房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一般程序.ppt

第四講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性流動(dòng)性單件性條件差高消耗性涉及面廣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理 大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序 一般來(lái)說(shuō) 這個(gè)程序包括四個(gè)階段 即 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段 房屋銷(xiāo)售與出租階段當(dāng)然 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的 某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開(kāi)發(fā)方案 為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段 主要工作有 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地 籌集資金 拆遷安置 項(xiàng)目報(bào)建 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地 拆遷安置 項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行 而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金 僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 必須通過(guò)其他途徑籌集資金 如向銀行借款 發(fā)行股票和債券 預(yù)售商品房等等 由于我國(guó)各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣 因此 各城市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣 一般地 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地 拆遷安置 項(xiàng)目報(bào)建可按如下程序進(jìn)行 如圖2所示 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作程序 籌集資金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 1 申請(qǐng)規(guī)劃許可證 到城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)選址 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 購(gòu)置土地 到土地管理部門(mén)申請(qǐng)購(gòu)置土地 簽訂土地使用合同 3 拆遷安置 到城市拆遷管理部門(mén)辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù) 4 項(xiàng)目報(bào)建 到城市規(guī)劃管理部門(mén)辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù) 并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì) 1 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1 立項(xiàng) 根據(jù)國(guó)家政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 因此 開(kāi)發(fā)商須到計(jì)劃管理部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) 立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū) 資金來(lái)源 并說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)別 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 選址定點(diǎn) 在計(jì)劃管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)后 再到城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)選址 并提交申請(qǐng)用地報(bào)告 項(xiàng)目的立項(xiàng)批文 企業(yè)的資信證明 企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 法人代表委托書(shū)等文件和證件 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求 參照開(kāi)發(fā)商的申請(qǐng) 考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì) 規(guī)模 初步選定用地項(xiàng)目的具體位置和界限 3 提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 城市規(guī)劃管理部門(mén)提供的設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的主要內(nèi)容包括 1 該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖 2 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍 3 向各有關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)后提出的綜合性意見(jiàn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 4 該場(chǎng)地的外部限制條件 包括山 水 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等 5 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 路幅及其規(guī)劃要求 6 提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 包括建筑密 容積率 建筑層數(shù) 高度 體重 紅線退讓要求和地下管線走向 綠化要求以及其他控制事項(xiàng) 7 對(duì)于綜合開(kāi)發(fā)區(qū) 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求 8 有關(guān)的特別要求 如人防 抗震 凈空限制等 4 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 5 審核總圖 核定面積 城市規(guī)劃管理部門(mén)審核規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 核定用地面積 確定紅線范圍 報(bào)市政府批準(zhǔn)后 發(fā)給開(kāi)發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 申請(qǐng)購(gòu)置土地開(kāi)發(fā)商應(yīng)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)購(gòu)置土地 按我國(guó)法律規(guī)定 城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有 