房地產(chǎn)估價報告6.doc

房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價項目名稱：位于宣城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水陽江路以南麥莎廣場2幢一層、二層、三層部分商業(yè)房共計45本產(chǎn)權(quán)證明書證載之房地產(chǎn)抵押價值評估 委 托 方：宣城市恒基房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 估 價 方：XXX房地產(chǎn)估價經(jīng)紀咨詢有限公司 估 價 人 員：XXX XXX 估價作業(yè)日期：2014年元月14日2014年元月15日 估價報告編號：XXX房估字20140365號XXX房地產(chǎn)估價經(jīng)紀咨詢有限公司編制35 / 36目 錄一、致估價委托方函-2二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明-6三、估價的假設(shè)與限制條件-8四、估價結(jié)果報告1.估價委托人-10 2.估價機構(gòu)-10 3.估價對象概況10 4.估價目的-13 5.估價時點及其確定理由-136.價值類型及其定義-137.估價依據(jù)-13 8.估價原則-159.估價方法-1610.估價結(jié)果-1611.估價人員-1612.估價作業(yè)日期-1613.估價報告應(yīng)用有效期-16五、估價技術(shù)報告1.實物狀況描述與分析-172.權(quán)益狀況描述與分析-183.區(qū)位狀況描述與分析-194.市場背景描述與分析-215.最高最佳利用分析-276.估價方法適用性分析-287.估價測算過程-298.估價結(jié)果確定-329.抵押價值風(fēng)險提示-3310.抵押物變現(xiàn)能力分析-34六、附件-36 1.估價委托書復(fù)印件.；2.委托方承諾函復(fù)印件；3.不動產(chǎn)證書復(fù)印件；4.估價對象外觀照片；5.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；6.估價機構(gòu)資格證書復(fù)印件；7.注冊估價師資格證書復(fù)印件致 委 托 方 函宣城市恒基房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司：根據(jù)貴公司的委托，我公司已經(jīng)對位于安徽省宣城市麥莎廣場2號館共60處總建筑面積為 5157.95m2的商業(yè)房產(chǎn)（屬宣城市恒基房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司所有）進行了現(xiàn)場勘查，并進行了房地產(chǎn)公開市場價值與房地產(chǎn)抵押價值評估，目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。房地產(chǎn)抵押價值等于假定估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的房地產(chǎn)市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。根據(jù)現(xiàn)業(yè)主宣城市恒基房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司的書面承諾，估價對象在估價時點無查封、無拖欠地價款、無拖欠工程建筑款、無抵押等，即法定優(yōu)先受償權(quán)為0元（大寫：人民幣零元整）， 其在估價時點的抵押價值等同于市場價值。根據(jù)委托人所提供的有關(guān)資料，經(jīng)過估價師實地查看和市場調(diào)查，遵照物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見等有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準，在了解和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，本著獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，遵循必要的估價程序，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的分析、計算，選用市場比較法和收益法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象在估價時點2014年1月14日的評估結(jié)果，分別為：1、公開市場價值（含相應(yīng)分攤的土地使用權(quán)）為人民伍仟柒佰貳拾伍萬肆仟壹佰陸拾貳元整（小寫：57254162.00元）； 2、抵押價值（含相應(yīng)分攤的土地使用權(quán)）為人民幣伍仟柒佰貳拾伍萬肆仟壹佰陸拾貳元整（小寫：57254162.00元）； 3.平均抵押單價為11100元/。