開(kāi)征物業(yè)稅的必要研究.doc

本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）論文題目：資產(chǎn)證券化及其會(huì)計(jì)問(wèn)題初探姓名：張東明學(xué)號(hào)：XXXXXXXX班級(jí)：X班年級(jí)：XXXX級(jí)專(zhuān)業(yè)：XXXXXX學(xué)院：XXXX學(xué)院指導(dǎo)教師：XXX 教 授完成時(shí)間：200X年 X 月XX日中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)2009屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作者聲明本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下由本人獨(dú)立撰寫(xiě)完成的，沒(méi)有剽竊、抄襲、造假等違反道德、學(xué)術(shù)規(guī)范和其他侵權(quán)行為。對(duì)本論文（設(shè)計(jì)）的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。因本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成果歸中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)所有。特此聲明。作者專(zhuān)業(yè)：XXXXXX作者學(xué)號(hào)：03083356作者簽名：張東明（手寫(xiě)有效）200X年 X 月XX日（手填時(shí)間）開(kāi)征物業(yè)稅的必要性研究文哲Pilot Study of Asset Securitization and Its Accounting ProblemsZhang, Dong ming200X年 X 月XX日摘要（選題動(dòng)機(jī)與研究動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)要描述）資產(chǎn)證券化融資方式是。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者圍繞這一主題的研究成果甚豐但與有一定差距，特別是從會(huì)計(jì)角度分析更有許多問(wèn)題值得研究。（中心思想的概括性描述）本文集中闡述了資產(chǎn)證券化的相關(guān)概念及內(nèi)涵，圍繞資產(chǎn)證券化實(shí)施可能引起的會(huì)計(jì)問(wèn)題做了相應(yīng)的分析，剖析了，討論了，就提出了個(gè)人的看法，并預(yù)測(cè)了。（研究方法與研究?jī)?nèi)容簡(jiǎn)要描述）本文系運(yùn)用規(guī)范研究方法進(jìn)行的專(zhuān)題研究。全文分X個(gè)部分：首先（第一部分），是討論了資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵、運(yùn)作原理以及其次（第二部分），是從會(huì)計(jì)核算角度對(duì)其業(yè)務(wù)拓展及投資效益進(jìn)行了分析最后，是對(duì)資產(chǎn)證券化做了展望與分析。（作者文中創(chuàng)新觀點(diǎn)的簡(jiǎn)要?dú)w納）本文主要?jiǎng)?chuàng)新體現(xiàn)在關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；會(huì)計(jì)核算；效益AbstractAsset-backed securitization financing is Recently the scholars all over the world have done much research on the subject and their research findings are extremely fruitful. However, there is a certain extent of difference between and In particular, great deals of issues are worth studying from the point of accounting.The paper focuses on asset securitization and its related concept and connotation. It analyses accounting problems probably arising from putting asset securitization in practice and is taken part. And it discusses , puts forward the personal view based on and forecastsThe paper describes a special topic in the normative method of research. It is divided into sections. First, the asset securitizations connotation, operating principles and are discussed. (The first part discusses the asset securitizations connotation, operating principles and ) Second, its expanding business and investment income are analyzed according to accounting. Finally, it prospects and analyses of asset securitization.The main innovation in the paper is reflected in Key words: Asset securitization; accounting; benefit- 18 -目 錄引 論1一、資產(chǎn)證券化的基本原理1（一）資產(chǎn)證券化內(nèi)涵與分類(lèi)1（二）資產(chǎn)證券化的交易特點(diǎn)X（三）資產(chǎn)證券化的運(yùn)作方式二、資產(chǎn)證券化所涉及的會(huì)計(jì)問(wèn)題分析X（一）結(jié) 語(yǔ)X主要參考文獻(xiàn)X第一章物業(yè)稅概念的界定與特征第一節(jié)物業(yè)稅概念的源起與流變對(duì)物業(yè)(不動(dòng)產(chǎn))征稅自古有之，物業(yè)稅其實(shí)是財(cái)產(chǎn)稅的一種。而財(cái)產(chǎn)稅是一個(gè)古老的稅種，在人類(lèi)歷史發(fā)展過(guò)程中，當(dāng)私有財(cái)產(chǎn)制度確立后，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅就有了可能。國(guó)家產(chǎn)生以后，產(chǎn)生了稅收，也可以說(shuō)同時(shí)就有了財(cái)產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)由于生產(chǎn)力水平比較低下，社會(huì)財(cái)富較少，土地是最重要的生產(chǎn)資料，也是私有財(cái)產(chǎn)的一種主要形式，對(duì)土地的征稅就成為最早的財(cái)產(chǎn)稅。在奴隸社會(huì)以種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主的自然經(jīng)濟(jì)條件下，征稅對(duì)象不多，主要有土地和人丁，國(guó)家自然要選擇這兩者征稅，土地財(cái)產(chǎn)稅自然也就成為財(cái)產(chǎn)稅的最初形式。一、西方物業(yè)稅概念的緣起與發(fā)展在國(guó)外，財(cái)產(chǎn)稅早在希臘、羅馬時(shí)代就已出現(xiàn)。