規(guī)范秘籍張貴喬.docVIP

一切都是人為的：選隊(duì)伍，選材，選機(jī)械，交底清楚，定專(zhuān)人，關(guān)鍵部位專(zhuān)人盯。1、建筑層數(shù)1-3低層，4-6多層，7層以上高層，100m以上超高層。承臺(tái)：厚度不小于300mm，周邊距樁中心不小于樁直徑或邊長(zhǎng)，保護(hù)層50mm,樁基礎(chǔ)驗(yàn)收合格后進(jìn)行。人工挖空樁800-2000mm,最大3500mm,采用砼、沉井、鋼套管護(hù)壁三種人工地基加固：壓實(shí)、換土，打樁，基礎(chǔ)占造價(jià)10-40，剛性基礎(chǔ)適于土質(zhì)勻、地下水低、六層以下磚墻承重。1、 基礎(chǔ)室外地坪超過(guò)5m深基礎(chǔ)，否則淺基礎(chǔ)（不能淺于500mm），埋于冰凍線下（100mm粗砂或焦渣防凍脹反拱）。2、 樁現(xiàn)場(chǎng)預(yù)制疊澆法，不超過(guò)3層，下層強(qiáng)度30方可澆上層，100方可起吊運(yùn)輸。吊點(diǎn)設(shè)計(jì)定，少于3用正負(fù)彎矩定，多余三點(diǎn)用反力相等原則定。墊木根據(jù)吊點(diǎn)定且位于同一垂直線，堆放不超過(guò)4層。3、 砂漿M0.4、1、（2.5、5、7.5、10常用）、15共七級(jí)，磚MU7.5、10、15、20、25、30六級(jí)。砌體質(zhì)量一半與施工有關(guān)。留斜槎三分之二，砂漿攪拌3-5分鐘，水泥和水泥混合砂漿3和4h用完，鋪漿不超過(guò)750mm氣溫超過(guò)30度，2和3h用完,不超過(guò)500mm。磚提前1-2d澆水,灰砂磚及粉煤灰磚不必潤(rùn)濕。豎縫90橫縫80飽滿度，橫平豎直，砂漿飽滿，上下錯(cuò)縫，接槎可靠.4、 構(gòu)造柱五進(jìn)五出,拉結(jié)筋120mm設(shè)一根（至少2根）直徑6mm,且不少于兩根，每邊伸入至少500mm加一道，末端彎鉤。5、 基礎(chǔ)墻1:2.5水泥砂漿加適量防水劑，厚20mm，抗震不能用油氈水平防潮層。6、 一步架1.2-1.4m，砌墻一棟內(nèi)先砌高，再砌地處減少沉降。時(shí)時(shí)檢查磚與皮數(shù)桿相符，及時(shí)調(diào)整。7、 水泥3個(gè)月，快硬一月，不同品種不得混用。8、 后澆帶2月后澆，800-1000mm，（30-40m留），鋼筋可 搭接。9、 凡是達(dá)不到合格標(biāo)準(zhǔn),必須返修、加固、報(bào)廢，由此直接損失5000元內(nèi)為質(zhì)量問(wèn)題，5000元及以上為質(zhì)量事故。結(jié)構(gòu)必須滿足：a,正常施工及使用可能的各種作用，b,正常使用時(shí)良好功能，c,正常維護(hù)足夠耐久性，d,偶然事件仍能保持必要整體穩(wěn)定性。10、 事故分為：倒塌，開(kāi)裂，錯(cuò)位，地基工程，基礎(chǔ)，變形，結(jié)構(gòu)及構(gòu)件承載力不足，功能，其他。原因：違反建設(shè)程序，地勘，設(shè)計(jì)計(jì)算，材料及制品，使用不當(dāng)，科研技術(shù)，施工忽視結(jié)構(gòu)，施工工藝，施工管理，災(zāi)害。11、 常見(jiàn)事故：倒塌部位原因柱、墻1、設(shè)計(jì)截面太小，2，設(shè)計(jì)方案有誤（彈性誤用剛性，梁墻節(jié)點(diǎn)剛接誤用鉸接），3，砼質(zhì)量問(wèn)題(強(qiáng)度不足，有空洞)，4，砌筑問(wèn)題（砂漿飽滿度低，組砌不良通縫重縫多，砂漿強(qiáng)度不夠，漏配筋，5，施工中失穩(wěn)（吊裝臨時(shí)固定不牢，施工自由高度太高，升板群樁失穩(wěn)，對(duì)大風(fēng)及其他外力估計(jì)不足），6，施工超載，7，亂改尺寸（取消梁墊，房間改）。梁板1，設(shè)計(jì)截面太小，2，鋼筋錯(cuò)位太大，3，砼強(qiáng)度不足，4，模板支架失穩(wěn)，5，預(yù)制樓板質(zhì)量低劣，6，施工超載。懸挑結(jié)構(gòu)1，整體傾覆（設(shè)計(jì)未穩(wěn)定性驗(yàn)算，施工早拆模板）2，根部斷裂（鋼筋錯(cuò)位，模板支架方法有誤，砼質(zhì)量問(wèn)題，漏放連接鋼筋，拆模過(guò)早，施工超載）屋架屋蓋1，鋼屋架:壓桿失穩(wěn)，支撐不良，材質(zhì)不良，超載，制作質(zhì)量太差（焊接），屋架鉸接改剛接，桿件軸線不交匯造成次應(yīng)力太大。2，鋼筋混凝土屋架：組合節(jié)點(diǎn)構(gòu)造處理不當(dāng)，未設(shè)縱向傳力桿件，吊裝失穩(wěn)，拼接焊接質(zhì)量差，屋面超載，3，木屋架及鋼木屋架，設(shè)計(jì)截面太小，選材不當(dāng)（腐朽、蟲(chóng)蛀、木節(jié)），不設(shè)支撐及不良，任意鋸下弦外伸段造成抗剪力不足。