商城招商經(jīng)營方案.doc

怡和現(xiàn)代商城招商經(jīng)營方案 一、商鋪建設(shè)規(guī)劃面積： 1、總面積128187.89。其中，一期建筑面積64000，二期建筑面積64187.89。 1）A區(qū)總面積20864.19。其中，一期1-3層商業(yè)面積19290.65，內(nèi)街面積1573.54。 2）B區(qū)總面積34590.89。 其中，一期1-3層商業(yè)面積3712.50，4層商業(yè)面積637.70；二期1-3層商業(yè)面積，區(qū)內(nèi)N/H 3839.00，西側(cè)臨街W7936.20，東側(cè)臨街W5838.00，四層6188.16，5-12層公寓面積6188.16。 內(nèi)街面積1046.50。 3）C區(qū)總面積33814.35。 其中，一期1-3層商業(yè)面積27277.65，四層商業(yè)面積1176.10，五層商業(yè)面積1176.10，內(nèi)街面積4184.50。 4）D區(qū)總面積33277.59。 其中，一期1-3層商業(yè)面積4505.10，四層商業(yè)面積752.80。 二期1-3層商業(yè)面積, 區(qū)內(nèi)N/H2664.20,臨街W7693.65，四層商業(yè)面積3933.84，5-16層酒店13224.00。 內(nèi)街面積504.00。 5）E區(qū)總面積5640.90。 其中，一期1-3層商業(yè)面積5640.90。 二、商鋪招商銷售成本預(yù)算 商鋪建設(shè)成本2146元/，銷售招商費33元/，宣傳推廣費22元/。三、商鋪租售比例方案：一期64000，二期64187.89。1、回遷購買：29140.00（指已簽訂購銷意向的回遷戶所購店鋪）。2、自主經(jīng)營：33329.00（指暫時只租不售的店鋪，位置相對差些，待商業(yè)氛圍濃厚后銷售）。其中，一期10000.00，二期10858.89，旗艦出租13329.00（引入宣傳概念，租金相對較低）。3、投資返租：30000.00（指投資戶購買后，簽訂委托租賃合同）。其中，一期10000.00，二期20000.00。4、投資自營：35718.89（投資自營業(yè)戶，自行購買，自主經(jīng)營）。其中，一期14860.00，二期20858.89。 四、商鋪銷售價格體系： A-W-1 1、44號 3580元/ 已售回遷（2580元/） A-W-1 2-5號 3380元/ 已售回遷（2580元/） A-W-1 6-43號 3380元/ 待售 A-N-1 20-21號 3080元/ 已售回遷（2580元/） A-H-1 1-2號 3380元/ 已售回遷（2580元/） A-H-1 3-26號 3580元/ 待售 A-H-1 27-34號 3580元/ 已售回遷（2580元/） B-W-2 1-19號 5300元/ 待售 B-W-1 20-27號 3180元/ 待售 B-N-2 9a、3a、10號 3080元/ 待售 B-H-2 1-18號 3180元/ 待售 B-H-1 19-21號 3080元/ 待售 C-H-1 1-32號 3580元/ 已售回遷（2580元/） C-H-1 33-40、54號 3580元/ 待售 C-H-1 41-53號 3580元/ 已售回遷（2580元/） C-H-1 55-66號 3380元/ 已售回遷（2580元/） C-N-1 1-24號 3380元/ 待售 C-N-1 25-43號 3380元/ 待售 C-N-1 44號 3580元/ 待售C-N-1 45-47號 3380元/ 已售回遷（2580元/）C-N-1 48-55號 3380元/ 待售 C-N-1 56-58號 3380元/ 已售回遷（2580元/）C-N-1 59-71號 3380元/ 待售C-N-1 72-73號 3380元/ 已售回遷（2580元/）C-N-1 74-84號 3380元/ 已售回遷（2580元/）C-N-1 85-90號 3380元/ 待售D-W-2 1-15號 5300元/ 待售D-W-1 16-22號 3280元/ 已售回遷（2580元/）D-W-1 23號 3480元/ 已售回遷（2580元/）D-N-2 6號 3380元/ 待售D-N-2 10號 3080元/ 待售D-H-2 1號 5000元/ 待售D-H-2 2號 3580元/ 已售回遷（2580元/）D-H-2 3-12號 3380元/ 待售D-H-1 12-19號 3080元/ 已售回遷（2580元/）E-W-1 1-10號 3580元/ 已售回遷（2580元/）E-H-1 1-10號 3580元/ 已售回遷（2580元/）五、店鋪價格優(yōu)惠方案： 1、價格優(yōu)惠方案一： 1）全款購置商鋪的自營業(yè)主：享受全款房價的9.5折優(yōu)惠； 2）全款購置商鋪的投資業(yè)主：享受全款房價的9.8折優(yōu)惠； 3）按揭購置商鋪的自營業(yè)主：享受全款房價的9.7折優(yōu)惠； 4）按揭購置商鋪的投資業(yè)主：不享受優(yōu)惠價格。 