財(cái)產(chǎn)稅最早作為一項(xiàng)常規(guī)稅種或可上溯至公元前600年的希臘。起初，人頭、財(cái)產(chǎn)、房產(chǎn)都在征稅之列。這一稅種后來(lái)為羅馬人所傳承。最早以書(shū)面形式記載對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅的典籍是羅馬書(shū)(見(jiàn)圣經(jīng)新約)，當(dāng)時(shí)是按照所有公民申明持有的財(cái)富來(lái)普查應(yīng)稅額度。該稅種對(duì)珠寶、戰(zhàn)車(chē)等奢侈品采取累進(jìn)稅制，分期折舊以評(píng)估其實(shí)際價(jià)值并以此作為一記稅依據(jù)。歐洲國(guó)家就是12世紀(jì)后，針對(duì)城市工商業(yè)發(fā)展帶來(lái)動(dòng)產(chǎn)大量增加的情況，將土地稅與動(dòng)產(chǎn)稅合并，設(shè)立了一般財(cái)產(chǎn)稅。一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)等多種財(cái)產(chǎn)按綜合計(jì)算的價(jià)值進(jìn)行課立法視野卜的物業(yè)稅研究征的一種財(cái)產(chǎn)稅。當(dāng)然，也有對(duì)納稅人擁有或支配的某種特定財(cái)產(chǎn)單獨(dú)課征財(cái)產(chǎn)稅的方式，這就形成了個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是一般財(cái)產(chǎn)稅的發(fā)展，名目繁多，如土地稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、房屋稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等。因此在西方意義上，物業(yè)稅是一種個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，是指以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象、對(duì)物業(yè)所有者或使用者征收的一個(gè)稅種。雖然世界各國(guó)普遍征收物業(yè)稅，但是對(duì)其稱(chēng)呼卻很不統(tǒng)一。有的稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)稅，有的叫做“財(cái)產(chǎn)稅”，還有的叫做“房地產(chǎn)保有稅”。美國(guó)等許多國(guó)家把對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有階段征收的稅稱(chēng)為財(cái)產(chǎn)稅(Property Tax)，與一般財(cái)產(chǎn)稅的征收實(shí)踐有關(guān)。二、中國(guó)物業(yè)稅概念的緣起與發(fā)展在中國(guó)，物業(yè)稅可追溯到奴隸社會(huì)時(shí)期，我國(guó)奴隸社會(huì)對(duì)土地課征的“貢”、“助”、“徹，是我國(guó)歷史上財(cái)產(chǎn)稅的雛型。到了春秋時(shí)期，由于生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是鐵制農(nóng)具的廣泛使用，在井田以外開(kāi)墾的私田日益增多。私田不屬于王室所有，本來(lái)不向王室交納貢賦，全部收獲都?xì)w私田的所有者支配。但隨著私田面積的不斷擴(kuò)大，沖擊著奴隸制經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)的一個(gè)主要諸侯國(guó)魯國(guó)，為了增加財(cái)政收入和抑制開(kāi)墾私田，于魯宣公十五年(公元前594年)開(kāi)始對(duì)井田以外的私田征稅，稱(chēng)為“初稅畝?！俺醵惍€”首次以法律形式承認(rèn)了土地的私有權(quán)和地主經(jīng)濟(jì)的合法化，實(shí)行“初稅畝后，土地所有者除了納稅，全部收入歸自己支配，土地可以自由買(mǎi)賣(mài)和出租。土地再不具俞明軒主編房地產(chǎn)評(píng)估北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，200413一14法律碩士學(xué)位論文有“王室所有的性質(zhì)，而真正成為了私人的財(cái)產(chǎn)，對(duì)土地征收的財(cái)產(chǎn)稅也就從雛型階段走向成熟。在此之后，對(duì)于財(cái)產(chǎn)的課稅有所發(fā)展，漢武帝于元光六年(公元前129年)頒布了征收車(chē)船稅的規(guī)定，當(dāng)時(shí)叫“算商車(chē)”。與它同一時(shí)期實(shí)行的還有“緡錢(qián)令”制度，針對(duì)當(dāng)時(shí)的商人和手工業(yè)主，對(duì)他們所有的錢(qián)、物征稅，后隨著形勢(shì)的發(fā)展，又?jǐn)U大了征收范圍，凡富豪及中產(chǎn)之家的財(cái)產(chǎn)，包括緡錢(qián)商貨、車(chē)、船、田宅、牲畜、及至奴婢等，均在征稅范圍。這也是對(duì)財(cái)產(chǎn)稅征稅范圍的一次重大的擴(kuò)展。唐朝德宗建中四年(783年)，朝廷在全國(guó)開(kāi)征“間架稅”(以房屋為課征對(duì)象)，被認(rèn)為是最早的成形的房產(chǎn)稅。后來(lái)元朝的房地租、清朝初期的“市廛輸鈔”、“計(jì)檁輸鈔、清末和民國(guó)時(shí)期的“房捐”等，都是對(duì)房屋征稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅。由此可見(jiàn)，我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅在社會(huì)歷史發(fā)展的各個(gè)時(shí)期有著不同的制度形式，主要體現(xiàn)在征稅范圍隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財(cái)政需要的變化而調(diào)整，但總體上還是以土地和房屋課稅為主。新中國(guó)成立后，財(cái)產(chǎn)稅一直作為整個(gè)稅制的輔助部分而存在。1950年1月由政務(wù)院頒布的全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t規(guī)定的14種稅中，屬于財(cái)產(chǎn)稅的有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和契稅。以后房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅，而遺產(chǎn)稅在實(shí)際工作中并未開(kāi)征。由于我國(guó)過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行公有制占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的所有制形式，采取高度集中統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，并實(shí)行平均主義“大鍋飯”的分配體制，非公有制經(jīng)濟(jì)擁有的財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量很小，因此這一時(shí)期可供征收財(cái)14立法視野下的物業(yè)稅研究產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)稅源十分有限，雖然也開(kāi)征了財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的城市房地產(chǎn)稅，但其收入在整個(gè)稅收收入中的比重很小。