XX物業(yè)員工手冊(cè)（DOC 26頁(yè)）.DOC

物業(yè)員工手冊(cè)目 錄第一章 總經(jīng)理致辭第二章 公司組織架構(gòu)第三章 公司簡(jiǎn)介及公司理念第四章 勞動(dòng)條例第五章 員工福利第六章 公司規(guī)則第七章 工作及行為表現(xiàn)第八章 紀(jì)律處分第九章 衛(wèi)生及安全守則第十章 崗位職責(zé)第十一章 工作守則第十二章 修 訂第一章 總經(jīng)理致詞各位同仁：本人謹(jǐn)代表“蓉鑫物業(yè)管理有限公司”熱忱歡迎各位加盟本公司。我們有幸走到一起共同工作，希望我們?cè)诠餐湃魏凸餐Φ幕A(chǔ)上渡過(guò)各位在蓉鑫物業(yè)公司的歲月。蓉鑫物業(yè)正以堅(jiān)定的步伐邁向德陽(yáng)市甚至整個(gè)四川省，為德陽(yáng)市或整個(gè)四川省的房地產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主提供更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)顧問(wèn)及物業(yè)管理的專業(yè)服務(wù)。它需要所有的員工必須堅(jiān)持合作，走集體奮斗的道路，沒(méi)有這一基礎(chǔ)，您的聰明才智是很難發(fā)揮并有所成就的。因此，沒(méi)有責(zé)任心、不善于合作、不能集體奮斗的人等于喪失了在蓉鑫物業(yè)公司進(jìn)步的機(jī)會(huì)，這樣您將空耗許多寶貴的光陰，所以您還不如及時(shí)重新決定您的選擇。二十一世紀(jì)是一個(gè)群策群力的年代，我們需要團(tuán)結(jié)在一起，真正的合作是恒久的，是建立在共存共榮之中的，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根基，必須是打破“小我”，而以“大我”去拓展。我們應(yīng)發(fā)奮圖強(qiáng)，不能自暴自棄，要不斷提升自己的氣質(zhì)，迅速提高自己的修養(yǎng)。剛剛進(jìn)入蓉鑫物業(yè)并不意味著即時(shí)高待遇，如果您屬于開放系統(tǒng)，善于吸取別人經(jīng)驗(yàn)，善于與人合作，借助別人提供的基礎(chǔ)，您的進(jìn)步會(huì)很快，您的工作成果才有意義。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐也是您水平提高的基礎(chǔ)，它將充分檢驗(yàn)?zāi)牟蛔?，只有暴露出?lái)，您才會(huì)有進(jìn)步。實(shí)踐再實(shí)踐，尤其對(duì)年輕人更為重要，只有實(shí)踐，善于用理論指導(dǎo)實(shí)踐，您才會(huì)有飛躍的提高。實(shí)踐改造人，也造就了一代蓉鑫人。進(jìn)入蓉鑫物業(yè)后，以前取得的地位、榮耀均消失，一切從實(shí)際定位，一切從現(xiàn)在開始，已為公司全體同仁所接受。因?yàn)槟溃涸谝粋€(gè)孩子出生之前，他的母親必然要經(jīng)歷過(guò)次次陣痛；大的事業(yè)家在成就之前，必經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)的失敗，災(zāi)難和困難，只不過(guò)是人類邁進(jìn)新世紀(jì)的必經(jīng)驛站。不經(jīng)磨難，何以成才，您要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)制度與管理，嚴(yán)于律己，寬以待人。蓉鑫物業(yè)在管理人員的配備上不再采取勞動(dòng)密集型，而采取技術(shù)密集型，管理人員也應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才，即一崗多職、一職多能。為此，我們?cè)谌藛T配備上將堅(jiān)持“以人為本，任人唯賢”的原則，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才關(guān)，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、保安、日常服務(wù)）。在隊(duì)伍建設(shè)上，我們采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行末員淘汰制，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。另外，在為業(yè)主的服務(wù)上，我們將本著“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的原則為業(yè)主提供服務(wù)，提高每一個(gè)管理人員的服務(wù)意識(shí)；在管理過(guò)程中，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSMS18001職業(yè)健康與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和部分現(xiàn)代化管理手段等全新的管理機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作，從而將蓉鑫物業(yè)打造成德陽(yáng)物業(yè)第一品牌。如今，隨著物業(yè)管理?xiàng)l例和其它相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實(shí)施，物業(yè)管理在健全法制和成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作之后，物業(yè)管理的品牌尤為重要，從品牌的內(nèi)涵來(lái)看，它是一種商標(biāo)。這是對(duì)其法律意義上來(lái)說(shuō)，強(qiáng)調(diào)的是品牌的法律內(nèi)涵。