3__三級市場基礎(chǔ)知識.doc

三級市場基礎(chǔ)知識一、城市（青島）簡介：青島地區(qū)以前叫做膠澳。1891年（清光緒十七年）清政府在膠澳設(shè)防可以看作是青島建立的開始。1897年11月，德國強占膠澳，并強迫清政府于1898年3月6日簽訂膠澳租借條約。從此，膠澳淪為殖民地，山東也劃入德國的勢力范圍。1914年11月，日本取代德國侵占膠澳。第一次世界大戰(zhàn)后，中國人民為收回青島英勇斗爭，迫使日本于1922年2月4日同中國政府簽訂解決山東懸案條約。同年12月10日，中國收回膠澳，開為商埠。1929年4月，南京國民政府接管膠澳商埠，同年7月設(shè)青島特別市。1930年改稱青島市。1938年1月，日本再次侵占青島，1945年9月，國民黨政府在美國支持下接收青島，仍設(shè)為特別市。1949年6月2日，青島解放。1981年4月，青島被列為全國15個經(jīng)濟中心城市之一；1984年4月，被列為全國14個對外開放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被國務(wù)院批準為國家計劃單列市，賦予相當省一級經(jīng)濟管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國15個副省級城市之一。青島瀕臨黃海，環(huán)抱膠州灣，是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市、國家歷史文化名城和風景旅游勝地，青島全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里，下轄七區(qū)五市（縣級）包括：市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)、平度市、即墨市、萊西市、膠州市、膠南市。屬暖溫帶海洋性氣候，冬暖夏涼，濕潤宜人，年均氣溫12攝氏度。至2004年年末，全市總?cè)丝跒?31.12萬人。其中，市區(qū)258.4萬人，五市（縣級）472.72萬人。全年凈增人口104422人，人口自然增長率為4.15。二、青島三級市場的發(fā)展史及前景1998年青島市開放房地產(chǎn)二、三級市場并允許已購公房上市，這標志著青島中介行業(yè)的一個正式開始，隨著全國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，青島的房地產(chǎn)二、三級市場也隨之迅猛發(fā)展。2006年前青島房價平均每年漲幅為12.7%。1999年市內(nèi)四區(qū)二手房成交量1200多套，2000年6000多套、2001年14000多套、2002年16000多套、2003年24000多套、2004年32055套、2005年26327套。（更名房除外）以每套房產(chǎn)平均收傭10000元來計算（04年后平均房價7000元左右，一套房產(chǎn)平均60萬）則每年青島市中介行業(yè)平均年傭金收入2.8億元，按青島市中介行業(yè)的平均提成+工資的標準，每年9000萬用于經(jīng)紀人的勞動支出，目前青島市有房產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)人員5000人左右，則平均每人年收入在18000元左右，而2006年青島的平均收入水平為13345元。（行業(yè)平均工資=1.35倍城市平均工資）基礎(chǔ)知識1、房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。2、土地類型及使用年限：（房產(chǎn)證上標注的性質(zhì)）l 居住用地（70年）：工業(yè)用地（50年）：商業(yè)服務(wù)用地（40年）：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等。3、土地所有權(quán)的概念與劃分1）土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2）土地所有權(quán)可分為（權(quán)屬）：國有土地和集體土地兩類。（1）國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。（2）集體土地：屬于農(nóng)村居民集體所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。4、房地產(chǎn)登記是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記，以及由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)產(chǎn)生的其他房地產(chǎn)權(quán)利的登記。5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)亦即財產(chǎn)的所有權(quán)，又稱物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分等方面的權(quán)利。6、產(chǎn)權(quán)類型 商品房 1）、私人產(chǎn)權(quán) 房改房公司產(chǎn)權(quán)2）、公有產(chǎn)權(quán) 集體產(chǎn)權(quán)7、共有產(chǎn)權(quán)一處房地產(chǎn)有兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。共有的兩種形式1）按份共有2）共同共有8、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（過戶） 指房屋的所有權(quán)及土地的使有權(quán)由之前的產(chǎn)權(quán)人變更為當前的產(chǎn)權(quán)人的一個過程。9、契稅 指房屋的所有權(quán)及土地的使用權(quán)由之前的產(chǎn)權(quán)人變更為當前的產(chǎn)權(quán)人，房契產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變所繳納的稅費10、房產(chǎn)的分類公寓別墅住 宅 普通住宅、門頭房其它(團結(jié)房、平房、棚戶房)按用途分類 商 鋪 純寫字樓辦公用房 商住兩用其它(教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教、等) 私有住房 按權(quán)屬分類公有住房 磚混結(jié)構(gòu) 按結(jié)構(gòu)分類 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)） 鋼結(jié)構(gòu) 1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下按層數(shù)分類 3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上11、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場（土地）： 是土地交易市場。是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場（新樓盤）：是增量房地產(chǎn)交易市場。指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場(二手房市場)：即存量房地產(chǎn)交易市場。是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，屬于消費市場的重新配置。二、建筑常識1、進深：一間房屋從前墻皮到后墻之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。2、開間：住宅的寬度，指一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開間一般是在3.0-3.9米之間。3、層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至上層樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。4、建筑面積：建筑物各層面積總和，包括使用、公攤面積和維護結(jié)構(gòu)面積。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公共面積5、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積6、公攤面積：公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。7、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地板面積。8、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓70-75%、塔樓65-70%、寫字樓60-65%、商鋪90-95%左右。9、得房率：套內(nèi)建筑面與建筑面積的比值。板樓75-85%、塔樓70-75%、寫字樓65-70%、商鋪95-98%左右。10、容積率：總建筑面積與該建筑總占地面積之比。11、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。12、綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。13、建筑密度：建筑物水平投影的總面積與該建筑總占地面幾之比。14、磚混結(jié)構(gòu)： 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于多層民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。15、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。16、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié) 構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。17、現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：樓板支模后由混凝土直接澆鑄而成。其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面。青島98年以后多為現(xiàn)澆18、預制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預制廠或施工現(xiàn)場預先制作好，然后進行安裝。但整體性較差。三、 房地產(chǎn)交易1、市場價格、理論價格、評估價格A市場價格房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。B理論價格房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實現(xiàn)的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。2、總價格、單位價格總價格房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。單位價格房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格?？們r和單價主要是為了突出房子的性價比及優(yōu)勢。3、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，招標方式由于不僅考慮報價，通常還要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；上述三種價格的關(guān)系通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。四、 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。