房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策（新）.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策 北京市地方稅務(wù)局王素江 金融危機(jī)與08匯繳會計(jì)與稅收 背景情況介紹 國稅發(fā) 2009 31號文是在 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā) 2001 142號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2006 31號 的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂 補(bǔ)充后而制定的 充分吸收 借鑒了國稅發(fā) 2006 31號的主要內(nèi)容 并吸收了 2001 142號文的重要內(nèi)容 并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況 對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪 合并調(diào)整 分為六章三十九條 并更名為 辦法 較原31號文 通知 更正式 轉(zhuǎn)發(fā)文號 京國稅發(fā) 2009 92號 第一部分主要政策變化要點(diǎn) 一 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 1 自2008年1月1日起 我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí) 經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房和危改房項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率按3 確定 2 自2009年1月1日 稅款所屬期 起 我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí) 除經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房和危改房項(xiàng)目以外的其他開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率由20 調(diào)整為15 二 視同銷售的變化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 按照 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 國稅函 2008 828號 有關(guān)規(guī)定和 通知 第二十四條的規(guī)定執(zhí)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日前 不含 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 凡已進(jìn)行會計(jì)處理 計(jì)提折舊并在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)予以扣除的 按照 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2006 31號 和 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā) 2001 142號 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 三 幾項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理 一 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預(yù)提 但最高不得超過合同總金額的10 二 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的 可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用 此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 三 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金 四 廣告和宣傳費(fèi) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂 房地產(chǎn)銷售合同 或 房地產(chǎn)預(yù)售合同 所取得的收入 可作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù) 第二部分2008年匯繳應(yīng)關(guān)注的主要問題 一 開發(fā)項(xiàng)目開工前需要報(bào)送哪些資料 1 報(bào)送 開發(fā)項(xiàng)目 成本對象 情況備案表 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案 成本對象一經(jīng)確定 不能隨意更改或相互混淆 如確需改變成本對象的 應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目 成本對象 開工前或已向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的開發(fā)項(xiàng)目 成本對象 發(fā)生改變時(shí) 應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送 開發(fā)項(xiàng)目 成本對象 情況備案表 辦理開發(fā)項(xiàng)目備案手續(xù) 開發(fā)項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房和危改房項(xiàng)目的 辦理備案手續(xù)時(shí) 還須同時(shí)附報(bào)由北京市發(fā)展和改革委員會 北京市建設(shè)委員會等相關(guān)部門批準(zhǔn)其項(xiàng)目立項(xiàng)的文件和其他相關(guān)證明材料 2 報(bào)送 土地預(yù)算成本情況表 凡符合以下情形之一的房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)在開工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送 土地預(yù)算成本情況表 1 未采用占地面積法分配土地成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后 可采用其他方法分配土地成本 2 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā) 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后 其土地開發(fā)成本可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 二 開發(fā)項(xiàng)目完工后需要報(bào)送哪些資料 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后 在完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)時(shí) 除按現(xiàn)行稅法規(guī)定報(bào)送企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表等申報(bào)資料外 還應(yīng)向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送 開發(fā)產(chǎn)品 成本對象 完工情況表 一 二 開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況報(bào)告 差異調(diào)整情況報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)包括 開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況 占地面積 開發(fā)用途 初始開發(fā)時(shí)間 完工時(shí)間 可售面積及已售面積 銷售未完工產(chǎn)品的收入及其毛利額 已銷完工產(chǎn)品收入及其毛利額 計(jì)稅成本等 三 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的處理問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 按照 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 國稅函 2008 828號 有關(guān)規(guī)定和 通知 第二十四條的規(guī)定執(zhí)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日前 不含 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 凡已進(jìn)行會計(jì)處理 計(jì)提折舊并在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)予以扣除的 按照 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2006 31號 和 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā) 2001 142號 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 四 納稅申報(bào)表的填報(bào)口徑 為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因政策調(diào)整帶來的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表填報(bào)口徑變化 在國家稅務(wù)總局未明確新的填報(bào)口徑前 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入時(shí)以及銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí) 企業(yè)所得稅季度預(yù)繳和年度匯算清繳申報(bào)暫按以下口徑填報(bào) 待國家稅務(wù)總局明確后 再行調(diào)整 除本填報(bào)口徑以外 企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表 A類 企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表 A類 中各行次的填報(bào) 仍按照 國家稅務(wù)總局關(guān)于中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的補(bǔ)充通知 國稅函 2008 1081號 執(zhí)行 一 企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)的填報(bào) 1 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)的處理企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在 企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表 A類 第4行 利潤總額 2 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理 1 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào)企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在 企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表 A類 第1行 營業(yè)收入 欄和附表一 1 收入明細(xì)表 第4行 銷售貨物 欄及附表三 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 第19行 其他 欄第4列 調(diào)減金額 2 預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào)企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 第52行 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤 欄第3列 調(diào)增金額 3 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅的填報(bào) 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅如果會計(jì)處理時(shí)未計(jì)入營業(yè)稅金及附加等科目核算 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí) 