4、各估價對象價值明細表如下：抵押物清單序號房號面積單價總價房產(chǎn)證號12幢1-0692.63 15534 143891414708022幢1-0792.63 15534 1438914 14697232幢1-0892.63 15534 1438914 14708142幢1-09118.66 14896 176755914708752幢1-1028.53 14896 424983 14697362幢1-1195.74 14896 1426143 14708272幢1-1292.63 14660 1357956 14709282幢1-1792.63 15534 143891414697692幢1-1892.63 15534 1438914146977102幢1-1992.63 15534 1438914 146978112幢1-2092.63 15534 1438914 147083122幢1-73103.12 22000 2268640 147073132幢1-7492.63 22000 2037860 146963142幢1-7592.63 22000 2037860 147074152幢1-7692.63 22000 2037860 146964162幢1-77101.45 22000 2231900 147127172幢1-2192.63 15534 1438914 147128182幢1-2292.63 15534 1438914 147129192幢1-2392.63 14963 1386023 147130202幢1-24107.03 14896 1594319 147131212幢2-6269.03 9786 675528 146931222幢2-7754.99 12511 687980 146946232幢3-2561.45 8058 495164147005242幢3-2660.74 7446 452270 147006252幢3-2753.61 7446 399180 147007262幢3-2862.04 7446 461950 147008272幢3-2955.12 8371 461410 147009282幢3-3069.03 8371 577850 147010292幢3-3169.03 8043 555208 147011302幢3-3269.03 8043 555208 147012312幢3-3369.03 8043 555208 147013322幢3-3469.03 8371 577850 147014332幢3-3588.25 9354 825491 147015342幢3-3788.25 8980 792485 147017352幢3-3888.25 8980 792485 147018362幢3-3992.18 8298 764910 147019372幢3-4092.18 8298 764910147020382幢3-4182.37 8298 683506 147021392幢3-4282.37 8298 683506117022402幢3-4382.37 8298 683506 147023412幢3-4482.37 8298 683506 147024422幢3-4582.37 8298 683506 147025432幢3-4682.37 8298 683506147026442幢3-4782.37 8298 683506 147027452幢3-4882.37 8298 683506 147028462幢3-4982.37 8298 683506147029472幢3-5082.37 8298 683506 147030482幢3-77115.24 7034 810598 147057492幢3-7893.60 6492 607651147058502幢3-7993.60 6492 607651 147059512幢3-8093.60 6492 607651 147060522幢3-8193.60 6492 607651 147061532幢3-8293.60 6492 607651 147062542幢3-8393.60 6492 607651147063552幢3-84115.24 6756 778561 147064562幢3-8894.78 7020 665355 147068572幢3-8993.60 7020 657072 147069582幢3-9093.60 6491 607557 147070592幢3-9193.60 6491 607557 147071602幢3-92104.00 7020 730080 147072合計5157.95 57254162以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)抵押估價報告，本報告的估價結(jié)果成立有賴于必要的估價假設(shè)前提，如果假設(shè)前提最終未能成立，則估價結(jié)論也不生效，欲了解本估價項目的全面情況，請認真閱讀房地產(chǎn)抵押估價報告全文。本估價報告的使用有效期限為一年（2015年1月14日止）。 XXX估價經(jīng)紀咨詢有限公司 法定代表人： 二0一四年元月十五日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.參與本次估價項目的估價師XXX已經(jīng)對本報告中的估價對象進行了實地查看并拍攝照片，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。對結(jié)構(gòu)質(zhì)量存疑的，請另行委托專業(yè)機構(gòu)檢測。6.本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會建住房【2006】8號文件的規(guī)定，應(yīng)由提供方承擔(dān)法律責(zé)任,估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。8.本次評估以委托方提供的宣城市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書確認委估房屋的產(chǎn)權(quán)合法性，權(quán)屬證明書與房地產(chǎn)權(quán)證具有同等的轉(zhuǎn)讓、抵押效力（注：其中還1-76號未能提供復(fù)印件，如果該房此前已經(jīng)設(shè)定抵押，將無法設(shè)定抵押，請報告的使用人關(guān)注這一點，當然該房如果此前并未設(shè)定抵押，則遺失產(chǎn)權(quán)證明書是可以申請補發(fā)的，也不會影響抵押權(quán)的登記）。