2009年廣西北海市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(ppt 48)

北海市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 目錄 第一部分 全球宏觀環(huán)境與北海市房地產(chǎn) 第二部分 北海市宏觀環(huán)境 第三部分 北海市房地產(chǎn)發(fā)展概況 第四部分 北海市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 第五部分 北海房地產(chǎn)五大板塊 SWOT分析 第六部分 目標(biāo)客群分析 第七部分 北海市房地產(chǎn)預(yù)測 第一部分 全球宏觀環(huán)境與北海市房地產(chǎn) 1.1 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響 經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的中國 經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的中國 出口主導(dǎo)型 內(nèi)需型 粗放的能源消耗型 經(jīng)濟(jì)化、科技發(fā)展型 能源、原材料、房地產(chǎn)供求平衡 能源、原材料、房地產(chǎn)過剩 1.2 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國房地產(chǎn)的影響 1.2 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國房地產(chǎn)的影響 1.2 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國房地產(chǎn)的影響 經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)在 08年出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”和 09年的“有價(jià)無市”的市場低迷期，致使政府宏觀調(diào)控，放寬貨幣政策、放寬購房政策、投資 4萬億進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，才使得房地產(chǎn)市場在 09年 3月得以快速回暖。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國的一線城市如：北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房地產(chǎn)影響極大，但是對三線城市如：南寧、北海房地產(chǎn)的影響相對小。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)致使貿(mào)易、能源等投資資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資客把投資方向轉(zhuǎn)移到北海，形成一股投資熱潮滾向北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，尤其是南寧、北海的房地產(chǎn)。 1.3 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對北海市房地產(chǎn)的影響 北海市 2008 年商品住宅銷售量95017555479372038080048510165175804140200400600800100012001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位（套）商品住宅銷售量2009 年 1 月 9 月商品住宅銷售量950307119989011091145134711998790500100015001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月單位（套）商品住宅銷售量1.2 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對北海市房地產(chǎn)的影響 小結(jié)： 2007年年底美國的次貸危機(jī)和 2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)促使北海房地產(chǎn)投資客觀望樓市，導(dǎo)致北海市房地產(chǎn)的銷售量稍微下降。 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)作為國家繼珠三角、長三角、環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展后的中國第四級經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，國家給予了非常政策、非常經(jīng)濟(jì)支持，其發(fā)展速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)危機(jī)對北海房地產(chǎn)削弱速度的。 