一）、供求狀況房地產(chǎn)的價格主要是由供需比決定，與需求成正比，與供給成負比。可從如下四種供求關(guān)系引導目前房地產(chǎn)走勢，達到說服客戶的目的。A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況二）、自身條件所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素包括：1、位置房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大的差異。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。1)商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)，“一步差千金”對于商業(yè)來講永遠是個真理。2)居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。3)別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。4)工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。2、地形地勢（風水）地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。3、土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。土地面積大，社區(qū)相應(yīng)會大，配套相應(yīng)更完備和健全，居住較舒服。4、土地形狀（風水）土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。地價與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。5、日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。6、建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。7、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三）、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：1、聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。2、大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。3、水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響4、視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響5、衛(wèi)生環(huán)境 周圍衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響四）、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，需求人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。2、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。一般來說如果一個社區(qū)的居民素質(zhì)低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。反之亦然。五）、經(jīng)濟因素 1、經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。2、物價房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復雜。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲，收入增多從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。六）、社會因素1、政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。2、社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。3、房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機，簡言之就是投準時機，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：l 引起房地產(chǎn)價格上漲；l 引起房地產(chǎn)價格下跌；l 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。當房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。4、 城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。七）、行政因素影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。1、土地制度土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。2、住房制度住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。強力實行廉租制、福利制，必然造成房地產(chǎn)價格低落。3、房地產(chǎn)價格政策 房地產(chǎn)價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。4、特殊政策在上些地方建立經(jīng)濟特區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標。 具體表現(xiàn)為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。6、稅收政策直接或間接地對房地產(chǎn)課稅，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價格低落。7、交通管制 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產(chǎn)的價格，但對另一些房地產(chǎn)來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產(chǎn)的價格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。八）、心理因素心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。九）、其它因素 影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。五、 挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的問題一）、價格購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經(jīng)濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。二）、面積購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時作為計量標準。2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。3、面積標準。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟的。購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時， 一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟分析，基本方法是：1、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。三）、地段：開發(fā)商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經(jīng)濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。四）、交通評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。五）、房型 隨著生活水平的提高，購房時應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風、私密性的房型 ，將成為購樓時選擇的目標。功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標?，F(xiàn)代住宅的戶型特點：住宅戶型設(shè)計受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計發(fā)生一些變化：1） 戶型逐步擴大2） 強調(diào)廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通功能3） 適當增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性4） 居室外面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥5） 高級住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間。六）、朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1 、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。2、 樓層：選擇層次要考慮以下幾個因素：1） 遮擋及采光情況2） 生活的便利程度3） 環(huán)境要求4） 家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況5） 住宅樓的總層數(shù)一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的樓層，此外對樓層的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。 七）、采光、通風與層高采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。青島地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。八）、居住環(huán)境居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點，是否有幼兒園、學校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。九）、建筑質(zhì)量 在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個方面。凡建成后未取得質(zhì)檢合格證書的建筑，不得交付使用。因此，一棟建成的商品住宅樓是否有質(zhì)檢合格證書，也是其質(zhì)量好壞的一個標志。購房者應(yīng)認真查看質(zhì)檢合格證書，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應(yīng)及時向有關(guān)專業(yè)主管部門進行咨詢并尋求指導。十）、物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。購房者 在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司