1978年改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富不斷積累，城鄉(xiāng)居民收入水平大幅度提高，并出現(xiàn)了高收入階層，個(gè)人和法人擁有的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)大量增加，完善我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系已有了深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。20世紀(jì)80年代中期起，我國(guó)陸續(xù)恢復(fù)了對(duì)內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)、土地征稅。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，1994年我國(guó)進(jìn)行了大規(guī)模的稅收制度改革并建立起“分稅制”的稅收管理體系。在這次改革中，新開(kāi)征了土地增值稅，隨后1997年對(duì)契稅條例重新進(jìn)行修訂，從而初步形成了一個(gè)由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅等稅種構(gòu)成的，靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅與動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅相配合的財(cái)產(chǎn)稅制度體系。這一稅制體系在貫徹政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配、推進(jìn)住房制度改革、以及為地方政府籌集財(cái)政資金等方面發(fā)揮了積極作用。三、現(xiàn)代物業(yè)稅概念作為漢語(yǔ)的“物業(yè)一詞的現(xiàn)代性應(yīng)用早見(jiàn)于香港，在現(xiàn)代漢語(yǔ)中“物”字本身包含一層涵義：“財(cái)富，財(cái)物”，并且特指不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)香港地區(qū)李宗愕先生香港房地產(chǎn)法一書(shū)的解釋?zhuān)拔飿I(yè)是單元性的地產(chǎn)。一個(gè)住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！痹谙愀?，習(xí)慣把土地和房產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為“地產(chǎn)”，而在我國(guó)內(nèi)地，物李宗愕香港房地產(chǎn)法商務(wù)印書(shū)館香港分館，19889法律碩士學(xué)何論文業(yè)是指己建成投入使用的各類(lèi)建筑物以及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。在內(nèi)地，“房地產(chǎn)”與“地產(chǎn)”是不同的概念，通常認(rèn)為，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。由此可知物業(yè)和房地產(chǎn)不同，物業(yè)指的是個(gè)體概念，而房地產(chǎn)指的是整體概念，在一般情況下房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是通用的。房地產(chǎn)的英文名稱(chēng)為real estate或real property。在英語(yǔ)中，realestate”一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋，是狹義的房地產(chǎn)；“real property一詞是指real estate(狹義的房地產(chǎn))及其附帶的各種權(quán)益，包括所有權(quán)、以及與所有權(quán)相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等，是廣義的房地產(chǎn)。物業(yè)具有商品性、權(quán)屬性、固定性、長(zhǎng)期性、多樣性等特點(diǎn)。從單純的現(xiàn)代漢語(yǔ)應(yīng)用角度來(lái)看，“物業(yè)稅一詞也來(lái)自香港，顧名思義，是指以物業(yè)為征稅對(duì)象征收的一種稅。由于“在中國(guó)大陸，物業(yè)稅是一種新生事物，它跟現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等都各有異，也有同，有繁多稅種，而物業(yè)稅定義還在學(xué)術(shù)探討階段。故綜合諸概念，維基百科將物業(yè)稅概念歸納為“物業(yè)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常向物業(yè)的業(yè)主或租戶等使用者征收。負(fù)責(zé)征收物業(yè)稅的政府機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行估值，并以物業(yè)價(jià)值的一個(gè)百分比作為應(yīng)繳的物業(yè)稅額。世界各國(guó)征收物業(yè)稅的方式及稅率各有不同。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中國(guó)物業(yè)管理指南中國(guó)城市出版社，199513物業(yè)稅維基百科百科http：疝岍kipediaorg“iIldexphp?title=E789A9E4B89AE7A88E&vaLri加盧曲伽立法視野F的物業(yè)稅研究綜合起來(lái)筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的概念可以界定為：所謂物業(yè)稅，就是以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，以不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者為納稅人，稅款按年計(jì)繳，并且應(yīng)繳稅款數(shù)額隨不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高的稅種。第二節(jié)物業(yè)稅基本特征一、充裕性物業(yè)稅稅收收入具有可靠性，不易發(fā)生周期性波動(dòng)。由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可靠。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動(dòng)產(chǎn)在不斷增加，其價(jià)值則因時(shí)代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用瘢菀卓毓?，稅源可靠而充裕。二、穩(wěn)定性而且，對(duì)于企業(yè)和居民個(gè)人而言，固定資產(chǎn)代表了一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的資本投資形式，稅基穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生稅基的大量地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，對(duì)物業(yè)的課稅可以成為地方政府的一個(gè)相當(dāng)豐富的稅收來(lái)源，其收入不易發(fā)生周期性波動(dòng)。三、公平受益性房產(chǎn)具有固定的坐落地點(diǎn)，不能隨意移動(dòng)，地域性強(qiáng)，而且房產(chǎn)與每個(gè)家庭、每個(gè)人都息息相關(guān)。