因此 開(kāi)發(fā)商購(gòu)置場(chǎng)地 是指其使用權(quán) 而不是所有權(quán) 開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑 是按照政府有關(guān)規(guī)定 通過(guò)土地市場(chǎng)取得的 即通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 此外 若以行政劃撥方式取得的土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā) 必須向政府申請(qǐng) 補(bǔ)交地價(jià) 取得土地使用合同書(shū) 即把土地從無(wú)償使用轉(zhuǎn)為有償使用 從無(wú)限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 方可開(kāi)發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓 招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓等三種方式 不同的出讓方式 其出讓程序也不一樣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 3 拆遷安置開(kāi)發(fā)商取得了開(kāi)發(fā)場(chǎng)地后 要對(duì)該場(chǎng)地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷 兌現(xiàn)有的住戶進(jìn)行安置 拆遷安置是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作 其依據(jù)有國(guó)務(wù)院頒發(fā)的 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 建設(shè)部頒發(fā)的 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 以及各地方城市政府結(jié)合本地的實(shí)際情況制定的房屋拆遷管理辦法 并按以下程序進(jìn)行 1 拆遷調(diào)查 首先 要與開(kāi)發(fā)地段的派出所 房管所進(jìn)行聯(lián)系 已取得他們的支持 并且抄錄擬開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的常住人口 拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán) 使用性質(zhì) 建筑面積等情況 按表格逐一登記 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 第二 一拆遷小組為單位 分戶到人 上門(mén)核查 并做好詳細(xì)記錄 如住戶使用面積 私房業(yè)主契證所記載的面積 以及人口結(jié)構(gòu) 年齡 健康狀況 職業(yè) 工作單位等情況 第三 逐戶摸清拆遷戶的要求 作好紀(jì)錄 并分為如下五類(lèi) 要求一次搬清 作永久安置的 要求遷回要解決臨遷或投親靠友的 要求放棄產(chǎn)權(quán) 租回使用面積的 要求臨時(shí)鋪面 繼續(xù)營(yíng)業(yè)的 其他 分類(lèi)的目的是為了給補(bǔ)償安置迅速提供真實(shí)資料 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 制定拆遷安置計(jì)劃 每個(gè)動(dòng)遷人員在對(duì)自己所承擔(dān)的被拆遷人安置 補(bǔ)償?shù)臎Q定全部熟悉后 要進(jìn)行分析 以片為單位 逐戶安置房源和作出拆遷的補(bǔ)償決定 這里 既要考慮工商 企業(yè) 事業(yè)單位 私房 僑房的動(dòng)遷難度 又要靠率安置不成過(guò)高的住戶 還要考慮哪些單位或住戶市較容易動(dòng)遷的 哪些住戶或單位是可以交叉進(jìn)行動(dòng)遷的 哪些住戶先動(dòng) 什么時(shí)候較為適宜等 都應(yīng)有個(gè)計(jì)劃 3 申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證 開(kāi)發(fā)商在取得規(guī)劃 土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案 包括還間房屋的地點(diǎn) 資金 房屋平面圖或購(gòu)買(mǎi)商品房安置被拆遷人的購(gòu)房合同 后 可以向拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證 并按規(guī)定繳納管理費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門(mén)劃定的紅線范圍和拆遷管理部門(mén)規(guī)定的期限 4 拆遷公告 召開(kāi)拆遷動(dòng)員大會(huì) 公布拆遷公告 拆遷管理部門(mén)在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí) 應(yīng)將拆遷人 拆遷房屋及其范圍 法律依據(jù) 拆遷期限以公告形式予以公布 另外 還應(yīng)書(shū)面通知房產(chǎn) 公安 工商等有關(guān)部門(mén) 5 拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書(shū) 拆遷協(xié)議書(shū)應(yīng)明確補(bǔ)償形式和金額 安置用戶面積和地點(diǎn) 搬遷過(guò)渡方式和期限 違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款 6 動(dòng)遷 驗(yàn)收 拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥后 負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫(xiě)登記表 經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā) 送工程部門(mén)拆房 原則上 搬遷一間 拆卸一間 可為動(dòng)遷工作起推動(dòng)作用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 7 辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證 拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書(shū)送拆遷管理部門(mén)備案 同時(shí)到房產(chǎn)部門(mén)辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù) 在有工程部門(mén)負(fù)責(zé)辦理工程報(bào)建手續(xù) 4 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的組織與委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資決策最終通過(guò)設(shè)計(jì)成果反映出來(lái) 合理的設(shè)計(jì)不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖 而且是對(duì)投資者決策方案的完善和補(bǔ)充 1 要選擇較好設(shè)計(jì)單位 在委托設(shè)計(jì)時(shí) 應(yīng)注意以下事項(xiàng) 1 設(shè)計(jì)資格 要委托具有設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程社及 不得委托無(wú)證設(shè)計(jì)單位或私人進(jìn)行設(shè)計(jì) 否則 城市規(guī)劃與建筑管理部門(mén)將不予承認(rèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 