對(duì)城中村物業(yè)管理的探討.doc

對(duì)城中村物業(yè)管理的探討深圳市龍泉物業(yè)管理有限公司 江國(guó)忠摘要：本文針對(duì)城中村的特點(diǎn)及所存在的問(wèn)題，根據(jù)本人對(duì)城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗(yàn)，對(duì)如何做好城中村的物業(yè)管理工作進(jìn)行了探討并提出相關(guān)建議，認(rèn)為在城中村實(shí)施物業(yè)管理，需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)抓好安全防范和環(huán)境衛(wèi)生工作，重視對(duì)流動(dòng)人口的管理和社區(qū)服務(wù)措施的落實(shí)。同時(shí)，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動(dòng)，是切實(shí)抓好城中村物業(yè)管理工作的強(qiáng)有力保障。關(guān)鍵詞：城中村 物業(yè)管理 探討伴隨著深圳市寶安、龍崗兩區(qū)城市建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，27萬(wàn)農(nóng)民完成了身份轉(zhuǎn)換，兩區(qū)整體轉(zhuǎn)入城市化，鎮(zhèn)改為街道，行政村轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民委員會(huì)。原村民委員會(huì)管轄的綜合社區(qū)，物業(yè)分散，總體規(guī)模大，形成了在城市地域范圍內(nèi)，具有居住小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們稱之為城中村。如何做好城中村的物業(yè)管理工作已成為我們物業(yè)管理人的一個(gè)新課題。筆者根據(jù)本人對(duì)城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)原城中村狀況的分析，對(duì)如何做好城中村的物業(yè)管理工作進(jìn)行了探討并提出相關(guān)建議。一、原城中村的狀況分析（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善城中村普遍存在的現(xiàn)象是規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施的布局不合理，不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。（二）環(huán)境衛(wèi)生狀況差城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村整體規(guī)劃不良，后續(xù)管理不到位，路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經(jīng)營(yíng)、車輛隨意擺放等現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，與現(xiàn)代城市形象格格不入。（三）存在嚴(yán)重的社會(huì)治安問(wèn)題城中村路口多，居住人員龐雜，外來(lái)流動(dòng)人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴(yán)重的治安問(wèn)題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財(cái)產(chǎn)的安全。出現(xiàn)城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理造成的。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地增值，外來(lái)人口急增，而政府對(duì)城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計(jì)不足，沒(méi)有及時(shí)拿出有效的規(guī)劃、管理措施，從而產(chǎn)生了這些問(wèn)題。城中村不論是從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等方面都與實(shí)施物業(yè)管理的規(guī)范住宅小區(qū)存在很大的差距。二、城中村物業(yè)管理工作的實(shí)踐我物業(yè)公司在多年住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于2005年正式接管了龍勝村。從A、B、C、D四個(gè)區(qū)域，到村市場(chǎng)和村公園的接管，經(jīng)歷了初步摸底到全面實(shí)施管理的全過(guò)程。龍勝村總建筑面積16.5萬(wàn)平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來(lái)流動(dòng)人口占了90%。通過(guò)實(shí)施全面物業(yè)管理，與原接管前相比有效地維護(hù)了小區(qū)社會(huì)治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)發(fā)案率大幅下降，由原來(lái)的每月20多起到現(xiàn)在的不到5起；房屋的出租率由原來(lái)的不到80%到現(xiàn)在的99%以上，基本上無(wú)空置房；房屋租金增長(zhǎng)率在35%以上，兩房一廳的房子，原來(lái)租金為400元/月，現(xiàn)在可租到550元/月。2006年度，龍勝村被評(píng)為大浪街道城中村物業(yè)管理中唯一的一個(gè)“寶安區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)社區(qū)”。筆者認(rèn)為龍勝村作為一個(gè)典型的城中村小區(qū)能夠通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理使小區(qū)的安全、衛(wèi)生等生活環(huán)境取得了巨大改善，與實(shí)施以下的相關(guān)物業(yè)管理工作密不可分。（一）立足社區(qū)改造，扎實(shí)抓好基礎(chǔ)工作社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城中村物業(yè)管理工作得以正常開(kāi)展的首要條件。