整體倒塌1，地基沉降不均，2，設(shè)計(jì)方案有誤，3，施工質(zhì)量，4，無(wú)證施工設(shè)計(jì)，5，違反建設(shè)程序錯(cuò)位、偏差、變形原因常見(jiàn)原因測(cè)量放線1，看錯(cuò)圖（不看總圖導(dǎo)致方向錯(cuò)誤，基礎(chǔ)中心線當(dāng)軸線，車(chē)間軸線當(dāng)構(gòu)筑物中心線，軸線間尺寸錯(cuò)誤）2，測(cè)量錯(cuò)誤（讀錯(cuò)，儀器工具誤差，方法不當(dāng)）3，測(cè)量標(biāo)志位移，（控制樁埋設(shè)不牢，標(biāo)志位于交通要道，控制點(diǎn)設(shè)在模板及腳手架上）設(shè)計(jì)圖紙1，土建與水電矛盾，2，設(shè)備地腳螺栓與設(shè)備不合，3，建筑物與構(gòu)筑物間距太小，4，圖紙不按常規(guī)又不標(biāo)注南北構(gòu)件制品尺寸1，鋼結(jié)構(gòu)工藝不良，2，堆放運(yùn)輸安裝不當(dāng)，3，預(yù)制板尺寸超大，4制作場(chǎng)地不平施工工藝1，施工順序不當(dāng)，2，模板支撐固定不當(dāng)，3，安裝工藝差，4，預(yù)埋件不牢，5.，模板尺寸有誤，6，單方回填，7，地下水池排水不力而上浮基礎(chǔ)1，沉降太大，2，沉降不勻其它1，安裝累計(jì)誤差，2，堆載太大，3，凍脹裂縫結(jié)構(gòu)類(lèi)別原因常見(jiàn)原因砼材料、半成品質(zhì)量1，水泥、砂、石質(zhì)量不合2，外加劑不當(dāng)，3配合比不當(dāng)建筑構(gòu)造1，配筋2，施工縫3，連接出現(xiàn)弱點(diǎn)施工工藝1，任意加水及加水泥漿，2，制備運(yùn)輸澆筑養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，3，鋼筋保護(hù)層太小，4，施工縫處理不當(dāng)，5，拆模太早，6，過(guò)早加荷載施工超載結(jié)構(gòu)受力1，設(shè)計(jì)截面太小，2，超載，3，設(shè)計(jì)允許4，應(yīng)力集中地基變形1，沉降太大，2地面荷載太大溫、濕度1，環(huán)境2，大體積，3，砼收縮其它鋼筋腐蝕，堿骨料反應(yīng)，地震，砼腐蝕 砌體溫度1，砌體與砼不一致，2，環(huán)境地基變形1，不均勻沉降，2，相鄰建筑物，3，局部塌陷建筑構(gòu)造1，整體差，2，變形縫設(shè)置不當(dāng)結(jié)構(gòu)受力1，截面太小，2，局部壓力太大施工質(zhì)量1，組砌不當(dāng)，2，砂漿飽滿度太小，3，砂漿強(qiáng)度低，4斷磚集中使用材料質(zhì)量1，水泥，砂不合格，2，工業(yè)廢料使用不當(dāng)，3砌塊體積不穩(wěn)鋼鋼材裂縫出廠不合格,工地驗(yàn)收不認(rèn)真焊接裂縫焊接不良,鋼材可焊性差,低溫焊接措施不當(dāng)使用不當(dāng)沖擊與震動(dòng),疲勞12、 事故處理兩方面工作：1：不合格或事故部分處理，2，防止再發(fā)生糾正和預(yù)防措施。任務(wù)：1，創(chuàng)造正常施工條件，2，確保建筑物安全，3，滿足使用，4，保證耐久，5，防止事故惡化，6，有利交工驗(yàn)收，7，防止再發(fā)生。事故處理特點(diǎn)：1，復(fù)雜性，2，危險(xiǎn)性，3，連鎖性，4，選擇性，5，難度性，6，高度責(zé)任性。事故處理?xiàng)l件：1，情況清楚，2，性質(zhì)明確，3，原因準(zhǔn)確，4，評(píng)價(jià)一致，5處理要求目的明確，6，資料齊全。事故處理原則：1，定性，2，定范圍，3，達(dá)要求（安全可靠，不留隱患；滿足使用；經(jīng)濟(jì)；材料、設(shè)備、技術(shù)滿足；施工方便，安全）；4，選方案和時(shí)間，5，制定措施。注意事項(xiàng)：1，綜合治理，2，清除根源，3，處理期安全，4，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收?？梢圆粚?zhuān)門(mén)處理：1，不影響使用及安全，2，施工質(zhì)量檢驗(yàn)問(wèn)題，3，不影響后續(xù)，4，利用后期強(qiáng)度，5，驗(yàn)算符合。雖然可不理，仍然需征設(shè)計(jì)同意，備好書(shū)面文件，有關(guān)簽字，供交工和使用參考。13、 大體積砼三方向超過(guò)800mm,內(nèi)外溫差25度，裂紋與配合比關(guān)系很大，導(dǎo)致：表面、深層、貫通（收縮所致）三種裂紋，地下0.1mm不要緊，0.2mm必須處理。一方砼:石子:1.22t,水泥：0.44t,砂：0.618t.，水灰比0.38-0.4。砂子，0.25以上粗砂、中砂。兩次收水，木蟹搓毛，防止裂紋。（采用商品砼注意按自己要求配合比）。七層及以上必須有電梯.鋼筋直徑25mm不能綁扎連接。電渣壓力焊鼓包是鋼筋1.6倍，焊劑431，冷卻半小時(shí)才能敲去廢渣，直徑18-32mm。直徑超過(guò)32一般用冷壓連接。挖機(jī)平整場(chǎng)地一個(gè)臺(tái)班700-1000。