從其經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)的意義上說(shuō)，人們所注意的這個(gè)品牌所代表的商品，這個(gè)商品的質(zhì)量性能、滿足效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市場(chǎng)定位、文化內(nèi)涵、消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知程度等等，這時(shí)的品牌所象征的是商品的市場(chǎng)含義。 品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，優(yōu)秀品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器。知名品牌的物業(yè)管理企業(yè)，就會(huì)占有較大的市場(chǎng)份額。物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，創(chuàng)造優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌，不僅有利于企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)拓展，有利于企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，有利于吸引更多的開發(fā)商和業(yè)主，更有利于企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)開發(fā)商選聘名牌物業(yè)管理公司作為自己樓盤的市場(chǎng)銷售的買點(diǎn)，原因就在此，所以我們將不斷提高自己、完善自己，實(shí)現(xiàn)公司的宏偉目標(biāo)。公司的管理宗旨是：公開、公平、公正。您有時(shí)可能會(huì)感覺(jué)到公司沒(méi)有真正的公平與公正。其實(shí)真正絕對(duì)的公平是沒(méi)有的，每一個(gè)人都不能對(duì)這方面的期望值太高，但在努力面前，機(jī)會(huì)總是均等的。只要您努力，就一定會(huì)有回報(bào)。每一個(gè)人都要承受得起做好事反受委屈，沒(méi)有一定的承受能力，今后如何做大梁。其實(shí)一個(gè)人的命運(yùn)就掌握在自己的手上。生活的評(píng)價(jià)，雖然會(huì)有些誤差，但公平之稱就在每個(gè)人心中。希望丟掉速成的幻想，學(xué)習(xí)日本人的踏踏實(shí)實(shí)、德國(guó)人的一絲不茍的敬業(yè)精神。生活中真正能把某一項(xiàng)技能精通是十分難的，我們要造就一批業(yè)精于勤、行成于思、有真正動(dòng)手能力、管理能力的員工。公司永遠(yuǎn)不會(huì)提拔一個(gè)沒(méi)有基層經(jīng)驗(yàn)的人做高層領(lǐng)導(dǎo)工作。作為公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，要堅(jiān)持以現(xiàn)代化的管理風(fēng)格來(lái)管理現(xiàn)代化的企業(yè)，同時(shí)更要以身作則，無(wú)論做什么事，都要以說(shuō)服教育并遵循員工手冊(cè)為原則。動(dòng)輒就發(fā)火、罵人的情緒化管理的工作方式不僅不會(huì)樹立良好的個(gè)人威信，而且對(duì)公司正常工作的開展和長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)作都是有百害而無(wú)一利的。所以，您要十分認(rèn)真的去對(duì)待在手中的任何一件工作，要有系統(tǒng)、有分析的提出您的建議，要深入分析，找出每個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，找到解決辦法，踏踏實(shí)實(shí)的、一點(diǎn)一滴的去做，不要嘩眾取寵。在公司的進(jìn)步主要取決于您的工作成績(jī)。要想有成就，沒(méi)有文化是不行的，您的業(yè)余時(shí)間可安排一些休閑，但還是要有計(jì)劃地讀些書，不要搞不正當(dāng)?shù)氖欠腔顒?dòng)，真君子永遠(yuǎn)對(duì)是非一笑置之。同時(shí)，公司更希望您是一個(gè)嚴(yán)格自律的人，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、作息時(shí)間等，這樣必將會(huì)受到公司同仁的尊敬，也為您在公司的發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。最后誰(shuí)為誰(shuí)服務(wù)的總問(wèn)題一定要解決，公司總的是為客戶服務(wù)的，但具體來(lái)說(shuō)您的下一道業(yè)務(wù)程序就是您的客戶，就是您的上帝，您必須認(rèn)真對(duì)待每一位客戶。公司正在飛速發(fā)展，迫切需要德才兼?zhèn)?、善于吃苦、打硬仗的員工，希望您加速磨練，與我們一起托起明天的太陽(yáng)。最后，讓我們共同記住一句古訓(xùn)，這就是“天將降大任于斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身。”德陽(yáng)蓉鑫物業(yè)管理有限公司總 經(jīng) 理：二0 0四年八月一日第二章 公司組織架構(gòu)第三章 公 司 理 念務(wù)實(shí)、高效、團(tuán)結(jié)、進(jìn)取第四章勞 動(dòng) 條 例11征聘標(biāo)準(zhǔn)本公司征聘員工的主要原則以其對(duì)該崗位的專業(yè)性及適合性，有關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)以及個(gè)人品德行為作為甄選的標(biāo)準(zhǔn)。12勞動(dòng)合同勞動(dòng)合同是本公司與員工本人在自愿基礎(chǔ)上簽訂的，具有法律效力，員工受聘時(shí)，必須仔細(xì)閱其內(nèi)容。