設(shè)計(jì)等級(jí) 目前我國(guó)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位共分為甲 乙 丙 丁4個(gè)等級(jí) 開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì) 高度 規(guī)模 對(duì)照4個(gè)等級(jí)確定要求 進(jìn)行委托 一般不得超過(guò)設(shè)計(jì) 3 設(shè)計(jì)范圍 我國(guó)建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的資格證書(shū)上都注明了該設(shè)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)范圍 如規(guī)定該設(shè)計(jì)單位是承接民用建設(shè)工程 工業(yè)建設(shè)工程 還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目 在委托設(shè)計(jì)時(shí) 開(kāi)發(fā)商應(yīng)予注意 2 要合理地確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo) 規(guī)劃中的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 是衡量規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前 一些重要的控制指標(biāo)已由土地管理部門(mén)和規(guī)劃管理部門(mén)給出 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 如開(kāi)發(fā)用地的總面積 容積率 控制高度 建筑密度 綠地率等 還有一些指標(biāo)則由開(kāi)發(fā)商根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求提出 作為規(guī)劃的依據(jù) 如戶室比 高層比例 各類(lèi)型的居住面積 總造價(jià) 建筑工程單方造價(jià)等 上述各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 要綜合考慮 既要保證開(kāi)發(fā)商效益 又要符合有關(guān)管理部門(mén)的要求 以取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益 3 評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和開(kāi)發(fā)商對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求 由設(shè)計(jì)單位提出的初步設(shè)想 一般用文字說(shuō)明和圖紙或模型表示 其中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地范及其位置圖 現(xiàn)狀圖 規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖 住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和住宅正立面圖 公共建筑 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 平面圖和立面示意圖 主要街景示意圖 透視圖或模型 設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū) 包括各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑設(shè)計(jì)方案包括總平面位置圖 平面圖 立面圖 主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū) 由設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案不少于兩個(gè) 以供開(kāi)發(fā)商在對(duì)多個(gè)方案比較的基礎(chǔ)上 選擇最有方案 并作為推薦方案報(bào)送規(guī)劃管理部門(mén)審定 開(kāi)發(fā)商還可以邀請(qǐng)多個(gè)單位參加設(shè)計(jì)競(jìng)賽 經(jīng)過(guò)專(zhuān)家和規(guī)劃管理部門(mén)的評(píng)議審定 確定設(shè)計(jì)方案或提出對(duì)方案的修改意見(jiàn) 被審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為市政工程設(shè)計(jì)和建筑單位設(shè)計(jì)的依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)方案被省定后 可進(jìn)入下階段的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 4 設(shè)計(jì)審查 開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的正式設(shè)計(jì)圖紙 要認(rèn)真審查 熟悉圖紙和設(shè)計(jì)要求 如發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤或遺漏 應(yīng)及早通知設(shè)計(jì)單位修正 或補(bǔ)充 5 項(xiàng)目報(bào)建在土地使用權(quán)購(gòu)置的申請(qǐng)過(guò)程中 已提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 該方案只是粗略的反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況 不能作為施工的依據(jù) 項(xiàng)目報(bào)建實(shí)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上 由開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位提出個(gè)單體建筑的設(shè)計(jì)方案 并對(duì)其布局進(jìn)行定位 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類(lèi)工程管線作更深入的設(shè)計(jì) 使其達(dá)到施工的要求 由于報(bào)建的建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)和消防處 抗震辦 人防部門(mén) 環(huán)衛(wèi)部門(mén) 供水供電管理部門(mén)審查通過(guò)后 可進(jìn)一步編制項(xiàng)目的施工圖和技術(shù)規(guī)定 再報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)審批 其具體步驟為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 1 編制和審查設(shè)計(jì)方案 開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)后 根據(jù)城市規(guī)劃管理部門(mén)提出的設(shè)計(jì)要求 委托建筑設(shè)計(jì)院編制設(shè)計(jì)方案 并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)審批 如果是高層建筑 還要征求消防管理部門(mén)的意見(jiàn) 2 編制和審查設(shè)計(jì)方案 方案審查通過(guò)后 委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì) 對(duì)高層建筑 