常用構(gòu)件的代號(hào)序號(hào)名稱(chēng)代號(hào)序號(hào)名稱(chēng)代號(hào)序號(hào)名稱(chēng)代號(hào)1板B15吊車(chē)梁DL29基礎(chǔ)J2屋面板WB16圈梁QL30設(shè)備基礎(chǔ)SJ3空心板KB17過(guò)梁GL31樁ZH4槽形板CB18連系梁LL32柱間支撐ZC5折板ZB19基礎(chǔ)梁JL33垂直支撐CC6密筋板MB20樓梯梁TL34水平支撐SC7樓梯板TB21懔條LT35梯T8蓋板或溝蓋板GB22屋架WJ36雨蓬YP9擋雨板或口板檐板YB23托架TJ37陽(yáng)臺(tái)YT10吊車(chē)安全走道板DB24天窗架CJ38梁墊LD11墻板QB25框架KJ39預(yù)埋件M12天溝板TGB26鋼架GJ40天窗端壁TD13梁L27支架ZJ41鋼筋網(wǎng)W14屋面梁WL28柱Z42鋼筋骨架G14、 單扣件抗滑1.1-1.2t,設(shè)計(jì)0.8t.,雙扣件設(shè)計(jì)1.2t.一、 屋面、衛(wèi)生間、滲漏質(zhì)量通病預(yù)防措施女兒墻泛水部位滲漏1、女兒墻與找平層的轉(zhuǎn)角處應(yīng)按規(guī)定做成圓角，垂直面與層面之間的卷材應(yīng)分層搭接。2、立面卷材收頭的端部應(yīng)裁齊，壓入預(yù)留凹槽內(nèi)，用壓條或墊片釘壓固定，最大釘距不應(yīng)大于900，然后用密封材料將凹槽嵌填封嚴(yán)。3、木磚、木條需做防腐處理，安裝必須牢固，嚴(yán)防松動(dòng)。4、封口水泥砂漿抹壓密實(shí)，應(yīng)分層嵌填粘結(jié)牢固。出屋面管道、構(gòu)筑物泛水處理1、屋面垂直出入口防水層收頭應(yīng)壓在砼壓頂圈下。2、伸出屋面管道周?chē)恼移綄討?yīng)做成圓錐臺(tái)，管道與找平層應(yīng)留凹縫，并嵌填密封材料。防水層收頭處用金屬箍箍緊，并用密封材料封嚴(yán)。地面匯水倒坡1、用水房間的地面坡度要求距排水點(diǎn)最遠(yuǎn)距離處應(yīng)控制在2%，且不大于30，坡向正確。2、嚴(yán)格控制地漏標(biāo)高，地漏應(yīng)低于排水地表面5mm。地漏處的匯水口應(yīng)呈喇叭口型，集匯性好。3、用水房間地面應(yīng)比室內(nèi)及其他地面低20-30mm。墻身返潮和地面滲漏1、 用水房間防水層施工前，必須認(rèn)真清理基層，使其保持潔凈、干燥，不得有積水。2、 墻體根部與地面的轉(zhuǎn)角處找平層應(yīng)做成鈍角。二、模板工程質(zhì)量通病預(yù)防措施柱模板支撐不牢固，移位柱模安完后，應(yīng)全面復(fù)核模板的垂直度、對(duì)角線長(zhǎng)度差、截面尺寸等，支撐必須牢固梁模板支模架不牢固，變形梁模夾具不牢固，底模未按規(guī)定起拱，梁柱接頭處未處理好模板安完后，應(yīng)檢查中心線，標(biāo)高斷面尺寸等項(xiàng)目，支模架及梁模夾具必須牢固，偏差超過(guò)時(shí)應(yīng)進(jìn)行校正，底模按規(guī)定起拱。板模板支撐不牢固樓板模板下支撐應(yīng)有足夠強(qiáng)度和剛度，支撐平面平整三、鋼筋工程質(zhì)量通病預(yù)防措施成型尺寸不符合要求加強(qiáng)配料管理工作，根據(jù)本單位設(shè)備經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)操作經(jīng)驗(yàn)，預(yù)先確定各種形狀鋼筋下料長(zhǎng)度調(diào)整值，配料時(shí)考慮周到，為了劃線簡(jiǎn)單和操作可靠，要根據(jù)實(shí)際成型條件制定一套劃線方法及操作時(shí)搭板子的位置規(guī)定備用，板距大小應(yīng)根據(jù)彎曲角度和根據(jù)直徑確定，對(duì)于設(shè)備老化的，就在成型案上劃出角度準(zhǔn)線，并先放實(shí)樣檢查后，再大批制作。骨架外形尺寸不準(zhǔn)，箍筋間距不一1、綁扎時(shí)應(yīng)牢固；2、對(duì)已不準(zhǔn)確骨架個(gè)別箍筋松綁應(yīng)重新綁扎；3、外伸部分一道臨時(shí)箍筋，并應(yīng)纏扣綁扎；4、澆筑砼時(shí)，不能踩筋；5、劃出箍筋位置后再綁扎。四、砼工程質(zhì)量通病預(yù)防措施砼和易性不好1、嚴(yán)格按配合比執(zhí)行，嚴(yán)格計(jì)量，斗車(chē)過(guò)磅；2、特別加強(qiáng)水的計(jì)量；3、嚴(yán)格攪拌時(shí)間。麻面、蜂窩1、嚴(yán)格控制配合比，攪拌均勻；2、模板按規(guī)定潤(rùn)濕，接縫嚴(yán)密，清理干凈；3、嚴(yán)格按施工操作程序；4、按規(guī)定進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。露 筋1、采用標(biāo)準(zhǔn)墊塊，并牢固固定；2、砼振搗密實(shí)?？?