芒涯建筑物評估說明.docVIP

房屋建（構(gòu)）筑物評估說明一、評估對象與評估范圍說明評估對象為芒涯三鼎礦業(yè)有限公司所屬房屋建筑物及構(gòu)筑物的市場價值，評估范圍為芒涯三鼎礦業(yè)有限公司所屬房屋建筑物及構(gòu)筑物，距格爾木市芒涯縣約70KM，具體情況如下：房屋建筑物：芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站主控室及高壓電容室，彩鋼結(jié)構(gòu)，層高約3.5米。彩色涂層鋼板為面材，自熄型聚苯乙烯、聚氨脂、玻璃棉、巖棉為芯材，用熱固化膠在連續(xù)成型機內(nèi)加熱加壓復(fù)合而成的超輕建筑板材，集承重、保溫、防水、裝修于一體的新型圍護結(jié)構(gòu)。芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站旱廁，磚混結(jié)構(gòu)的簡易廁所，面積為19.50平方米，建成于2011年11月。構(gòu)筑物：芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站進場道路和地坪，C25砼進場道路，長96米，寬5米，C25砼地坪長88.4米，寬75米，建成于2011年11月。管道溝槽：芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站電纜溝，C20防水混凝土，長154.8米，溝深1.8米，寬1.0米，建成于2011年11月；芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站排水溝，C20砼基礎(chǔ)，長400米，寬1米，深0.65米，建成于2011年11月。二、資產(chǎn)核實總體情況說明評估人員首先對被評估單位提供的土地使用權(quán)證進行了核查，納入評估范圍的房屋建筑物，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，本次評估以被評估單位填列的資產(chǎn)明細作為評估原始依據(jù)，同時聽取房屋所有權(quán)人對房產(chǎn)現(xiàn)狀介紹。評估過程中，評估人員因檢測手段等原因，在對相關(guān)資產(chǎn)進行核實時，主要依賴于委托方提供的檢測資料及現(xiàn)場目測勘察情況等判斷相關(guān)資產(chǎn)狀況。三、評估基準日的說明本項目資產(chǎn)評估基準日是2013年12月3日。一切計價標準均為基準日有效的價格標準，所有資產(chǎn)均為基準日實際存在的資產(chǎn)。此基準日是距評估目的計劃實現(xiàn)日較接近的基準時間，由委托方根據(jù)評估特定目的并會同中介機構(gòu)共同討論后確定。四、評估依據(jù)的說明 行為依據(jù)芒涯三鼎礦業(yè)有限公司與青海中恒信資產(chǎn)評估事務(wù)所簽訂的業(yè)務(wù)委托書。法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國公司法;2.其他有關(guān)法律、法規(guī)、通知等文件。準則依據(jù)1.資產(chǎn)評估準則基本準則；2.資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則；3.資產(chǎn)評估準則評估報告；4.資產(chǎn)評估準則評估程序；5.資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書；6.資產(chǎn)評估準則工作底稿；7.資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)；8.企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南；9.注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見。權(quán)屬依據(jù)1.被評估單位提供的評估申報表；2.被評估單位提供的產(chǎn)權(quán)承諾書。取價依據(jù)1.被評估單位提供的公司資產(chǎn)評估申報表；2.財政部全國資產(chǎn)評估參數(shù)資料選編；3.中國電力企業(yè)聯(lián)合發(fā)布電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2006年版）；4.建設(shè)部頒發(fā)的全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)范的若干規(guī)定；5.委托方提供的工程結(jié)算；6委托方提供的部分預(yù)算及工程合同；7.青海省工程造價管理信息；8. 最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊。五、評估技術(shù)說明（一）評估過程1清查核實按照本次評估目的所涉及的時間要求，我公司評估人員于2013年12月3日至5日開始對被評估單位申報的房產(chǎn)清查評估明細表所列房產(chǎn)項目，在現(xiàn)場進行核查，現(xiàn)狀進行了解，做出現(xiàn)場鑒定工作底稿。