并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén) 由規(guī)劃管理部門(mén)組織抗震辦 人防辦 環(huán)衛(wèi) 供水 供電等部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行匯審 3 施工圖設(shè)計(jì)和發(fā)核位紅線 初步設(shè)計(jì)審查通過(guò)后 委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì) 并將施工圖報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén) 由規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)建筑核位紅線 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 4 到計(jì)劃管理部門(mén)申請(qǐng)投資許可證 開(kāi)發(fā)商須提交如下文件 核位紅線 土地使用合同 土地使用證 拆遷驗(yàn)收單 項(xiàng)目總平面 可行性研究報(bào)告 進(jìn)度計(jì)劃 申請(qǐng) 資金審計(jì)文件 5 發(fā)建設(shè)許可證 到城市規(guī)劃管理部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程許可證 一旦開(kāi)發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 該項(xiàng)目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施 是由建筑施工企業(yè)完成的 施工企業(yè)是開(kāi)法項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的直接指揮者和生產(chǎn)者 在此階段 開(kāi)發(fā)商的主要工作有 1 通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè) 2 以投資者 組織者 監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制 3 竣工驗(yàn)收 在此階段 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資支出最大 所占的時(shí)間周期最長(zhǎng) 因此 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理 對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)效益是非常重要的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 根據(jù)我國(guó)的工程建設(shè)管理體制改革的精神 建設(shè)工程項(xiàng)目要實(shí)行監(jiān)理制 即委托專(zhuān)業(yè)化 社會(huì)化的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理 當(dāng)前 我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理重點(diǎn)在工程的施工階段 并積累了一些經(jīng)驗(yàn) 因此 開(kāi)發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對(duì)工程施工建設(shè)進(jìn)行全面的監(jiān)理 1 開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)施工招標(biāo)必須具備下列條件 1 工程項(xiàng)目已獲計(jì)劃管理部門(mén)批準(zhǔn) 并已列入建設(shè)計(jì)劃 2 有經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工圖紙和工程概算或預(yù)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 3 開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)已有償獲得 施工前期工作 包括三通一平 已經(jīng)落實(shí)或準(zhǔn)備就緒 4 開(kāi)發(fā)資金 主要建筑材料和主要設(shè)備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實(shí) 5 有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 采取競(jìng)爭(zhēng)方式的施工招標(biāo)程序如下 1 擬定招標(biāo)方式 準(zhǔn)備招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是開(kāi)發(fā)商說(shuō)明招標(biāo)工程要求和標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面材料 可由開(kāi)發(fā)商自行準(zhǔn)備 也可委托咨詢(xún)機(jī)構(gòu)代辦 2 編制標(biāo)底 標(biāo)底及招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格 是評(píng)標(biāo)的主要尺度之一 編制標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作 可以有開(kāi)發(fā)企業(yè)自己編制 也可委托可信賴(lài)的技術(shù)咨詢(xún)公司或設(shè)計(jì)單位編制 從編制到招標(biāo)工作的各環(huán)節(jié) 標(biāo)底都必須嚴(yán)格保密 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 3 向招標(biāo)主管部門(mén) 如市招標(biāo)辦公室 申請(qǐng)招標(biāo) 4 發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函 招標(biāo)申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后 開(kāi)發(fā)商即可發(fā)出招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函 采取公開(kāi)招標(biāo)方式時(shí) 應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當(dāng)?shù)鼗蛉珖?guó)性報(bào)紙或公開(kāi)發(fā)行的專(zhuān)業(yè)刊物上發(fā)布招標(biāo)通告 采取選擇性招標(biāo)方式 應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請(qǐng)投標(biāo)函 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 5 對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查 即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn) 限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo) 審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行 審查合格者才準(zhǔn)許購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件 6 發(fā)送招標(biāo)文件 經(jīng)過(guò)資格審查 對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件 