因此，以房產(chǎn)作為稅基征稅相當(dāng)于對(duì)轄區(qū)每一居民征稅，而且，物業(yè)稅稅基的非流動(dòng)性與地域性特點(diǎn)又使得物業(yè)稅稅基具有相對(duì)獨(dú)立性。同時(shí)，房產(chǎn)、土地等財(cái)產(chǎn)的增值及收益的高低與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、地方政府公共服務(wù)的優(yōu)劣密切相關(guān)，不論是企業(yè)財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，都享受著來(lái)自地方財(cái)政支付的公共服務(wù)，因此，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅，明顯地體現(xiàn)了付稅與受益對(duì)等原則，企業(yè)和居民理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。四、地方性物業(yè)稅便于征管性。由于物業(yè)課稅具有稅源分布廣泛的區(qū)域性特征，因此，適宜地方政府對(duì)這一稅源實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)控。同時(shí)，由于房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)具有不可隱匿的特點(diǎn)，征收相對(duì)方便，從而可以降低管理成本。_一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的概況我國(guó)目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等7個(gè)，間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，合計(jì)有i】個(gè)之多。1房產(chǎn)稅。建國(guó)初期就有該稅，后被并入他稅，1986年10月1日恢復(fù)開(kāi)征。該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率分別為12“和12。2城市房地產(chǎn)稅。1951年8月8日由原房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并而成。納稅人為城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有人或承典人；稅率分為兩種：從價(jià)計(jì)征為12，從租計(jì)征為18。這里需要說(shuō)明兩點(diǎn)：一是由于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人繳納的此稅后來(lái)并人工商稅，現(xiàn)又改繳城鎮(zhèn)土地使用稅，因而目前此稅僅適用于外商和外籍人士；二是鑒于我國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，不存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，因而，此稅實(shí)際只對(duì)房產(chǎn)征稅而束對(duì)地產(chǎn)征稅，對(duì)外商和外籍人士使用的土地收取土地使用費(fèi)。3城鎮(zhèn)土地使用稅。1988年11月1日開(kāi)征。開(kāi)征此稅的目的是為了保護(hù)土地資源的合理利用和開(kāi)發(fā)，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地的使用效益，加強(qiáng)土地管理。征稅范圍為城市(包括市區(qū)、郊區(qū))、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。納稅人為在以上范圍內(nèi)使用國(guó)家所有和集體所有土地的單位和個(gè)人。該稅實(shí)行四檔幅度定額稅率，按年征收。需要說(shuō)明的是，該稅的納稅人專(zhuān)指國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)個(gè)人不繳納該稅。4土地增值稅。1994年1月1日開(kāi)征。這是為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益而出臺(tái)的一個(gè)新稅種。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象，實(shí)行30一60的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。5耕地占用稅。1987年4月1日開(kāi)征。這是為了保護(hù)農(nóng)用耕地，限制對(duì)耕地的占用而開(kāi)征的一個(gè)新稅種。該稅以占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人為納稅人，一般以縣為單位，按人均耕地畝數(shù)實(shí)行差別幅度稅率，實(shí)行一次性征收。6契稅?，F(xiàn)行契稅于1997年lo月1日開(kāi)征。該稅是因不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)或交換而訂立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)契約時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。納稅人為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受人，包括各類(lèi)企事業(yè)單位和個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)為：出售土地使用權(quán)和房屋的按成交價(jià)征收；贈(zèng)予土地使用權(quán)和房屋的按市場(chǎng)價(jià)格核定；交換土地使用權(quán)和房屋的按交換差價(jià)征收。實(shí)行35的幅度比例稅率。7營(yíng)業(yè)稅?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅于1994年1月1日起施行。該稅涉及對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為的征稅，因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。如發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方或銷(xiāo)售方按交易金額的5征稅。二、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題(一)內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不符合國(guó)民待遇原則目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收實(shí)行內(nèi)外兩套不同的稅制，如內(nèi)資企業(yè)、單位和個(gè)人繳納房產(chǎn)稅，外資企業(yè)和外國(guó)人則繳納城市房地產(chǎn)稅；而城鎮(zhèn)土地使用稅只對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收，外資企業(yè)則繳納土地使用費(fèi)。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，一些制度規(guī)定也有違國(guó)民待遇原則，例如，同樣是按租金收入對(duì)房產(chǎn)征稅，國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的適用稅率為12，而外資企業(yè)和外國(guó)人的適用稅率為18，外資稅負(fù)高于內(nèi)資。