房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一般程序.ppt

第四講房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理 大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序 一般來說 這個程序包括四個階段 即 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段 房屋銷售與出租階段當(dāng)然 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的 某些情況下各階段的工作可能要交替進行 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案 為開發(fā)項目建設(shè)實施作準(zhǔn)備的階段 主要工作有 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 購置開發(fā)場地 籌集資金 拆遷安置 項目報建 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 購置開發(fā)場地 拆遷安置 項目報建必須按一定的程序進行 而籌集資金則可以與之平行進行 房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金 僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的 必須通過其他途徑籌集資金 如向銀行借款 發(fā)行股票和債券 預(yù)售商品房等等 由于我國各城市的機構(gòu)設(shè)置不大一樣 因此 各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣 一般地 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 購置開發(fā)場地 拆遷安置 項目報建可按如下程序進行 如圖2所示 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序 籌集資金 房地產(chǎn)開發(fā)程序 1 申請規(guī)劃許可證 到城市規(guī)劃管理部門申請選址 設(shè)計要點 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 購置土地 到土地管理部門申請購置土地 簽訂土地使用合同 3 拆遷安置 到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù) 4 項目報建 到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù) 并委托設(shè)計院進行設(shè)計 1 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1 立項 根據(jù)國家政策 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃 因此 開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項 立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 立項申請書 資金來源 并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 選址定點 在計劃管理部門申請立項后 再到城市規(guī)劃管理部門申請選址 并提交申請用地報告 項目的立項批文 企業(yè)的資信證明 企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 法人代表委托書等文件和證件 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求 參照開發(fā)商的申請 考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì) 規(guī)模 初步選定用地項目的具體位置和界限 3 提供規(guī)劃設(shè)計條件 城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計條件是進行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括 1 該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖 2 根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍 3 向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見 房地產(chǎn)開發(fā)程序 4 該場地的外部限制條件 包括山 水 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等 5 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 路幅及其規(guī)劃要求 6 提出規(guī)劃設(shè)計要點 包括建筑密 容積率 建筑層數(shù) 高度 體重 紅線退讓要求和地下管線走向 綠化要求以及其他控制事項 7 對于綜合開發(fā)區(qū) 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求 8 有關(guān)的特別要求 如人防 抗震 凈空限制等 4 編制規(guī)劃設(shè)計總圖 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件 委托規(guī)劃設(shè)計院編制規(guī)劃設(shè)計總圖 5 審核總圖 核定面積 城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設(shè)計總圖 核定用地面積 確定紅線范圍 報市政府批準(zhǔn)后 發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 申請購置土地開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請購置土地 按我國法律規(guī)定 城鎮(zhèn)土地歸國家所有 因此 開發(fā)商購置場地 是指其使用權(quán) 而不是所有權(quán) 開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑 是按照政府有關(guān)規(guī)定 通過土地市場取得的 即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 此外 若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā) 必須向政府申請 補交地價 取得土地使用合同書 