北海市房地產(chǎn)客戶群的 68%來自福建、上海、廣東、深圳、浙江、東北，這些地方的房價(jià)遠(yuǎn)高于北海現(xiàn)在的房價(jià)，因此北海受金融危機(jī)的影響是非常小的。 北海現(xiàn)存?zhèn)麂N人員 15萬人，短時(shí)間內(nèi)提升了北海租房市場井噴式供不應(yīng)求，致使投資客紛紛投資房地產(chǎn)，從而拉動(dòng)了北海市房地產(chǎn)價(jià)格和銷售量。 1.3 經(jīng)濟(jì)危機(jī)對北海市房地產(chǎn)的影響 第二部分 北海市宏觀環(huán)境 2.1 北海市城市概況 北海地處廣西南端，北部灣東北岸。位于東經(jīng) 108 5045 109 4728，北緯21 29 21 5534之間，西北距南寧 206公里，東距湛江 198公里，東南距?？谑?47海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（ 24.74平方公里）、斜陽（ 1.8平方公里）二個(gè)海島，潿洲距市區(qū)大約 20.2海里。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。總面積 3337平方公里，市區(qū)面積 957平方公里 全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有 27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 3個(gè)鄉(xiāng)、 24個(gè)鎮(zhèn)）， 5個(gè)街道辦事處， 87個(gè)居委會(huì)， 343個(gè)村委會(huì)， 6630個(gè)村民小組?？偯娣e 3337平方公里。 海城區(qū)轄潿洲、靖海、驛馬 3個(gè)鎮(zhèn)，東街、中街、西街、海角、地角 5個(gè)街道辦事處，共有 51個(gè)居委會(huì)、 20個(gè)村委會(huì)， 250個(gè)村民小組，總面積 140平方公里。 銀海區(qū)轄高德、西塘、咸田、僑港、福成 5個(gè)鎮(zhèn)，共有 7個(gè)居委會(huì)、 39個(gè)村委會(huì)， 693個(gè)村民小組，總面積 423平方公里。 鐵山港區(qū)轄南康、營盤、興港 3個(gè)鎮(zhèn)，共有 3個(gè)居委會(huì)、 39個(gè)村委會(huì)， 878個(gè)村民小組，總面積 394平方公里。 合浦縣轄 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 3個(gè)鄉(xiāng)、 13個(gè)鎮(zhèn)），即曲樟鄉(xiāng)、十字路鄉(xiāng)、星島湖鄉(xiāng)、廉州鎮(zhèn)、黨江鎮(zhèn)、沙崗鎮(zhèn)、西場鎮(zhèn)、烏家鎮(zhèn)、石灣鎮(zhèn)、常樂鎮(zhèn)、閘口鎮(zhèn)、公館鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、山口鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)，共 26個(gè)居委會(huì)、 245個(gè)村委會(huì)， 4609個(gè)村民小組，總面積 2380平方公里。 2.2 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)Ρ焙５挠绊?北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃于 2008年 1月 16日獲國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)是國家繼珠三角、長三角、環(huán)渤海灣的第四極經(jīng)濟(jì)區(qū)。 北海定位為“最適宜人類居住城市”， 2020年城市建成區(qū)人口達(dá)到 100 120萬人的二級城鎮(zhèn)。 環(huán)北部灣及南中國海一帶位置顯要，資源豐富，歷來是中華民族拓展生存空間的重要處所。這里是中國通往世界各地的最主要和最便捷的海上通道，舉世聞名的中國古代海上絲綢之路始發(fā)地就在北部灣畔。 北部灣經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，是中國通過南中國海域參與東盟、并進(jìn)而參與世界經(jīng)濟(jì)合作競爭的 便捷和有效的途徑。 