根據(jù)龍勝村各個(gè)區(qū)域的具體情況，投入資金進(jìn)行先期整治，改造嚴(yán)重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復(fù)消火栓設(shè)備3處，設(shè)置道閘6個(gè)，封閉出入口4個(gè)，為推行物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（二）采用封閉式管理，做好安全防范管理工作安全有序的生活環(huán)境是社區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)的重要保障。對(duì)龍勝村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時(shí)輪流值班。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行發(fā)卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊(duì)制度，監(jiān)督盤(pán)查可疑情況；對(duì)消防設(shè)施的檢查實(shí)行簽到制度；對(duì)大件物品的搬運(yùn)采取業(yè)主確認(rèn)放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團(tuán)伙1個(gè)，搶劫7起，配合公安機(jī)關(guān)抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協(xié)調(diào)解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護(hù)了小區(qū)的安全秩序。（三）從根本上落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生工作環(huán)境衛(wèi)生管理是城中村物業(yè)管理中一項(xiàng)日常管理服務(wù)工作。僅在剛接管的第一個(gè)月，就清理沙井538個(gè)，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴(yán)格執(zhí)行衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度，對(duì)生活垃圾實(shí)行日產(chǎn)日清，防止衛(wèi)生死角出現(xiàn)；對(duì)市場(chǎng)等公共場(chǎng)所實(shí)行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創(chuàng)造干凈、整潔、有序的良好衛(wèi)生環(huán)境。（四）重點(diǎn)抓好對(duì)流動(dòng)人口管理和社區(qū)服務(wù)由于城中村流動(dòng)人口所占比例相當(dāng)大，重點(diǎn)抓好流動(dòng)人口的管理工作是城中村物業(yè)管理的關(guān)鍵。首先，在檔案管理方面，通過(guò)與轄區(qū)戶管工作人員的互動(dòng)，以戶為單位進(jìn)行居住人員的資料歸檔工作，并對(duì)人員變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤，以便及時(shí)對(duì)檔案資料進(jìn)行更新，了解居住人員的基本情況。同時(shí)積極協(xié)助居委會(huì)做好計(jì)劃生育的宣傳和服務(wù)工作。其次，通過(guò)對(duì)社會(huì)動(dòng)態(tài)和政府相關(guān)文件的宣傳，為住戶提供最為關(guān)注的信息。開(kāi)展積極向上的社區(qū)文體活動(dòng)，通過(guò)舉辦“大家樂(lè)”、藍(lán)球比賽等豐富居民的文化生活。對(duì)住戶的投訴進(jìn)行及時(shí)的跟蹤和處理，并做到有落實(shí)有反饋。（五）及時(shí)調(diào)整收費(fèi)方式物業(yè)管理費(fèi)的收取工作，必須以方便居民為出發(fā)點(diǎn)。剛開(kāi)始，按合同約定逐戶上門(mén)收取管理費(fèi)，與居民的休息時(shí)間發(fā)生了沖突，實(shí)施起來(lái)困難很大。通過(guò)征詢意見(jiàn)，改為原則上不向承租戶個(gè)別收費(fèi)，而向整棟樓宇的業(yè)主或代管人統(tǒng)一收?。挥稍瓉?lái)的每個(gè)月收取一次管理費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槊總€(gè)季度收取一次。由于調(diào)整了收費(fèi)方式，管理費(fèi)的收繳率大幅提升，由原來(lái)的不到30%增加到65%以上。三、城中村實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和解決問(wèn)題的建議（一）缺乏維修基金籌集機(jī)制物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐時(shí)，由于缺乏先期整治資金，致使社區(qū)設(shè)施老化、破舊，消防配套設(shè)施不完善等問(wèn)題得不到根本的解決，程度不同地存在著管理隱患；隨著時(shí)間的推移，公共設(shè)施設(shè)備日后的維修、改造也需要資金保障。通過(guò)企業(yè)為社區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，筆者認(rèn)為建立以城中村為對(duì)象的專項(xiàng)維修基金制度是切實(shí)可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項(xiàng)維修基金的籌集辦法及實(shí)施細(xì)則，以切實(shí)保證城中村設(shè)施設(shè)備的改造及維修費(fèi)用的落實(shí)。（二）物業(yè)管理用房的缺乏城中村沒(méi)有物業(yè)管理用房，管理用房及員工住房皆由物業(yè)管理企業(yè)自行租賃解決，不僅給日常管理帶來(lái)許多不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。筆者認(rèn)為從建設(shè)和諧社會(huì)的角度出發(fā)，由政府出面解決物業(yè)管理用房應(yīng)是切實(shí)可行的辦法，比如由政府出面在社區(qū)適當(dāng)?shù)目盏丶咏ㄅR時(shí)建筑作為物業(yè)管理用房就是一個(gè)解決的方法。（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，“收費(fèi)難”的問(wèn)題突出在城中村實(shí)施物業(yè)管理工作中，普遍存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的問(wèn)題。