即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用 從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 方可開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓 招標(biāo)出讓和拍賣出讓等三種方式 不同的出讓方式 其出讓程序也不一樣 房地產(chǎn)開發(fā)程序 3 拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)場地后 要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進行拆遷 兌現(xiàn)有的住戶進行安置 拆遷安置是一項政策性很強的工作 其依據(jù)有國務(wù)院頒發(fā)的 城市房屋拆遷管理條例 建設(shè)部頒發(fā)的 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 以及各地方城市政府結(jié)合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法 并按以下程序進行 1 拆遷調(diào)查 首先 要與開發(fā)地段的派出所 房管所進行聯(lián)系 已取得他們的支持 并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口 拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán) 使用性質(zhì) 建筑面積等情況 按表格逐一登記 房地產(chǎn)開發(fā)程序 第二 一拆遷小組為單位 分戶到人 上門核查 并做好詳細記錄 如住戶使用面積 私房業(yè)主契證所記載的面積 以及人口結(jié)構(gòu) 年齡 健康狀況 職業(yè) 工作單位等情況 第三 逐戶摸清拆遷戶的要求 作好紀(jì)錄 并分為如下五類 要求一次搬清 作永久安置的 要求遷回要解決臨遷或投親靠友的 要求放棄產(chǎn)權(quán) 租回使用面積的 要求臨時鋪面 繼續(xù)營業(yè)的 其他 分類的目的是為了給補償安置迅速提供真實資料 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 制定拆遷安置計劃 每個動遷人員在對自己所承擔(dān)的被拆遷人安置 補償?shù)臎Q定全部熟悉后 要進行分析 以片為單位 逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定 這里 既要考慮工商 企業(yè) 事業(yè)單位 私房 僑房的動遷難度 又要靠率安置不成過高的住戶 還要考慮哪些單位或住戶市較容易動遷的 哪些住戶或單位是可以交叉進行動遷的 哪些住戶先動 什么時候較為適宜等 都應(yīng)有個計劃 3 申請核發(fā)房屋拆遷許可證 開發(fā)商在取得規(guī)劃 土地管理部門批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案 包括還間房屋的地點 資金 房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同 后 可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證 并按規(guī)定繳納管理費 房地產(chǎn)開發(fā)程序 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限 4 拆遷公告 召開拆遷動員大會 公布拆遷公告 拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時 應(yīng)將拆遷人 拆遷房屋及其范圍 法律依據(jù) 拆遷期限以公告形式予以公布 另外 還應(yīng)書面通知房產(chǎn) 公安 工商等有關(guān)部門 5 拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書 拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補償形式和金額 安置用戶面積和地點 搬遷過渡方式和期限 違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款 6 動遷 驗收 拆遷補償手續(xù)辦妥后 負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表 經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā) 送工程部門拆房 原則上 搬遷一間 拆卸一間 可為動遷工作起推動作用 房地產(chǎn)開發(fā)程序 7 辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證 拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案 同時到房產(chǎn)部門辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù) 在有工程部門負(fù)責(zé)辦理工程報建手續(xù) 4 開發(fā)項目設(shè)計的組織與委托房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設(shè)計成果反映出來 合理的設(shè)計不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖 而且是對投資者決策方案的完善和補充 1 要選擇較好設(shè)計單位 在委托設(shè)計時 應(yīng)注意以下事項 1 設(shè)計資格 要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進行開發(fā)項目的工程社及 不得委托無證設(shè)計單位或私人進行設(shè)計 否則 城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認(rèn) 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 設(shè)計等級 目前我國的建設(shè)工程設(shè)計單位共分為甲 乙 丙 丁4個等級 開發(fā)商應(yīng)根據(jù)擬開發(fā)項目的性質(zhì) 高度 規(guī)模 對照4個等級確定要求 進行委托 一般不得超過設(shè)計 3 設(shè)計范圍 我國建設(shè)工程設(shè)計單位的資格證書上都注明了該設(shè)計單位的承攬設(shè)計范圍 如規(guī)定該設(shè)計單位是承接民用建設(shè)工程 工業(yè)建設(shè)工程 還是某個系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項目 在委托設(shè)計時 開發(fā)商應(yīng)予注意 2 要合理地確定各項技術(shù)經(jīng)濟控制指標(biāo) 