發(fā)送形式有現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)和免費(fèi)發(fā)送兩種 7 招標(biāo)工程交底及答疑 開(kāi)發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件 各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場(chǎng)地之后 應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開(kāi)會(huì) 進(jìn)行工程交底 并解答疑問(wèn) 工程交底的內(nèi)容 主要是介紹工程概況 明確質(zhì)量要求 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求 說(shuō)明開(kāi)發(fā)商工料情況 材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等 承包企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件中的疑問(wèn) 一般應(yīng)預(yù)先以書(shū)面形式提出 也可在交底會(huì)上臨時(shí)口頭提出 開(kāi)發(fā)商對(duì)所提疑問(wèn)應(yīng)一律在答疑會(huì)上公開(kāi)解答 并以書(shū)面記錄方式 印發(fā)給各投標(biāo)者 作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo)和決標(biāo) 以上所述為公開(kāi)開(kāi)標(biāo) 個(gè)別情況也有采用秘密開(kāi)標(biāo)的 開(kāi)標(biāo)方式一般都在招標(biāo)文件中明確說(shuō)明 開(kāi)標(biāo) 開(kāi)標(biāo)是在投標(biāo)截止后 根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn) 邀請(qǐng)個(gè)投標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)構(gòu)及有關(guān)部門(mén)的代表參加 當(dāng)中打開(kāi)標(biāo)箱 由工作人員對(duì)經(jīng)公證人員檢查并確認(rèn)密封完好 封套書(shū)寫(xiě)符合規(guī)定的標(biāo)書(shū)逐一拆封的過(guò)程 投標(biāo)文件即標(biāo)書(shū)拆封后 工作人員應(yīng)宣讀其中要點(diǎn) 并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記 登記表冊(cè)由讀標(biāo)人 登記人和公證人簽名 作為開(kāi)標(biāo)的正式記錄 由開(kāi)發(fā)商予以保存 評(píng)標(biāo) 開(kāi)標(biāo)后應(yīng)先排除無(wú)效標(biāo)書(shū) 然后由評(píng)標(biāo)小組從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效標(biāo)書(shū) 此過(guò)程稱(chēng)為評(píng)標(biāo) 其評(píng)審的原則是保護(hù)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁 評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力 信譽(yù)良好 報(bào)價(jià)和 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 理 標(biāo)書(shū)經(jīng)評(píng)審后 應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單 并寫(xiě)出評(píng)標(biāo)報(bào)告 推薦二 三家候選的中標(biāo)的單位 交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇 決標(biāo) 開(kāi)發(fā)商對(duì)投標(biāo)者所報(bào)的投標(biāo)文件進(jìn)行全面的審查 評(píng)比 分析 最后選定中標(biāo)者的過(guò)程叫做決標(biāo) 一般不太復(fù)雜的工程可在開(kāi)標(biāo)后當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)者 同時(shí)公布標(biāo)底 并通知未中標(biāo)者退還招標(biāo)文件 領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn) 規(guī)模較大 內(nèi)容復(fù)雜的工程 則應(yīng)由招標(biāo)決策人分別與評(píng)標(biāo)小組推薦的候選中標(biāo)單位 就技術(shù)力量 施工方案 機(jī)械設(shè)備 材料供應(yīng)及決定標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查和磋商 全面衡量 擇優(yōu)決標(biāo) 決標(biāo)后應(yīng)立即向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知 中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之后 開(kāi)發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商 雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議后 簽訂合同 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理 是由建筑施工企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工的生產(chǎn)管理 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制 則是開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作 包括配合施工企業(yè)做各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作 如按時(shí)騰出施工場(chǎng)地 完成場(chǎng)地的三通一平 及時(shí)提供設(shè)計(jì)圖紙和訂購(gòu)有關(guān)設(shè)備等 對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用 進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制 合同管理 有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系 如設(shè)計(jì)單位與施工單位的關(guān)系 土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系 施工單位與材料 設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系 投資控制 進(jìn)度控制和質(zhì)量控制是項(xiàng)目工程管理與控制的重要內(nèi)容 也是監(jiān)理公司的主要職責(zé) 因此 要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢(shì) 加強(qiáng)對(duì)工程施工階段的投資 進(jìn)度和質(zhì)量控制 施工階段的投資控制 施工階段投資控制的任務(wù)是盡量減少承包合同價(jià)款以外增加的工程費(fèi)用 全面履約 減少對(duì)方提出索賠的機(jī)會(huì) 