寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項目市場定位與財務(wù)分析報告（Version 4）.doc

寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項目市場定位與財務(wù)分析報告（Version 4）漢博研究院2008目錄11.0 市場定位及依據(jù)2.0 主題定位3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃4.0 財務(wù)分析 內(nèi)容 頁碼3-2425-2930-113114-1381.0 市場定位及依據(jù)本項目整體市場定位金時金街金點風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費的滿足感和成就感綜合購物中心多元化復(fù)合功能寧波的商業(yè)市場預(yù)計會維持供需兩旺的趨勢，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時隨著寧波經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入的增加，寧波社會消費品零售總額近幾年一直保持年14%以上的增速；根據(jù)我們對寧波商業(yè)物業(yè)增量的估計，未來五年內(nèi)，寧波市商業(yè)物業(yè)體量年均增幅在10%左右；社會消費零售總額年均增幅超過商業(yè)物業(yè)的增幅，這將導(dǎo)致商業(yè)坪效的增加（整體預(yù)計約4%），寧波商業(yè)市場未來總體趨勢是供需兩旺，經(jīng)營績效穩(wěn)定增長；作為寧波市目前不可動搖的市級商圈，三江口商圈由于可供開發(fā)的地塊有限，此區(qū)域的商業(yè)體量增量很?。?.87%的年均增幅），可以預(yù)見三江口商圈的經(jīng)營坪效在未來幾年會有較大幅度的持續(xù)性增長。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%概況描述該區(qū)域是寧波較為成熟最為核心的商業(yè)圈，歷史悠久，具有較高的知名度。天一廣場作為購物廣場融合周邊的百貨和專業(yè)店構(gòu)成了面向全市的無形有實的購物中心由于三江口商圈消費時尚，同時又不乏寧波特色，故除了寧波本地居民外，還吸引了大部分來甬的商務(wù)人士和旅游觀光者。地區(qū)人流量較大，餐飲業(yè)發(fā)展較好，備受餐飲類零售商的關(guān)注。目前該地區(qū)也為諸多國際品牌的零售商選址的主要考慮地區(qū)。此區(qū)域有大量公交車站，通行性極佳。商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測未來項目類型主要以百貨為主且定位在中高檔，新百貨的落成將進一步加強以天一廣場為核心的三江口商圈在整個寧波市的商業(yè)中心地位隨著周邊多處高檔酒店及寫字樓的落成，優(yōu)良的商務(wù)氛圍和穩(wěn)定的高層次的新客群將進一步促進三江口地區(qū)的整體商業(yè)氛圍和檔次的提升。未來的招商往品牌化發(fā)展，競爭激烈。隨著未來地鐵線路的建成，將為該地區(qū)帶來更多的客流。三江口商圈土地資源極其稀缺，故商業(yè)發(fā)展空間有限。A 三江口商圈三江口商圈作為市級消費目的地的地位不會動搖，仍然是寧波商業(yè)的金街本項目所在位置將成為金街中的金點天一廣場111213141516本項目樂購國際購物國購三江口商圈與城隍廟商圈中間地帶，分享南北向客流位置地標(biāo)性建筑，優(yōu)于本地區(qū)大多數(shù)商業(yè)可視性目前門前車站2.4萬人，天一商圈較高節(jié)點客流量出租車下客點一個(本項目酒店)；日新街與車轎街鏈接藥行街與中山東路兩大主干道；附近公交路線32條，臨近公交車站2個；可達性狀況比較因素金街中的金點位置本項目所在位置人流量較大，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點三江口商圈是寧波人購物的目的地，但購物場所偏好與消費品牌并不太固定，這對三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個利好消費者對天一商圈內(nèi)商業(yè)場所及品牌的忠誠度并不是太高，相對更多的是對天一的忠誠度，這對本項目是個利好無論是高收入群體還是普通消費群體，在天一商圈有目的購物和比例較高，天一商圈是寧波人購物的目的地從體量規(guī)模與檔次上來看，本項目宜建設(shè)成為綜合購物中心百貨升級版本本項目規(guī)模（萬平米）檔次高低金街金點的位置，意味著不用擔(dān)心人流量的吸引問題，只需要關(guān)注與現(xiàn)有項目的差異化問題金街金時綜合購物中心金點關(guān)注差異化威斯汀中心商業(yè)1234產(chǎn)品定位差異化 傳統(tǒng)百貨的升級版本； 更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間； 更好的購物環(huán)境； 更大的展示空間； 更體貼的購物體驗；消費品牌的差異化 ZARA、H&M等國際新品牌的大力引入引入部分高端國際化品牌，打造寧波高端消費場所目的地消費群體差異化首先針對寧波“金領(lǐng)族”群體，關(guān)注此部分高端客群的消費需求重點關(guān)注80后的年輕化、品味化消費人群差異化競爭策略功能需求的差異化 增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時刻從市場競爭來講，集中型復(fù)合型購物中心在三江口商圈是空缺寧波現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)是以傳統(tǒng)百貨為主，三江口商圈亦是如此，高中低檔百貨均有分布，尤其集中在中、中低端百貨上；雖然天一商圈有天一廣場這樣的街區(qū)型mall，但集中型mall商業(yè)在天一商圈甚至是目前的寧波都是空缺。