規(guī)劃中的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 是衡量規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量以及開發(fā)項目經(jīng)濟效益好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù) 在規(guī)劃設(shè)計之前 一些重要的控制指標(biāo)已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出 房地產(chǎn)開發(fā)程序 如開發(fā)用地的總面積 容積率 控制高度 建筑密度 綠地率等 還有一些指標(biāo)則由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)項目的要求提出 作為規(guī)劃的依據(jù) 如戶室比 高層比例 各類型的居住面積 總造價 建筑工程單方造價等 上述各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 要綜合考慮 既要保證開發(fā)商效益 又要符合有關(guān)管理部門的要求 以取得良好的社會效益和環(huán)境效益 3 評價和選擇設(shè)計方案 設(shè)計方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件和開發(fā)商對該開發(fā)項目的要求 由設(shè)計單位提出的初步設(shè)想 一般用文字說明和圖紙或模型表示 其中規(guī)劃設(shè)計方案包括開發(fā)項目的用地范及其位置圖 現(xiàn)狀圖 規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖 住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和住宅正立面圖 公共建筑 房地產(chǎn)開發(fā)程序 平面圖和立面示意圖 主要街景示意圖 透視圖或模型 設(shè)計說明書 包括各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 建筑設(shè)計方案包括總平面位置圖 平面圖 立面圖 主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計說明書 由設(shè)計單位提出的設(shè)計方案不少于兩個 以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎(chǔ)上 選擇最有方案 并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定 開發(fā)商還可以邀請多個單位參加設(shè)計競賽 經(jīng)過專家和規(guī)劃管理部門的評議審定 確定設(shè)計方案或提出對方案的修改意見 被審定的規(guī)劃設(shè)計方案作為市政工程設(shè)計和建筑單位設(shè)計的依據(jù) 建筑設(shè)計方案被省定后 可進入下階段的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)程序 4 設(shè)計審查 開發(fā)商對設(shè)計單位提交的正式設(shè)計圖紙 要認(rèn)真審查 熟悉圖紙和設(shè)計要求 如發(fā)現(xiàn)有錯誤或遺漏 應(yīng)及早通知設(shè)計單位修正 或補充 5 項目報建在土地使用權(quán)購置的申請過程中 已提出規(guī)劃設(shè)計方案 該方案只是粗略的反映開發(fā)項目概況 不能作為施工的依據(jù) 項目報建實在原規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)上 由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計單位提出個單體建筑的設(shè)計方案 并對其布局進行定位 對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入的設(shè)計 使其達到施工的要求 由于報建的建筑設(shè)計方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和消防處 抗震辦 人防部門 環(huán)衛(wèi)部門 供水供電管理部門審查通過后 可進一步編制項目的施工圖和技術(shù)規(guī)定 再報城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)管理部門審批 其具體步驟為 房地產(chǎn)開發(fā)程序 1 編制和審查設(shè)計方案 開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后 根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計要求 委托建筑設(shè)計院編制設(shè)計方案 并將設(shè)計方案報城市規(guī)劃管理部門審批 如果是高層建筑 還要征求消防管理部門的意見 2 編制和審查設(shè)計方案 方案審查通過后 委托設(shè)計院進行項目的初步設(shè)計 對高層建筑 并將初步設(shè)計報城市規(guī)劃管理部門 由規(guī)劃管理部門組織抗震辦 人防辦 環(huán)衛(wèi) 供水 供電等部門對初步設(shè)計進行匯審 3 施工圖設(shè)計和發(fā)核位紅線 初步設(shè)計審查通過后 委托設(shè)計院進行施工圖設(shè)計 并將施工圖報城市規(guī)劃管理部門 由規(guī)劃管理部門發(fā)建筑核位紅線 房地產(chǎn)開發(fā)程序 4 到計劃管理部門申請投資許可證 開發(fā)商須提交如下文件 核位紅線 土地使用合同 土地使用證 拆遷驗收單 項目總平面 可行性研究報告 進度計劃 申請 資金審計文件 5 發(fā)建設(shè)許可證 到城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取建設(shè)工程許可證 一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 該項目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證 房地產(chǎn)開發(fā)程序 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)實施 是由建筑施工企業(yè)完成的 施工企業(yè)是開法項目建設(shè)實施的直接指揮者和生產(chǎn)者 在此階段 開發(fā)商的主要工作有 1 通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè) 2 以投資者 組織者 監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制 3 竣工驗收 在此階段 開發(fā)項目的投資支出最大 所占的時間周期最長 因此 加強開發(fā)項目建設(shè)實施階段的管理 