以委托方提供的國有土地使用證復(fù)印件確認土地的合法性，國有土地使用證為交驗原件，且權(quán)屬證書的真?zhèn)沃挥性C發(fā)機關(guān)才能做出準確判斷，頒證機關(guān)將在辦理抵押登記時予以確認，權(quán)屬有瑕疵的依法不能辦理相關(guān)手續(xù)，抵押權(quán)人采取直接從登記機關(guān)的頒證窗口領(lǐng)取他項權(quán)證的方式將有效避免相關(guān)風(fēng)險，我們提請擬接受抵押方關(guān)注這一點。9、委托方已對估價對象是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)（即是否存在抵押、是否存在拖欠工程款、是否存在查封等）進行了書面承諾并負法律責(zé)任，由于從估價勘查之日到抵押權(quán)登記成立尚有一個時間段，即使我公司評估時對其書面承諾進行了必要的核實并證明其承諾屬實，但在邏輯上仍不能確保在委托估價至抵押權(quán)登記這一時間段內(nèi)絕對不會新增法定優(yōu)先受償權(quán)（譬如在該期間內(nèi)被司法查封），而是否存在抵押、查封這一類法定優(yōu)先受償權(quán)，客觀上也只有不動產(chǎn)登記機關(guān)才能給出權(quán)威的答案，故我公司未對該承諾的真實性予以核實，最穩(wěn)妥的辦法是未來的抵押權(quán)人在辦理抵押登記時向負責(zé)把關(guān)的抵押登記機關(guān)核實，我們提請擬接受抵押的銀行關(guān)注這一點。10.本報告最終解釋權(quán)為宣城金橋房地產(chǎn)估價經(jīng)紀咨詢有限公司所有。注冊房地產(chǎn)估價師：（簽字） 注冊號：3420110012注冊房地產(chǎn)估價師：（簽字） 注冊號：3419960019 二0一四年元月十五日估價的假設(shè)和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提1.本報告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料真實合法有效，估價對象無司法機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押能獲得有批準權(quán)的人民政府或有關(guān)部門的批準為前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓、抵押等處分為假設(shè)前提。2.本報告以房屋建筑質(zhì)量合乎安全標準，可以長期持續(xù)使用為假設(shè)前提。3.以委托方提供的樓盤營銷樓書上的房號與產(chǎn)權(quán)登記部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明書上的房號保持一致為假設(shè)前提。二、未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查的資料1.估價師已對估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款進行了必要的注意，并在估價師聲明里對擬接受抵押的銀行進行了必要的提示。2.本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。3.本次估價未對委托方提供的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的復(fù)印件的那個相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料進行核實，委托方應(yīng)對產(chǎn)權(quán)資料的真實性負責(zé)。因產(chǎn)權(quán)資料失實造成估價結(jié)果有誤的，根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會建住房【2006】8號文件的規(guī)定，應(yīng)由提供方承擔(dān)法律責(zé)任,估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響1.本次估價考慮的是估價時點的市場價格和抵押價值，無法提前預(yù)測將來可能的變現(xiàn)之日的國家宏觀經(jīng)濟政策有無重大變化、是否遇有自然力和其他不可抗力等因素對房產(chǎn)價值的影響，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。2.關(guān)于法定優(yōu)先受償權(quán)的披露：根據(jù)委托方的書面承諾,估價對象的法定優(yōu)先受償權(quán)為0元, 大寫：人民幣零元整。 其在估價時點的抵押價值等同于市場價值。四、本估價報告使用的限制條件1.本次估價報告僅供委托方按約定的估價目的及上級主管部門審查使用，未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。2.本報告自提交之日起一年內(nèi)有效。本估價報告需在設(shè)定的有效期內(nèi)使用，超過有效期使用，本報告無效。3.本估價報告需經(jīng)房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章，并作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。4.本估價報告僅向委托方進行抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，運用于其它方向本估價報告無效。5. 本報告之估價結(jié)論是估價對象在估價時點的抵押價值，報告應(yīng)用有效期內(nèi)，若由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及估價對象本身的物理狀況等因素發(fā)生重大變化，對估價結(jié)論發(fā)生嚴重影響時，應(yīng)及時申請估價機構(gòu)重新估價而不可直接使用。