城隍廟新銀泰老銀泰第二百貨匯美新世界金光百貨天一廣場國購商城金光新世界低高檔次傳統(tǒng)百貨類市場類Mall類新華聯(lián)東方商廈新江夏從各個方面來說，本項目將定位為高端檔次比較適合市場需求對天一商圈的檔次認(rèn)知對本項目檔次的期望大多數(shù)的消費者對天一商圈的認(rèn)知是中高檔的，更多數(shù)的消費者認(rèn)為本項目商業(yè)應(yīng)定位為中高檔；本項目其它部分為超五星級酒店、甲級寫字樓以及高檔酒店式公寓，這些高檔物業(yè)也要求本項目商業(yè)部分能有提供同檔次的配套，中高檔甚至高檔的定位符合這一要求；本項目建議定位為高端購物中心商業(yè)，成為寧波消費的新龍頭與風(fēng)向標(biāo)；真維斯/屈臣氏阿瑪尼/杰尼亞SEPHORA/帝舵表百麗/OLAYCK/LevisESCADA/ST Doupont周大福/鹿王BOSS/DUNHILL/CANALITOMMY H/沙馳周大福/鹿王羽西/百麗百麗/周大福/吉祥鳥紅玫瑰/草原皇/鄂爾多斯瑪珂阿薩尼/金狐貍雅戈爾/巴黎世家SNOOPY/古今ONLY/G-starV.E.DELURE/LOUIS LONG太平鳥/利郎/雅戈爾LAMPO/LAVICOBELLE/BELM/E-LAND李寧/森達ESPRIT/ONLY鄂爾多斯/皮爾卡丹七匹狼/才子/雅戈爾米洛/鼎聯(lián)瑪絲菲爾/皮爾卡丹太平鳥/雅戈爾BM/BOSEEPISODE/JESSICA百麗/李寧/ADIDASODBO/E-LAND皮爾卡丹/LAMPO/X-MooM太平鳥/法奈爾UK/BELM/POLO袋鼠/沙馳紫尊軒/FD凱撒/古今NIKE/ADIDASNIKE/ADIDAS/KAPPA書店BLEM/LACOSTE沙馳/POLO才子/九牧王NIKE/ADIDAS阿詩瑪/哥弟博洋/唯珂AIMER/OECELEENIKEADIDS老銀泰新銀泰第二百貨新世界匯美店新江廈金光百貨GUGO新華聯(lián)東方商廈城隍廟國際購物新世界金光店三江口商圈重點百貨品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重，尤其是中端品牌上本項目將在品牌國際化程度上體現(xiàn)差異化，更國際化、更新的品牌組合，滿足高層次的購物消費需求，檔次與國際購物媲美，但要比國際購物更多元、規(guī)模更大50010001500200025005000及以上服飾單價國際品牌比例城隍廟新江廈新銀泰二百老銀泰GUGO東方商廈國際購物匯美新世界金光新世界金光百貨本項目品牌不僅包括服飾品牌從產(chǎn)品上來講，本項目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開設(shè)旗艦店，成為國際化品牌在寧波的體驗展示中心設(shè)立推廣展示區(qū)摒棄傳統(tǒng)返券推廣銀泰滿200返100三江口商圈消費者基本情況18至25歲45%26至35歲31%35歲以上24%未婚15%已婚85%大專以下25%大專以上75%5000以下43%5000-1000030%10000以上27%郊區(qū)及市外41%3公里外市內(nèi)36%3公里內(nèi)23%有私家車28%無私家車72%年齡婚姻狀況教育背景家庭月收入來源地私家車保有人均購物消費613元/次。40%的購物人群有餐飲消費，單次餐飲消費69元/次。11的購物人群有休閑娛樂消費，單次娛樂消費182元/次。路過及閑逛51%目的性消費49%比例100%到此目的本項目消費者瞄準(zhǔn)“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的輿論影響力，利用后者的實際消費力時尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對時尚資訊敏感，品牌意識強；具有較強的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費頻率較高、消費欲望強烈；日常消費以吃喝玩樂為主，消費比例依次是：餐飲消費30%；化妝品、服裝消費15%； 娛樂、交際和影視支出占10%。 成功人士：人群來源廣泛；人群層次多樣化、消費能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗；一次性消費比例大，重復(fù)光臨消費的機率較?。灰再徫锵M和餐飲消費為主，娛樂消費比例低；受購物氛圍影響沖動性消費所占比例較大。本項目客群定位18-40歲為主金領(lǐng)族個人收入2000-15000元/月月光族30駕車購物私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生對國際品牌的認(rèn)知度高僅從購物部分類比來看，本項目未來檔次高度上與國際購物看齊，但體量與綜合性要優(yōu)于國際購物，類似于國際購物與新世界的混合，打造寧波購物消費的風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)跑者天一商圈最常光顧的商場最喜歡的購物場所天一商圈的消費者認(rèn)為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施是休閑及餐飲業(yè)態(tài)天一商圈缺乏商業(yè)類型 