(二)稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、特定目的稅等多個(gè)相關(guān)稅種，例如，對(duì)房產(chǎn)課稅，同時(shí)有房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，對(duì)土地課稅有土地使用稅和耕地占用稅。這些稅種在形式上雖相互獨(dú)立，但實(shí)質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對(duì)同一稅基的重復(fù)征稅。例如對(duì)房屋租金收入，不僅要征收5的營(yíng)業(yè)稅，還要征收12的房產(chǎn)稅，等等。稅種過(guò)多，既不符臺(tái)簡(jiǎn)化稅制的原則，還會(huì)導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負(fù)不公。(三)稅基窄，稅款流失較多我國(guó)房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對(duì)的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對(duì)于個(gè)人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村已出現(xiàn)大量營(yíng)業(yè)、出租用房，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅只對(duì)我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)不征收，造成農(nóng)村房地產(chǎn)稅的流失。(四)重交易輕保有，稅負(fù)不公我國(guó)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)流通階段設(shè)置了營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(fèi)(其中開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金、土地使用費(fèi)等收費(fèi)約占整個(gè)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)總額的75)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價(jià)格的30一40。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種只有房產(chǎn)稅和土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大，通常情況下只對(duì)一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無(wú)須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中勢(shì)必將提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。例如，在開(kāi)發(fā)前期階段，土地受讓方為12萬(wàn)方數(shù)據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)2006年第3期了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開(kāi)發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅(費(fèi))，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費(fèi)是不合理的。這種高價(jià)格在偏離建安成本、超出居民可承受房?jī)r(jià)的范圍太遠(yuǎn)時(shí)，就會(huì)造成商品房的積壓和空置，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的開(kāi)發(fā)與再生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類(lèi)相對(duì)少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。對(duì)土地的保有稅負(fù)過(guò)低，使得大多數(shù)由使用者無(wú)償取得的土地仍然近似無(wú)償?shù)乇怀钟小Ｅc此形成鮮明對(duì)比的是，進(jìn)人市場(chǎng)流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過(guò)高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長(zhǎng)了隱性流動(dòng)的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場(chǎng)的進(jìn)程，使得土地的要素作用無(wú)法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)并存的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。(五)規(guī)模小增長(zhǎng)慢，不能滿足地方財(cái)政需要由于房地產(chǎn)稅課征對(duì)象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國(guó)家的地方稅收人中占有較重要的地位。如美國(guó)，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收人的4050蹦。而我國(guó)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征以來(lái)收人規(guī)模一直偏小，且收入增長(zhǎng)緩慢。以土地使用稅為例，由于土地計(jì)稅面積變化不大，全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收入長(zhǎng)期停留在30億元左右的規(guī)模。1994年實(shí)行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收，即便如此，該稅收入的增長(zhǎng)速度依然較慢，2000年與1994年相比，城鎮(zhèn)土地使用稅收人增長(zhǎng)了9065，而同期國(guó)家財(cái)政收人增長(zhǎng)了l_57倍。下表給出了1999-2002年房地產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)情況。從中不難看出，房地產(chǎn)稅的總體增長(zhǎng)步伐慢于稅收收人總額的增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅在稅收總收人中的比重趨于下降。而同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額、竣_工面積、商品房銷(xiāo)售的年遞增率分別為2383、1777蹦和2258，均大大高于同期GDP平均78的增長(zhǎng)率。