北海地處于華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，正好處在中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)的中心位置，是我國與東盟合作的重要門戶，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢以及環(huán)境優(yōu)勢等，最具潛力成為中國走向東南亞和東南亞進(jìn)入中國大陸的橋頭堡。 “風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”、“三十年河?xùn)|河西”。如今，新世紀(jì)初的北海再一次迎來了崛起的歷史機(jī) 遇。北海是中國第一批對外開放的沿海城市，也是廣西沿海地區(qū)唯一一個(gè)具有國際影 響力的城市 。 北海 2.3 北海市歷年固定資產(chǎn)投資 1 9 . 9 264 3 . 3 2 5 1 . 4 6 7 . 2 48 7 . 4144200320050100150200250300350單位（億元）2001年 2003年 2005年 2007年 2009年北海市歷年固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資趨勢2.4 北海市歷年 GDP和財(cái)政增速情況 北海市歷年 G D P 和財(cái)政收入增速情況9 . 6 0 %12% 1 2 . 1 0 % 1 2 . 1 0 %1 4 . 2 0 % 1 4 . 3 0 %1 5 . 2 0 %1 6 . 9 0 %1 8 . 1 0 %1 7 . 3 1 %2 5 . 8 3 %1 9 . 7 9 %2 6 . 7 9 %2 1 . 1 4 %1 9 . 8 4 %1 8 . 3 5 %1 6 . 3 6 %1 3 . 8 3 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年G D P 增速 財(cái)政收入增速2.5 北海市人均可支配收入 北海市歷年人均可支配收入7013769280759520103801184313989772387731 3 . 7 2 %4 . 2 0 %8 . 5 0 %9 . 5 0 %9 . 6 8 %1 3 . 3 2 %1 4 . 1 0 %1 3 . 4 2 %3 . 0 1 %020004000600080001000012000140001600001年02年03年04年05年06年07年08年09年上半年（同比）單位：元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均可支配收入 增幅2.5 北海市人均可支配收入 中國城鎮(zhèn) 08年人均可支配收入 15781元，北海市 2008年的人均可支配收入達(dá) 到 13989元，增長 13.42%， 北海市的人均可支配收入還是處于一個(gè)中等水平。 近幾年來，除 03年受“非典”影響外，北 海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持快速 發(fā)展勢頭， 2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長率超過了 20%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 余額總量一直保持 11%以上的增長率， 人均城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額保持在 12% 以上的增長率，居民消費(fèi)水平大大提 高，存款余額大幅增長。 數(shù)據(jù)顯示北海市有較大的消費(fèi)潛力，各 種消費(fèi)支出都具有擴(kuò)展的空間，城鎮(zhèn)居 民可支配收入連年增多，居民的購買力持續(xù)增強(qiáng)。 北海城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力強(qiáng)勁， 消費(fèi)額不 斷擴(kuò)大，對房地產(chǎn)住宅消費(fèi)的需求將逐 漸增大，并對住房消費(fèi)提出更高的要求。 北海市歷年人均可支配收入70137692 80759520103801184313989772387731 3 . 7 2 %4 . 2 0 %8 . 5 0 %9 . 5 0 %9 . 6 8 %1 3 . 3 2 %1 4 . 1 0 %1 3 . 4 2 %3 . 0 1 %02000400060008000100001200014000160000 1年0 2年0 3年0 4年0 5年0 6年0 7年0 8年0 9年上半年（同比）單位：元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均可支配收入 增幅北海市居民消費(fèi)品零售額、可支配收入、存款余額情況2 8 0 0 . 8 82 3 3 3 . 5 8 2 5 7 9 . 6 23 0 9 8 . 