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：宣城市恒基房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司二、估價方：XXX房地產(chǎn)估價經(jīng)紀咨詢有限公司 法定代表人：XXX（注冊房地產(chǎn)估價師）公司地址：XXX資質(zhì)等級：國家貳級評估機構(gòu)聯(lián)系電話：XXX XXX三、 估價對象概況：估價對象位于市區(qū)水陽江路以南，水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處，交通比較便利；宣城麥莎廣場占地261畝，總建筑面積27萬，項目規(guī)劃為以家居建材為主題，集家居建材裝飾廣場、主題購物中心、品牌大賣場超市、四星級酒店、數(shù)碼城、小商品城、酒店式辦公、特色商業(yè)街、休閑娛樂、物流倉儲配套等多種業(yè)態(tài)于一體的宣城市區(qū)首個城市綜合體項目，也是皖東南地區(qū)唯一的多元家居復(fù)合業(yè)態(tài)，是具有強大輻射力的綜合性商業(yè)項目。估價對象東側(cè)為新建亞夏汽車城，周邊有銀橋灣、翡翠城。美都新城、萬宇新城等住宅小區(qū)；估價對象所在系正在開發(fā)建設(shè)的新區(qū)，周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，未來商業(yè)增值潛力較為看好。本次評估的商業(yè)房為麥莎廣場家居城2號館共計60本產(chǎn)權(quán)證明書記載的房地產(chǎn)，合計建筑面積5157.95。2號館1-3層是專營地板、門窗、家具、燈飾的大賣場，配設(shè)有8部自動電梯。本次評估的房屋分別位于第1、2、3層，合計建筑面積5157.95，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建于2012年，設(shè)計用途為商業(yè)，絕大部分已經(jīng)裝修（地面鋪設(shè)瓷磚）并對外承租（根據(jù)經(jīng)營需要進行了隔斷和裝修），層高4.5米以上，空間平面布局較好，能滿足經(jīng)營需要。各產(chǎn)權(quán)證載數(shù)字明細如下： 抵押物清單序號房號面積房產(chǎn)證號12幢1-0692.63 14708022幢1-0792.63 14697232幢1-0892.63 14708142幢1-09118.66 14708752幢1-1028.53 14697362幢1-1195.74 14708272幢1-1292.63 14709282幢1-1792.63 14697692幢1-1892.63 146977102幢1-1992.63 146978112幢1-2092.63 147083122幢1-73103.12 147073132幢1-7492.63 146963142幢1-7592.63 147074152幢1-7692.63 146964162幢1-77101.45 147127172幢1-2192.63 147128182幢1-2292.63 147129192幢1-2392.63 147130202幢1-24107.03 147131212幢2-6269.03 146931222幢2-7754.99 146946232幢3-2561.45 147005242幢3-2660.74 147006252幢3-2753.61 147007262幢3-2862.04 147008272幢3-2955.12 147009282幢3-3069.03 147010292幢3-3169.03 147011302幢3-3269.03 147012312幢3-3369.03 147013322幢3-3469.03 147014332幢3-3588.25 147015342幢3-3788.25 147017352幢3-3888.25 147018362幢3-3992.18 147019372幢3-4092.18 147020382幢3-4182.37 147021392幢3-4282.37 117022402幢3-4382.37 147023412幢3-4482.37 147024422幢3-4582.37 147025432幢3-4682.37 147026442幢3-4782.37 147027452幢3-4882.37 147028462幢3-4982.37 147029472幢3-5082.37 147030482幢3-77115.24 147057492幢3-7893.60 147058502幢3-7993.60 147059512幢3-8093.60 147060522幢3-8193.60 147061532幢3-8293.60 147062542幢3-8393.60 147063552幢3-84115.24 147064562幢3-8894.78 147068572幢3-8993.60 147069582幢3-9093.60 147070592幢3-9193.60 147071602幢3-92104.00 147072合計5157.95 委托方提供了國有土地使用證復(fù)印件，證號為宣國用（2007）第4705號，地號為8-1-617，證書復(fù)印件證載顯示總面積為16645.64。地類（用途）為商服用地，土地出讓年限至2044年8月22日止。土地四至清晰形狀規(guī)整，地勢平坦，已經(jīng)完成了七通一平。房地產(chǎn)權(quán)屬狀況見后附的復(fù)印件。四、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。