5）關(guān)系戶、回遷戶介紹的投資或自營業(yè)主，除享受以上優(yōu)惠條件外，另享受全款房價的1%優(yōu)惠。 2、價格優(yōu)惠方案二： 1）全款購置商鋪的自營業(yè)主：享受全款房價的9.0折優(yōu)惠； 2）全款購置商鋪的投資業(yè)主：享受全款房價的9.4折優(yōu)惠； 3）按揭購置商鋪的自營業(yè)主：享受全款房價的9.6折優(yōu)惠； 4）按揭購置商鋪的投資業(yè)主：享受全款房價的9.8折優(yōu)惠。 5）關(guān)系戶、回遷戶介紹的業(yè)主，除享受以上優(yōu)惠條件外，另享受全款房價的1%優(yōu)惠。六、商鋪投資返租方案：1、投資業(yè)主（不包括回遷戶）購買商鋪后，須簽署5年返租合同，每年按全額購房款的10%享受返租租金，第一年租金在購買商鋪時當(dāng)場返還，直接折扣購房款。簽訂5年返租合同方式，投資業(yè)主每年所得租金除返還銀行按揭款外仍有盈余，開發(fā)商存在很大風(fēng)險。其他商業(yè)地產(chǎn)的通常做法是將店鋪售價提高1倍以上，從而降低市場風(fēng)。根據(jù)濰坊當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r，如將店鋪價格提高1倍銷售以上，該商業(yè)地產(chǎn)將可能成為死盤，市場風(fēng)險更大。2、投資業(yè)主購買商鋪后，須簽署3年返租合同，三年共計返還全額購房款的20%。在半年租期簽滿時，按全額購房款的6%返還第一年全年租金；在一年租期屆滿時，按全額購房款的7%返還第二年全年租金；在二年租期屆滿時，按全額購房款的7%返還第三年全年租金；在此情況下，如業(yè)主按50%向銀行按揭，分10年償還按揭貸款，每年租金除可滿足銀行還款需要，還可略有盈余。采用3年返租形式，通過微量提高店鋪銷售價格，可大大降低開發(fā)商的市場風(fēng)險。根據(jù)濰坊當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r，只要市場營銷和宣傳策劃方案到位，應(yīng)該具有較好的市場前景。七、銷售控制方案：1、一期商鋪在銷售過程中，實行早、中、后三期控制銷售方式進(jìn)行，市場銷售價格應(yīng)隨著未售商鋪存量的減少而逐漸上升，以期帶動二期商鋪價格的逐漸上揚，盡可能增加銷售商鋪的利潤空間。2、一期商鋪的早期銷售對象主要以回遷戶為主，目前該項工作已經(jīng)結(jié)束；中期銷售的旺季應(yīng)在商城主體封頂時達(dá)到高峰。前期銷售方式應(yīng)以市場宣傳的靜態(tài)方式及招商流動方式互補開展銷售活動，促使銷售旺季早日形成；后期銷售應(yīng)根據(jù)招商情況，主要對一期預(yù)留自營（暫租不售）的10000商鋪進(jìn)行控量投放銷售，以成功招商的概念帶動商鋪銷售價格的整體上揚。3、因回遷戶訂購的店鋪大部分位置比較優(yōu)越，應(yīng)將這些店鋪的市場標(biāo)價全部拉升到中期銷售的最高價位3580元/，以便提高回遷戶的投資信心，并拉動中期投資者的心理價位提升，為后期店鋪價位提升進(jìn)行市場鋪墊。4、租賃預(yù)留的10000自營店鋪的租賃業(yè)主，對有意向購買已租店鋪的，向其承諾預(yù)留時段（有意設(shè)置），在預(yù)留時段內(nèi)可享受優(yōu)先購買權(quán)。在該商鋪有銷售意向時，在預(yù)留時段內(nèi)應(yīng)事先征求該租賃業(yè)戶的意見，刺激其購買心理。5、在一期商鋪開展中期銷售的同時，二期商鋪應(yīng)以預(yù)訂、預(yù)購方式進(jìn)入初期銷售階段，利用二期入駐時間滯后的時間差，吸引暫時沒有條件和持觀望態(tài)度的各類業(yè)主對商城的關(guān)注，通過人脈的信息傳遞進(jìn)行二期商鋪的銷售宣傳。6、在二期商鋪的初期銷售階段，根據(jù)銷售和招商形勢的發(fā)展，應(yīng)隨時調(diào)整各階段的銷售進(jìn)程。 八、租金優(yōu)惠方案： 為盡快使商城形成濃厚的商業(yè)氛圍，通過近期市場調(diào)查，結(jié)合目前成功的市場招商慣用做法，特提出本租金優(yōu)惠方案。1、對簽訂3年以上租賃合同，并一次性支付半年租金作為信譽保證金的租賃業(yè)戶，可享受第一年免租金，第二年租金減半的優(yōu)惠條件。2、對簽訂3年以上租賃合同，并一次性支付一年租金作為信譽保證金的租賃業(yè)戶，可享受2年免租的優(yōu)惠條件。3、租賃業(yè)戶應(yīng)按租賃合同規(guī)定，在第一年租