3 7342539684523769280758773952010380118435 9 1 1 . 0 66 4 4 0 . 6 96 7 9 5 . 1 67 4 8 5 . 9 3139890 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 01 4 0 0 0 . 0 002 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年單位：元居民消費(fèi)零售額 可支配收入 存款余額2.6 北海市歷年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié) 北海市近年來 GDP和財(cái)政收入持續(xù)快速增長，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn) 定快速發(fā)展，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力支撐。 2008年整個(gè)北海市的 GDP已達(dá)到 300億元 ， 08年漲幅達(dá)到歷年新高 16.98%，財(cái)政收入至 05年以來持續(xù)四年的增幅都超過 19%， 08年達(dá)到最高漲幅 26.79%。 財(cái)政收入 連續(xù)三年保持超過 19%的高速漲幅，而 09年國家對北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，更將北海的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位提升到國際性區(qū)域的高度，以致 08年的漲幅創(chuàng)近年的歷史新高， 09年上半年財(cái)政收入同比增長 21.14%。 國家和政府對基礎(chǔ)實(shí)施投入加大，以及其他的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，將有力拉動(dòng)09年下半年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長。 第三部分 北海市房地產(chǎn)發(fā)展概況 3.1 北海市歷年房地產(chǎn)發(fā)展情況 近幾年來的北海市商品房的供應(yīng)量和銷售量迅速增長，特別是在 07年以來，市 場的供應(yīng)量增幅逐步加大。 北海市商品房成交面積近年保持著大幅度的增長， 09年上半年銷售面積飆升至112.81萬平方米，突破歷年來的記錄。 隨著北海大量投資客戶的到來，加大北海市商品房市場的消化量。 從 04年以來，隨著北海市經(jīng)濟(jì)投資的逐步升溫，房地產(chǎn)的投資也逐步加大了投資力度，大量土地的供應(yīng)，導(dǎo)致了北海市每年的新增了許多新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施 工面積在大幅度的增加。以致現(xiàn)在商品房空置面積達(dá)到 182.39萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大、速度過快、價(jià)格漲幅過快，長期以往將形成供過于求的市場局面。 3.2 北海市歷年房地產(chǎn)投資額占總固定資產(chǎn)比例 房地產(chǎn)投資占總固定資產(chǎn)投資比例1 1 . 8 1 %1 0 . 2 6 % 1 0 . 9 4 %1 7 . 3 1 %1 6 . 0 5 % 1 5 . 5 1 %1 6 . 8 9 %1 9 . 6 2 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年房地產(chǎn)投資比例3.3 北海市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢 05年北海市受國家調(diào)控政策的影響，價(jià)格出現(xiàn)了下降情況。到了2006年開始大幅度增長， 特別是進(jìn)入 07年以后，住宅均價(jià)開始發(fā)生快速上漲，到 09年 7月均價(jià)的上漲幅度位居全國第一 ，可見北海房地產(chǎn)的市場前景是非常大的。 北海市商品住宅價(jià)格情況1 1 7 2 . 3 4 1 2 2 7 . 8 21 4 1 2 . 7 31 3 3 1 . 6 718002138300038005709 . 8 0 %2 0 5 . 4 4 %4 . 7 3 %1 5 . 0 6 %- 6 . 7 4 %3 5 . 1 7 %1 5 . 8 0 %4 0 . 3 1 %2 6 . 