五、估價時點：2014年1月14日（以委托估價以及現(xiàn)場勘察之日為估價時點）六、房地產(chǎn)抵押價值定義：房地產(chǎn)抵押價值等于假定估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的房地產(chǎn)市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)：（一）國家法律、法規(guī)：1、中華人民共和國物權(quán)法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國土地管理法4、中華人民共和國擔(dān)保法5、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（二）部門規(guī)章、規(guī)范性文件：1、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法2、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定3、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引4、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號）5、房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見6、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房屋完損等級評定標準（三）技術(shù)標準：房地產(chǎn)估價規(guī)范（國標GB/T 50291-1999）（四）地方性法規(guī)、司法解釋1、安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例2、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋（法釋200044號）3、最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)（法釋20036號）4、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（法釋200216號）（五）委托方提供的有關(guān)資料：1、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證原件和復(fù)印件2、估價委托書3、估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)承諾函（六）估價人員調(diào)查收集的資料：1、估價對象區(qū)域位置示意圖2、估價對象現(xiàn)狀利用照片3、估價人員實地查勘獲取的資料4、本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料八、估價原則：房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列6項：1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。獨立原則要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當是一個不依賴他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)；要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系；要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。所謂客觀，是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨立、客觀、公正原則的核心，是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。2、合法原則遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。3、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。4、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。5、估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時點即是估價時點。6、謹慎性原則謹慎性原則又稱穩(wěn)健性原則，是指在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。九、估價方法（一）本次估價的技術(shù)思路和估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等；有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。根據(jù)本次估價的目的及估價對象的實際狀況，估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，仔細分析掌握的相關(guān)資料：估價對象屬于市區(qū)內(nèi)已建成的商業(yè)房地產(chǎn)，其他業(yè)主的毗鄰不動產(chǎn)眾多，在現(xiàn)有法規(guī)下已經(jīng)不具備采用假設(shè)開發(fā)法估價的前提條件；作為已經(jīng)形成商業(yè)、辦公條件的商業(yè)房地產(chǎn)，通常也不適合采用成本法估價。由于估價對象的用途為商業(yè)房，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動較為頻繁，市場交易案例相對較多，適合選用市場比較法；估價對象具有明顯的收益特征，屬于收益性房地產(chǎn)，理論上適合收益法估價，但鑒于市場氛圍尚待進一步行成，其未來收益年限內(nèi)租金收益有一定的不確定性，目前暫不適合采用收益法估價。經(jīng)綜合分析考慮，故本估價報告采用市場比較法估價。估價對象的抵押價值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。（二）估價方法的定義市場比較法，是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。