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三級市場基礎(chǔ)知識一、城市（青島）簡介：青島地區(qū)以前叫做膠澳。1891年（清光緒十七年）清政府在膠澳設(shè)防可以看作是青島建立的開始。1897年11月，德國強(qiáng)占膠澳，并強(qiáng)迫清政府于1898年3月6日簽訂膠澳租借條約。從此，膠澳淪為殖民地，山東也劃入德國的勢力范圍。1914年11月，日本取代德國侵占膠澳。第一次世界大戰(zhàn)后，中國人民為收回青島英勇斗爭，迫使日本于1922年2月4日同中國政府簽訂解決山東懸案條約。同年12月10日，中國收回膠澳，開為商埠。1929年4月，南京國民政府接管膠澳商埠，同年7月設(shè)青島特別市。1930年改稱青島市。1938年1月，日本再次侵占青島，1945年9月，國民黨政府在美國支持下接收青島，仍設(shè)為特別市。1949年6月2日，青島解放。1981年4月，青島被列為全國15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一；1984年4月，被列為全國14個(gè)對外開放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家計(jì)劃單列市，賦予相當(dāng)省一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國15個(gè)副省級城市之一。青島瀕臨黃海，環(huán)抱膠州灣，是我國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市、國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，青島全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里，下轄七區(qū)五市（縣級）包括：市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)、平度市、即墨市、萊西市、膠州市、膠南市。屬暖溫帶海洋性氣候，冬暖夏涼，濕潤宜人，年均氣溫12攝氏度。至2004年年末，全市總?cè)丝跒?31.12萬人。其中，市區(qū)258.4萬人，五市（縣級）472.72萬人。全年凈增人口104422人，人口自然增長率為4.15。二、青島三級市場的發(fā)展史及前景1998年青島市開放房地產(chǎn)二、三級市場并允許已購公房上市，這標(biāo)志著青島中介行業(yè)的一個(gè)正式開始，隨著全國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，青島的房地產(chǎn)二、三級市場也隨之迅猛發(fā)展。2006年前青島房價(jià)平均每年漲幅為12.7%。1999年市內(nèi)四區(qū)二手房成交量1200多套，2000年6000多套、2001年14000多套、2002年16000多套、2003年24000多套、2004年32055套、2005年26327套。（更名房除外）以每套房產(chǎn)平均收傭10000元來計(jì)算（04年后平均房價(jià)7000元左右，一套房產(chǎn)平均60萬）則每年青島市中介行業(yè)平均年傭金收入2.8億元，按青島市中介行業(yè)的平均提成+工資的標(biāo)準(zhǔn)，每年9000萬用于經(jīng)紀(jì)人的勞動支出，目前青島市有房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員5000人左右，則平均每人年收入在18000元左右，而2006年青島的平均收入水平為13345元。（行業(yè)平均工資=1.35倍城市平均工資）基礎(chǔ)知識1、房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。2、土地類型及使用年限：（房產(chǎn)證上標(biāo)注的性質(zhì)）l 居住用地（70年）：工業(yè)用地（50年）：商業(yè)服務(wù)用地（40年）：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等。3、土地所有權(quán)的概念與劃分1）土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2）土地所有權(quán)可分為（權(quán)屬）：國有土地和集體土地兩類。（1）國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，用地單位或個(gè)人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。（2）集體土地：屬于農(nóng)村居民集體所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。4、房地產(chǎn)登記是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記，以及由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)產(chǎn)生的其他房地產(chǎn)權(quán)利的登記。5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)亦即財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，又稱物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分等方面的權(quán)利。6、產(chǎn)權(quán)類型 商品房 1）、私人產(chǎn)權(quán) 房改房公司產(chǎn)權(quán)2）、公有產(chǎn)權(quán) 集體產(chǎn)權(quán)7、共有產(chǎn)權(quán)一處房地產(chǎn)有兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。共有的兩種形式1）按份共有2）共同共有8、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（過戶） 指房屋的所有權(quán)及土地的使有權(quán)由之前的產(chǎn)權(quán)人變更為當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)人的一個(gè)過程。9、契稅 指房屋的所有權(quán)及土地的使用權(quán)由之前的產(chǎn)權(quán)人變更為當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)人，房契產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變所繳納的稅費(fèi)10、房產(chǎn)的分類公寓別墅住 宅 普通住宅、門頭房其它(團(tuán)結(jié)房、平房、棚戶房)按用途分類 商 鋪 純寫字樓辦公用房 商住兩用其它(教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教、等) 私有住房 按權(quán)屬分類公有住房 磚混結(jié)構(gòu) 按結(jié)構(gòu)分類 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)） 鋼結(jié)構(gòu) 1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下按層數(shù)分類 3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上11、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場（土地）： 是土地交易市場。是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場（新樓盤）：是增量房地產(chǎn)交易市場。指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場(二手房市場)：即存量房地產(chǎn)交易市場。是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，屬于消費(fèi)市場的重新配置。二、建筑常識1、進(jìn)深：一間房屋從前墻皮到后墻之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。2、開間：住宅的寬度，指一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間一般是在3.0-3.9米之間。3、層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至上層樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。4、建筑面積：建筑物各層面積總和，包括使用、公攤面積和維護(hù)結(jié)構(gòu)面積。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓裁娣e5、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積6、公攤面積：公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。7、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地板面積。8、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓70-75%、塔樓65-70%、寫字樓60-65%、商鋪90-95%左右。9、得房率：套內(nèi)建筑面與建筑面積的比值。板樓75-85%、塔樓70-75%、寫字樓65-70%、商鋪95-98%左右。10、容積率：總建筑面積與該建筑總占地面積之比。11、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。12、綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。13、建筑密度：建筑物水平投影的總面積與該建筑總占地面幾之比。14、磚混結(jié)構(gòu)： 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于多層民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。15、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。16、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié) 構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。17、現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：樓板支模后由混凝土直接澆鑄而成。其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面。青島98年以后多為現(xiàn)澆18、預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。但整體性較差。三、 房地產(chǎn)交易1、市場價(jià)格、理論價(jià)格、評估價(jià)格A市場價(jià)格房地產(chǎn)的市場價(jià)格，簡稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。B理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。C評估價(jià)格房地產(chǎn)的評估價(jià)格，簡稱評估價(jià)，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。評估價(jià)格也不是事實(shí)。2、總價(jià)格、單位價(jià)格總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。對房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格?？們r(jià)和單價(jià)主要是為了突出房子的性價(jià)比及優(yōu)勢。3、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價(jià)，土地最終由出價(jià)最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地，招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價(jià)，通常還要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價(jià)格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價(jià)；上述三種價(jià)格的關(guān)系通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。四、 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。一）、供求狀況房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由供需比決定，與需求成正比，與供給成負(fù)比。可從如下四種供求關(guān)系引導(dǎo)目前房地產(chǎn)走勢，達(dá)到說服客戶的目的。A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況二）、自身?xiàng)l件所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素包括：1、位置房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。1)商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)，“一步差千金”對于商業(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理。