1999-2002年房地產(chǎn)各稅的增長(zhǎng)情況單位：億元稅收土地土地耕地房地產(chǎn)房地產(chǎn)年份房產(chǎn)稅契稅營(yíng)業(yè)稅收總額使用稅增值稅占用稅稅臺(tái)計(jì)稅比重18353 59 07 68l 10593 35 14 203 58 594 062000 11855 78 209 58 6494 839 14286 3727 22628 68932 5812001 1491068 228 59 6618 1033 17789 4033 25016 773482002 1700358 28240 7684 20 5l 243OO 5830 29612 97717年遞增率2063 15 45 9 16 4441 31 89 1838 1330 1804資料來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)年鑒20002003年各卷。說(shuō)明；表中的營(yíng)業(yè)稅數(shù)據(jù)為各年的營(yíng)業(yè)稅收人總額lg“。根據(jù)重點(diǎn)稅源監(jiān)管資料房地產(chǎn)業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅平均約為營(yíng)業(yè)稅總額的12，而房地產(chǎn)的數(shù)字包括城市房地產(chǎn)稅。(六)費(fèi)大稅小，扭益了稅費(fèi)關(guān)系目前，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門(mén)，收費(fèi)總額難以統(tǒng)計(jì)，但費(fèi)大稅小是不爭(zhēng)之實(shí)。高收費(fèi)一方面加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。同時(shí)，各種收費(fèi)由于未納入預(yù)算管理，其使用得不到有效的監(jiān)督，浪費(fèi)、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。(七)計(jì)稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性我國(guó)現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計(jì)稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地的級(jí)差收益和土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。(八)配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展我國(guó)現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從40年至70年不等，而其中部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。實(shí)際上是將后40年至70年的土地收益一次性收取j是本屆政府在花后屆政府的錢(qián)，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對(duì)土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜?萬(wàn)方數(shù)據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)Z056年第3期都無(wú)法實(shí)現(xiàn)貨幣共享，而土地儲(chǔ)備是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓?zhuān)谶@方面獲取的財(cái)政收入也在不斷銳減，長(zhǎng)此以往最終將會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。另外，我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)稅收入的流失。_土地出讓金制度存在的問(wèn)題與物業(yè)稅的引入我國(guó)分稅制改革以來(lái)，地方政府缺乏穩(wěn)定的收入來(lái)源，地方主體稅種不穩(wěn)定(易剛，2008)，在實(shí)踐中，地方政府為彌補(bǔ)支出缺口，紛紛將土地出讓收入金作為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來(lái)源，造成了一系列的負(fù)面效應(yīng)。我國(guó)目前實(shí)行的是一次性出讓3070年期限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。地方政府能夠在短期獲取大量的收入。同時(shí)也帶來(lái)了以下問(wèn)題：(一)地方政府行為短期化當(dāng)屆政府通過(guò)出售土地使用權(quán)獲取了大筆的可支配財(cái)政收入。而當(dāng)城市土地出售殆盡時(shí)，后屆政府將沒(méi)有足夠的收入來(lái)維持地方政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)。提供充分公共品的供給。這種制度如果長(zhǎng)期實(shí)行將會(huì)影響到當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的穩(wěn)定性，不利于土地這一不可再生資源的高效利用。這一潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在2007年以來(lái)的金融危機(jī)的沖擊下凸顯出來(lái)。一些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力、土地出讓收入銳減的情況下。已經(jīng)面臨支出困難。(二)存在財(cái)經(jīng)違紀(jì)和腐敗的風(fēng)險(xiǎn)大量的土地出讓收入以預(yù)算外收入的形式游離于預(yù)算控制之外，將孕育著財(cái)經(jīng)違紀(jì)和腐敗的風(fēng)險(xiǎn)。目前按照我國(guó)預(yù)算管理制度，土地出讓金作為地方的預(yù)算外收入而存在，處于人大預(yù)算監(jiān)督之外，在一部分地區(qū)。土地出讓金甚至被挪用、貪污?；蛘叱蔀橛嘘P(guān)部門(mén)的小金庫(kù)被揮霍掉。(三)房?jī)r(jià)上漲與居民收入水平脫離近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民可支配收入的上漲幅度，我國(guó)的居民房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)際慣例，居民房?jī)r(jià)收入比一般為46倍，但對(duì)北京、上海等城市的大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)指標(biāo)早已超過(guò)了10倍。以北京為例，2007年每個(gè)家庭可支配的收入是66萬(wàn)元。而四環(huán)內(nèi)房子均價(jià)是每平方米184萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比是278倍，即便是六環(huán)外的房?jī)r(jià)，也比國(guó)際房?jī)r(jià)收入比的警戒線高出一倍。而其中開(kāi)發(fā)商一次性支付的40一70年的土地使用費(fèi)用(土地出讓金)，其數(shù)額接近房?jī)r(jià)的50(張瓊、彭杏芳，2007)。(四)孕育金融風(fēng)險(xiǎn)從防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，一旦過(guò)熱的地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，將出現(xiàn)大量的不良貸款，可能帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)際范圍內(nèi)，2007年，美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)引起金融市場(chǎng)震蕩，眾多美國(guó)金融機(jī)構(gòu)減記巨額資產(chǎn)。