6 7 %010002000300040002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年單位：元- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %商品住宅價(jià)格 價(jià)格漲幅3.4 北海市房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 3.5 小結(jié)（ 1） 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 09年仍以本地開發(fā)商為主，外地開發(fā)商只占整個(gè)市場的 20%左右，但外地開發(fā)商進(jìn)軍北海的信心隨著房價(jià)的上漲進(jìn)一步提升， 據(jù)了解，在 09 年北海土地交易市場外地開發(fā)商成為主角 ，也預(yù)示著未來外地開發(fā)商將成為北海房地 產(chǎn)開發(fā)的主角； 從規(guī)模上看，市場仍以幾十畝的小項(xiàng)目為主，百畝項(xiàng)目已屬于大盤，普通住宅如春天公寓、別墅如萬泉城等，但從目前土地交易情況來看，未來幾年將出現(xiàn)數(shù)百畝甚至 千畝大盤， 建設(shè)規(guī)模由小規(guī)模為主逐步轉(zhuǎn)向成規(guī)模、上檔次發(fā)展，開發(fā)區(qū)域由零星分 散開發(fā)轉(zhuǎn)為成片開發(fā)，并集中在城市主干道的周邊綜合開發(fā)，已初步形成了集約開發(fā) 的聚集效應(yīng)； 從規(guī)劃方面來看，外地開發(fā)商在開發(fā)理念和建筑規(guī)劃上明顯先進(jìn)于本地開發(fā)商，例如：北部灣 1號(hào)；隨著整個(gè)市場競爭的激烈， 未來將會(huì)出現(xiàn)更多的高品質(zhì)、優(yōu)規(guī)劃的項(xiàng)目，將與北海人居城市更匹配。 從產(chǎn)品方面來看， 由于外地購房者占 68%的市場份額，主要用于投資、度假、移民等，近兩年仍以 80 90 的 2房為主力戶型；但是隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大，度假和移民的市場份額的增加，產(chǎn)品類型逐漸豐富，滿足市場不同需求。 3.5 小結(jié)（ 2） 從價(jià)格方面來看，北海房價(jià)自 2007年以來一路飆升， 2008、 2009年上半年房價(jià)漲幅為 40.31%、 26.67%兩年位居全國首位。 特別是 2008年、 2009年 4月份以前，北海市以 40.31%、 26.67%的驚人漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳和上海，成為房價(jià)漲幅最大的城市 。目前北海市均價(jià)為3800元 / ，所開發(fā)項(xiàng)目大多為前幾年屯地，其土地成本相對低廉，目前北海市商用土地的出讓價(jià)格已經(jīng)翻了好幾倍， 2008年，一畝土地的出讓價(jià)格是 100萬元左右，而 2009年已經(jīng)漲到了一畝地 344萬元左右。 作為著名的海濱旅游宜居城市，海景房、別墅房是引領(lǐng)北海房地產(chǎn)價(jià)格回歸并進(jìn)一步提升的代表物業(yè)， 目前投資型精裝小戶型也在市場上成為高價(jià)標(biāo)桿，例如：北部灣 1號(hào)。 第四部分 北海市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 4.1 09年 8月以來開盤樓盤項(xiàng)目分布 4.2 現(xiàn)存在售項(xiàng)目分析 樓盤名 規(guī)模 物業(yè) 類型 主要產(chǎn)品 內(nèi)部配套 現(xiàn)行均價(jià) 項(xiàng)目情況 北部灣 1號(hào) 總建筑面積 490000平方米 橢圓形塔式中高層、高層住宅樓各四幢，超高層酒店式公寓樓一幢 1房 1廳 1衛(wèi)：40 90 、 2房一廳 2衛(wèi)：100 120 商業(yè)業(yè)態(tài)、幼兒園、會(huì)所、空中網(wǎng)球場、地下停車場 9380元 / 主要以小戶型為主， 40-90平米的都有，以 6367 的 1房 1廳 1衛(wèi)為主力戶型、110120 的 2房 1廳 1衛(wèi)為輔，大開間的主臥室彰顯自由豪放的濱海生活；前面塔樓以豪宅會(huì)所為主，均屬于精裝修。陽臺(tái)均朝向大海，取景窗設(shè)計(jì)，倚窗眺望，可一覽海洋全景。 4座高層南北對流，通風(fēng)性能良好 春天海景 總建筑面積 86000平方米 26層純居住蝶式住宅， 22層公寓樓 2房： 80 90 ； 3房： 130 10畝中央花園 4300元 / 有 34 65 精裝小戶型、 80 90 2房 2廳、130 3房 2廳，以 80 90 的 2房 2廳為主力戶型，此項(xiàng)目北部是濱海公園與大海，部分陽臺(tái)朝向大海，取景窗設(shè)計(jì)，倚窗眺望，可一覽海洋全景。主力戶型與現(xiàn)在市場熱租的 2房戶型、面積相符，適用于投資出租。 