對于開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的 房地產(chǎn)開發(fā)程序 根據(jù)我國的工程建設(shè)管理體制改革的精神 建設(shè)工程項目要實行監(jiān)理制 即委托專業(yè)化 社會化的監(jiān)理公司對項目的建設(shè)進行監(jiān)理 當(dāng)前 我國的建設(shè)監(jiān)理重點在工程的施工階段 并積累了一些經(jīng)驗 因此 開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工建設(shè)進行全面的監(jiān)理 1 開發(fā)工程施工招標(biāo)施工招標(biāo)必須具備下列條件 1 工程項目已獲計劃管理部門批準(zhǔn) 并已列入建設(shè)計劃 2 有經(jīng)國家批準(zhǔn)的設(shè)計單位負(fù)責(zé)設(shè)計的施工圖紙和工程概算或預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)程序 3 開發(fā)用地的使用權(quán)已有償獲得 施工前期工作 包括三通一平 已經(jīng)落實或準(zhǔn)備就緒 4 開發(fā)資金 主要建筑材料和主要設(shè)備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實 5 有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 采取競爭方式的施工招標(biāo)程序如下 1 擬定招標(biāo)方式 準(zhǔn)備招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是開發(fā)商說明招標(biāo)工程要求和標(biāo)準(zhǔn)的書面材料 可由開發(fā)商自行準(zhǔn)備 也可委托咨詢機構(gòu)代辦 2 編制標(biāo)底 標(biāo)底及招標(biāo)工程的預(yù)期價格 是評標(biāo)的主要尺度之一 編制標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要準(zhǔn)備工作 可以有開發(fā)企業(yè)自己編制 也可委托可信賴的技術(shù)咨詢公司或設(shè)計單位編制 從編制到招標(biāo)工作的各環(huán)節(jié) 標(biāo)底都必須嚴(yán)格保密 房地產(chǎn)開發(fā)程序 3 向招標(biāo)主管部門 如市招標(biāo)辦公室 申請招標(biāo) 4 發(fā)布招標(biāo)通告或邀請投標(biāo)函 招標(biāo)申請經(jīng)批準(zhǔn)后 開發(fā)商即可發(fā)出招標(biāo)通告或邀請投標(biāo)函 采取公開招標(biāo)方式時 應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當(dāng)?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標(biāo)通告 采取選擇性招標(biāo)方式 應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請投標(biāo)函 房地產(chǎn)開發(fā)程序 5 對承包企業(yè)的資格進行審查 即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財務(wù)實力以及管理經(jīng)驗 限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo) 審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進行 審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件 6 發(fā)送招標(biāo)文件 經(jīng)過資格審查 對審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件 發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種 7 招標(biāo)工程交底及答疑 開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件 各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后 應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會 進行工程交底 并解答疑問 工程交底的內(nèi)容 主要是介紹工程概況 明確質(zhì)量要求 驗收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求 說明開發(fā)商工料情況 材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項等 承包企業(yè)對招標(biāo)文件中的疑問 一般應(yīng)預(yù)先以書面形式提出 也可在交底會上臨時口頭提出 開發(fā)商對所提疑問應(yīng)一律在答疑會上公開解答 并以書面記錄方式 印發(fā)給各投標(biāo)者 作為招標(biāo)文件的補充 房地產(chǎn)開發(fā)程序 開標(biāo) 評標(biāo)和決標(biāo) 以上所述為公開開標(biāo) 個別情況也有采用秘密開標(biāo)的 開標(biāo)方式一般都在招標(biāo)文件中明確說明 開標(biāo) 開標(biāo)是在投標(biāo)截止后 根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的時間和地點 邀請個投標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C構(gòu)及有關(guān)部門的代表參加 當(dāng)中打開標(biāo)箱 由工作人員對經(jīng)公證人員檢查并確認(rèn)密封完好 封套書寫符合規(guī)定的標(biāo)書逐一拆封的過程 投標(biāo)文件即標(biāo)書拆封后 工作人員應(yīng)宣讀其中要點 并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊上逐項登記 登記表冊由讀標(biāo)人 登記人和公證人簽名 作為開標(biāo)的正式記錄 由開發(fā)商予以保存 評標(biāo) 開標(biāo)后應(yīng)先排除無效標(biāo)書 然后由評標(biāo)小組從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效標(biāo)書 此過程稱為評標(biāo) 其評審的原則是保護競爭 對所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁 評審的標(biāo)準(zhǔn)是擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財務(wù)實力 