高消費群體認(rèn)為天一商圈較為缺乏的商業(yè)類型依次為：健身休閑娛樂中心、專業(yè)性市場、大賣場、大型批發(fā)市場、餐飲、步行街等；在購物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造國際美食中心，與酒店高端餐飲形成差異化經(jīng)營寧波消費者有40%的比例在購物過程中有餐飲消費，單次餐飲消費69元/次，總體來講比例較大、金額較高；本項目建議在購物業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，豐富餐飲業(yè)態(tài)，圍繞改良中餐，引入國際化餐飲品牌（西餐與休閑餐飲），打造天一商圈國際化美食中心；這些餐飲業(yè)態(tài)的檔次與經(jīng)營內(nèi)容要與酒店部分高檔餐飲形成差異化互補，避免直接競爭；適當(dāng)加入休閑娛樂業(yè)態(tài)，打造聚會中心，給未來的消費者提供一個歡聚空間天一商圈缺乏一個適合與融合餐飲、休閑的購物中心，本項目商業(yè)將往綜合性購物中心方向發(fā)展；但考慮到某些業(yè)態(tài)的租金回報現(xiàn)實，本項目商業(yè)僅在不好的位置設(shè)置美容SPA、休閑茶館、餐飲、電玩等租金偏高的休閑業(yè)態(tài)；這些業(yè)態(tài)將提供消費者一個購物、餐飲后的歡聚空間與人氣中心。本項目整體市場定位金時金街金點風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費的滿足感和成就感綜合購物中心多元化復(fù)合功能2.0 主題定位2.1主題定位在分析和預(yù)測寧波以及天一商圈未來商業(yè)的競爭現(xiàn)實與發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為威斯汀中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波“High street”。目前天一商圈商業(yè)的主要特點：第一組主要消費群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的特點，所以具有較高的有效消費力，他們對流行商品，比較熱衷，同時容易接受新鮮事物和文化。第二組主要消費群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點，希望享受品質(zhì)生活。天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來競爭。未來寧波的需求趨勢 消費者希望能夠有更多的消費體驗，威斯汀中心可以用靈活廣泛的推廣活動來填補目前天一商圈體驗式消費空白。消費者希望有更多餐飲區(qū)來提供就餐聚會和休閑的場所。品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動，而不是一味的打折活動。本項目的主題定位:寧波“high street”，寧波市級消費目的地所以消費者可以在這里找到新消費體驗和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。2.2 主題定位闡釋寧波的“High street”，寧波消費目的地，商業(yè)的領(lǐng)跑者“High street”的特征：要具有多元化的國際品牌要有品牌的旗艦店位于成熟的商業(yè)區(qū)人流量充足交通便利消費的目的地Oxford streetRopponggi hills城鎮(zhèn)中最繁華的商業(yè)區(qū) High Street 注解寧波威斯汀中心2.2主題定位闡釋天一商圈是寧波唯一的市級商業(yè)中心，本項目能夠成為天一商圈的領(lǐng)跑者，無疑也將是寧波商業(yè)的領(lǐng)跑者；本項目不僅應(yīng)該是天一商圈的，更應(yīng)該是寧波市商業(yè)的未來代表，要成為代表，幾個突出重點應(yīng)該是：時尚超前的設(shè)計、舒適的購物環(huán)境、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合以及富有吸引力的品牌商家。讓消費者有一種購物的榮譽感和成就感，有極強的消費的欲望；消費時尚的風(fēng)向標(biāo)，所以這里也應(yīng)該是國際知名零售上希望進入的地方，同時這也應(yīng)該是并且有能力為這些成功的零售商提供最適宜、最有吸引力的展示空間和商店面積；通過威斯汀中心這個載體，真正地將消費者、零售商、國際流行趨勢、設(shè)計、地理位置、人流量、消費品味和成熟度有機的結(jié)合在一起，成為寧波未來真正的“High street”。3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃3.1 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局原則：設(shè)計、定位、業(yè)態(tài)安排和品牌安排統(tǒng)一完整；充分利用本項目東側(cè)緊鄰天一廣場的優(yōu)勢，同時利用燈光、品牌等營造出西側(cè)精品購物場所的氛圍，使項目各個方位角的商業(yè)價值最大化；打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強勢程度來安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費者的消費習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費者數(shù)量比較均勻，而使消費者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個部分，從而達到了租金的最大化；利用跨層（1跨-1，1跨2）來增加旗艦店面積，解決1層面積小，提升項目租金；將目的性消費（