以龍勝村為例，住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對(duì)其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費(fèi)收入根本不足以維持公司的基本開(kāi)支。“收費(fèi)難”問(wèn)題原因比較復(fù)雜，首要原因是不少社區(qū)居民缺乏物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，繳費(fèi)積極性很低，存在既想有物業(yè)管理又不愿交費(fèi)的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認(rèn)為我不交費(fèi)用總有人會(huì)交，找出種種借口遲交或不交費(fèi)；其次，法規(guī)上沒(méi)有強(qiáng)制推行物業(yè)管理的規(guī)定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問(wèn)題，需要政府相關(guān)部門(mén)在多方面給予正面引導(dǎo)，培養(yǎng)社區(qū)居民樹(shù)立物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。建議政府盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，及時(shí)解決城中村物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。可喜的是，為了推進(jìn)城中村的物業(yè)管理工作，深圳市寶安區(qū)已于2006年出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。在寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法及配套文件中，確定由區(qū)政府和街道辦各承擔(dān)50%，在引進(jìn)物業(yè)管理時(shí)，按社區(qū)建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設(shè)施的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐的前三個(gè)月，可獲管理區(qū)域內(nèi)每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助；并可享受三年的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼：第一年補(bǔ)貼管理費(fèi)的80%，第二年補(bǔ)貼60%，第三年補(bǔ)貼40%。這將在很大程度上解決了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理初期的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，也為其他城市和地區(qū)的城中村物業(yè)管理的實(shí)施提供了借鑒。城中村引進(jìn)物業(yè)管理是一個(gè)新的課題，是適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代發(fā)展，提高社區(qū)居民的生活水平，完善社區(qū)功能，消除安全隱患，促進(jìn)資源效能發(fā)揮的必然需要，也是促進(jìn)和諧社會(huì)的重要組成部分。總而言之，在城中村實(shí)施物業(yè)管理的過(guò)程中，不但需要我們物業(yè)管理人的探索和實(shí)踐，更重要的是需要在政府和社會(huì)各界的支持下，把物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，為探索出適合當(dāng)前實(shí)際的城中村物業(yè)管理模式而共同努力。附：深圳市寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法為了推廣社區(qū)物業(yè)管理，擴(kuò)大我區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，營(yíng)造良好的社區(qū)人居環(huán)境，加強(qiáng)基層基礎(chǔ)工作，促進(jìn)和諧寶安、效益寶安的建設(shè)，根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)法律政策，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第一條 本辦法適用于非開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)和住宅為主的綜合小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)）。第二條 凡寶安行政區(qū)域內(nèi)的社區(qū)，符合成立物業(yè)管理公司條件的，均可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)成立物業(yè)管理公司，從事物業(yè)管理活動(dòng)。第三條 申請(qǐng)成立物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)的，區(qū)政府有關(guān)職能部門(mén)應(yīng)大力支持，并適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。第四條 所有社區(qū)的建成區(qū)，均應(yīng)逐步實(shí)行物業(yè)管理。區(qū)行業(yè)主管部門(mén)和各街道、社區(qū)居委會(huì)（工作站）應(yīng)制訂社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，爭(zhēng)取在五年內(nèi)所有小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。第五條 各街道應(yīng)高度重視推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作，指定一名分管領(lǐng)導(dǎo)，并列入領(lǐng)導(dǎo)班子考核目標(biāo)。各街道物業(yè)管理工作由街道城市建設(shè)辦公室（科）負(fù)責(zé)，社區(qū)工作站承擔(dān)相應(yīng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，形成區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。