13試 用 期員工均須經(jīng)過(guò)為期三個(gè)月之試用期。試用期內(nèi)，若員工的能力及工作表現(xiàn)未能符合公司要求，經(jīng)教育仍不能勝任工作，公司可解除勞動(dòng)合同或延長(zhǎng)試用期至最多不超過(guò)六個(gè)月。在試用期內(nèi)如工作表現(xiàn)符合公司要求者方能成為正式合同制員工。14工作時(shí)間基本上根據(jù)德陽(yáng)市政府有關(guān)規(guī)定，實(shí)行職工每日工作8小時(shí)，每周工作40小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)工作制度（膳食休息時(shí)間除外），但保安部，保潔部存在其行業(yè)上的特性，每周工作時(shí)間為60小時(shí)。物業(yè)管理行業(yè)具備其服務(wù)特性，大部分員工須輪值工作，各崗位工種具體上下班時(shí)間及休假日由公司決定安排。15超時(shí)工作如有需要，公司可要求員工超時(shí)工作并按公司規(guī)定給予補(bǔ)假。16薪金調(diào)整公司會(huì)每年考慮員工工資調(diào)整，但須按實(shí)際管理費(fèi)收支狀況及利潤(rùn)做出最后調(diào)整與否的決定。17發(fā)薪方式員工薪酬將于每月規(guī)定日期以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬形式發(fā)放一次。員工之每月工資計(jì)算如下：每月總工資基本工資浮動(dòng)工資生活補(bǔ)貼基本工資按薪級(jí)而定，浮動(dòng)工資為工資總額的20，根據(jù)表現(xiàn)評(píng)估來(lái)決定，生活補(bǔ)貼包括國(guó)家規(guī)定之一切補(bǔ)貼。保安和維修人員入職后，前兩個(gè)月每個(gè)月扣留物品抵押金貳佰元整，共扣留人民幣肆佰元整，當(dāng)員工離職后，待工作及物品交接無(wú)誤一個(gè)月以后全額返還。其他有關(guān)津貼和獎(jiǎng)金按公司有關(guān)規(guī)定發(fā)放。18調(diào)職與晉升公司會(huì)按以下條件及有關(guān)政策對(duì)員工之職務(wù)或部門作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整：業(yè)務(wù)發(fā)展情況及需要；員工之工作表現(xiàn)、品德、學(xué)歷；員工的能力及潛質(zhì)；員工對(duì)公司的忠心度；員工也可向部門主管提出調(diào)職申請(qǐng)，所有調(diào)職與晉升均需由部門主管向物業(yè)總經(jīng)理推薦，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才生效。19解除合同按勞動(dòng)合同有關(guān)條款規(guī)定辦理。第五章員工福利21年 假22法定假期所有員工每年均可享有以下十天之法定有薪假日：元旦（公歷一月一日）一天春節(jié)（農(nóng)歷正月初一，初二，初三）三天國(guó)際勞動(dòng)節(jié)（公歷五月一日，二日，三日）三天國(guó)慶節(jié)（公歷十月一日，二日，三日）三天如法定假期員工正好當(dāng)值時(shí)，部門主管會(huì)安排在法定假日之前或后三十天內(nèi)給予員工補(bǔ)假，及按照國(guó)家規(guī)定發(fā)放當(dāng)值津貼。23事 假如無(wú)充分理由，員工不能無(wú)故缺席或請(qǐng)假，倘若有特殊情況而須請(qǐng)假，必須事先提前三天以書面形式向上級(jí)申請(qǐng)，并須經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，否則將按曠工處理，事假將以無(wú)薪假期處理。事假按實(shí)際時(shí)間、實(shí)際天數(shù)百分之百扣發(fā)薪金，但請(qǐng)假一小時(shí)以內(nèi)按實(shí)際時(shí)間計(jì)算，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)請(qǐng)假超過(guò)一天，扣發(fā)一天工資。24病 假按國(guó)家規(guī)定，員工可享有累積有薪病假。若病假申請(qǐng)?zhí)鞌?shù)超過(guò)累積有薪病假天數(shù)，超出之天數(shù)則以年假、事假或無(wú)薪假期處理。工作滿一年后員工如留醫(yī)，第一年可休帶薪病假三天，第二年五天，第三年七天；因病請(qǐng)假，必須補(bǔ)上班時(shí)間前半個(gè)小時(shí)致電通知上級(jí)主管。病假后上班第一天應(yīng)立即補(bǔ)回醫(yī)生所開證明，否則將按曠工處理。有薪病假結(jié)束后，每請(qǐng)病假一天扣除當(dāng)日工資百分之百。25其他假期年假：?jiǎn)T工休年假應(yīng)以不影響工作為主，應(yīng)提前十五天提出申請(qǐng)，并爭(zhēng)得同意后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情況經(jīng)公司同意除外），當(dāng)年年假不休完視為自動(dòng)放棄，每次休年假不得超過(guò)十天。婚假：?jiǎn)T工達(dá)到國(guó)家規(guī)定年齡的初婚者，可享受有薪婚假十天，晚婚者可享受有薪婚假十五天。喪假：?jiǎn)T工配偶、父母、子女去世獲有薪假期五天，祖父母、外祖父母、公婆、岳父母、兄弟姐妹去世可獲假期二天。產(chǎn)假：可享受有薪假期七十天。26請(qǐng)假手續(xù)所有員工申請(qǐng)任何形式的假期均需事先填寫假期申請(qǐng)表，經(jīng)部門主管核準(zhǔn)，物業(yè)經(jīng)理或助理物業(yè)經(jīng)理審批復(fù)實(shí)后，送交人事部存檔統(tǒng)計(jì)。