2社會調(diào)查。到有關(guān)部門和建筑單位進行調(diào)查咨詢，取得工程概預(yù)算資料和各種取費文件資料，了解當(dāng)?shù)刂饕ㄖ牧稀⒌夭默F(xiàn)行價格，了解同類建（構(gòu)）筑物單位造價，了解建筑物所在地區(qū)地形地貌及水文地質(zhì)情況。3評估匯總在完成評估估算初稿后，對評估結(jié)果進行匯總過程中，通過對詢價資料，并經(jīng)與申報方充分交流、座談，對不合理的因素予以修正，由我所評估專業(yè)人員確定評估結(jié)果終稿，最后撰寫房屋評估說明。（二）評估方法1房屋評估常用的方法主要有：重置成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法以及用這些方法派生的其他方法等。根據(jù)本次評估目的和評估對象的具體情況，經(jīng)綜合分析比較，本次評估采用重置成本法評估較為適宜。本次評估采用重置成本法進行評估：（1）重置全價的確定建筑物的重置全價包括建筑造價、前期費用及其他費用、資金成本三個方面。工程造價包括土建、裝修、安裝等的費用；前期費用包括工程監(jiān)理費、勘察設(shè)計費、質(zhì)檢費、建設(shè)單位管理費等；資金成本為建筑物在建設(shè)期內(nèi)的貸款利息。計算公式：重置全價建筑安裝工程造價前期費用及其它費用資金成本（2）前期費用及其它費用前期費用及其他費用收費項目計算基數(shù)收費標準%取費文件號工程監(jiān)理費工程費用總額3.85發(fā)改價格2007670號建設(shè)單位管理費工程費用總額1.500建標1996628號勘設(shè)費工程費用總額2.29計價格200210號招標代理費工程費用總額0.350計價格20021980號設(shè)計文件評審及圖紙審核費工程費用總額0.0302008年國家規(guī)定合計8.02前期費用及其它費用=建筑安裝總造價前期費用及其它費用費率 （3）資金成本的確定據(jù)工程規(guī)模及考慮施工組織安排，其合理工期按半年考慮，半年期貸款利率為1.4%，并考慮資金均勻投入，資金成本計算公式如下：資金成本總投資額1.4%資金成本（建筑安裝總造價+前期費用及其他費用）資金成本率重置全價=建筑安裝總造價+前期費用+資金成本2、綜合成新率的確定 理論成新率=（建筑物經(jīng)濟耐用年限-已使用年限）建筑物經(jīng)濟耐用年限100% 勘查成新率按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三方面的使用功能情況確定給予不同的標準分值，然后通過現(xiàn)場打分確定實際勘查分，確定勘查成新率現(xiàn)場勘查成新率=結(jié)構(gòu)得分G裝修部分得分S設(shè)備部分得分B G結(jié)構(gòu)評分權(quán)重修正系數(shù) S裝修評分權(quán)重修正系數(shù) B設(shè)備評分權(quán)重修正系數(shù) 綜合成新率理論成新率50%現(xiàn)場勘查成新率50% 3.評估值的確定 評估值=重置全價綜合成新率六、評估案例說明示例一：主控室及高壓電容室（表5-1-1第1項）1、概況芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電所主控室及高壓電容室，彩鋼結(jié)構(gòu)，建成于2013年11月，層高約3.5米，面積為707.23平方米；鋼筋砼基礎(chǔ)，彩色涂層面板夾心板材，厚100mm；有電照明，電熱爐取暖，無上下水，可正常使用。2、重置全價的確定（1）根據(jù)該建筑物的實際情況,依據(jù)電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2006年版）、青海省工程造價管理信息及青海建筑市場信息并結(jié)合該建筑物的地理位置、結(jié)構(gòu)形式及使用性質(zhì)，綜合建安造價為：1,074,441.33元。（2）前期費用及其它費用前期費用及其他費用收費項目計算基數(shù)收費標準%取費文件號工程監(jiān)理費工程費用總額3.85發(fā)改價格2007670號建設(shè)單位管理費工程費用總額1.500建標1996628號勘設(shè)費工程費用總額2.29計價格200210號招標代理費工程費用總額0.350計價格20021980號設(shè)計文件評審及圖紙審核費工程費用總額0.0302008年國家規(guī)定合計8.02前期費用及其它費用=建筑安裝總造價前期費用及其它費用費率 =1,074,441.338.02% =86,170.19（元）（3）資金成本的確定據(jù)工程規(guī)模及考慮施工組織安排，其合理工期按0.5年考慮，0.5年期貸款利率為1.4%，并考慮資金均勻投入，資金成本計算公式如下：資金成本總投資額1.4%資金成本（建筑安裝總造價+前期費用及其他費用）資金成本率 （1,074,441.33+86,170.19）1.4% 16,248.56（元）重置全價=建筑安裝總造價+前期費用+資金成本=1,074,441.33+86,170.19+16,248.56=1,176,860.00（元）（此數(shù)值已取整）3、成新率的確定本次我們采用年限法與部件完損打分法綜合確定其成新率：（1）使用年限法計算成新率：該建筑物建成于2013年11月，經(jīng)濟使用年限為30年，截止評估基準日，已使用1.08年，尚可使用28.92年。