按合同支付工程款 為此 開(kāi)發(fā)商要做到 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 熟悉圖紙 設(shè)計(jì)要求 合同價(jià)款 分析工程費(fèi)最容易突破的環(huán)節(jié) 明確投資控制的重點(diǎn) 按工程進(jìn)度將總投資目標(biāo)進(jìn)行分解 確定階段的投資分目標(biāo) 將其作為階段投資控制的依據(jù) 嚴(yán)格按工程計(jì)量支付工程進(jìn)度款 對(duì)已完工成要按合同規(guī)定及時(shí)計(jì)量 對(duì)承包方超出設(shè)計(jì)圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量 不予計(jì)量 其費(fèi)用由承包方自負(fù) 按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算 掌握工程投資動(dòng)態(tài) 分析費(fèi)用超支的原因 提出控制投資的措施 正確處理索賠 施工階段的進(jìn)度控制 施工階段進(jìn)度控制的主要內(nèi)容有 編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度表計(jì)劃 并以此作為控制其它計(jì)劃的依據(jù) 包括施工單位的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商自己制訂的有關(guān)計(jì)劃 如施工 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 制訂的施工進(jìn)度計(jì)劃 有開(kāi)發(fā)商提供的材料和設(shè)備的供應(yīng)計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的總控制進(jìn)度目標(biāo) 審核施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃 施工方案和施工總平面圖 即使否符合總工期控制目標(biāo)的要求 施工進(jìn)度計(jì)劃 施工方案和施工總平面圖是否協(xié)調(diào) 合理 做好開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作 一是要按合同要求 開(kāi)發(fā)商要做好有關(guān)開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作 二是檢查和督促施工單位開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作 能否滿足工程進(jìn)度要求 按合同規(guī)定及時(shí)向施工單位支付備料款和工程進(jìn)度款 為此 開(kāi)發(fā)商要根據(jù)資金的不同渠道 組織落實(shí)資金到位 以保證工程建設(shè)的進(jìn)度款 設(shè)備和材料款按時(shí)支付 定期的檢查施工單位工程計(jì)劃的實(shí)施情況 督促審查施工進(jìn)度報(bào)表 核實(shí)工程實(shí)物量 鑒認(rèn)工程款憑證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 及時(shí)處理好工程設(shè)計(jì)問(wèn)題 如設(shè)計(jì)需要補(bǔ)充 完善 變更或材料代用等 應(yīng)抓緊聯(lián)系 要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)給與解決 盡力做到不影響工程進(jìn)度 組織施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì) 在工程建設(shè)施工的全過(guò)程中 做好單位工程的分部 分項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作 檢查是否完成設(shè)計(jì)圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容 工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定是否全部達(dá)到合格以上標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)市質(zhì)檢部門(mén)檢查評(píng)定質(zhì)量等級(jí) 才能簽訂竣工日期 施工階段的質(zhì)量控制 施工是形成工程實(shí)體的階段 也是形成最終產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段 施工階段的質(zhì)量控制是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重點(diǎn) 其主要內(nèi)容有 除了在施工招標(biāo)中 要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外 在施工過(guò)程中 還應(yīng)對(duì)承包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)不斷的審查和評(píng)價(jià) 督促承包商更換不稱(chēng)職人員 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 訂立現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度 包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度 質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度 質(zhì)量事故報(bào)告處理制度等 以保障項(xiàng)目質(zhì)量控制的有效進(jìn)行 對(duì)項(xiàng)目施工所需材料 原材料 半成品 構(gòu)配件 應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查與控制 對(duì)項(xiàng)目中采用的新材料 新結(jié)構(gòu) 新技術(shù)均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書(shū) 凡未經(jīng)試驗(yàn)或無(wú)技術(shù)鑒定書(shū)者 一律不得在項(xiàng)目中使用 檢核土地現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)樁 建筑物的定位放線及高程水準(zhǔn)點(diǎn) 組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審 保證設(shè)計(jì)師與承包者之間的溝通與交流 督促 協(xié)助承包單位完善工序質(zhì)量控制 嚴(yán)格工序間交接檢查 主要作業(yè)工序包括隱蔽作業(yè)的檢查 驗(yàn)收 在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中 建立質(zhì)量控制點(diǎn) 進(jìn)行材料試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核 對(duì)完成的分部 分項(xiàng) 工程 按相應(yīng)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行檢 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 查 驗(yàn)收 采取一切必要措施 包括下達(dá)停工令 制止下屬情況 第一 隱蔽作業(yè)未經(jīng)查驗(yàn)承包單位就擅自封閉 掩蓋 第二 承包商擅自變更設(shè)計(jì) 或使用無(wú)合格證的工程材料 或擅自變更工程材料進(jìn)行施工等 第三 