第六條 社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，具體的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和程序，由區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)制定，由社區(qū)居委會(huì)（工作站）編制本物業(yè)管理區(qū)域所需的資金預(yù)算，報(bào)街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、區(qū)發(fā)展計(jì)劃局和區(qū)財(cái)政局核定后，由區(qū)、街道兩級(jí)財(cái)政各承擔(dān)50%，維修改造工程的施工由街道辦按區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施和驗(yàn)收，費(fèi)用報(bào)街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、區(qū)發(fā)展計(jì)劃局和區(qū)財(cái)政局核準(zhǔn)后撥付。上述政府投資所建成的公用設(shè)施、設(shè)備，為政府公共財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于政府，物業(yè)使用、管理、維修和處置按照政府物業(yè)資產(chǎn)的管理規(guī)定執(zhí)行。第七條 實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三個(gè)月前期管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。物業(yè)管理公司接管小區(qū)三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府、街道辦各出資50%，按管理區(qū)域內(nèi)每平方米建筑面積每月0.20元的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由社區(qū)居委會(huì)（工作站）、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)和區(qū)財(cái)政局核準(zhǔn)，撥給物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。第八條 實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三年管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。即前三年按價(jià)格主管部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所需費(fèi)用由社區(qū)居委會(huì)（工作站）、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、區(qū)財(cái)政部門(mén)共同審核后，由區(qū)、街道兩級(jí)財(cái)政和業(yè)主（使用人）共同承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)為：第一年，區(qū)承擔(dān)40%，街道承擔(dān)40%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)20%。第二年，區(qū)承擔(dān)30%，街道承擔(dān)30%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)40%。第三年，區(qū)承擔(dān)20%，街道承擔(dān)20%，業(yè)主（使用人）承擔(dān)60%。第四年起，由物業(yè)管理公司按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)足額收取，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。第九條 對(duì)取得優(yōu)秀稱號(hào)的小區(qū)，給予物業(yè)管理公司適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。社區(qū)成立的物業(yè)管理公司，在接管小區(qū)的三年內(nèi)，所管理的小區(qū)通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)的檢查、驗(yàn)收、評(píng)比，獲得國(guó)優(yōu)示范、國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)稱號(hào)的，由區(qū)政府分別給予一次性10萬(wàn)、8萬(wàn)、5萬(wàn)、3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；獲得省級(jí)安全文明標(biāo)兵、先進(jìn)、達(dá)標(biāo)小區(qū)的，由區(qū)政府分別給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)、15萬(wàn)、10萬(wàn)元。同時(shí)獲得兩個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)的可重復(fù)計(jì)發(fā)。第十條 區(qū)房屋租賃管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展“文明守法租賃單位”創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動(dòng)，對(duì)房屋租賃文明守法達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理公司給予租賃管理費(fèi)減免。對(duì)在活動(dòng)中表現(xiàn)突出的物業(yè)管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽(yù)稱號(hào)，并按市房屋租賃管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，享受房屋租賃管理費(fèi)減免政策。第十一條 對(duì)投資總額超過(guò)500萬(wàn)美元或者200