在海一方 總建筑面積約103000平方米 1號(hào)樓 18層， 2號(hào)樓 19層， 3號(hào)樓 19層， 4號(hào)樓 19層 2房： 73 、 3房： 90 100 、 4房：130 140 特色水晶觀、兒童活動(dòng)廣場、室外生態(tài)停車場、休閑場所 4600元 / 主要以 2房： 73 、 3房： 90 100 、 4房： 130 140 為主， 2房變 3房，大面積戶型空間格局簡約流暢；坐北朝南，通風(fēng)性能好且采光佳，戶型精致且活動(dòng)多變，多個(gè)方位可以一覽北海銀灘、冠頭嶺的誘人海景。 天健綠園 總建筑面積約82500平方米 對應(yīng)單體 116號(hào)樓， 17號(hào)樓為 26層超高層 2房 2廳： 7581 為主力戶型， 1房 12廳：49 為輔 - 3800元 / 多層和一棟高層結(jié)合體，綠化率高，高層可欣賞海景，南北對流，通風(fēng)采光良好。 銀州花園 建筑面積 41135平方米 1、 2、 3號(hào)樓33層， 4、 5號(hào)樓 6層 41-111平米 1房、 2房、三房 中央花園 3600元 / 該項(xiàng)目是一個(gè)多棟高層大樓，由于該項(xiàng)目在地段上有明顯的優(yōu)勢，擁有很大的升值潛力，戶型符合目前市場需求。 同和水岸香堤 建筑面積 12456平方米 1 36棟多層，其中 31、32、 33為 12層小高層 2房、 3房、 4房 80 160 800 露天泳池、約1300 幼兒園 3800元 / 該項(xiàng)目 新穎獨(dú)特純粹的地中海建筑風(fēng)格，規(guī)劃上采用行列式與半圍合式的規(guī)劃 , 閉合中有開放，整齊中有自由，各級空間清晰明確、簡約有序、各自獨(dú)立又相互融合；一梯兩戶、南北朝向的多層住宅 。 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 北部灣 1號(hào) 項(xiàng)目地址 海景大道與茶亭路的圍合處 主力戶型 1房 1廳 1衛(wèi)： 40 90 、2房一廳 2衛(wèi)： 100 120 銷售價(jià)格 9380元 / 銷售動(dòng)態(tài) 2009年 10月中旬開盤，推出 1房、 2房合計(jì) 306套房，其中主推 65 的小戶型公寓，已成交 199套，銷售率 65%。 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 在海一方 項(xiàng)目地址 金海岸大道與貴州路交匯處 主力戶型 2房： 73 、 3房： 90100 、 4房： 130 140 銷售價(jià)格 4600元 / 銷售動(dòng)態(tài) 2009年 10月 1日開盤，推出 3、4號(hào)樓合計(jì) 274套，其中主推 3房，已成交 68套，銷售率25%。 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 春天海景 項(xiàng)目地址 北海市北部灣路東路與廣東路交匯處 主力戶型 2房 2廳： 80 90 、 3房 2廳： 130 銷售價(jià)格 4300元 / 銷售動(dòng)態(tài) 剩下 18層以上的一些尾盤 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 天健綠園 項(xiàng)目地址 廣東路東側(cè) 180米 主力戶型 2房 2廳： 75 81 為主力戶型， 1房 1廳： 49 為輔 銷售價(jià)格 3800元 / 銷售動(dòng)態(tài) 2009年 10月 1日開盤，推出17棟 26層超高層共 250套房，其中主推 81 的 2房，至今已成交 200套，銷售率 80%。 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 萬家興苑 項(xiàng)目地址 四川路 46號(hào) 主力戶型 2房 2廳： 75 81 為主力戶型， 3房： 120 為輔 銷售價(jià)格 5100元 / 銷售動(dòng)態(tài) 2009年 10月 1日開盤， 1、2、 3號(hào)樓合計(jì) 1293套房，幾乎為在建抵押房。 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 榮顧金灣花園 項(xiàng)目地址 湖北路西 主力戶型 2房 2廳： 75 81 為主力戶型， 3房： 120 為輔 銷售價(jià)格 3900元 / 銷售動(dòng)態(tài) 2009年 10月開盤， 1、 2、4、 5號(hào)小高層合計(jì)推出266套房，其中以 2房為主。目前去量 23套，銷售率 9%。 4.3 北海市在售樓盤銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 順泰大廈 項(xiàng)目地址 北海大道 78號(hào) 主力戶型 69 130 的 1房、 2房 銷售價(jià)格 4900元 / 銷售動(dòng)態(tài) 2009年 10月開盤， 1幢 20層的綜合高層，共推出303套房，達(dá)成交易 76套，以 2房成交量為主。 