未經(jīng)技術(shù)資質(zhì)審查的人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)上崗施工 第四 承包單位對(duì)已發(fā)生的質(zhì)量事故未進(jìn)行處理 或未提出有效補(bǔ)救措施就繼續(xù)作業(yè) 按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及辦法 對(duì)完成的單位工程 單項(xiàng)工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收 審核承包單位提供的竣工圖 質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)文件 督促承包單位進(jìn)行質(zhì)量回訪 實(shí)行質(zhì)量保修 整理有關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件 并編目 建檔 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收與交接 是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資向使用價(jià)值轉(zhuǎn)化的標(biāo)志 是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)效益的基礎(chǔ) 從質(zhì)量控制角度說(shuō) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作是確保項(xiàng)目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 后一關(guān) 因此應(yīng)高度重視這項(xiàng)工作 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)包括以下幾方面的內(nèi)容 有關(guān)合同 標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范 如開(kāi)發(fā)商與承包商簽訂的工程合同 土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 建筑安裝施工驗(yàn)收規(guī)范等 工程資料 經(jīng)批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)文件 施工圖紙和說(shuō)明書(shū) 圖紙會(huì)審記錄 設(shè)計(jì)變更和技術(shù)核定單 測(cè)量定位記錄 沉降及變形記錄 隱蔽工程記錄 工程事故的發(fā)生和處理記錄 有關(guān)技術(shù)或設(shè)備的資料及驗(yàn)收記錄等 工程實(shí)體 指已符合竣工驗(yàn)收條件的已完工工程 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序如圖 所示 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 四 房屋銷(xiāo)售與出租階段實(shí)際上 房屋的銷(xiāo)售工作并非在房屋竣工驗(yàn)收后進(jìn)行 為了縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資周期 在可行性研究階段就要研究房屋的銷(xiāo)售計(jì)劃 從選擇場(chǎng)地開(kāi)始 開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始尋找購(gòu)房者或成租人 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工過(guò)程中 應(yīng)通過(guò)各種媒介做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售廣告和宣傳工作 當(dāng)項(xiàng)目施工進(jìn)行到一定程度時(shí) 應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋的預(yù)售工作 竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 如果開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為了長(zhǎng)期投資 即開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是為了出租 那么在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后便要開(kāi)始出租 為了逐漸收回投資并獲得利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商必須確定合適的租金 制定好出租經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 5 對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查 即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn) 限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo) 審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行 審查合格者才準(zhǔn)許購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件 6 發(fā)送招標(biāo)文件 經(jīng)過(guò)資格審查 對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件 發(fā)送形式有現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)和免費(fèi)發(fā)送兩種 7 招標(biāo)工程交底及答疑 開(kāi)發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件 各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場(chǎng)地之后 應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開(kāi)會(huì) 進(jìn)行工程交底 并解答疑問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 1 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃一般包括以下內(nèi)容 1 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的目標(biāo) 目標(biāo)可被確定為在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 或是力求以某種形式保留房地產(chǎn)中剩余權(quán)益 例如 房地產(chǎn)銷(xiāo)售商可以同買(mǎi)主簽定一個(gè)長(zhǎng)期管理合同 受托管理房地產(chǎn)等等 2 確定潛在的租戶或買(mǎi)主 這方面的信息一般可以從市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析過(guò)程中取得 潛在客戶的線索來(lái)自于日常工作或得自一些文字資料 或兩者兼有 在計(jì)劃中必須說(shuō)明預(yù)計(jì)能吸引買(mǎi)主或租戶的價(jià)格或租金水平 通過(guò)分析租戶或買(mǎi)主的情況和預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平 就能確定基本市場(chǎng) 基本市場(chǎng)可以是臨近地段 城市地域 全省乃至全國(guó)甚至境外 