其數(shù)額在 企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表 A類 第4行 利潤總額 欄減除 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填入附表三 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 第19行 其他 欄第4列 調(diào)減金額 二 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)的填報(bào) 1 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)的處理已按照上列第一條第一款調(diào)增處理的預(yù)計(jì)毛利額 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)在 企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表 A類 第4行 利潤總額 欄減除 2 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理 1 企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表 A類 第1行 營業(yè)收入 欄和附表一 1 收入明細(xì)表 第4行 銷售貨物 欄不包括已按照上列第一條第二款第一項(xiàng)處理的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入額 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)將其填入附表三 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 第19行 其他 欄第3列 調(diào)增金額 2 實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整的填報(bào)已按照上列第一條第二款第二項(xiàng)處理的預(yù)計(jì)毛利額 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 第52行 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤 第4列 調(diào)減金額 3 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅的填報(bào)處理 已按照上列第一條第三款處理的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí) 其數(shù)額在 企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表 A類 第4行 利潤總額 欄增加 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填入附表三 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 第19行 其他 欄第3列 調(diào)增金額 第三部分主要政策內(nèi)容 一 收入的稅務(wù)處理 一 收入的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款 包括現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益 二 收入的確認(rèn) 企業(yè)通過正式簽訂 房地產(chǎn)銷售合同 或 房地產(chǎn)預(yù)售合同 所取得的收入 應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 1 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) 權(quán)利 之日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 2 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 付款方提前付款的 在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 3 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額 其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 4 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 1 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 2 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格 則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格 以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的 則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 3 采取基價(jià) 保底價(jià) 并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià) 則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額 不得直接從銷售收入中減除 如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的 則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的 則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 4 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定 參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品 企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 三 代收代繳款項(xiàng)的處理企業(yè)代有關(guān)部門 單位和企業(yè)收取的各種基金 費(fèi)用和附加等 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門 單位開具發(fā)票的 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 四 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工前后均可能簽訂 按照有關(guān)規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得預(yù)售許可證后 可上市預(yù)售房地產(chǎn) 在預(yù)售中取得的價(jià)款 屬于暫收性質(zhì)的價(jià)款 由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收 不符合收入確認(rèn)條件 這時(shí)不確認(rèn)收入 待開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后 確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn) 將 預(yù)收賬款 轉(zhuǎn)為 主營業(yè)務(wù)收入 稅法規(guī)定 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 或月 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 開發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 在年度納稅申報(bào)時(shí) 企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料 例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅 2009年一季度銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入2000萬元 實(shí)現(xiàn)利潤總額1000萬元 含預(yù)售收入實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅 土地增值稅 稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15 企業(yè)所得稅稅率25 2009年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款 2000 15 1000 25 325萬元 第二年該開發(fā)項(xiàng)目完工 年末 主營業(yè)務(wù)收入5000萬元 含結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入2000萬元 確認(rèn)經(jīng)營成本3000萬元 為簡化起見 不考慮流轉(zhuǎn)稅 土增稅 期間費(fèi)用 應(yīng)繳企業(yè)所得稅 5000 3000 2000 15 25 2000 300 25 425萬元 五 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納稅所得額 收入總額 不征稅收入 免稅收入 扣除額 本期新增預(yù)計(jì)毛利額 已結(jié)轉(zhuǎn)的以前期預(yù)計(jì)毛利額 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損 六 視同銷售收入的處理 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈 贊助 職工福利 獎勵(lì) 對外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 應(yīng)視同銷售 于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 或利潤 的實(shí)現(xiàn) 確認(rèn)收入 或利潤 的方法和順序?yàn)?1 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定 2 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定 3 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 七 租金收入的處理 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權(quán)證前 與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 按照 實(shí)施條例 第19條規(guī)定 租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 八 及時(shí)清算完工產(chǎn)品計(jì)稅成本 1 確認(rèn)完工的條件除土地開發(fā)之外 其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 應(yīng)視為已經(jīng)完工 一 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 二 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 三 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 2 清算時(shí)間規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工以后 企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日 不得滯后 3 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本 據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整 并按 中華人民共和國稅收征收管理法 的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理 九 產(chǎn)品銷售收入在會計(jì)與稅法上的差異 1 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的差異稅法 按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算調(diào)增應(yīng)納稅所得 會計(jì) 未將開發(fā)品移交購房戶前 仍按 預(yù)收賬款 管理 2 銀行按揭方式銷售開發(fā)品的差異稅法 其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 會計(jì) 未將開發(fā)品移交購房戶前 仍按 預(yù)收賬款 管理 3 代收代墊款項(xiàng)的差異稅法 