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動線的末端或死角位置；項目的商業(yè)利用購物環(huán)境以及推廣活動的獨特性，充分利用設(shè)計中庭和不同廣場區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動，既能不斷地吸引消費者，更能為項目提高租金收入；所以整個項目的定位和主題都緊緊圍繞在寧波消費目的地這個特點上；在目標(biāo)消費者的收入和年齡上并不做過多的篩選，但希望享受消費體驗，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國際流行時尚，希望參與體驗和展示樂趣，希望享受各種美食，消費者均可在此獲得消費的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M是每一個消費者反復(fù)來此的主要驅(qū)動力；所以，本項目的業(yè)態(tài)比例安排、品牌安排、店面（雙層、單層）的安排、亮點和推廣區(qū)的安排，都處處圍繞和體現(xiàn)出“High street”特點，使之成為寧波真正的代表商業(yè)和消費目的地。3.1 業(yè)態(tài)布局精品服飾（男士）輕餐服務(wù)設(shè)施辦公用品音像圖書個人護理品B1輕餐甜品精選珠寶鐘表配飾精品服飾服飾旗艦店F1咖啡服飾旗艦店F2特色餐飲家居生活鞋箱包時尚服飾F3特色餐廳美容SPA時尚配飾潮流服飾F4特色零售休閑娛樂東南亞餐飲中餐F5 B1 FloorB1: 布局目標(biāo)本層的關(guān)鍵是美容區(qū)域的設(shè)置，目標(biāo)是成為寧波天一商圈具有較大面積和品牌影響力的個人護理品和化妝品的集中地；同時考慮到寫字樓客戶的需求，精品型辦公用品超市（包含部分圖書音像制品）建議設(shè)置在此；部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層（可以單設(shè)，也可以1托-1層）；設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如24小時便利店、花店、藥店以及銀行ATM機，為酒店、寫字樓以及商業(yè)消費者提供便利服務(wù)。B1：動線組織與鋪面劃分B1: Zone layout -1層分區(qū)辦公用品/圖書音像美甲/形象設(shè)計個人護理品化妝品主力店輕便餐飲輕便餐飲24h便利店花店/ATM個人護理品/化妝品服務(wù)設(shè)施:銀行/ATM藥店7-11花店書籍/音像/禮品：音像禮品雜志辦公用品個人護理/超市:-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-max factor -red earth -Aqua-蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons-sephoraB1麗人街 品牌建議形象設(shè)計/美甲：-形象設(shè)計室-美甲便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖B1: 品牌示例SEPHORA需要面積:300-500 sqm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：RMB200 to 1200B1: 品牌示例Beauty zone需要面積:50-100 sqm per brand客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：RMB 100 to RMB 1000B1: 品牌示例Beau Nail需要面積:120 sqm per brand客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：RMB100 to 600B1: ATMB1：快餐 品牌示例KFC需要面積：200 to 400 sqm客戶年齡層：10 to 40主要貨單價：RMB 10 to 50B1店鋪統(tǒng)計58.22%使用率3231建筑面積加總1881租賃面積加總102化妝品/護理品B102069化妝品/護理品B101910花店B101889化妝品/護理品B1017103化妝品/護理品B1016103化妝品/護理品B10158化妝品/護理品B1012270辦公用品/圖書音像B1011176輕便餐飲B101010224h便利店B10096ATMB1008176輕便餐飲B1007280個人護理品次主力店B100639個人護理品次主力店B1005134形象設(shè)計B100451美甲B100340化妝品/護理品B1002123化妝品/護理品B1001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分 1 FloorF1: 布局目標(biāo)第一層是購物廣場的關(guān)鍵，基本錨定本項目的檔次與形象；大型國際化服飾品牌旗艦店把消費者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過小的問題；一層以國際化精品服飾品牌零售為主，男女裝兼顧，超越國際購物，打造寧波高端國際化服飾消費最佳場所；在一層設(shè)置部分餐飲、咖啡，餐飲咖啡通過跨層來設(shè)置，一層主要以入口為主，主要經(jīng)營面積設(shè)置在-1層、2層；首層是主要的推廣區(qū)域，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域，滿足品牌的推廣活動組織。