信譽良好 報價和 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理 標(biāo)書經(jīng)評審后 應(yīng)按標(biāo)價從低到高的順序列出清單 并寫出評標(biāo)報告 推薦二 三家候選的中標(biāo)的單位 交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇 決標(biāo) 開發(fā)商對投標(biāo)者所報的投標(biāo)文件進行全面的審查 評比 分析 最后選定中標(biāo)者的過程叫做決標(biāo) 一般不太復(fù)雜的工程可在開標(biāo)后當(dāng)場決定中標(biāo)者 同時公布標(biāo)底 并通知未中標(biāo)者退還招標(biāo)文件 領(lǐng)回押金的時間和地點 規(guī)模較大 內(nèi)容復(fù)雜的工程 則應(yīng)由招標(biāo)決策人分別與評標(biāo)小組推薦的候選中標(biāo)單位 就技術(shù)力量 施工方案 機械設(shè)備 材料供應(yīng)及決定標(biāo)價的其他因素進行調(diào)查和磋商 全面衡量 擇優(yōu)決標(biāo) 決標(biāo)后應(yīng)立即向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知 中標(biāo)通知書發(fā)出之后 開發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商 雙方就合同條款達成協(xié)議后 簽訂合同 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 開發(fā)項目工程管理與控制開發(fā)項目施工管理 是由建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目進行施工的生產(chǎn)管理 開發(fā)項目工程管理與控制 則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關(guān)管理工作 包括配合施工企業(yè)做各項施工準(zhǔn)備工作 如按時騰出施工場地 完成場地的三通一平 及時提供設(shè)計圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等 對項目的費用 進度和施工質(zhì)量進行控制 合同管理 有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系 如設(shè)計單位與施工單位的關(guān)系 土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系 施工單位與材料 設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系 投資控制 進度控制和質(zhì)量控制是項目工程管理與控制的重要內(nèi)容 也是監(jiān)理公司的主要職責(zé) 因此 要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢 加強對工程施工階段的投資 進度和質(zhì)量控制 施工階段的投資控制 施工階段投資控制的任務(wù)是盡量減少承包合同價款以外增加的工程費用 全面履約 減少對方提出索賠的機會 按合同支付工程款 為此 開發(fā)商要做到 房地產(chǎn)開發(fā)程序 熟悉圖紙 設(shè)計要求 合同價款 分析工程費最容易突破的環(huán)節(jié) 明確投資控制的重點 按工程進度將總投資目標(biāo)進行分解 確定階段的投資分目標(biāo) 將其作為階段投資控制的依據(jù) 嚴(yán)格按工程計量支付工程進度款 對已完工成要按合同規(guī)定及時計量 對承包方超出設(shè)計圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量 不予計量 其費用由承包方自負(fù) 按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算 掌握工程投資動態(tài) 分析費用超支的原因 提出控制投資的措施 正確處理索賠 施工階段的進度控制 施工階段進度控制的主要內(nèi)容有 編制項目實施總進度表計劃 并以此作為控制其它計劃的依據(jù) 包括施工單位的計劃和開發(fā)商自己制訂的有關(guān)計劃 如施工 房地產(chǎn)開發(fā)程序 制訂的施工進度計劃 有開發(fā)商提供的材料和設(shè)備的供應(yīng)計劃 根據(jù)項目的總控制進度目標(biāo) 審核施工單位提交的施工進度計劃 施工方案和施工總平面圖 即使否符合總工期控制目標(biāo)的要求 施工進度計劃 施工方案和施工總平面圖是否協(xié)調(diào) 合理 做好開工前的準(zhǔn)備工作 一是要按合同要求 開發(fā)商要做好有關(guān)開工前的準(zhǔn)備工作 二是檢查和督促施工單位開工前的準(zhǔn)備工作 能否滿足工程進度要求 按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進度款 為此 開發(fā)商要根據(jù)資金的不同渠道 組織落實資金到位 以保證工程建設(shè)的進度款 設(shè)備和材料款按時支付 定期的檢查施工單位工程計劃的實施情況 督促審查施工進度報表 核實工程實物量 鑒認(rèn)工程款憑證 房地產(chǎn)開發(fā)程序 及時處理好工程設(shè)計問題 如設(shè)計需要補充 完善 變更或材料代用等 應(yīng)抓緊聯(lián)系 要求設(shè)計單位及時給與解決 盡力做到不影響工程進度 組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)會 在工程建設(shè)施工的全過程中 做好單位工程的分部 分項檢查驗收工作 檢查是否完成設(shè)計圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容 工程質(zhì)量檢驗評定是否全部達到合格以上標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)市質(zhì)檢部門檢查評定質(zhì)量等級 才能簽訂竣工日期 施工階段的質(zhì)量控制 施工是形成工程實體的階段 也是形成最終產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段 施工階段的質(zhì)量控制是工程項目質(zhì)量控制的重點 其主要內(nèi)容有 除了在施工招標(biāo)中 要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外 在施工過程中 還應(yīng)對承包商的技術(shù)資質(zhì)進行連續(xù)不斷的審查和評價 督促承包商更換不稱職人員 房地產(chǎn)開發(fā)程序 訂立現(xiàn)場質(zhì)量管理制度 包括現(xiàn)場會議制度 現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度 