人事部在收到經(jīng)核準(zhǔn)批復(fù)后的假期申請(qǐng)單后，將核定假期情況，在存檔之余同時(shí)交于申請(qǐng)人本人以通知其假期是否可行及有關(guān)假期存留情況。倘若假期有更改或取消，必須立即通知人事部以及時(shí)修改記錄檔案。人事部每半年會(huì)將假期統(tǒng)計(jì)情況通知各員工。27因工負(fù)傷或死亡員工因工受傷應(yīng)立即通知部門司主管及物業(yè)經(jīng)理，并向當(dāng)值主管做好工傷記錄，因工負(fù)傷而須治療之工資待遇，傷殘或死亡之待遇按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。28年終花紅根據(jù)公司高層管理當(dāng)局決定員工之年終花紅之發(fā)放。員工于發(fā)放花紅日，須仍受聘于本公司，方能獲得發(fā)花紅。29員工獎(jiǎng)勵(lì)凡服務(wù)杰出，表現(xiàn)優(yōu)良，為工作提供建設(shè)性建議而被公司采納者，或?qū)?、工作做出重大貢獻(xiàn)之員工，公司將頒發(fā)獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)金或其他形式以示獎(jiǎng)勵(lì)。3.員工培訓(xùn)公司會(huì)為員工提供內(nèi)部之業(yè)務(wù)、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，凡由公司出資的專門培訓(xùn)計(jì)劃，由公司出資的各類技術(shù)證件年審費(fèi)，公司將另行與員工簽訂培訓(xùn)或年審合同。第六章公司規(guī)則31員工關(guān)系員工之間應(yīng)以禮相待，互敬互重，互相合作及諒解，以建立及保持優(yōu)良的團(tuán)結(jié)精神，以投入工作之中。直屬上級(jí)指派的任務(wù)，員工必須切實(shí)執(zhí)行，倘遇疑難或不滿，應(yīng)及時(shí)向直屬上司請(qǐng)示或申訴，以便妥善處理。32考 勤a）員工必須按時(shí)上下班工作，在工作時(shí)間內(nèi)，事先未經(jīng)主管批準(zhǔn)者，不得無(wú)故早退及擅離職守。b）員工必須依照編定的時(shí)間表當(dāng)值工作，如需調(diào)換當(dāng)值者，必須先征得部門主管之允許，否則視為曠工論。c）員工應(yīng)準(zhǔn)備充分時(shí)間更換制服，以便準(zhǔn)時(shí)到其工作崗位報(bào)到。33個(gè)人衛(wèi)生及儀容員工必須按照公司所訂之個(gè)人衛(wèi)生及儀容標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常保持整齊清潔，制服須經(jīng)常洗熨，保持潔凈及筆直。3. 4員工證及工牌a）每位員工均由公司發(fā)給員工證，員工進(jìn)入小區(qū)時(shí)須主動(dòng)向保安人員出示員工證。部門主管和保安人員有權(quán)隨時(shí)抽查有關(guān)證件。b）穿制服見客工種之員工必須于制服左胸前佩戴工牌或工號(hào)章。除此之外于小區(qū)范圍內(nèi)，員工必須按規(guī)定佩戴員工證。c）遺失有關(guān)證件應(yīng)立即通知上級(jí)主管，除因時(shí)間過(guò)久或工作原因而導(dǎo)致?lián)p壞并經(jīng)部門主管認(rèn)可者外，每次補(bǔ)領(lǐng)員工證、工牌或工號(hào)章均需按公司規(guī)定額賠償。35員工更衣柜a）員工須按使用更衣柜之規(guī)則經(jīng)常保持衣柜清潔與整齊。b）更衣柜隨時(shí)緊鎖，員工不得將貴重物品帶入小區(qū)，公司絕不負(fù)任何財(cái)物損失之責(zé)任。c）公司嚴(yán)格規(guī)定不得在更衣柜內(nèi)存貯飲品、食品及放置危險(xiǎn)及易燃性物品。物業(yè)經(jīng)理、助理物業(yè)經(jīng)理及保安部可隨時(shí)聯(lián)合選派人員檢查員工更衣柜。d）不得私自配鑰匙或私自更換更衣柜。e）遺失更衣柜鑰匙，需賠償損失。f）忘帶或丟失鑰匙須填表，部門主管批準(zhǔn)后由后備鑰匙保管人代開柜門。36制 服a）制服的發(fā)放范圍具體視工作崗位而定，主要包括襯衣、西褲、上裝、裙、領(lǐng)帶等由公司提供。所有制服發(fā)放的有關(guān)規(guī)定均由公司決定。b）穿制服員工須簽領(lǐng)由公司發(fā)給的制服。c）員工須經(jīng)常更換清潔之制服，如有破損應(yīng)立即自行修補(bǔ)。d）下班后，員工必須將制服鎖在員工更衣柜內(nèi)，除需攜帶回家洗熨外，不得擅自把制服帶離或穿離，更不能在非工作時(shí)間外作為私人服裝在外面穿著。3. 7考勤制度a）各員工必須在上、下班時(shí)親自簽到，不得代人簽到或指使他人代為簽到，違紀(jì)者雙方均受紀(jì)律處分，包括即時(shí)解雇。b）簽到卡及有關(guān)記錄由人事部直接管理，并以此計(jì)算各種津貼（如加班津貼）。員工因大意或故意不簽到，除于次日補(bǔ)簽外，須向上級(jí)主管說(shuō)明理由，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理簽字證實(shí)并交人事部存檔同時(shí)扣其浮動(dòng)工資的10%（即1分），否則一律按曠工論。c）員工在上班時(shí)間外出公干，除簽到外必須事先填寫員工外出登記表，寫明去處、事由、離開時(shí)間及返回時(shí)間等，由各部門經(jīng)理批簽后送交人事部存檔、如因外出公干未能按時(shí)上下班簽到，應(yīng)分別于前一天或第二天補(bǔ)簽員工外出登記表，由上級(jí)主管批簽后送交人事部備案。d）無(wú)故不簽到，遲到，早退等，每累計(jì)二次，作事假一天計(jì)算，并扣除相應(yīng)薪水，如每月累計(jì)達(dá)五次者，作曠工論，并將按公司有關(guān)規(guī)定給予紀(jì)律處分。e）員工于返抵公司簽到后，不能任意外出，擅離職守。如需休年假，病假或事假均需填寫假期申請(qǐng)表并交人事部存檔。