物業(yè)接管驗收工作方案(DOCX 55頁).docx

物業(yè)接管驗收工作方案目 錄一 名詞、術(shù)語解釋 3二 引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 5三 接管驗收條件 6四 接管驗收流程 7五 接管驗收組織設(shè)計 8六 接管驗收的準(zhǔn)備工作 12七 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收 14八 房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收 16九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收 25十 工程資料的接管 27十一 業(yè)主入伙時的接管驗收 30十二 缺陷整改與保修 31十三 接管驗收相關(guān)記錄表名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行驗收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商?？⒐を炇帐菍ζ湓O(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗?？⒐を炇蘸髽?biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)接管驗收 接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進(jìn)行的再檢驗。接管驗收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。公共場所(地)、公用設(shè)施公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例國務(wù)院令第2000第279號物業(yè)管理條例國務(wù)院令第2003第379號陜西省物業(yè)管理條例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ300305-88房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 30001-90）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB 50057-94）電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB 50166-92自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB 50084-2001自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB 5135-85自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB 797-89室內(nèi)消火栓GB 3445-93消火栓箱GB 1456l-93防火門用閉門器試驗方法GA 93-1995通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB 50243-2002民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94體育場所開放條件與技術(shù)要求GB 19079.1-2003接管驗收條件物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：一、一般條件1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：工程竣工核驗證書規(guī)劃驗收證書消防驗收意見書電梯驗收結(jié)果通知書燃?xì)夤艿拦こ舔炇兆C書城建檔案驗收證書人防工程驗收證書已簽訂工程保修書并有憑以上證書換領(lǐng)的建設(shè)工程竣工驗收備案表。2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。二、最低要求在項目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。接管驗收組織設(shè)計一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)接管驗收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按接管驗收條件進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。1、根據(jù)項目的進(jìn)度，編制接管驗收進(jìn)度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進(jìn)行驗收前的準(zhǔn)備工作詳見接管驗收的準(zhǔn)備工作。三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收一）、初驗物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式接管驗收根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、 對自用部位及設(shè)施的驗收物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部ZBP3000190標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。三）、復(fù)驗對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：QR007JG房屋及公用設(shè)施交接單QR008JG房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單接管驗收的準(zhǔn)備工作為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備34人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗收。2、成立驗收組驗收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 副組長：管理處經(jīng)理組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)組織驗收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙對配合驗收的保安進(jìn)行強化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收）熟悉工程情況、設(shè)備概況組織接管驗收演練培訓(xùn)時間：10課時（不得低于）?，F(xiàn)場實習(xí)：待定4、購置、準(zhǔn)備工具根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖準(zhǔn)備引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證準(zhǔn)備接管驗收相關(guān)記錄中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。7、參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。對于設(shè)計中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機電設(shè)備（、級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。8、參與內(nèi)部竣工驗收參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進(jìn)建議。9、參與政府竣工驗收房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。1、土建驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表2、電氣驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運行是否正常。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表 3、給排水驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表 4、燃?xì)猓候炇諛?biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進(jìn)行跟蹤。房屋本體共有部位及設(shè)備的驗收 1、屋面驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注屋面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進(jìn)行測試廣告牌、沿口等固定牢固屋面金屬物體均做可靠防雷接地基本項無非法占用、改建及搭建女兒墻完整無污染隔熱層完好，面層磚無破損屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕天面無積水、雜物排水溝、排水口完好暢通2、樓層及通道驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常消防通道通暢滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正?；卷棙菍犹?、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚公共部分無加建、改建天棚完好墻面無碰壞、無污跡、無脫落地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封條、門鎖完好3、地下室驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏頂棚、墻面無損壞及污跡照明系統(tǒng)完好水池周圍整潔無污染隱患管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象4、外墻面驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡門窗及玻璃完好外墻面轉(zhuǎn)無空鼓外墻、窗口無滲漏空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損5、供配電系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷設(shè)計規(guī)范GB 5005794檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注供配電系統(tǒng)保證項安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確無故障停電記錄基本項設(shè)備接地牢固電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范設(shè)備、機房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機房溫度正常6、給排水系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ302-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注給排水系統(tǒng)保證項水泵電機溫度正常各層水壓正常按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求潛水泵工作正常，排水通暢基本項壓力表工作水泵運行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象水泵運行無異常噪音，潤滑良好水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常設(shè)備、機房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機房溫度正常蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢排水系統(tǒng)暢通，抽查68個井化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物7、消防系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50166-92，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50084-2001，自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB5135-85，自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB797-89，室內(nèi)消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門用閉門器試驗方法GA93-1995檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常消防中心可啟動風(fēng)機，風(fēng)機風(fēng)量正常氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號消防廣播正常備用電源切換正?