十、估價結(jié)果：見致委托方函。十一、估價人員：XXX 估價師注冊號：3419960019XXX 估價師注冊號：3420110012十二、估價作業(yè)日期：2014年元月14日2014年元月15日。十三、估價報告使用有效期：自2014年元月15日始20145年元月14日止。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析1.土地實物狀況1.1名稱、坐落：宣城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水陽江路以南、創(chuàng)業(yè)路以東。1.2四至：東至景德路，南至林海路，西至創(chuàng)業(yè)路，北至水陽江路，臨路狀況較優(yōu)。1.3面積：證書復(fù)印件證載顯示總面積為16645.64。1.4用途：土地登記用途為商服用地，實際用途亦為商服用地。1.5形狀：矩形面積較適中，對土地利用較有利。1.6地形、地勢、估價對象宗地地面平坦，無明顯高低起伏；地勢較高，地勢條件較好。1.7土壤地基、水文：地基略須處理即可滿足建筑要求，承載力及穩(wěn)定性建好，地質(zhì)條件較好。附近江河湖泊對防洪和河道通暢無影響，對地下水不造成污染，對地下水徑流通暢無不利影響。1.8開發(fā)程度：估價對象宗地內(nèi)外開發(fā)程度達到通路、通電、通上水、通下水、通訊“五通”宗地內(nèi)達到土地平整“一平”的開發(fā)水平。2.建筑物實物狀況：2.1名稱、坐落、用途：宣城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水陽江路以南、創(chuàng)業(yè)路以東麥莎廣場家居城第4幢1-2層的部分商業(yè)房地產(chǎn)。2.2建筑面積：麥莎廣場家居城第42共計45權(quán)證明書記載的分別位于第1、2、3層房地產(chǎn)，累計建筑面積5157.95。具體見表3估價對象建筑物基本狀況表。2.3層數(shù)、總高度：總層數(shù)六層，層高4.5米以上，見表估價對象建筑物基本狀況表。2.4建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。2.5裝飾裝修、層高、跨度、屋架、屋面、墻裙、地面承載力等見表3：設(shè)計用途為商業(yè)，絕大部分已經(jīng)裝修（地面鋪設(shè)瓷磚）并對外承租（根據(jù)經(jīng)營需要由承租戶進行了隔斷和裝修），空間平面布局較好，能滿足經(jīng)營需要。估價對象建筑物基本狀況表幢號層數(shù)現(xiàn)狀用途結(jié)構(gòu)建筑面積（m2）建筑物裝飾裝修、層高等基本狀況2幢1-3商業(yè)房鋼混5157.95估價對象為2幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)，外墻涂料，鐵門，鋁合金窗，打部分地面鋪設(shè)地磚，部分尚待裝修的為水泥地面，鋼筋混凝土柱、柱間鋼支撐，鋼梁鋼檁條。內(nèi)墻涂料，鋼屋架，彩鋼隔熱板屋面，層高均4.5米，地面承載力較優(yōu)，維修保養(yǎng)狀況較優(yōu)室外道路為水泥地面，地基承載力較優(yōu)，周圍公共配套設(shè)施完備程度尚可。2.6設(shè)施設(shè)備：照明、給排水、通訊、衛(wèi)生、消防等設(shè)施設(shè)備齊全，配設(shè)有8部自動電梯。2.7平面布置：建筑輪廓長方形，室內(nèi)整體布局合理、規(guī)整。2.8建成年月：建于2012年。2.9維護、保養(yǎng)、使用情況：建筑物墻體、屋架完好牢固，梁、板、柱、墻面、屋面完好，水電、管道等線路通暢，均處于有效狀態(tài)，建筑物整體維修保養(yǎng)狀況較好。2.10完損狀況：表面結(jié)構(gòu)無破損，屬完好房3.估價對象實物狀況分析估價對象為在用的商業(yè)房地產(chǎn)，其房屋、土地現(xiàn)狀對估價對象生產(chǎn)及使用無不利影響，可以確定估價對象實物狀況較優(yōu)。二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析1.土地權(quán)益狀況描述1.1土地所有權(quán)狀況：國家所有。1.2土地使用權(quán)狀況：于2007年10月31日完成土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)證號：宣國用（2007）第4705號，座落宣城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水陽江路以南、創(chuàng)業(yè)路以東.土地使用權(quán)面積：證書復(fù)印件證載顯示總面積為16645.64，土地使用權(quán)類型：國有出讓，終止日期：2044年8月22日。1.3他項權(quán)利設(shè)立情況：無。1.4目前使用情況：商業(yè)，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)狀容積率為1.55。1.5土地使用管制：須符合區(qū)域內(nèi)規(guī)劃。1.6其他特殊情況：無。2.建筑物權(quán)益狀況描述2.1房屋所有權(quán)狀況：宣城市恒基房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司于2011年11月08日取得房屋所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)證書號為“建房權(quán)證建湖字第52358號”，建筑總面積：38804.76平方米，建筑結(jié)構(gòu)：鋼混，房屋坐落：宣城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃用途：商服。2.2他項權(quán)利設(shè)立情況：無。