洞1、砼傾倒高度必須符合規(guī)范要求，并按規(guī)定使用砼串筒；2、砼振搗按規(guī)范要求，以防漏振?？p隙及夾層1、按規(guī)范處理施工縫；2、將砼雜物清理干凈。 五、砌體工程質(zhì)量通病預(yù)防措施碎斷磚塊上墻裝卸加氣塊時(shí)應(yīng)避免碰撞，并碼放整齊，斷裂和邊角碰壞者，未經(jīng)修補(bǔ)合格，不得使用。砌體偏歪，粉刷特厚墻體彈線應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)軸線，并宜一次放正，不得任意敲擊。偏差超過(guò)規(guī)定時(shí)，應(yīng)在灰縫砂漿初凝前，取下砌塊，鏟去砂漿，重新砌筑。墻面不平砌體鋪漿后應(yīng)放上砌塊，并宜一次放正，不得任意敲擊，偏差超過(guò)規(guī)定時(shí)，應(yīng)在灰縫砂漿初凝前，取下砌塊，鏟去砂漿，重新砌筑。砌體頂部不實(shí)砌體頂部與上部結(jié)構(gòu)的連接，應(yīng)在砌體灰縫砂漿凝固后，用實(shí)心磚斜砌抵緊或用木楔楔緊。木楔應(yīng)作防腐處理，縫隙應(yīng)使用砂漿填塞緊密。填充墻應(yīng)與框架中預(yù)埋的拉結(jié)盤(pán)相連接。六、樓地面工程質(zhì)量通病預(yù)防措施地面不平，倒泛水1、施工中首先必須保證樓地面基層標(biāo)高準(zhǔn)確，抹地面前，以地漏為中心向四周放射沖筋，找好坡度用刮尺刮平，抹面時(shí)，注意不留洼坑；2、地漏安裝標(biāo)高準(zhǔn)確，寧可稍低也不要超高。地磚空鼓1、地面基層清理必須認(rèn)真，充分潤(rùn)濕，以保證墊層與基層結(jié)合良好，墊層與基層的純水泥結(jié)合應(yīng)涂刷均勻；2、地板磚背面應(yīng)清掃干凈，并事先用水潤(rùn)濕；3、地板磚初步試鋪后，用橡皮錘敲擊，既要達(dá)到鋪設(shè)高度，也要使墊層砂漿平整密實(shí)；4、地板磚鋪設(shè)24h后，應(yīng)灑水1-2次；5、鋪貼后嚴(yán)禁立即上人踏壓。地板磚分格不順直1、由專(zhuān)人負(fù)責(zé)統(tǒng)一從樓道向房間內(nèi)引進(jìn)標(biāo)高線，房間內(nèi)應(yīng)四邊取中，在地面上彈出十字線，鋪設(shè)時(shí)，應(yīng)在十字線交叉處安調(diào)一塊作為標(biāo)準(zhǔn)塊；2、地板磚安設(shè)前必須經(jīng)驗(yàn)核質(zhì)量，尺寸分類(lèi)后方可鋪貼；3、接縫必須拉通線，不能有偏差，鋪設(shè)時(shí)，分段分塊尺寸事先安排好定死，以免產(chǎn)生游丁縫、不均勻和最后一塊鋪不上或防止過(guò)大現(xiàn)象。踢腳線1、優(yōu)化施工順序，在抹灰時(shí)應(yīng)按下列工序進(jìn)行：墻模澆水貼拼抹水泥踢腳線做水泥護(hù)角墻面沖筋抹底灰。樓梯踏步高度不一1、加強(qiáng)樓梯在結(jié)構(gòu)施工中的復(fù)檢工作，踏步高度應(yīng)盡可能一致，偏差控制在1cm；2、抹灰前，應(yīng)根據(jù)平臺(tái)標(biāo)高和樓面標(biāo)高，先在側(cè)面墻上彈出一道踏級(jí)標(biāo)準(zhǔn)線，然后根據(jù)踏步數(shù)斜線等分，這樣斜線上各等分點(diǎn)即為踏線的陽(yáng)角位置。樓梯踏角處裂縫1、踏級(jí)抹面前，應(yīng)將基層清理干凈，并充分澆水潤(rùn)濕；2、抹灰前應(yīng)刷一道素漿結(jié)合層，水灰比控制在0.40.5內(nèi)，并嚴(yán)格做到隨刷隨抹；3、一次抹灰厚度應(yīng)控制在1cm內(nèi)，過(guò)厚的抹灰應(yīng)分層操作；4、應(yīng)先抹立面，后抹平面，使平面立面的交接處在水平方面，將交接處緊密。門(mén)窗及墻角未處理注意細(xì)微部位的基層清理工作，且做在面時(shí)要注意這些部位質(zhì)量。七、抹灰工程質(zhì)量通病預(yù)防措施內(nèi)外墻抹灰空裂1、墻面清理干凈，腳手架眼補(bǔ)設(shè)好，砼板梁凹凸部位必須剔鑿補(bǔ)平；2、墻面應(yīng)在前一天潤(rùn)濕，要澆透澆勻；3、嚴(yán)把原材料質(zhì)量關(guān)；4、嚴(yán)格控制砂漿配合比，和易性和粘結(jié)強(qiáng)度；5、嚴(yán)格分層抹灰，室外抹灰要設(shè)置分格縫，裝飾抹灰底子灰完工后要在底灰上彈出水平和垂直分格縫，要從建筑立面上拉通線彈出，側(cè)面要用水平尺引過(guò)去。內(nèi)外墻抹表面不平陰陽(yáng)角不反正不垂直1、按規(guī)范將房間找方，掛線垂直和貼餅；2、沖筋寬度10cm左右，其厚度與灰餅相平，陰陽(yáng)角應(yīng)隨時(shí)用方尺檢查方正，不方正的及時(shí)修正，抹陰角稠度應(yīng)稍小，要用陰角抹子上下竄平竄直，盡量多壓幾遍。頂棚抹灰空裂1、現(xiàn)澆板底木塊，油氈要認(rèn)真清理板面蜂窩，麻面應(yīng)用1：2水泥砂漿找平；2、底板抹灰前兩天應(yīng)澆水潤(rùn)濕，抹灰時(shí)再噴一遍；3、底板抹灰應(yīng)刮道801膠素水泥，抹灰總厚度控制在1.2cm左右。