；卷椣乐行?、機房清潔溫度正常設(shè)備清潔，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點）風(fēng)機運行噪聲、震動正常，潤滑到位消防對講通話清晰消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固管理機軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低出口指示燈熒光顯示板正常出口指示燈指示發(fā)光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門就地手動正常防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常防火卷簾門在消防中心手動正常8、中央空調(diào)系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注中央空調(diào)系統(tǒng)制冷機部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機腳架有防震墊,地腳螺栓無松動機器密封性能好、不漏油、不漏氣油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機器運行時無氣泡)冷媒液加入量準(zhǔn)確制冷機微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠制冷機電機一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動,啟動切換時間應(yīng)正確、啟動電流、線路電壓降正常主機運轉(zhuǎn)時噪音、振動、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足水泵運轉(zhuǎn)時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水水泵電機運轉(zhuǎn)電流，溫升正常冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計要求冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水各種閥門開、關(guān)靈活不漏水涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物檢查水塔扇葉，電機及控制電路運行正常塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機運轉(zhuǎn)正確，無異常噪音空調(diào)風(fēng)機盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正?？照{(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注CCTV基本項監(jiān)視器圖像清晰攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角控制矩陣、圖像分割器工作正常設(shè)備接地良好，抗干擾強錄像工作正常，錄像效果清晰10、周邊防范系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角樹木對對射影響小設(shè)備接地良好，抗干擾強與攝像頭聯(lián)動正常11、公共天線系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注CATC基本項圖像、伴音質(zhì)量好天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器設(shè)備接地良好，抗干擾強頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調(diào)制器功能正?；旌掀鞴δ苷Ｂ曉葱盘栐垂δ苷?2、局域網(wǎng)、綜合布線驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注綜合布線基本項設(shè)備接地良好，抗干擾強交換機、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范布線規(guī)范INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常13、背景音樂系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注背景音樂設(shè)備基本項聲壓符合設(shè)計、音質(zhì)較好矩陣控制器工作正常功放工作正常音箱安裝牢固、防雨線路敷設(shè)規(guī)范14、門禁對講系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常接地規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范布線規(guī)范室內(nèi)機安裝規(guī)范15、車場管理系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注車場管理系統(tǒng)保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患基本項讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時卡正常交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰設(shè)備表面清潔無銹蝕系統(tǒng)收費、控制軟件正常16、電梯驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準(zhǔn)運證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證無故障停機、關(guān)人現(xiàn)象報警裝置工作正常轎廂應(yīng)急燈正常應(yīng)急時可迫降至首層消防電梯消防操作功能正?；卷棽倏v箱各種開關(guān)功能正常廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常廂內(nèi)與消防中心和機房的對講正常安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦轎廂內(nèi)無雜亂廣告機房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識機房墻壁完整，無孔洞機房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全有照明、電插座、滅火器、對講等有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好曳引機應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)控制柜在電梯運行時應(yīng)無較大的噪音各功能開關(guān)正常，油杯有油轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕各層門門頭腳蓋板滑塊齊全層門與門框無摩擦，無碰撞導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)層站指示信號按鈕清晰、齊全底坑照明、急停開關(guān)有效補償鏈、緩沖器補應(yīng)安全、可靠大小軌道有接油裝置17、填寫記錄設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫公用機電設(shè)備驗收單，對所有設(shè)施設(shè)備驗收完成后，匯總填寫房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單；對其它共用部位驗收完成后，填寫房屋及公用設(shè)施交接單。公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的驗收1、公用設(shè)施驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注公用設(shè)施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全基本項轄區(qū)道路完好無損通透式圍欄完好、無銹跡路燈完好停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好建筑小品、雕塑等完好無損2、游泳池驗收標(biāo)準(zhǔn)：體育場所開放條件與技術(shù)要求GB19079.1-2003檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）有分設(shè)的男、女淋浴室有分設(shè)的男、女廁所更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）有強制通過式浸腳消毒池更衣室與游泳池中間設(shè)有強制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶有廣播設(shè)施、有專用直撥電話有各類公共標(biāo)識和警示標(biāo)牌泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患3、園林綠化驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ306-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計土質(zhì)符合植物生長，厚度正確綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾無死苗、無蟲害4、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號、保管。5、填寫記錄園林綠化驗收填寫QR005JG綠化驗收單，對其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收填寫QR007JG房屋及公用設(shè)施交接單，鑰匙交接填寫QR002JG鑰匙接管記錄表。工程資料的接管對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：一、產(chǎn)權(quán)資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書以上均為復(fù)印件二、市府驗收合格資料：建設(shè)工程竣工驗收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書用水審批表、水費收繳合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔炇諅浒缸C書直飲水檢驗報告白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化驗收系統(tǒng)合格證停車場管理系統(tǒng)檢測報告攝象機檢測報告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告以上均為復(fù)印件三、工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護(hù)保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預(yù)決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。注：電梯相關(guān)資料包括以下部分勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本） 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）質(zhì)檢報告（每梯一份）電梯隨機文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等）產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）試驗報告書（每梯一份）4、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在工程資料交接清單。業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進(jìn)行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況； 檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）； 檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；檢查開關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在接管驗收記錄。缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)