企業(yè)代有關(guān)部門 單位和企業(yè)收取的各種基金 費(fèi)用和附加等 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門 單位開具發(fā)票的 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 會計(jì) 均不作為收入處理 4 售后回購業(yè)務(wù)的差異稅法 銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入 回購的商品作為購進(jìn)商品處理 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的 如以銷售商品方式進(jìn)行融資 收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債 回購價(jià)格大于原售價(jià)的 差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用 會計(jì) 按照 實(shí)質(zhì)重于形式 的要求 視同融資作賬務(wù)處理 不確認(rèn)收入 體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則 也確保了會計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性 售后回租業(yè)務(wù)的差異稅法 企業(yè)無論采取何種租賃方式 均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理 在銷售商品時(shí)確認(rèn)收入 會計(jì) 在形成融資租賃的售后租回交易方式下 對賣主 承租人 而言 無論所發(fā)生的銷售收入高于還是低于出售前資產(chǎn)的賬面價(jià)值 所發(fā)生的收益或損失都不應(yīng)立即確認(rèn)為當(dāng)期損益 作為融資費(fèi)用遞延 如認(rèn)定為經(jīng)營租賃的 賣主 承租人 應(yīng)將售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額予以遞延 并按照該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?作為折舊費(fèi)用的調(diào)整 二 成本 費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 企業(yè)在進(jìn)行成本 費(fèi)用的核算與扣除時(shí) 必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除 包括銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 一 計(jì)稅成本及范圍 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā) 建造開發(fā)產(chǎn)品 包括固定資產(chǎn) 下同 過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用 范圍包括 1 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 前期工程費(fèi)3 建筑安裝工程費(fèi)4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5 公共配套設(shè)施費(fèi)6 開發(fā)間接費(fèi) 二 計(jì)稅成本核算程序 1 對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出 按其性質(zhì) 經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn) 時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理 歸類 并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用 同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn) 2 對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出 預(yù)提費(fèi)用 待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本 間接成本和共同成本 并按規(guī)定將其合理的歸集 分配至已完工成本對象 在建成本對象和未建成本對象 3 對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品 未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配 其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分 在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除 未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除 4 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算 其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本 據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除 未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除 5 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用 除符合規(guī)定的可以預(yù)提以外 一律待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算 三 合法憑據(jù)問題 除三項(xiàng)預(yù)提 應(yīng)付 費(fèi)用外 計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的 不得計(jì)入計(jì)稅成本 待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí) 再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證 以下統(tǒng)稱合法有效憑證 是指 一 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng) 且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的 以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證 二 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金 以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證 三 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng) 以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的 可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明 四 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證 四 傭金及手續(xù)費(fèi) 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用 含傭金或手續(xù)費(fèi) 不超過委托銷售收入10 的部分 準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知 財(cái)稅 2009 29號 第一條第二款 其他企業(yè) 按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人 不含交易雙方及其雇員 代理人和代表人等 所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5 計(jì)算限額 企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同 并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金 除委托個(gè)人代理外 企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除 企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料 并依法取得合法真實(shí)憑證 五 損失的處理 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失 可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的 其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金 擔(dān)保金 不得從銷售收入中減除 也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除 但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 以成本對象為計(jì)量單位 整體報(bào)廢或毀損 其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除 按國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 的通知 國稅發(fā) 2009 88號 規(guī)定 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務(wù)管理方式可分為自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失和須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失 下列資產(chǎn)損失 屬于由企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失 一 企業(yè)在正常經(jīng)營管理活動中因銷售 轉(zhuǎn)讓 變賣固定資產(chǎn) 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失 二 企業(yè)各項(xiàng)存貨發(fā)生的正常損耗 三 企業(yè)固定資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常報(bào)廢清理的損失 四 企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失 五 企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過證券交易場所 銀行間市場買賣債券 股票 基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失 六 其他經(jīng)國家稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的其他資產(chǎn)損失 上述以外的資產(chǎn)損失 屬于需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失 企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失 凡無法準(zhǔn)確辨別是否屬于自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失 可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出審批申請 企業(yè)發(fā)生屬于由企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失 應(yīng)按照企業(yè)內(nèi)部管理控制的要求 做好資產(chǎn)損失的確認(rèn)工作 并保留好有關(guān)資產(chǎn)會計(jì)核算資料和原始憑證及內(nèi)部審批證明等證據(jù) 以備稅務(wù)機(jī)關(guān)日常檢查 六 利息支出的處理 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理 1 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配 其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用 可直接在稅前扣除 2 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的 借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件 可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出 應(yīng)按照 中華人民共