接槎明顯，色澤不勻1、抹灰層注意接槎部位操作，避免發(fā)生高低不平，色澤不一致現(xiàn)象，接槎位置應(yīng)在分格處或陰陽(yáng)角處；2、水泥漿應(yīng)用木搓搓平，然后上下拉壓，方向要一致。雨水污染墻面1、在外墻窗臺(tái)、窗楣、突出的雨罩、陽(yáng)臺(tái)、挑檐等部分要留滴水槽，滴水槽要精耕細(xì)作，既保證使用功能，也增強(qiáng)觀感；2、滴水槽寬度10mm順直一條線，距外邊沿30mm，距墻面30mm外做防水處理；3、凹凸墻面6cm者做大鷹嘴，滴水順直一致，滴水處理應(yīng)以凸出沿口下沿10mm。挑檐、雨蓬、陽(yáng)臺(tái)在水平垂直方向不一致1、結(jié)構(gòu)施工中，現(xiàn)澆雨蓬要按水平和垂直兩個(gè)方向拉通線，找平找直；2、安裝門(mén)窗框前要找出窗臺(tái)中心線和水平線，接中心線和水平線立窗框；3、作面施工前基層首先對(duì)墻面大角、垛、窗套、檐口、陽(yáng)臺(tái)等部位彈出控制線，嚴(yán)格按線施工；4、注意細(xì)部做法，提供觀感質(zhì)量。八、門(mén)窗工程質(zhì)量通病預(yù)防措施門(mén)窗框不方正、不垂直1、安裝前應(yīng)檢查框的每一個(gè)角的榫眼結(jié)合是否牢固；2、框的立頂垂吊好后兩個(gè)對(duì)角線相等時(shí)再加釘固定；3、固定好再進(jìn)行一次檢查，看是否有出入并注意將框架的下角用墊木墊牢；4、注意成品保護(hù)。門(mén)窗框松動(dòng)1、木磚數(shù)量應(yīng)按規(guī)范要求預(yù)留，且要安裝牢固，120墻木磚可加鐵絲固定；2、框與木磚連接最小應(yīng)有兩個(gè)10CM釘子。門(mén)窗框位置不準(zhǔn)確1、嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求立門(mén)；2、兩層以上建筑物接框時(shí)，上層框的位置要用經(jīng)緯儀與下層個(gè)框吊齊，對(duì)正，同一墻面的框的安裝要以50線為準(zhǔn)，做到標(biāo)高一致。門(mén)窗框與洞口位置過(guò)大過(guò)小1、砌墻所用皮數(shù)桿應(yīng)畫(huà)出梁位置，下面要留出5CM左右高泛水；2、砌筑排磚時(shí)，不得隨意縮小洞口尺寸；3、洞口尺寸合適，安裝時(shí)過(guò)梁下邊要留1518CM左右的抹灰量，兩邊留縫量均勻一致。門(mén)窗扇開(kāi)戶不靈，開(kāi)向不正確1、驗(yàn)扇應(yīng)檢查框的立挺是否垂直，有偏差要重新修整；2、保證合格的進(jìn)出，深淺一致，使上下和面軸保持在同一垂直線上；3、選用五金配套，螺絲安裝要平直；4、嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求門(mén)窗扇，保證開(kāi)向正確，使用方便。門(mén)窗自行關(guān)閉安裝扇前檢查垂直度，如有里外傾斜應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，槽位置一致，深淺合適，上下2合頁(yè)軸線在一條垂直線上。門(mén)窗扇縫隙不均勻不順直1、優(yōu)選施工隊(duì)伍，注意操作水平；2、明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，提高質(zhì)量檔次。15、 鋼結(jié)構(gòu)分：柱段、中間梁段制作。放樣，號(hào)料，切割(彎折),邊緣加工，制孔，小、大組裝，檢查，編號(hào)。16、 高層四大問(wèn)題：測(cè)量，鋼筋連接砼模板，垂直運(yùn)輸（固定（抗傾覆和壓力驗(yàn)算），行走，附著(自由高度30米，每20米設(shè)附著，拉桿不超過(guò)6米)，內(nèi)爬），腳手架。17、 商品房外墻面積是建筑面積0.8，內(nèi)墻面積是建筑面積2.1-2.3。挖機(jī)斗寬1.24米,盾構(gòu)機(jī)6-8千萬(wàn),盾構(gòu)片連接防水關(guān)鍵.18、 地基問(wèn)題:地基特殊問(wèn)題處理:遇糞坑-全部挖出，沿邊多挖300mm，用3:7灰土回填。潮濕土壤，用級(jí)配沙石填實(shí)。枯井-挑梁，井內(nèi)用級(jí)配沙石填實(shí)。沉降縫-新基礎(chǔ)做挑梁。橡皮土-先晾槽，摻石灰或碎石?；A(chǔ)埋設(shè)H不同-相差小，斜坡；大則踏步，踏步高小于500mm，長(zhǎng)大于2*踏,不均勻下沉-剛性墻、圈梁、沉降縫。19、發(fā)出指令不可抽象： 沒(méi)有具體內(nèi)容的指示，使部下無(wú)所適從，要么不去做， 要么靠自己的想像發(fā)揮來(lái)做，必然導(dǎo)致作業(yè)結(jié)果出現(xiàn) 偏差； 出指示要有6W2H（何事WHAT、何故WHY、 何人WHO、何時(shí)開(kāi)始和結(jié)束WHEN、何地WHERE、 為誰(shuí)FOR WHOM、如何HOW、 成本MUCH）方面 的具體內(nèi)容，這樣作業(yè)人員才知道自己的作業(yè)目標(biāo)是什么。