F1: 動線組織與鋪面劃分F1: Zone layout 1層分區(qū)時裝旗艦店精品服裝Haagen Dazs輕便快餐（1托-1）西餅咖啡入口（1托2）鐘表/珠寶/配飾展示空間F1名品街（綜合） 品牌建議時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M鐘表/珠寶/時尚配飾：-Omega-LV-Tiffany-施華洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊- TODs精品服裝：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGO BOSSDunhillSt DoupontG. FerreGivenchyKENZOValentinoKarl LagerfeldTrussardi甜品精選：-Haagen Dazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖F1: 品牌示例H & M需要面積：500-2000 sqm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價：FashionRMB 200 to RMB 1500F1: 品牌示例Zara需要面積：500 -2000sqm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價：FashionRMB 200 to RMB 2000需要面積：300-1500 sm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價：FashionRMB 200 to RMB 1500F1: 品牌示例F1: 品牌示例Burberry需要面積：200-500 sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000F1: 品牌示例Charles Jourdan需要面積：200 sm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：FashionRMB 1200 to 5500F1: 品牌示例Zegna需要面積：200-500 sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：RMB 1500 to 15000F1: 品牌示例Tiffany需要面積：300sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價：StationaryRMB 1500 Diamond ringRMB 56000F1: 品牌示例Tods需要面積：200sm客戶年齡層：30 to 45主要貨單價：ShoesRMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500巴黎貝甜需要面積：60to 300 sqm客戶年齡層：10 to 40主要貨單價：RMB 20 to 100F1: 品牌示例：西點F1店鋪統(tǒng)計68精品服裝102150精品服裝102057精品服裝1019180服飾旗艦區(qū)1018178服飾旗艦店101651西點101583精品服飾1012162精品服飾1011103精品服飾1010162服飾旗艦店1009141服飾旗艦店1008141服飾旗艦店1007122服飾旗艦店100664精品服裝100547精品服裝100457精品服裝100372精品服裝100272精品服裝1001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分58.73%使用率4359建筑面積加總2560租賃面積加總10鐘表/珠寶/配飾104035鐘表/珠寶/配飾103939鐘表/珠寶/配飾103833鐘表/珠寶/配飾103720鐘表/珠寶/配飾103619鐘表/珠寶/配飾103519鐘表/珠寶/配飾103419鐘表/珠寶/配飾103336鐘表/珠寶/配飾103236鐘表/珠寶/配飾103136鐘表/珠寶/配飾103036鐘表/珠寶/配飾102925鐘表/珠寶/配飾102839鐘表/珠寶/配飾102761精品服裝102662輕便餐飲102531冰淇淋102497精品服裝102397精品服裝1022 2 FloorF2: 布局目標(biāo)旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；高端精品服飾的延伸，2層主要組合針對成功男士（25-40歲）的國際化服飾品牌，打造寧波市規(guī)模最大的男士精品服飾購物目的地；在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會點，咖啡店通過跨層來設(shè)置，入口設(shè)置在1層；F2：動線組織與鋪面劃分F2: Zone layout 2層分區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)咖啡精品服裝（男裝）水吧F2名品街（男裝） 品牌建議咖啡：-SPR-星巴克時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服裝（男士）：Z ZegnaPaul smithPaul sharkArmani ExchangeMIU MIUCK POLO R.L.PIOMBOGucci GlassMarco AzzaliKaltendinLa vicoAquascutumMarlboro classicDaniel hechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKTommy HF2: 品牌示例Armani Exchange需要面積：200sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：FashionRMB 