如因急病或遇緊急私事需外出處理，必須先獲得主管同意，并于次日補(bǔ)填相應(yīng)表格予上級(jí)主管批核及交人事部存檔。38個(gè)人資料員工填寫員工登記表時(shí)，如未能將有關(guān)之證件資料詳盡填寫，則可能引致日后應(yīng)有之權(quán)益的損失，故有關(guān)遷移住址，婚姻狀況，生育子女及其他變更事宜等，皆應(yīng)立即到人事部填表備案。39保安檢查a）員工上下班必須使用指定的員工通道。b）員工下班離開必須主動(dòng)給公司授權(quán)之保安人員檢查隨身攜帶的物品。c）凡需攜帶任何非私人物品離開小區(qū)；須持有經(jīng)批準(zhǔn)之?dāng)y帶物品出門證物品放行單。此證明上必須有公司之印章，否不與之放行離開小區(qū)。d）貴重的私人物品請(qǐng)勿帶入小區(qū)內(nèi)，如在特殊情況下須經(jīng)上級(jí)主管批準(zhǔn)后，交保安部登記保管。310私人財(cái)物員工有責(zé)任保管好個(gè)人之財(cái)物，貴重之財(cái)物不得帶進(jìn)小區(qū)內(nèi)，倘有任何損失，公司恕不負(fù)責(zé)。311拾 遺在小區(qū)范圍內(nèi)拾到任何財(cái)物，必須立即送交上級(jí)主管處理，若有遺失私人物件，應(yīng)立即向保安部報(bào)告。312維護(hù)公司聲譽(yù)及財(cái)物a）員工必須愛(ài)護(hù)小區(qū)、小區(qū)及公司財(cái)物，不得破壞或私自帶離，否則需按有關(guān)規(guī)定予以處罰。b）未得公司同意，員工不得擅用公司或項(xiàng)目名義在外從事任何活動(dòng)。c）員工要注意在社會(huì)上之言行舉止，以免損壞公司之聲譽(yù)。313吸 煙除指定范圍及經(jīng)批準(zhǔn)之辦公室外，任何地方均不得吸煙，更不準(zhǔn)在公眾場(chǎng)合吸煙。314私人電話員工在工作時(shí)間內(nèi)，不得為個(gè)人私事使用公司電話，否則會(huì)受到紀(jì)律處分。315離職手續(xù)試用期滿之員工，在提出離職之日起，必須再為公司服務(wù)滿一個(gè)月，方可辦理離職手續(xù)離開公司，在一個(gè)月服務(wù)期內(nèi)擅自離職或違反紀(jì)律，公司可視情節(jié)予以處理，直至開除。凡離職之員工必須到人事部辦理手續(xù)，交還公司財(cái)物，包括員工證、勞?？?、名牌、工作證、工號(hào)牌、制服、員工手冊(cè)、衣柜鑰匙、工具、書本、備用金等。未能全部交還以上物品者，須按公司規(guī)定賠償。否則公司有權(quán)拒絕發(fā)薪并不發(fā)給任何離職證明。316黨、團(tuán)、工會(huì)活動(dòng)黨、團(tuán)、工會(huì)之活動(dòng)，公司予以支持，但活動(dòng)應(yīng)以業(yè)余為主，不影響公司的正常業(yè)務(wù)為原則。第七章工作及行為表現(xiàn)41工作態(tài)度身為一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員，必須具備以下之工作態(tài)度：a友善-以微笑來(lái)歡迎客人及與同事相處。b禮儀-任何時(shí)刻應(yīng)舉止溫文爾雅、尊敬客人及同事。c勤勉-處理工作時(shí)必須發(fā)揮高效率及勤勉精神。d誠(chéng)實(shí)-員工應(yīng)如實(shí)向上司做工作報(bào)告。在小區(qū)內(nèi)若有拾遺，應(yīng)立即承交上級(jí)主管處理。e守時(shí)-員工必須嚴(yán)守時(shí)間，于指定時(shí)間前穿著整齊制服當(dāng)值。f. 負(fù)責(zé)-員工必須盡忠職守，做好本職工作完成所委派之任務(wù)。同時(shí)須對(duì)公司之一切財(cái)物妥善保管。g. 服從-員工必須服從上級(jí)指示及分配，努力把工作做好。h整潔-不但要經(jīng)常保持個(gè)人整潔，更要保持制服、工作環(huán)境及工具之整潔。42顧客投訴當(dāng)遇有客人投訴時(shí)，處理方法如下：a細(xì)心聆聽客人之意見并加以記錄，立即將有關(guān)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理員做出跟進(jìn)及處理。b如在職權(quán)范圍內(nèi)，應(yīng)先向客人致歉并馬上采取補(bǔ)救行動(dòng)，事后向上級(jí)主管報(bào)告。c如超越本職權(quán)范圍時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或物業(yè)公司當(dāng)值主管馬上解決。43員工申訴員工對(duì)工作有不滿之處，應(yīng)直接向直屬上司提出，如仍不滿意答復(fù)或不愿由直屬上司處理，可親自或以書面形式越級(jí)提出，倘員工選擇書面形式，須注明姓名及部門以示誠(chéng)意，所有申訴絕對(duì)保密處理，申訴需在二天內(nèi)提出。44考績(jī)?cè)u(píng)估公司定期將對(duì)員工工作表現(xiàn)按照考績(jī)?cè)u(píng)估，從而議定員工的工資調(diào)整及晉升機(jī)會(huì)，評(píng)估均由督導(dǎo)或主管以面談方式進(jìn)行，員工須對(duì)評(píng)估表簽署意見，評(píng)估表都將存入員工工作檔案內(nèi)。第八章紀(jì)律處分51目 的為了有助相互了解和促進(jìn)員工的自律，建立員工行為標(biāo)準(zhǔn)，保證公司業(yè)務(wù)能有效地達(dá)到目的，保證向客戶提供優(yōu)良服務(wù)及為部門主管提供一個(gè)一致的紀(jì)律處分標(biāo)準(zhǔn)。52處分方式處分按10分制式進(jìn)行，犯甲類過(guò)失扣2分，乙類過(guò)失扣4分，丙類過(guò)失扣6至11分。此計(jì)分制按每?jī)蓚€(gè)月為一個(gè)期限，在一個(gè)期限內(nèi)扣滿10分（不含10分）者即時(shí)開除，犯規(guī)后每滿半年未犯任何過(guò)失加2分。