19、 樓梯：超過(guò)六層辦公樓設(shè)電梯，建筑電梯超過(guò)75米，應(yīng)分區(qū)分層。凈寬0.55+（0.-0.15）m并不少于兩股人流，平臺(tái)扶手不小于梯段凈寬，318級(jí)，小于三級(jí)應(yīng)做成坡道，平臺(tái)下凈高2米，梯段2.2米，兒童天井寬小于200mm.,否則要保護(hù)措施，欄桿1.051.2米，離地0.1米不留空，公共建筑靠墻設(shè)不高于0.6米扶手，豎直線間距小于0.11米，踏步0.150.26m,有兒童則有防攀爬措施。幼兒室1.3米以下，不能粗糙有棱角。學(xué)校距離鐵路300米，距離交通80米，否則保護(hù)措施。20、 窗臺(tái)低于0.8米須有保護(hù)措施，有防火、衛(wèi)生、安全相互影響不能同埋一個(gè)豎井內(nèi)。排煙、通風(fēng)不能共用一個(gè)系統(tǒng)。黑板垂直照度大于100xl.均勻度大于0.7.房間噪聲一級(jí)小于40，二級(jí)45，三級(jí)50db,嚴(yán)禁將幼兒室設(shè)在地下室及半地下室。寒冷地區(qū)門(mén)斗雙層間距不小于1.6米，離地0.6-1.2米不能設(shè)易碎玻璃。陽(yáng)臺(tái)、屋頂平臺(tái)欄桿不小于1.2米，且不能設(shè)內(nèi)支撐。21、 臥室、起居室凈高不小于2.4米，局部不小于2.1米，坡屋頂不小于2.1米，不大于室內(nèi)面積三分之一。22、 地下室距離甲乙類(lèi)易燃易爆廠房50米，有毒氣體100米。23、 高層防火分為一二級(jí)，其他為四級(jí)，（易燃、可燃、難燃、不然）地下室為一級(jí)。高度超過(guò)250米，必須經(jīng)國(guó)家消防專(zhuān)題論證。鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)外露節(jié)點(diǎn)必須刷防火保護(hù)層。圖書(shū)館高超過(guò)24米，藏書(shū)少于100萬(wàn)二級(jí)，超過(guò)為一級(jí)。車(chē)站、碼頭、影院二級(jí)。24、 挖樁10米深必須專(zhuān)門(mén)送風(fēng)，電線架空2米，堆土空外1米。空口護(hù)欄，軟梯，安全燈12V.25、 提升架上面自由高度小于6米，吊籃最低卷筒鋼絲最少3圈，20米以下至少一股，9.3,8根。只能用鋼絲繩做纜繩。各層設(shè)常閉欄桿門(mén)，可以承受1kn26、 腳手架超過(guò)24米必須與墻剛性連接，橫向6米,豎向4米.18擋腳板,1.2米欄桿,距離墻面少于150.拋撐斜撐剪刀撐.碼轉(zhuǎn)少于3層.嚴(yán)禁48,51混用。嚴(yán)禁打孔。立桿間距小于1.5米,橫桿小于1.8米,扣件(直角,旋轉(zhuǎn),對(duì)接).柔性連接用8號(hào)鋼絲.27、 旋轉(zhuǎn)臂起重機(jī)與10KV以下水平距離大于2米，非熱力管道與電纜距離大于0.5米，橡膠電纜垂地大于2.5米。電纜地下0.2米地上2米必須設(shè)套管保護(hù)，電梯安裝前各層設(shè)1.2米高護(hù)欄。28、 水、氣試壓為正常1.5倍，并且不小于0.6MPa.29、 衛(wèi)生間及防水要求砼大于C25，上翻12030、31、32、 小砌塊反砌，28d,斜槎高度三分之二，砂漿稠度、抗壓、分層度(小于30)必須符合要求。33、 預(yù)應(yīng)力砼嚴(yán)禁加鹵化物，鋼筋實(shí)測(cè)抗拉：屈服強(qiáng)度大于1.25，屈服強(qiáng)度：標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)度小于1.3。截割后預(yù)應(yīng)力筋外露大于3034、 井架高出建筑物,則頂3米避雷針.5米以上安全網(wǎng)封閉.組砌灰縫8-1235、防水:原則(剛?cè)岵⒂?防排結(jié)合,多道設(shè)防,綜合治理).幾層清理（干燥、干凈）,坡度合理,墻角150圓角,結(jié)構(gòu)找坡3，材料2.,天溝1。澆油最好比鋪面少一點(diǎn)。搭接長(zhǎng)邊70，短邊100，上下錯(cuò)縫三分子一到二。水落口，天溝，檐溝，檐口關(guān)鍵位置。涂膜防水一般兩層以上，易操作。地下防水分四級(jí)。外粘法，內(nèi)粘法。降水50以下。保護(hù)層厚度，鋼筋及鐵絲不能接觸模板。穿墻管道，施工縫，變形縫，后澆帶，易滲水。36、 安全、按期、高效、低耗、環(huán)保、按質(zhì)、全面完成任務(wù)。材料堆放，道路，環(huán)境，利用任務(wù)書(shū)進(jìn)行幾層管理。37、 土含水率超過(guò)2030，機(jī)械施工難。注意;邊坡穩(wěn)定（塌方），降水。軟土小于4米，硬土小于8米。開(kāi)挖分段分層，連續(xù)，嚴(yán)禁超挖（留1030人工清理）。