2008年，美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯登公司被摩根大通公司收購(gòu)，美國(guó)最大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”遭政府接管，美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，第三大投資銀行美林公司被美國(guó)銀行收購(gòu)，陷于破產(chǎn)邊緣的保險(xiǎn)巨頭美國(guó)國(guó)際集團(tuán)將被政府接管。房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年的迅速上漲，我國(guó)積累了大量的住房信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展不僅關(guān)系到本行業(yè)的發(fā)展，而且關(guān)系到我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)此，理論界提出未來(lái)將物業(yè)稅作為地方的主體稅種，并借此完善分稅制，充實(shí)地方稅源。研究物業(yè)稅如何設(shè)計(jì)，如何從目前的土地拍賣(mài)出讓形式平穩(wěn)過(guò)渡到征收物業(yè)稅的新形式，對(duì)于完善我國(guó)財(cái)政分權(quán)體制，保證地方政府的財(cái)政穩(wěn)定性和對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)將起著重要的作用。物業(yè)稅的研究現(xiàn)狀分析(一)物業(yè)稅能夠克服地方政府行為的短期化地方政府依靠土地出讓金方式籌集財(cái)政資金。帶來(lái)了未來(lái)財(cái)政收入的不可持續(xù)性，造成地方政府行為的短期化，以物業(yè)稅的形式將為地方政府提供可持續(xù)的財(cái)政收入形式。國(guó)內(nèi)學(xué)者注意到了目前地方政府在財(cái)政收入方面對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)及其造成的一系列的負(fù)面影響：地方政府行為短期化。當(dāng)屆政府出售更多的土地就可以獲取更多的收益，造成政府寅吃9口糧。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)土地收益已達(dá)5200億元，占到了當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入的114。2003年和2004年的土地出讓金純收益都占到了全國(guó)預(yù)算外收入和地方預(yù)算外收入的1，2左右，。成交價(jià)款”的規(guī)模更是超過(guò)了預(yù)算外收入的規(guī)模(白彥鋒，2007)。高地價(jià)推動(dòng)了目前的高房?jī)r(jià)。出售的土地資源消耗殆盡后。針對(duì)未來(lái)地方政府可能出現(xiàn)的收入危機(jī)，不少學(xué)者提出了開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)加以增加地方政府的收入(白彥峰，2007)。(二)關(guān)于原體制下土地出讓金能否歸并到新體制的物業(yè)稅中存在爭(zhēng)論從目前實(shí)行的土地批租制度轉(zhuǎn)軌到物業(yè)稅制度，關(guān)于以前一次性轉(zhuǎn)讓4070年土地使用權(quán)所獲得的巨額土地收入中是否與新體制下的物業(yè)稅有重合部分。學(xué)者存在很大分歧。一些學(xué)者從理論分析出發(fā)，把地租與稅費(fèi)看作是政府分別執(zhí)行土地所有者和公共服務(wù)提供者所應(yīng)當(dāng)獲取的收入，認(rèn)為兩者是完全不同的經(jīng)濟(jì)范疇。土地出讓金是國(guó)家憑借土地所有者一次性獲取的地租收入是市場(chǎng)范疇，而物業(yè)稅是公共分配范疇(傅光明，2006；陳志勇、姚林，2007；何振一，2004)，而將土地出讓金并入物業(yè)稅將不利于土地資源的節(jié)約使用(鐘曉敏、葉寧，2005)。即物業(yè)稅可以認(rèn)為是未來(lái)地方政府的一種新增的財(cái)政收入。另外一些學(xué)者對(duì)此持完全不同的看法，他們從目前地方政府獲得的巨額土地出讓收入、土地成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的高比例出發(fā)，認(rèn)為目前土地批租制度下的土地出讓金將可以直接轉(zhuǎn)化成新體制下應(yīng)該繳納的財(cái)產(chǎn)稅(吳俊培。2004)，對(duì)于已購(gòu)住房已經(jīng)一次性交納土地出讓金的原有住房免除物業(yè)稅或者給予優(yōu)惠(陳琳，2007)，有的學(xué)者指出事實(shí)上地方政府進(jìn)行地方公共設(shè)施建設(shè)的資金主要來(lái)自于土地出讓金，既然引致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升的地方公共建設(shè)資金來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)擁有者支付的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上就應(yīng)當(dāng)免除物業(yè)稅，否則就是事實(shí)上的重復(fù)征稅(何秋仙，2007)o有的學(xué)者根據(jù)2003年十六屆三中全會(huì)關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定中所指出的“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的原則性指導(dǎo)意見(jiàn)，指出目前對(duì)房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，以及政府對(duì)開(kāi)發(fā)商憑借政治權(quán)利征收的費(fèi)用如綠化費(fèi)、防洪費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)等合并為物業(yè)稅。(三)對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅是否能起到降低房?jī)r(jià)等作用尚未達(dá)成共識(shí)一些學(xué)者認(rèn)為，通過(guò)提高房地產(chǎn)所有者的使用成本，從而大幅降低購(gòu)房成本通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本：同時(shí)物業(yè)稅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量征稅，能夠在一定程度上發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的功能(陳琳，2007)。另一派觀點(diǎn)認(rèn)為。目前我國(guó)不宜對(duì)房地產(chǎn)稅期望過(guò)高，在大城市中，房地產(chǎn)屬于稀缺性資源，在租房需求比較旺盛的地區(qū)。房地產(chǎn)投資者可以很容易地將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上(陳金磊、李雪淋，2007)。通過(guò)設(shè)置物業(yè)稅制止房地產(chǎn)投機(jī)的設(shè)想可能落空。對(duì)于自用型住房，征收物業(yè)稅卻是會(huì)加大他們的負(fù)擔(dān)(艾茜，2007)。這種結(jié)果與原先設(shè)計(jì)的通過(guò)設(shè)立物業(yè)稅調(diào)節(jié)住房消費(fèi)的初衷背道而馳。