成都拆遷市場淺析（思源論-第09-02號）.ppt

想說愛你不容易成都拆遷市場淺析 一 惠民工程內容二 惠民工程市場體現三 未來需求釋放分析 目錄 惠民工程內容 惠民工程全稱 成華區(qū)東郊企業(yè)生活區(qū)危舊房改造惠民工程 是指在成華區(qū)完成企業(yè) 東調 后 緊鑼密鼓開始東郊企業(yè)生活改造 改善那些曾經推進 見證成都成長的 老東郊 國企職工的居住條件 惠民工程又稱 二次東調 為成都市和成華區(qū)立項的城區(qū)改造重點工程 惠民工程內容 惠民工程概算投資80億元 成都市政府補貼15億元 鎖定成華區(qū)內萬年場片區(qū) 府青路立交橋片區(qū) 建設路片區(qū) 雙林路片區(qū) 府青路片區(qū)5大區(qū)域 預計拆遷總面積86 2萬平方米 總戶數約1 8萬戶6萬余人 工程鎖定區(qū)域基本在一環(huán) 二環(huán)路之間 這些居住區(qū)域人口密度大 發(fā)展滯后 老家屬區(qū)居住環(huán)境惡劣 從各方面得到的反映來看 東郊居民改善居住環(huán)境的需求十分迫切 但絕大部分的居民缺乏自主置業(yè)能力 惠民工程內容 初步預測需要建設150萬平方米的安置房 根據目前掌握的情況來看 已知的開工建設安置房項目錦繡東方 蜀都惠園兩個項目 建設面積近85萬平方米 另外還有位于成華區(qū)的團結村 東升村的異地安置項目定于2009年開工建設 從掌握的數據來看 2009年能夠交房入住的僅有錦繡東方一個項目 面積70萬方 安置7000余戶左右 已搬遷戶中選擇 錦繡東方 安置的有2500戶 只占到拆遷總數的很小一部分 惠民工程內容 2008年1月10日 東郊企業(yè)生活區(qū)危舊房改造惠民工程搬遷安置實施辦法 出臺 對最初確定的搬遷安置實施方法進行一定的調整 正是這項政策的調整使惠民工程產生的市場影響發(fā)生改變 舊搬遷安置政策 原地安置 就近安置 異地安置 認購政策性住房安置 新搬遷安置政策 原地安置 就近安置 異地安置 貨幣終結安置 放棄安置可購限價商品房被改造房屋所有人符合成都市公共住房保障制度規(guī)定條件 并愿意放棄在改造規(guī)定地點安置的 可以認購經濟適用房或限價商品房一套 符合條件可申請廉租補貼被改造房屋所有人符合廉租房租金補貼條件的 可以申請廉租房租金補貼 經審批合格后可領取5年租金補貼 貨幣終結安置貨幣終結安置 是指被改造私有房屋所有人或被改造公房的合法使用人 如放棄選擇改造安置房 可以選擇貨幣終結安置的方式 由改造業(yè)主以原地安置方式的安置標準建筑面積為準 按原地安置房成本價上浮35 進行貨幣終結安置 此次政策的調整影響巨大 結合之前的數據來看 搬遷用戶當中大多選擇貨幣終結安置 這當中包含的剛性需求對于區(qū)域市場容量來說相當驚人 惠民工程內容 具體數據 惠民工程共3期5批次 從2007年8月起籌備 預定于2009年6月完成所有搬遷簽約工作目前已經完成4批次搬遷簽約工作共12800戶 工程準備期 08年6月 08年10月 09年1月 09年6月 07年8月 08年1月 工程一期 工程二期 工程三期 東郊企業(yè)生活區(qū)危舊房改造惠民工程搬遷安置實施辦法 出臺 開始1期1批次拆遷簽約 08年1月10日 1期1批次結束 2批次開始簽約 1期2批次結束 2期開始 2期簽約結束 09年3月 3期1批簽約開始 3期1批簽約基本結束 2批簽約開始 惠民工程內容 市場體現 從時間節(jié)點上看 每期完成的簽約工作都在區(qū)域市場上形成了一波上揚的行情 行情走勢根據當期簽約時間的長短 大致持續(xù)2 3個月時間不等 走勢略滯后于簽約工作期15 30天 工程一期 工程二期 工程三期 一期一批 一期二批 三期一批 3000戶 3200戶 4300戶 6200戶 3200戶 2008年 2009年 2月城東區(qū)域整體供應產品與整體去化產品的結構完全不對等 說明2月市場產品去化和市場供應關系不大 市場體現 數據來源 行業(yè)渠道 2月份城東區(qū)域供應主要集中在建設路區(qū)域其他區(qū)域沒有新增供應 但成交頭也相當火爆 2月份城東幾個成交且沒有新增供應熱點區(qū)域中 較多區(qū)域的主要成交價格都在4900以下 表明這波行情中 占相當數量的客戶對于產品價格相當看重 市場體現 數據來源 行業(yè)渠道 結合之前的成交價格來看 本月區(qū)域熱銷產品基本是以總價50萬以下位于城市中軸線以東的低總價或現房準現房產品為主 市場體現 未來市場影響 基本可以確定在整體小陽春市場行情中 由當期拆遷客群引發(fā)的市場需求對于區(qū)域市場的推動是相當巨大的 將2月份住宅市場的成交表現和拆遷客群特征描摹對照 契合度相當高 根據對市場的觀察 前2期惠民拆遷工程釋放出的需求在08年末已經基本消耗殆盡3期1批次的需求在2 3月份的行情中已經較強體現 剩余需求數量較少目前惠民工程的需求存量主要存在于3期2批次的3000余戶當中 拆遷需求存量 需求計算 戶均面積 26 73萬平方米 6237戶 43平方米 戶貨幣結算戶均金額 43 15 115 4815 135 3 46萬需求金額 46萬 6237戶 28億 根據政府3期預算26億來看 預計選擇貨幣結算安置的拆遷數量占到拆遷總數的90 也就是說 2批次為市場提供的有效需求數量約2600 2800戶之間 未來市場影響 拆遷客群的意向清晰 目的明確 主要目標是市場上總價40 50萬左右的套二 套三產品1批次簽約已于3月中旬基本結束 根據之前的經驗 簽約周期約為1個半月 鑒于成華區(qū)政府決定于6月底之前完成所有3期 因此暫時斷定2批次的簽約工作最遲可能于4月上半月開始 2批次搬遷簽約形成的行情預計將在4月中下旬和5月上旬之間形成 未來市場影響 按照目前市場產品分析 城東紫東芯座等二環(huán)附近項目可能在這波行情中有較好的表現 拆遷戶是本輪市場反彈的重要力量 在城東市場上體現得比較明顯 由于拆遷戶群體的 本地情結 及受拆遷費用 戶均46萬左右 等限制 使得這部分客群選擇面主要集中在城東二環(huán)附近項目 特別是紫東芯座 淺水半島等項目 同時 根據對城東各項目客群的初步分析 華潤二十四城 龍湖三千城 金域藍灣等改善型 再改型項目拆遷客群比重不大 綜合以上因素分析 我公司魅