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 3 選擇營(yíng)銷(xiāo)技術(shù) 可供選擇的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)有 1 直接在所需出售的房地產(chǎn)上掛牌銷(xiāo)售 這種方式適用于房地產(chǎn)需求特別大時(shí) 2 在報(bào)紙上刊登出售廣告 3 公開(kāi)張貼 懸掛廣告 4 印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊(cè)子 5 在電臺(tái)或電視上作廣告 6 向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門(mén)推銷(xiāo) 究竟選擇哪種技術(shù)較為合適 取決于營(yíng)銷(xiāo)人員的判斷 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 房屋的銷(xiāo)售 房屋的銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售 1 房屋的預(yù)售 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一次性投資較大 且風(fēng)險(xiǎn)甚高 因次 開(kāi)發(fā)商會(huì)在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售 以獲得資金的部分回收 買(mǎi)家則通常會(huì)因購(gòu)買(mǎi)預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來(lái)的收益 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售房前 一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)提出申請(qǐng) 獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋 預(yù)售房屋須具備的條件是 1 開(kāi)發(fā)商已取得 土地使用證 和 建筑許可證 及 開(kāi)工許可證 外銷(xiāo)房屋還應(yīng)取得 外銷(xiāo)許可證 2 房屋建筑合同已簽訂 3 在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專(zhuān)門(mén)賬戶 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 4 應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu) 銀行或律師事務(wù)所 監(jiān)督方案 5 應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的 除用地價(jià)款外 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到總投資的25 的驗(yàn)資證明 6 政府有關(guān)部門(mén)認(rèn)為應(yīng)提供的其他文件 房屋銷(xiāo)售必須簽訂 房地產(chǎn)預(yù)售合同 合同 應(yīng)訂明價(jià)格條款 開(kāi)發(fā)商在房屋竣工之前 按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款 必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費(fèi)用后 才能另作他用 一般來(lái)說(shuō) 在預(yù)售合同生效后 買(mǎi)主應(yīng)在一定的期限內(nèi) 向房管部門(mén)辦理預(yù)購(gòu)登記 開(kāi)發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后 應(yīng)在一定期限內(nèi) 與買(mǎi)主簽訂 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房屋竣工后 買(mǎi)主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門(mén)辦理變更登記 領(lǐng)取房地產(chǎn)證件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 現(xiàn)房銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時(shí)出售給買(mǎi)主 即為現(xiàn)房銷(xiāo)售 現(xiàn)房銷(xiāo)售一般由開(kāi)發(fā)者和買(mǎi)主自由協(xié)商 達(dá)成協(xié)議 經(jīng)過(guò)以下三道手續(xù) 到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 到公證處對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證 憑經(jīng)過(guò)公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 換發(fā)房地產(chǎn)證 3 購(gòu)買(mǎi)房屋的付款方式 1 一次性付款和分期付款 一次性付款即買(mǎi)主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款 這種形式開(kāi)發(fā)者最了預(yù)見(jiàn)到 故開(kāi)發(fā)者通常會(huì)以正常樓價(jià)的折扣出售給買(mǎi)主 分期付款方式是指買(mǎi)主在樓宇建設(shè)期內(nèi)分階段向開(kāi)發(fā)者支付樓款 其具體的支付比例和時(shí)段可以有所不同 不過(guò) 全部樓款必須在入伙時(shí)付清 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 2 樓宇抵押貸款 樓宇抵押貸款 俗稱(chēng) 按揭 是指買(mǎi)主以所購(gòu)買(mǎi)的樓宇作抵押 現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證 樓花以預(yù)售合同書(shū)作抵押物交銀行 銀行以此為條件提供購(gòu)樓貸款 讓買(mǎi)主能一次性把樓款付給開(kāi)發(fā)者 而買(mǎi)主按規(guī)定的還款方式及期限 分期還款予銀行 銀行從中收取利息及手續(xù)費(fèi) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售或出租后 應(yīng)做好銷(xiāo)售或出租后的服務(wù)和管理工作 如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是住宅小區(qū) 應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成 如果是單幢建筑 可組織大樓管委會(huì) 無(wú)論何種形式均需與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?居委會(huì) 綠化 環(huán)衛(wèi)等部門(mén)聯(lián)系 辦理門(mén)牌號(hào)碼 戶口遷入 綠化 環(huán)衛(wèi)和治安等事項(xiàng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 投資機(jī)會(huì)選擇尋找投資項(xiàng)目常用的方法有 1 在房地產(chǎn)管理部門(mén)尋找其準(zhǔn)備推出的地塊 2 在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告 尋找合作地塊和出讓地塊 3 在有關(guān)咨詢(xún) 中介機(jī)構(gòu)尋找項(xiàng)目