質(zhì)量統(tǒng)計報表制度 質(zhì)量事故報告處理制度等 以保障項目質(zhì)量控制的有效進行 對項目施工所需材料 原材料 半成品 構(gòu)配件 應(yīng)進行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查與控制 對項目中采用的新材料 新結(jié)構(gòu) 新技術(shù)均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書 凡未經(jīng)試驗或無技術(shù)鑒定書者 一律不得在項目中使用 檢核土地現(xiàn)場的測量標(biāo)樁 建筑物的定位放線及高程水準(zhǔn)點 組織設(shè)計交底和圖紙會審 保證設(shè)計師與承包者之間的溝通與交流 督促 協(xié)助承包單位完善工序質(zhì)量控制 嚴(yán)格工序間交接檢查 主要作業(yè)工序包括隱蔽作業(yè)的檢查 驗收 在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中 建立質(zhì)量控制點 進行材料試驗或技術(shù)復(fù)核 對完成的分部 分項 工程 按相應(yīng)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進行檢 房地產(chǎn)開發(fā)程序 查 驗收 采取一切必要措施 包括下達停工令 制止下屬情況 第一 隱蔽作業(yè)未經(jīng)查驗承包單位就擅自封閉 掩蓋 第二 承包商擅自變更設(shè)計 或使用無合格證的工程材料 或擅自變更工程材料進行施工等 第三 未經(jīng)技術(shù)資質(zhì)審查的人員進入現(xiàn)場上崗施工 第四 承包單位對已發(fā)生的質(zhì)量事故未進行處理 或未提出有效補救措施就繼續(xù)作業(yè) 按規(guī)定的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)及辦法 對完成的單位工程 單項工程進行檢查驗收 審核承包單位提供的竣工圖 質(zhì)量檢驗報告及有關(guān)技術(shù)文件 督促承包單位進行質(zhì)量回訪 實行質(zhì)量保修 整理有關(guān)項目質(zhì)量的技術(shù)文件 并編目 建檔 項目的竣工驗收 項目的竣工驗收與交接 是實現(xiàn)開發(fā)投資向使用價值轉(zhuǎn)化的標(biāo)志 是開發(fā)商實現(xiàn)其經(jīng)營效益的基礎(chǔ) 從質(zhì)量控制角度說 項目竣工驗收工作是確保項目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最 房地產(chǎn)開發(fā)程序 后一關(guān) 因此應(yīng)高度重視這項工作 開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù) 開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù)包括以下幾方面的內(nèi)容 有關(guān)合同 標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范 如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同 土建工程驗收標(biāo)準(zhǔn) 建筑安裝施工驗收規(guī)范等 工程資料 經(jīng)批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)文件 施工圖紙和說明書 圖紙會審記錄 設(shè)計變更和技術(shù)核定單 測量定位記錄 沉降及變形記錄 隱蔽工程記錄 工程事故的發(fā)生和處理記錄 有關(guān)技術(shù)或設(shè)備的資料及驗收記錄等 工程實體 指已符合竣工驗收條件的已完工工程 項目竣工驗收程序 開發(fā)項目竣工驗收程序如圖 所示 房地產(chǎn)開發(fā)程序 四 房屋銷售與出租階段實際上 房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行 為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期 在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計劃 從選擇場地開始 開發(fā)商已開始尋找購房者或成租人 在開發(fā)項目的施工過程中 應(yīng)通過各種媒介做好項目的銷售廣告和宣傳工作 當(dāng)項目施工進行到一定程度時 應(yīng)及時進行房屋的預(yù)售工作 竣工驗收后申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 如果開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)是為了長期投資 即開發(fā)房地產(chǎn)是為了出租 那么在項目竣工驗收后便要開始出租 為了逐漸收回投資并獲得利潤 開發(fā)商必須確定合適的租金 制定好出租經(jīng)營計劃 房地產(chǎn)開發(fā)程序 5 對承包企業(yè)的資格進行審查 即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財務(wù)實力以及管理經(jīng)驗 限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo) 審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進行 審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件 6 發(fā)送招標(biāo)文件 經(jīng)過資格審查 對審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件 發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種 7 招標(biāo)工程交底及答疑 開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件 各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后 應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會 進行工程交底 并解答疑問 房地產(chǎn)開發(fā)程序 1 房地產(chǎn)營銷計劃 房地產(chǎn)營銷計劃一般包括以下內(nèi)容 1 營銷計劃的目標(biāo) 目標(biāo)可被確定為在最短時間內(nèi)實現(xiàn)利潤最大化 或是力求以某種形式保留房地產(chǎn)中剩余權(quán)益 例如 房地產(chǎn)銷售商可以同買主簽定一個長期管理合同 受托管理房地產(chǎn)等等 2 確定潛在的租戶或買主 這方面的信息一般可以從市場調(diào)查和市場分析過程中取得 潛在客戶的線索來自于日常工作或得自一些文字資料 