500 To 2000F2: 品牌示例Miu Miu需要面積：200sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：FashionRMB 500 To 2000F2：品牌示例需要面積：200 sm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：FashionRMB 800 to 1500F2：品牌示例Tommy H需要面積：400 sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：FashionRMB 800 to 1500F2：聚會區(qū) 品牌示例Starbuck需要面積：100-200sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：RMB 30 to 100F2店鋪統(tǒng)計166精品男裝2017103精品男裝201656精品男裝2015223旗艦服飾2012203咖啡2011144旗艦服飾201079精品男裝200975精品男裝200874精品男裝200773精品男裝200693精品男裝200582精品男裝200497精品男裝2003495旗艦服飾2002403旗艦服飾2001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分5147建筑面積加總2804租賃面積加總20精品男裝203038精品男裝202939精品男裝202834精品男裝202734精品男裝202639精品男裝202539精品男裝20249水吧20239水吧202234精品男裝202134精品男裝202066精品男裝201943精品男裝2018 3 FloorF3: 布局目標(biāo)3層的布局安排以時尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群主要針對25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等；3層同時穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿足目標(biāo)人群一站式服飾消費需求；同時部分動線難以組織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主；這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶，例如pizza hut、吉野家等，為三樓的聚會點。F3：動線組織與鋪面劃分F3: Zone layout 三樓分區(qū)時尚女裝鞋帽箱包甜品/水吧/特色餐飲家居飾品F3時尚街 品牌建議鞋/箱包：-ECCOGEOX百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士-新秀麗AEETUMI甜品精選：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國31冰淇淋家居生活：-無印良品-伊利諾伊便利快餐：必勝客吉野家味千拉面時尚女裝：ESCADELa pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMax&coMarisfrolg-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-La pargayF3: 品牌示例La Pelle需要面積：200 sm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價：FashionRMB 1200 to 5500F3: 品牌示例Escada Sport需要面積：200sm客戶年齡層：30 to 45主要貨單價：FashionRMB 3500 to RMB 15000F3: 品牌示例Max & Co需要面積：200sm客戶年齡層：30 to 45主要貨單價：FashionRMB 3500 to RMB 15000Mango需要面積：200-400sqm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價： RMB 250 to 1500F3：品牌示例F3: 品牌示例Promod需要面積：1500 sm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價：FashionRMB 200 to RMB 1500F3: 品牌示例Miss Sixty需要面積：150 to 250sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價：FashionRMB 350 to RMB 2500F3: 品牌示例ECCO需要面積：150 to 250sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：RMB 800 to RMB 3000F3: 聚會區(qū) 品牌示例Pizza Hut需要面積：400 to 600 sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：RMB 50 to 