53員工犯規(guī)經(jīng)濟(jì)處分凡員工犯甲類、乙類或丙類過(guò)失，將按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月的浮動(dòng)工資：犯規(guī)種類 浮動(dòng)工資扣除標(biāo)準(zhǔn)：甲類過(guò)失 20乙類過(guò)失 40丙類過(guò)失 60-100年度內(nèi)的紀(jì)律處罰分?jǐn)?shù)將直接影響當(dāng)年的年終花紅發(fā)放比例，年終花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)與年內(nèi)犯過(guò)失的積分成正比。例：年內(nèi)犯過(guò)失積分 年終花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)2分 206分 60 10分 100此外，員工違反員工手冊(cè)5.9.13，5.9.20及5.10.8條款者，除給予相應(yīng)的人事處罰外，并按其原值金額的十倍予以處罰。54無(wú)薪處理下列情況之一的，公司可對(duì)該員工做出無(wú)薪停職的處理，而停職一般不超過(guò)十四天。a在對(duì)違紀(jì)行為進(jìn)行調(diào)查期間；b員工犯規(guī)累積超過(guò)10分或犯丙類過(guò)失情節(jié)嚴(yán)重者，在等候公司管理當(dāng)局的最后處分決定期間；c員工因觸犯社會(huì)治安管理?xiàng)l例或有關(guān)刑法，而受司法部門處理期間，停職期可順延至處理結(jié)果為止。55立即開除員工犯規(guī)累積超過(guò)10分或犯丙類過(guò)失情節(jié)惡劣，公司可做出立即開除之處分決定，公司不須給予事先通知或做出任何賠償。56處理程序a紀(jì)律處分的處理一般在事發(fā)后一周內(nèi)做出。b警告書由部門主管發(fā)出，將列明員工犯規(guī)的細(xì)節(jié)。c員工須在警告書上簽名，警告書副本將由人事部歸入員工工作檔案，如員工拒絕在警告書上簽認(rèn)，則以見證為據(jù)，記錄在案，而該警告書仍將視作生效。d員工犯甲、乙類過(guò)失；部門主管可簽發(fā)犯規(guī)通知書，犯丙類過(guò)失；部門主管須將處理報(bào)告交助理物業(yè)經(jīng)理審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。57員工上訴倘員工不服任何處分，可于該處分發(fā)出后的一星期內(nèi)親自或書面向物業(yè)經(jīng)理申訴，物業(yè)經(jīng)理將視情節(jié)輕重，召開紀(jì)律小組會(huì)議研究，小組成員將包括人事主任，有關(guān)部門主管，助理物業(yè)經(jīng)理及物業(yè)經(jīng)理小組的決定為最后決定。58甲類過(guò)失1 上下班不按指定的員工進(jìn)出口出入小區(qū)；2 儀表未能達(dá)到公司要求標(biāo)準(zhǔn)；3 當(dāng)班時(shí)未穿著整齊制服；4在小區(qū)內(nèi)發(fā)出不必要之聲浪，大聲喧嘩行為不檢；5超出工作范圍到其他部門閑蕩；6下班后無(wú)故逗留在小區(qū)范圍內(nèi)，除了參加由公司安排的各項(xiàng)康體活動(dòng)；7. 工作時(shí)間吃零食；8. 未經(jīng)許可，在員工休息室或指定地點(diǎn)以外地方進(jìn)食；9使用公司電話辦理私人事務(wù)； 10工作時(shí)聽收音機(jī)或錄音機(jī)，或翻閱客戶報(bào)紙，或閱讀非工作之刊物； 11隨地吐痰，亂吐、亂扔雜物，破壞環(huán)境衛(wèi)生； 12不禮貌地與業(yè)主、客戶、同事或上司對(duì)話，態(tài)度欠佳，輕視上司或業(yè)主、客戶； 13經(jīng)常遲到或早退（每六個(gè)工作日，遲到或早退兩次或以上）； 14忘記或不按規(guī)定佩戴員工證、名牌或工號(hào)牌； 15違反安全守則或部門規(guī)定； 16未經(jīng)許可，私自接待親友及家屬； 17在工作時(shí)間內(nèi)，從事與本崗位無(wú)關(guān)的事務(wù)； 18就餐時(shí)間超出規(guī)定的時(shí)限； 19. 搬弄事非，影響員工之間的團(tuán)結(jié)； 20. 了解其他員工犯有甲類過(guò)失行為而知情不報(bào)。59乙類過(guò)失1. 工作態(tài)度惡劣，粗暴對(duì)待上司，同事或客戶；2. 擅離工作崗位未經(jīng)許可擅自調(diào)班；3當(dāng)值時(shí)睡覺(jué)，打瞌睡；4. 曠工一天；5上班時(shí)間無(wú)故停止工作；6在當(dāng)職時(shí)間抽煙；7. 工作時(shí)間內(nèi)打撲克、下棋、干私活；8故意吵鬧，粗言穢語(yǔ)或擾亂小區(qū)安寧；9不敲門或未經(jīng)住戶許可而進(jìn)入室內(nèi)； 10叫他人替自己或自己代人簽到； 11未經(jīng)批準(zhǔn)擅自使用小區(qū)之各類服務(wù)設(shè)施如：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等； 12未經(jīng)主管同意，在工作范圍以外私自穿著公司所發(fā)制服； 13進(jìn)出小區(qū)，拒絕向保安人員出示手袋、包裹內(nèi)所攜帶物品； 14故意損耗，損壞客戶或同事之物品； 15參與賭博； 16唆使挑撥，從而引起員工間打架斗毆或影響員工之間團(tuán)結(jié)嚴(yán)重者；17. 在小區(qū)內(nèi)買賣私人物品； 18. 在執(zhí)行主管或上司之合理合法工作指示，故意消極怠工； 19填報(bào)或提供虛假資料或不實(shí)報(bào)告；20未經(jīng)同意，員工在小區(qū)內(nèi)擅自張貼布告、通知或擅自涂改，撕掉布告欄內(nèi)任何告示； 21拿取或偷吃公司或客戶之食物或飲料； 22上班時(shí)帶有醉態(tài)或在當(dāng)值時(shí)喝酒； 23擅自進(jìn)入未經(jīng)許可，不準(zhǔn)入內(nèi)的區(qū)域； 24發(fā)表虛假或誹謗性之言論，從而影響公司、客人或其他員工的聲譽(yù)； 25私自收受客戶所給的小費(fèi)或財(cái)物而不上交； 26. 