2)居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。3)別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。4)工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。2、地形地勢（風(fēng)水）地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低；在其他條件相同時(shí)，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格。3、土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。土地面積大，社區(qū)相應(yīng)會大，配套相應(yīng)更完備和健全，居住較舒服。4、土地形狀（風(fēng)水）土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。地價(jià)與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高；土地形狀不規(guī)則，地價(jià)就低。5、日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價(jià)格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。日照對房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)格的影響中看到。6、建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。7、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三）、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：1、聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。2、大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價(jià)格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。3、水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有較大的影響4、視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價(jià)格都有影響5、衛(wèi)生環(huán)境 周圍衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響四）、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，需求人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價(jià)格趨高。2、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格高低的變化。一般來說如果一個(gè)社區(qū)的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。反之亦然。五）、經(jīng)濟(jì)因素 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。從一段較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，收入增多從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會引起房地產(chǎn)價(jià)格變動。六）、社會因素1、政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。2、社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。3、房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤的行為。一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：l 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；l 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；l 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣，就會出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時(shí)候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。4、 城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。七）、行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。1、土地制度土地制度對土地價(jià)格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。2、住房制度住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是最大的。強(qiáng)力實(shí)行廉租制、福利制，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。3、房地產(chǎn)價(jià)格政策 房地產(chǎn)價(jià)格政策，有兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。4、特殊政策在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 這些對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)。 具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價(jià)。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。6、稅收政策直接或間接地對房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。7、交通管制 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實(shí)際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實(shí)行某種交通管制也許會降低該房地產(chǎn)的價(jià)格，但對另一些房地產(chǎn)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會提高房地產(chǎn)的價(jià)格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價(jià)格。八）、心理因素心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有下列七個(gè)：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個(gè)人偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風(fēng)水；（7）價(jià)值觀的變化。九）、其它因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。五、 挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的問題一）、價(jià)格購買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價(jià)格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。另一種情況是商品房的價(jià)格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購樓時(shí)，考慮得更多的將是價(jià)格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。雖然買樓時(shí)普遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價(jià)房、微利房感興趣。二）、面積購買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費(fèi)，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)， 一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：1、總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。2、其他功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。三）、地段：開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。四）、交通評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。五）、房型 隨著生活水平的提高，購房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型 ，將成為購樓時(shí)選擇的目標(biāo)。功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)?，F(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)計(jì)受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化：1） 戶型逐步擴(kuò)大2） 強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通功能3） 適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性4） 居室外面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥5） 高級住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間。六）、朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1 、朝向：任何一個(gè)購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠系姆块g為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。2、 樓層：選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素：1） 遮擋及采光情況2） 生活的便利程度3） 環(huán)境要求4） 家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況5） 住宅樓的總層數(shù)一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的樓層，此外對樓層的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。 七）、采光、通風(fēng)與層高采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。選購住宅時(shí)，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。住宅的通風(fēng)要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個(gè)要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機(jī)械裝置通風(fēng)。青島地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當(dāng)提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。八）、居住環(huán)境居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，來往車輛或飛機(jī)的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有幼兒園、學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。九）、建筑質(zhì)量 在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個(gè)方面。凡建成后未取得質(zhì)檢合格證書的建筑，不得交付使用。因此，一棟建成的商品住宅樓是否有質(zhì)檢合格證書，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。購房者應(yīng)認(rèn)真查看質(zhì)檢合格證書，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應(yīng)及時(shí)向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)。十）、物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。購房者 在選擇房屋的同時(shí)，往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時(shí)的舒適、安全和方便。在商品房預(yù)售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司