2.3出租或者占用情況：估價對象由估價委托人統(tǒng)一招租。2.4其他特殊情況：無。3估價對象權(quán)益狀況分析：估價對象無權(quán)屬爭議，大部分已經(jīng)對外出租，其余正在招租，未設(shè)定任何他項權(quán)利。于估價時點，估價委托人合法擁有估價對象的房屋所有權(quán)及國有出讓土地使用權(quán)，權(quán)屬狀況明晰，可以確定估價對象權(quán)屬是合法的，是合法使用的，是可以轉(zhuǎn)讓并可抵押的房地產(chǎn)。三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析1.位置狀況1.1坐落：估價對象位于宣城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。1.2方位：估價對象位于宣城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水陽江路以南、創(chuàng)業(yè)路以東。1.3與重要設(shè)施距離：距離宣城火車站約8.5公里，距建湖汽車站約4.0公里。1.4臨街（路）狀況：估價對象兩面臨路，所臨道路是水陽江路、景德路。1.5朝向：估價對象建筑物坐北朝南，排列整齊。1.6樓層：1-3。2.交通狀況2.1道路狀況：估價對象所處區(qū)域水陽江路、景德路等多條交通主干道，道路寬度皆大于25米，路面為瀝青混凝土路面，路面保養(yǎng)維護較好，道路質(zhì)量優(yōu)。估價對象區(qū)域路網(wǎng)與城市道路骨干網(wǎng)絡(luò)相連。道路通達狀況好。2.2出入可利用交通工具：出入可利用交通工具為公交車、自駕車、出租車等，距離公交站點約200米。2.3交通管制情況：無特殊交通管制情況。2.4停車方便程度：屋前與屋后均有停車車位，車輛停泊較為方便。3.環(huán)境質(zhì)量估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)企業(yè)較少且基本上能做到達標排放。污染治理狀況較好。3.1自然環(huán)境、景觀：估價對象所處區(qū)域較新，建筑物成新較高，綠化較優(yōu)、景觀狀況較優(yōu)，無空氣、水、輻射、固體廢物污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況較優(yōu)。3.2人文環(huán)境：麥莎廣場位于宣城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，交通運輸順暢便捷，地塊劃分科學(xué)合理治安狀況好，居民安居樂業(yè)，收入水平較好。4.外部配套設(shè)施狀況4.1外部基礎(chǔ)設(shè)施估價對象所在區(qū)域內(nèi)達到通路、通電、通上水、通下水、通訊 “五通”的開發(fā)水平。基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)。供水：由市自來水公司供水，供水保證率達88-90%，供水狀況較優(yōu)。供電：由市供電公司供電，供電保證率達88-90%，供電狀況較優(yōu)。排水：排水體制為雨污合流排水體制，雨污水排入附近城市管道，排水狀況優(yōu)。通訊：估價對象所在區(qū)域?qū)偈须娦殴痉?wù)范圍，電話交換方式采用數(shù)字程控交換，通訊條件優(yōu)。4.2外部公共服務(wù)設(shè)施估價對象所處區(qū)域距離市區(qū)商業(yè)中心約5.2公里，周邊商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施基本齊全。5區(qū)位狀況分析估價對象所在區(qū)域位于宣城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，地處宣城市區(qū)西部，區(qū)域企業(yè)集聚規(guī)模及程度較高，發(fā)展?jié)摿摆厔葺^優(yōu)。6區(qū)位狀況未來變化趨勢分析根據(jù)原規(guī)劃，估價對象所在區(qū)域以高新技術(shù)用地為主，但估價對象所在區(qū)域?qū)嶋H已經(jīng)變更為商業(yè)、居住開發(fā)區(qū)。估價對象位于水陽江路以南，水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處，交通比較便利；宣城麥莎廣場占地261畝，總建筑面積27萬平方米，項目規(guī)劃為以家居建材為主題，集家居建材裝飾廣場、主題購物中心、品牌大賣場超市、四星級酒店、數(shù)碼城、小商品城、酒店式辦公、特色商業(yè)街、休閑娛樂、物流倉儲配套等多種業(yè)態(tài)于一體的宣城市區(qū)首個城市綜合體項目，也是皖東南地區(qū)唯一的多元家居復(fù)合業(yè)態(tài)，是具有強大輻射力的綜合性商業(yè)項目。估價對象東側(cè)為新建亞夏汽車城，周邊區(qū)域有銀橋灣、翡翠城、美都新城、萬宇新城等住宅區(qū)，有東方潤園華聯(lián)超市以及建設(shè)中的大潤發(fā)超市，有12中等名校；估價對象所在區(qū)位較好，周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，未來商業(yè)增值潛力可以謹慎看好。三、市場背景分析：（一）2013年房地產(chǎn)市場情況以及2014年市場預(yù)測2013年樓市火熱行情超過預(yù)期。十八屆三中全會強化了市場在資源配置中的作用，國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的變化增添了復(fù)雜性。中國經(jīng)濟高速增長，仍然需要房地產(chǎn)市場的助力，其發(fā)展空間依然存在。2013年是地市復(fù)蘇、樓市活躍的一年，也是樓市調(diào)控政策思路開始轉(zhuǎn)變的一年。