非因工作而私自與租戶房客接觸； 27. 未經(jīng)許可，擅自拿取或使用客用物品； 28. 未經(jīng)批準(zhǔn)，將消防安全設(shè)備或其他設(shè)備挪作他用； 29破壞物業(yè)的整體外觀，如在墻面上亂刻亂畫等； 30. 了解其他員工犯有乙類過(guò)失而知情不報(bào)。510丙類過(guò)失1威脅或傷害公司、小區(qū)內(nèi)任何人士。2毆打他人或相互打斗。3向客戶索取賞錢或其他報(bào)酬。4伙造文件欺騙公司或客人。5泄漏公司機(jī)密文件或資料。6私自與小區(qū)客人換取外幣或兌換券。7. 作出不道德的流氓行為。8偷取公司、小區(qū)、小區(qū)顧客或同事之財(cái)物。9接受任何形式的賄賂或向他人行賄。 10利用職權(quán)，收取回扣或接收賄賂，損害公司利益。 11在社會(huì)上，做出嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家，公司聲譽(yù)及利益之行為。 12遺失公司之重要物品而導(dǎo)致重大損失。 13曠工一次連續(xù)三天。 14未經(jīng)主管批準(zhǔn)私配小區(qū)內(nèi)部鑰匙。 15觸犯國(guó)家任何刑事法律。 16病假期間在外另謀職業(yè)。17. 嚴(yán)重失職或嚴(yán)重違反安全守則，導(dǎo)致公司、客人、員工受到經(jīng)濟(jì)、財(cái)產(chǎn)、生命或聲譽(yù)的危害或損失。 18. 在崗執(zhí)勤時(shí)酗酒。注：以上提及的種種過(guò)失僅作為指導(dǎo)性參考，所列條文并非完備。員工如有過(guò)失行為而未列入各類過(guò)失中，公司有權(quán)決定其過(guò)失種類。在各類過(guò)失中，公司有權(quán)區(qū)別其他嚴(yán)重程度做出相應(yīng)處理。511嘉 獎(jiǎng)公司執(zhí)行以功補(bǔ)過(guò)的政策；員工受處分后，如能有所認(rèn)識(shí)，其以后的行為及工作表現(xiàn)均能符合公司要求，并有杰出表現(xiàn)，做出突出成績(jī)者，可獲嘉獎(jiǎng)；公司考慮取消其已受過(guò)之紀(jì)律處分記錄。第九章衛(wèi)生及安全守則員工均有責(zé)任保持小區(qū)及小區(qū)之環(huán)境清潔及公共衛(wèi)生。例如不可亂丟亂吐雜物，用廁后要沖水等，違反者將按規(guī)定受到罰款處理。6. 1火警當(dāng)火警發(fā)出時(shí)，不論程度大小，必須做出如下措施：1保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌失措。2按動(dòng)最近之火警報(bào)警器。3呼喚附近同事援助。4通知總機(jī)，說(shuō)出火警發(fā)生地點(diǎn)及火情。5在安全的情況下，利用就近的滅火設(shè)備盡力將火撲滅。6切勿用水或泡沫滅火器撲滅因漏電引致的火警。7把所有火警現(xiàn)場(chǎng)之門窗緊閉，并關(guān)掉一切電器用具之開關(guān)。8如火勢(shì)蔓延，必須協(xié)助引導(dǎo)客人撤離火警現(xiàn)場(chǎng)。9撤離時(shí)切勿擁擠，必須使用樓梯上、下。10參加每次防火演習(xí)時(shí)，應(yīng)熟記火警訊號(hào)，防火通道與出口位置及滅火器具作用方法。62意外1如遇有任何意外傷病事故發(fā)生，應(yīng)馬上召喚保安部照顧傷病者或協(xié)助將傷病者送往醫(yī)院。2. 立即向上級(jí)主管報(bào)告。3. 加設(shè)標(biāo)志，警告別人勿靠近危險(xiǎn)區(qū)。63緊急事故員工應(yīng)熟悉“緊急事故應(yīng)變處理程序”，以便在應(yīng)急時(shí)能鎮(zhèn)定地及有系統(tǒng)地處理事故。緊急情況下，例如大風(fēng)和大水期間，員工將被要求作額外加時(shí)工作，公司將供給膳食及休息場(chǎng)所，緊急事故期間，希望各員工能鼎力合作，務(wù)使公司之業(yè)務(wù)保持正常進(jìn)行。第十章 崗位職責(zé)71 總經(jīng)理崗位職責(zé)1、主持公司全面工作，直接主管管理部的工作。2、確定公司組織機(jī)構(gòu)，配備足夠的資源，為各類工作人員規(guī)定職責(zé)和權(quán)限。3、負(fù)責(zé)召集和組織總經(jīng)理辦公會(huì)。4、制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)并組織實(shí)施。5、組織審定公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、各種專項(xiàng)計(jì)劃、物業(yè)管理方案和重大發(fā)展計(jì)劃。72 物業(yè)公司副經(jīng)理崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定周工作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。2、合理調(diào)配人員，確保各項(xiàng)服務(wù)處于良好的運(yùn)作狀態(tài)。3、做好日常管理工作的自檢，接受公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。4、做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作。5、根據(jù)動(dòng)作情況，及時(shí)提出質(zhì)量體系文件的修改意見。6、負(fù)責(zé)業(yè)主特約服務(wù)的接受與實(shí)施。7、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、敬業(yè)守業(yè)、維護(hù)公司榮譽(yù)。