挖完驗(yàn)槽?；靥钋?，雜物清理。分層填實(shí)。樁分為：端承樁，摩擦樁。打樁順序，平直。灌入度，打入深度控制。樁接頭很重要。38、砌筑：砂漿很重要。提前1-2天澆水。水泥：合格證，生產(chǎn)日期，不能混用，摻合物。石灰熟化7天，并過(guò)篩。砂子，終砂，不能有雜物，含泥少于1。水干凈。關(guān)鍵配合比。機(jī)械攪拌不能少于1.5分鐘。砂漿隨拌隨用。嚴(yán)禁過(guò)夜砂漿。38、 導(dǎo)墻護(hù)壁泥漿至少3小時(shí)，一般24小時(shí)靜置。比設(shè)計(jì)強(qiáng)度大于5MPa.大體積砼內(nèi)外溫差小于25度。39、 克服爛根(墻柱)澆前用相同水泥砂漿50100處理.振動(dòng)棒(200小時(shí)加油養(yǎng)護(hù))插入下層50，距離作用半徑1.5倍,均勻,防樓插.不要碰鋼筋.養(yǎng)護(hù)濕度溫度,12后養(yǎng)護(hù).一般7天,火山灰及防滲14天.防沖擊荷載,同條件試壓塊.鋼筋:合格證,外觀,試驗(yàn)檢查.鋼筋搭接同一截面柱少于50,其他25.電焊分為:閃光對(duì)焊,電弧焊,電渣壓力焊,電阻點(diǎn)焊.40、建筑工程清包工價(jià)格模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，鋼筋：310-420元/噸，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元/平米（不扣除門(mén)窗洞口，不包括腳手架搭拆）面磚粘貼18/m2.室內(nèi)地面磚（600*600）15元/平米，踢腳線：3元/米，室內(nèi)墻磚：25元/平米（包括倒角）樓梯間石材：28元/平米，踏步板磨邊：10元/米。石膏板吊頂：20元（平棚）鋁扣板吊項(xiàng)：25元/平米，蹲臺(tái)隔斷：120-300元/蹭位。大白乳膠漆：6元/平米。外墻磚：43元/平米，外墻干掛蘑菇石：50元/平米。屋面掛瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面積）電氣照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）1、樁基工程（如有）：70100元/平方米；2、鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100165元/平方米；4、砌體工程：60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：50100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)3001000元/平方米；7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；9、門(mén)窗工程（不含進(jìn)戶門(mén)）：每平方米建筑面積門(mén)窗面積約為0.250.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90300元/平方米，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門(mén)窗，則可能達(dá)到300元/平方米；10、土方、進(jìn)戶門(mén)、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；11、地下室（如有）：增加造價(jià)40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；12、電梯工程（如有）：40200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；13、人工費(fèi)：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般約為70100元/平方米；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的58%：約6090元/平方米；17、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米；18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：1030元/平方米；19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90180元/平方米；20、上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.33.5%):3370元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。