方法運(yùn)用方面的構(gòu)想 為土地調(diào)控的科學(xué)決策提供參考 6 學(xué)位論文 梁建飛 房地產(chǎn)廣告文案現(xiàn)狀透析以及創(chuàng)作要旨 2006 作者長(zhǎng)期在房地產(chǎn)廣告行業(yè)里兼任廣告文案的職位 在從事房地產(chǎn)廣告文案的過(guò)程中 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)廣告文案出現(xiàn)了許多不正常的 不符合市場(chǎng)規(guī)律 的行業(yè)運(yùn)作 抱著探究這個(gè)行業(yè)的特性 找到一條正確合理的廣告文案之道的目的 撰寫(xiě)了本論文 本論文的研究 始終遵循以營(yíng)銷(xiāo) 廣告理論分析行業(yè)運(yùn)作的原則 以期對(duì)行業(yè)運(yùn)作中的種種現(xiàn)象作透徹的理解 此外 通過(guò)對(duì)行業(yè)運(yùn)作的剖析以及 親身實(shí)踐 反向修正廣告理論的正確性 為此 作者以上海 深圳 北京 天津等房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的城市為樣本城市展開(kāi)研究 多次實(shí)地考察上海 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多樓盤(pán) 對(duì)消費(fèi)者作了大量細(xì)致的調(diào)查 并且親身主筆了天津陽(yáng)光星期八 天津未 T城 北京楓藍(lán)國(guó)際等大型項(xiàng)目的的廣告文案 撰寫(xiě)工作 在此基礎(chǔ)上 撰寫(xiě)了本論文 本論文首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)作了一個(gè)比較研究 得出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多層次需求 期房預(yù)售制度 地方政府的托市三大明顯的特殊性 從而導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)廣告文案呈現(xiàn)出概念化 優(yōu)美化 虛夸 原創(chuàng)缺失等現(xiàn)象 在剖析當(dāng)前房地產(chǎn)廣告文案現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上 提出房地產(chǎn)廣告文案必須遵商業(yè)性 非強(qiáng)制性 創(chuàng)造性 真實(shí)性 裝飾性 生動(dòng)性 簡(jiǎn)明性 鼓動(dòng)性 語(yǔ)言規(guī)范性等特性或?qū)懽髟瓌t 從房地產(chǎn)廣告文案的作用 結(jié)構(gòu)出發(fā) 具體地提出了包括廣告標(biāo)題 廣告口號(hào) 廣告正文三個(gè)房地產(chǎn)廣告文案重要組成 部分的寫(xiě)作之道 7 期刊論文 林樹(shù)森 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律充分發(fā)揮政府在解決城市低收入家庭住房問(wèn)題中的主體作用 當(dāng)代貴 州2007 12 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和解決城市低收入家庭住房問(wèn)題 溫家寶總理在今年的 政府工作報(bào)告 中強(qiáng)調(diào)了四點(diǎn) 一是從我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平出發(fā) 合理規(guī)劃 科學(xué)建設(shè) 適度消費(fèi) 發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑 形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式 8 學(xué)位論文 薛建華 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系研究 以上海市為例 2007 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展 歷史數(shù)據(jù)的積累已經(jīng)達(dá)到可以進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律分析及揭示問(wèn)題的作用 特別是當(dāng)上海政府建立網(wǎng)上房地產(chǎn) 后 在數(shù)據(jù)來(lái)源 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)的真實(shí)性方面得到了很大的提高 面對(duì)如此紛繁復(fù)雜但極為豐富的數(shù)據(jù) 在國(guó)內(nèi)也確實(shí)基于此建立了不少關(guān)于房地產(chǎn) 市場(chǎng)的各種體系 比如國(guó)房景氣指數(shù)和中房指數(shù)等 這些評(píng)價(jià)體系雖然可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)及走勢(shì)作出一定的預(yù)測(cè) 但卻不能提供合理的警情預(yù) 報(bào) 預(yù)警預(yù)報(bào)體系的研究是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題 本文首先通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)體系的分析 提出房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)評(píng)價(jià)體系是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的一個(gè)熱點(diǎn)及難點(diǎn)問(wèn)題 對(duì)其進(jìn)行深入 研究具有極大的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義 首先 在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)評(píng)價(jià)體系中可能運(yùn)用的一些基本概念 理論 模型進(jìn)行分析說(shuō)明的基礎(chǔ)上 對(duì)國(guó) 內(nèi)現(xiàn)有的各種指標(biāo)體系進(jìn)行對(duì)比 并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)評(píng)價(jià)體系的目的 指標(biāo)選取的原則和指標(biāo)的含義來(lái)