結(jié)果是原先擁有很多住房投資者通過(guò)提高租金將物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到租房者身上，而擁有真實(shí)需求的自用房者卻負(fù)擔(dān)了新增的物業(yè)稅成本結(jié)果就是打擊了窮人而影響不了富人。另外，由于房地產(chǎn)價(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，有大量人口需要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。住房需求剛性情況下，降低開(kāi)發(fā)商的成本未必能夠最終降低購(gòu)房者的支出。結(jié)果只能是增加房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。以上研究進(jìn)展無(wú)論在理論和實(shí)踐中都存在較大的分歧，因此物業(yè)稅在我國(guó)還處于討論、空轉(zhuǎn)試行階段，無(wú)法推出。推進(jìn)物業(yè)稅改革應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題(一)明確物業(yè)稅的功能定位不少學(xué)者注意到了土地批租方式帶來(lái)的地方政府短期收入劇增、長(zhǎng)期收入得不到保障等問(wèn)題，提出了通過(guò)設(shè)立物業(yè)稅解決地方政府行為短期化的問(wèn)題，然而一些學(xué)者對(duì)于物業(yè)稅的收入功能強(qiáng)調(diào)過(guò)多，而對(duì)于國(guó)外，事實(shí)上把物業(yè)稅作為地方政府公共服務(wù)的基金卻提及較少，未能將地方政府通過(guò)物業(yè)稅的收入與其服務(wù)有效性聯(lián)系起來(lái)。在這種情況下，新增的物業(yè)稅無(wú)疑為地方政府解決未來(lái)可能出現(xiàn)的財(cái)政危機(jī)提供了一部分新的收入來(lái)源，然而卻缺乏對(duì)于地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)績(jī)效的有效考核手段，如果無(wú)法提高政府的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，即使從短期來(lái)說(shuō)解決了地方政府的財(cái)政危機(jī)，長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)這部分收入消耗殆盡，可以預(yù)見(jiàn)的是地方政府將會(huì)不斷提高財(cái)產(chǎn)稅率以至采取土地私有化方式為其低效率付出代價(jià)，從納稅人那里不斷獲取稅收或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，這事實(shí)上違背了設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅的初哀。從短期來(lái)看，實(shí)行物業(yè)稅無(wú)疑會(huì)降低地方政府可利用的財(cái)源，在實(shí)踐中目前地方政府對(duì)于實(shí)行物業(yè)稅并不熱衷，在當(dāng)前的情況下地方政府寧愿采取土地批租制度獲取更多的收入。然而可以預(yù)見(jiàn)到的是，當(dāng)越過(guò)某個(gè)平衡點(diǎn)。地方政府預(yù)見(jiàn)到通過(guò)物業(yè)稅獲取的收入更多或者可出售土地消耗殆盡時(shí)，地方政府將成為物業(yè)稅的積極推動(dòng)者。部分學(xué)者和地方政府僅僅關(guān)注到物業(yè)稅的開(kāi)辟新財(cái)源的功能而忽視建立分級(jí)財(cái)政體系，反映地方公共服務(wù)水平、籌集維護(hù)地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)資金的功能。有可能在未來(lái)使物業(yè)稅偏離應(yīng)該具有的軌道。使物業(yè)稅的開(kāi)征面臨很多困難。(二)妥善處理好物業(yè)稅改革與土地出讓金制度的銜接問(wèn)題不少學(xué)者從理論上分析土地出讓收入與財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)區(qū)別，其分析過(guò)程無(wú)疑有很大的可取之處，然而深入探討將會(huì)發(fā)現(xiàn)該結(jié)論強(qiáng)調(diào)了理論概念區(qū)分的極端重要性，對(duì)于我國(guó)改革歷程和體制演變過(guò)程缺乏細(xì)致的分析，其間忽略的問(wèn)題卻是極其重要的。我國(guó)改革開(kāi)放以前，地方政府同時(shí)作為國(guó)有土地的所有者和地方公共服務(wù)的提供者。采取的是直接的土地劃撥體制。跟112商業(yè)時(shí)代(原名商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究)2010年23期國(guó)營(yíng)企業(yè)大一統(tǒng)的財(cái)政體制相類(lèi)似，城市的建設(shè)基金也由政府統(tǒng)一安排。在國(guó)營(yíng)企業(yè)大一統(tǒng)的財(cái)政體制下，國(guó)營(yíng)企業(yè)上交的利潤(rùn)按照現(xiàn)在的觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)看作目前體制下國(guó)家作為所有者的收益和公共管理者的稅收合二為一的，按照目前的觀點(diǎn)，這同樣是兩類(lèi)性質(zhì)完全不同的收入對(duì)于利潤(rùn)和稅收的本質(zhì)區(qū)別涇渭分明，但并沒(méi)有妨礙改革開(kāi)放前三十年在我國(guó)高度集中的財(cái)政體制中一直在實(shí)行。而改革開(kāi)放以來(lái)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制逐步由計(jì)劃體制轉(zhuǎn)軌到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。我國(guó)實(shí)行了土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，地方政府的建設(shè)基金也來(lái)自于土地出讓收入，從資料中也可以看出地方政府對(duì)于土地出讓金收入的依賴(lài)程度，即過(guò)渡時(shí)期的國(guó)有土地出讓收入理應(yīng)理解為雙重職能的收入，包括作為國(guó)有土地的所有者的地租收入和同時(shí)作為地方公共服務(wù)的提供者一次性收取多年的城市建設(shè)維護(hù)基金，而此部分在西方國(guó)家的財(cái)政體制下恰恰歸屬于物業(yè)稅的范疇。例如，我國(guó)對(duì)于國(guó)有企業(yè)的改革，區(qū)分了國(guó)家作為所有者的收益和公共管理者的稅收，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的可流動(dòng)性，目前對(duì)于企業(yè)的所得稅降到25，顯著地與改革開(kāi)放前企業(yè)幾乎沒(méi)什么剩余資金的情況迥異。沿著這種思路分析下去，我國(guó)土地出讓金制度獲取的高額收入應(yīng)當(dāng)視為包含新體制下土地出讓金和承諾提供一定時(shí)期的公共服務(wù)而預(yù)先一次性收取的物業(yè)稅。那么。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅。就需要對(duì)于已經(jīng)征收過(guò)土地出讓金的物業(yè)所有者給予減免一定時(shí)期的物業(yè)稅的優(yōu)惠，否則就會(huì)造成物業(yè)所有者的雙重負(fù)擔(dān)。關(guān)于我國(guó)現(xiàn)行土地出讓金的功能現(xiàn)有的部分研究中偏重于理論分析。但數(shù)據(jù)支持方面稍顯