或兩者兼有 在計劃中必須說明預(yù)計能吸引買主或租戶的價格或租金水平 通過分析租戶或買主的情況和預(yù)計的租金或價格水平 就能確定基本市場 基本市場可以是臨近地段 城市地域 全省乃至全國甚至境外 房地產(chǎn)開發(fā)程序 3 選擇營銷技術(shù) 可供選擇的營銷技術(shù)有 1 直接在所需出售的房地產(chǎn)上掛牌銷售 這種方式適用于房地產(chǎn)需求特別大時 2 在報紙上刊登出售廣告 3 公開張貼 懸掛廣告 4 印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊子 5 在電臺或電視上作廣告 6 向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷 究竟選擇哪種技術(shù)較為合適 取決于營銷人員的判斷 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 房屋的銷售 房屋的銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售 1 房屋的預(yù)售 由于房地產(chǎn)開發(fā)一次性投資較大 且風(fēng)險甚高 因次 開發(fā)商會在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售 以獲得資金的部分回收 買家則通常會因購買預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來的收益 開發(fā)商在進行預(yù)售房前 一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請 獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋 預(yù)售房屋須具備的條件是 1 開發(fā)商已取得 土地使用證 和 建筑許可證 及 開工許可證 外銷房屋還應(yīng)取得 外銷許可證 2 房屋建筑合同已簽訂 3 在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專門賬戶 房地產(chǎn)開發(fā)程序 4 應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu) 銀行或律師事務(wù)所 監(jiān)督方案 5 應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊會計師審核的 除用地價款外 投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到總投資的25 的驗資證明 6 政府有關(guān)部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他文件 房屋銷售必須簽訂 房地產(chǎn)預(yù)售合同 合同 應(yīng)訂明價格條款 開發(fā)商在房屋竣工之前 按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款 必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費用后 才能另作他用 一般來說 在預(yù)售合同生效后 買主應(yīng)在一定的期限內(nèi) 向房管部門辦理預(yù)購登記 開發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后 應(yīng)在一定期限內(nèi) 與買主簽訂 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房屋竣工后 買主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門辦理變更登記 領(lǐng)取房地產(chǎn)證件 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 現(xiàn)房銷售 開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時出售給買主 即為現(xiàn)房銷售 現(xiàn)房銷售一般由開發(fā)者和買主自由協(xié)商 達成協(xié)議 經(jīng)過以下三道手續(xù) 到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 到公證處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行公證 憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 換發(fā)房地產(chǎn)證 3 購買房屋的付款方式 1 一次性付款和分期付款 一次性付款即買主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款 這種形式開發(fā)者最了預(yù)見到 故開發(fā)者通常會以正常樓價的折扣出售給買主 分期付款方式是指買主在樓宇建設(shè)期內(nèi)分階段向開發(fā)者支付樓款 其具體的支付比例和時段可以有所不同 不過 全部樓款必須在入伙時付清 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2 樓宇抵押貸款 樓宇抵押貸款 俗稱 按揭 是指買主以所購買的樓宇作抵押 現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證 樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行 銀行以此為條件提供購樓貸款 讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者 而買主按規(guī)定的還款方式及期限 分期還款予銀行 銀行從中收取利息及手續(xù)費 房地產(chǎn)銷售或出租后 應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作 如果開發(fā)項目是住宅小區(qū) 應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成 如果是單幢建筑 可組織大樓管委會 無論何種形式均需與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?居委會 綠化 環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系 辦理門牌號碼 戶口遷入 綠化 環(huán)衛(wèi)和治安等事項 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 投資機會選擇尋找投資項目常用的方法有 1 在房地產(chǎn)管理部門尋找其準(zhǔn)備推出的地塊 2 在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告 尋找合作地塊和出讓地塊 3 在有關(guān)咨詢 中介機構(gòu)尋找項目