以上沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為10002000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒(méi)有包括部分國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為5001500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?。21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15100元/平方米；22、監(jiān)理費(fèi)：330元/平方米；23、廣告、策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)：一般30200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬(wàn)/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房?jī)r(jià)為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬(wàn)元/畝，折算房?jī)r(jià)為：15003000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬(wàn)元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià)； 三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分 的稅費(fèi)、廣告策劃銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；民營(yíng)開(kāi)發(fā)商比國(guó)營(yíng)/政府開(kāi)發(fā)商的成本確實(shí)也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)，成本一般控制得好一些，二是民營(yíng)企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過(guò)100200元/平方米。日志已經(jīng)是第一篇下一篇：女生教你怎樣追MM.返回日志列表轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南全 分享轉(zhuǎn)載復(fù)制地址日志地址: 請(qǐng)用Ctrl+C復(fù)制后貼給好友。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南全（非常感謝這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對(duì)我太有用了。雖然不知道你是誰(shuí)，可我覺(jué)得你是最可愛(ài)的人。謝謝） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門(mén)的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門(mén)之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾皇菑?997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門(mén)死磨硬泡，阿門(mén)。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專(zhuān)業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類(lèi)的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。 3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專(zhuān)業(yè)啊專(zhuān)業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車(chē)道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車(chē)。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專(zhuān)業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類(lèi)通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。 5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。 單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地