150F3店鋪統(tǒng)計51鞋帽箱包302755鞋帽箱包302631鞋帽箱包302551鞋帽箱包3024224鞋帽箱包3023153鞋帽箱包3022121時尚女裝302192時尚女裝302020甜品3019284家居飾品3018424家居飾品301721甜品301693時尚女裝3015271時尚女裝3012372餐飲3011215時尚女裝301046時尚女裝300955時尚女裝300830時尚女裝300735時尚女裝300630時尚女裝300521時尚女裝300453鞋帽箱包300387鞋帽箱包300284鞋帽箱包3001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分50.38%使用率7604建筑面積加總3831租賃面積加總25時尚女裝305230時尚女裝305152時尚女裝305039時尚女裝304943時尚女裝304843時尚女裝304747時尚女裝304647時尚女裝304543時尚女裝304432時尚女裝304329時尚女裝304240時尚女裝304133時尚女裝304032時尚女裝303934時尚女裝30387水吧30377水吧30364時尚女裝303471時尚女裝303378時尚女裝303241時尚女裝303117鞋帽箱包303086鞋帽箱包302932鞋帽箱包3028 4 FloorF4: 布局目標(biāo)4層的主題是潮流，主要針對較年輕的女性，組合價位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費集聚地；4層的布局安排以潮流品牌女裝為主，目標(biāo)人群是消費價位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如： OTT、Eland、Etam等；4層穿插部分牛仔服裝，目標(biāo)人群是年輕人。品牌例如： G-star, lee, levis等；同時設(shè)置部分時尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌；這層中的餐飲可以是中等面積的用戶，例如季諾意餐、星期五餐廳等特色餐飲；動線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對25-40歲白領(lǐng)女性。F4：動線組織與鋪面劃分F4: Zone layout 四層分區(qū)潮流女裝美容SPA特色餐飲潮流女裝流行配飾F4潮流街 品牌建議美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩-悠勝美地-思妍麗-自然美-瑪花纖體 時尚配飾：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳潮流女裝：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenie weenie-Just in time-OTT-ODBO-Etam-2000-歐時力-季候風(fēng)-JNBY-Colour 18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house-G2000- CK jeans- Levis- Lee- G-starMark Fair whaleF4：品牌示例ELAND需要面積：150 to 200 sm客戶年齡層：18 to 25主要貨單價：RMB 150 to RMB 800F4: 品牌示例Etam需要面積：200 to 400sm客戶年齡層：18 to 25主要貨單價：RMB 150 to RMB 1000F4: 品牌示例Azona需要面積：150 to 250sm客戶年齡層：18 to 30主要貨單價：RMB 200 to RMB 1500F4：品牌示例CK Jean需要面積：150 to 200 sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價：RMB 350 to RMB 2000F4：品牌示例G-Star需要面積：200 to 400sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價：RMB 350 to RMB 1650F4：品牌示例Timberland需要面積：120 to 200 sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價：RMB 550 to 1550F4：聚會區(qū) 品牌示例Friday restaurant需要面積：400 to 1000sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價：RMB 50 to 200F4：美容SPA 品牌示例Decleor需要面積：500-1000sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價：RMB 350 to RMB 1200F4店鋪統(tǒng)計29流行配飾402821流行配飾402723流行配飾402621流行配飾402524流行配飾402425流行配飾402325流行配飾402217流行配飾402130流行配飾402024流行配飾401923流行配飾401866潮流女裝401779潮流女裝4016287潮流女裝401595潮流女裝4012283美容SPA4011456美容SPA4010192潮流女裝4009367餐飲4008152潮流女裝4007173潮流女裝400655潮流女裝4005231潮流女裝4004223潮流女裝400345潮流女裝4002269潮流女裝4001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分55.57%使用率7132建筑面積加總3963租賃面積加總43潮流女裝405430潮流女裝405327潮流女裝405235潮流女裝405143潮流女裝40504潮流女裝404925潮流女裝404839潮流女裝404741潮流女裝404627潮流女裝404532潮流女裝404429潮流女裝404330潮流女裝404227潮流女裝404128潮流女