成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=28.92(1.08+28.92)100%=96% (此數(shù)已取整)（2）部件完損打分法計算成新率：將該樓按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備分成三個部分12個子項，根據(jù)其完損程度進行打分計算。詳見下表： 項目建筑物現(xiàn)狀標準分評估分分值合計結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)獨立基礎(chǔ)尚牢固252598承重構(gòu)件完好2525非承重墻完好1515屋 面屋面無滲漏2020地 面局部磨損1513裝飾部分門 窗開啟基本正常303098外 墻基本完好2525內(nèi) 墻基本完好2525其他裝修基本完好2018設(shè)施部分水 衛(wèi)無水衛(wèi)設(shè)施404098電 照基本完好3030采 暖有采暖設(shè)施3028評估完好分980.85+980.05+980.10=99%成新率%取整98%注：綜合樓各部分權(quán)重值為：結(jié)構(gòu)0.85、裝修0.05、設(shè)施0.10。（3）綜合成新率的確定綜合成新率=(年限法計算值+部件完損打分法計算值)/2 =(96%+98%)/2 =97% 4、評估值評估價值=重置全價成新率=1,176,860.0097%=1,141,554.00 (元) （此數(shù)值已取整） 示例二：砼地坪（表5-2-1第3項）1、概況芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電所砼地坪，建成于2011年11月，長88.4米，寬75米；混凝土強度等級C25混凝土，厚200mm。2、重置全價的確定（1）根據(jù)該建筑物的實際情況,依據(jù)電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2006年版）青海省工程造價管理信息、青海建筑市場信息并結(jié)合該建筑物的地理位置、結(jié)構(gòu)形式及使用性質(zhì)，綜合確定重置全價為：850,365.18元。（2）前期費用及其它費用前期費用及其他費用收費項目計算基數(shù)收費標準%取費文件號工程監(jiān)理費工程費用總額3.85發(fā)改價格2007670號建設(shè)單位管理費工程費用總額1.500建標1996628號勘設(shè)費工程費用總額2.29計價格200210號招標代理費工程費用總額0.350計價格20021980號設(shè)計文件評審及圖紙審核費工程費用總額0.0302008年國家規(guī)定合計8.02前期費用及其它費用=建筑安裝總造價前期費用及其它費用費率 =850,365.188.02% =68,199.29（元）（3）資金成本的確定據(jù)工程規(guī)模及考慮施工組織安排，其合理工期按0.5年考慮，0.5年期貸款利率為1.4%，并考慮資金均勻投入，資金成本計算公式如下：資金成本總投資額1.4%資金成本（建筑安裝總造價+前期費用及其他費用）資金成本率 （850,365.18 +68,199.29）1.4% 12,859.90（元）重置全價=建筑安裝總造價+前期費用+資金成本=850,365.18 +68,199.29+12,859.90=931,424.00（元）（此數(shù)值已取整）3、成新率的確定本次我們采用年限法與部件完損打分法綜合確定其成新率：（1）使用年限法計算成新率：該電纜溝建成于2013年11月，經(jīng)濟使用年限為30年，截止評估基準日，已使用1.08年，尚可使用28.92年。成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=28.92(1.08+28.92)100%=96% (此數(shù)已取整)（2）部件完損打分法計算成新率：砼地平勘察成新率分 項標準分評定分資產(chǎn)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)5050較好 結(jié)構(gòu)5048 較好小計10098權(quán)重0.88078.4面層有無裂縫10098局部地面面層裂縫小計10098權(quán)重0.22019.6勘察成新率10098.00（3）綜合成新率的確定綜合成新率=(年限法計算值+部件完損打分法計算值)/2 =(96%+98%)/2 =97% 4、評估值評估價值=重置全價成新率=931,424.0097%=903,481.00 （元）（此數(shù)值已取整）七、評估結(jié)論及分析我們依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的評估原則，在對所評估的資產(chǎn)進行必要的核實以及產(chǎn)權(quán)驗證的基礎(chǔ)上，經(jīng)過認真的調(diào)查研究，評定估算，完成了在當(dāng)時情況下我們認為必要的