全國房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭，且自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加，市場不斷向好發(fā)展，整體呈現(xiàn)為“加速上行、持續(xù)回暖”態(tài)勢。多項數(shù)據(jù)指標印證了這一點。2013年全國土地購置面積、房屋新開工面積均實現(xiàn)了同比降幅收窄、并由負轉(zhuǎn)正的增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企資金增幅雖然年內(nèi)趨緩，但仍分別保持20%左右和25%以上的增幅，且明顯快于2012年。商品房銷售面積和銷售額則實現(xiàn)了20%以上的大幅增長。前11個月，商品房銷售面積已突破11億平方米、銷售金額近7萬億元，預(yù)計全年將再創(chuàng)歷史新高。目前“限購”政策已有三年。加上此前的一些政策，實際上有五六年的需求受到了擠壓。以高端住宅市場為例，此類購房者往往擁有多套住房，更容易受“限購限貸”政策的影響。但在市場回暖的過程中，高端市場的需求增長明顯。這也是2013年行情轉(zhuǎn)好的重要因素。 2013年，商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好。新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M行調(diào)節(jié)。同時，房企對政策的預(yù)期相對樂觀，拿地的熱情增加。受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做好準備。近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計2014年土地供應(yīng)將有所增加。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計全年增長10%左右。2014年土地市場將延續(xù)2013年的熱度，下半年有所降溫。土地成交量全年增幅與2013年基本持平。受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預(yù)計全年同比增幅為18%。這種預(yù)測基于三個事實。一、經(jīng)濟低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約。二、保障房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅擴大的貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元。三、2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計全年同比增幅達12%左右。與會人員認為，在2014年土地購置面積預(yù)測的情況下，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。預(yù)計2014年全國商品房成交均價將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅。三四線城市供應(yīng)量持續(xù)增大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。2014年70個大中城市的房價指數(shù)同比將觸頂下行。預(yù)計在2013年12月份觸頂，之后開始持續(xù)下行。到2014年12月，70個大中城市房價指數(shù)同比漲幅為4%左右。2014年土地市場價格走勢，將影響此類房價走勢。2014年全國開發(fā)企業(yè)購地均價增幅將明顯回落，預(yù)計為11%左右。主要原因是：一、2014年土地市場整體環(huán)境將延續(xù)2013年的態(tài)勢，且大量優(yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升。二、2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落。三、2013年土地購置價格基數(shù)較高，2014年漲幅會拉低。專家預(yù)計2014年全國商品房成交面積增幅將明顯收窄，大約為9%左右。原因是2013年基期值比較高，而且2014年市場有所降溫，成交增幅趨于下滑。其中，一線城市成交量將出現(xiàn)小幅負增長，而二三線城市增幅較為明顯。2014年 “謹慎樂觀”成為基本共識。中央經(jīng)濟工作政策基調(diào)是“穩(wěn)中求進”，新的一年里，房地產(chǎn)業(yè)有了穩(wěn)定的政策預(yù)期。（二）2013年宣城市區(qū)四季度房地產(chǎn)市場運行情況2013年10月份，由于碧桂園開盤，宣城市區(qū)純商品住房成交備案2190套，成交均價5189元/平米，環(huán)比增加298.18%，同比去年十月增加1304套，同比增加147.18%；當月成交均價環(huán)比9月份下降26元/平米，環(huán)比下跌0.5%，同比去年10月，均價上漲338元/平米，同比上漲6.97%。2013年11月份，宣城市區(qū)純商品住房成交備案756套，環(huán)比上月減少65.48%，整體銷售均價為4962元/平米，環(huán)比上月下跌227元/平米，銷量及房價環(huán)比上月所有減少；商業(yè)類11月份，市場類成交備案228套，備案面積為6734.52平米，普通商業(yè)類成交備案38套，備案面積為4248.87平米。 市場供應(yīng)方面，11月份宣城市區(qū)共有9個項目（其中華夏湖畔御苑為首次取得預(yù)售的新項目），13次取得預(yù)售許可，累計推出普通住宅（含別墅）1259套（環(huán)比上月減少1434套），總預(yù)售面積為127494平米，當月新增純商品住宅戶均面積為101.27平米/套。 土地市場方面，2013年11月份，宣城市區(qū)土地成交