4.4 北海市現(xiàn)售樓盤分析 現(xiàn)售項(xiàng)目均是高層住宅 目前銷售物業(yè)以 2房為主 銷售均價(jià)漲幅較快 建筑類型：本市的建筑主要以 11-17層的小高層和 18-32層的高層物業(yè)為主，只有少量的多層建筑。 戶型：本市的住宅戶型目前剩余主要118-160平方米的三房等大戶型產(chǎn)品，其次是較大面積的 1房。 內(nèi)部配套：大多數(shù)樓盤的內(nèi)部配套是非常少的，小區(qū)的綜合指標(biāo)低。 價(jià)格：本市今年均價(jià)飆升幅度大、快，尤其是高層的 80 90平方的 2房。相同屬性的 2房價(jià)格要比 3、 4房的要高，致使北?，F(xiàn)在的銷售均價(jià)在 3800元 / 。由于2房現(xiàn)在的租金比較高，比較符合目前市場的投資，未來兩年仍是以 2房為主要需求。 第五部分 北海市房地產(chǎn)五大板塊 SWOT分析 5.1北海市房產(chǎn)分布板塊 茶亭路板塊 以茶亭路、中山路為主、西至西南大道、東至上海路區(qū)域 市中心板塊 北部灣路為軸線、上海路、云南路和西南大道中路的區(qū)域 銀海新區(qū)板塊 以西南大道中為軸線，云南南路、上海南路與金海岸大道中的區(qū)域 銀灘板塊 銀灘公園附近區(qū)域 海灣新區(qū) 北部灣路東北區(qū)域、高德村、南珠大道東南區(qū)域 5.2北海市五大板塊 SWOT分析 1、北海市市中心現(xiàn)有傳銷人員 15萬人，每月仍持續(xù)增加傳銷人員 2500人進(jìn)入市中心。 2、傳銷人員擅長租住高層 80 90平方的 2房，且在市中心居住，對海景環(huán)境的需求較周邊配套、交通、生活等相對弱。 3、市中心板塊目前出租市場火熱，尤其市 2房租金比較高，符合投資客的投資趨勢。 4、北海市本地居住性客戶首選市在市中心。 1、市中心板塊價(jià)格飆升較快； 2、現(xiàn)在的房價(jià)漲幅過快，國家可能會(huì)緊縮銀根，提高利率和首付。市中心的投資客就會(huì)受到一定的束縛。 未來幾年，養(yǎng)老和旅游的物業(yè)市場會(huì)逐步提升，市中心板塊的競爭力會(huì)減弱。 S-O:發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) S-T:利用優(yōu)勢，降低威脅 1、市中心板塊的主力戶型是兩房，建筑面積相對較小，是目前市場最腸租的物業(yè)戶型。 2、地段優(yōu)勢，市中心板塊位于北部灣路為軸線、上海路、云南路和西南大道中路的區(qū)域，周邊市政、生活、教育等配套成熟。 3、交通網(wǎng)絡(luò)體系發(fā)達(dá)，出行方便。 1、借助核心地段、生活配套完善，房屋租金高的特點(diǎn)、升值速度快、投資風(fēng)險(xiǎn)小，傾力打造投資客需求的 2房戶型。 2、抓住傳銷人員擅長居住市中心物業(yè)的市場需求點(diǎn)，開發(fā)相應(yīng)的物業(yè)樓盤。 1、市中心板塊的升值性能堅(jiān)韌，受政策的影響微乎其微。 2、市中心的可開發(fā)地塊較稀缺，稀缺便是金。 O-W：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 W-T:縮小劣勢，降低威脅 1、小區(qū)規(guī)模小，綠化低，容積率高。 2、市中心板塊人口密度大，空氣較其他板塊差； 3、市中心出行到海邊游泳、看海景需要較長的路程。 4、市中心板塊部分高層不能一覽北部灣海景。 5、市中心板塊的銷售均價(jià)較高、出租競爭激烈。 1、抓住傳銷的租房特性，中和市中心環(huán)境的劣勢。 2、借用傳銷人員與日俱增的數(shù)量提升房屋的售價(jià)。 1、利用傳統(tǒng)的市中心住房保值的優(yōu)勢規(guī)避劣勢、威脅。 2、提高物業(yè)管理服務(wù)。 內(nèi)部能力 外部因素 優(yōu)勢 (Strengths) 劣勢 (Weaknesses) 機(jī)會(huì)（ Opportuninties） 威脅 (Threats) 5.3 北海市樓盤的市場定位 北海市房產(chǎn)市場競爭機(jī)會(huì)點(diǎn) 北海市主力戶型在 8090平方米的兩房 最適宜人類居住城市 一梯 2戶和一梯 3戶低密度的 人性化住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 北海市高綠化率、配套齊全、 舒適型高層住宅大盤 第六部分 目標(biāo)客群分析 6.1 目標(biāo)消費(fèi)群體分析 消費(fèi)群體來源及分類 （ 1）消費(fèi)群體來源 外地人：區(qū)內(nèi)有周邊地市縣（以南寧為主、防城港、欽州、玉林、崇左等），區(qū)外有上海、廣東、浙江、溫州、北京、東北、福建等 新北海市民：跟北海有工作緣，事業(yè)移民。 本地北海市人：籍貫在北海市。 （ 2）消費(fèi)群體分類 第一類：基本型居住需求（通常為首次置業(yè)） 第