8、定期組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、以提高全體的管理水平。9、完成物業(yè)公司經(jīng)理交辦的其它工作。73 管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定周工作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。2、定期組織管理班員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，從而提高管理水平。3、做好日常工作的監(jiān)督檢查工作。4、做好車輛的合理派發(fā)及管理工作。5、做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作，并上報(bào)物業(yè)公司副經(jīng)理。6、負(fù)責(zé)制定年度設(shè)施管理工作計(jì)劃，對(duì)本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。7、負(fù)責(zé)小區(qū)接待投訴監(jiān)督管理工作。8、負(fù)責(zé)小區(qū)招租管理工作。9、負(fù)責(zé)釘子客戶的協(xié)調(diào)工作。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。7.4 維修班班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本周工作計(jì)劃的制定及各崗位服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。2、負(fù)責(zé)各工種的技術(shù)管理工作及設(shè)備設(shè)施的管理工作。3、負(fù)責(zé)管理工作手冊(cè)、設(shè)備資料登記表、年度設(shè)備管理工作計(jì)劃、設(shè)備管理臺(tái)帳及相關(guān)的一、二級(jí)設(shè)備的技術(shù)資料原件。4、負(fù)責(zé)制定年度設(shè)施管理工作計(jì)劃，對(duì)本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。5、協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理對(duì)現(xiàn)存的和潛在的不合格服務(wù)質(zhì)量原因進(jìn)行分析，制定糾正和預(yù)防措施。6、負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量，安全的檢查監(jiān)督工作，杜絕重大質(zhì)量，安全事故的發(fā)生。7、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備道路、停車場(chǎng)等標(biāo)識(shí)的安裝和維護(hù)。8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中本部門使用的器具歸口管理。75 物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、對(duì)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)設(shè)施、綠化、衛(wèi)生等日檢、巡視和管理工作。3、負(fù)責(zé)檢查小區(qū)業(yè)戶物業(yè)合同的執(zhí)行情況。4、協(xié)調(diào)業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理的有關(guān)事宜，對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的情況，追查責(zé)任并進(jìn)行處罰。5、負(fù)責(zé)業(yè)主的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的核實(shí)及費(fèi)用催繳工作。6、負(fù)責(zé)處理日常的物業(yè)設(shè)備、環(huán)境、衛(wèi)生等的報(bào)修工作。7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的有關(guān)咨詢、投訴的接待和處理工作。8、熟悉小區(qū)業(yè)主的地理位置、設(shè)施布局的分布情況。9、負(fù)責(zé)業(yè)戶的裝修管理工作。10、負(fù)責(zé)緊急情況的處理和協(xié)調(diào)工作。76 保安部經(jīng)理的崗位職責(zé)1、對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)治安保衛(wèi)部工作，對(duì)小區(qū)的治安保衛(wèi)工作和消防工作負(fù)全面責(zé)任。2、熟悉和掌握小區(qū)內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點(diǎn)要害部位和設(shè)施布局的基本情況。3、貫徹落實(shí)安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對(duì)保安的領(lǐng)導(dǎo)工作，調(diào)解小區(qū)內(nèi)各種糾紛。4、組織實(shí)施安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對(duì)所存在的問(wèn)題及隱患按規(guī)定的期限及時(shí)加以解決整改。5、主持部門例會(huì)，傳達(dá)貫徹物業(yè)公司經(jīng)理及有關(guān)主管部門的指示精神。6、抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓(xùn)，監(jiān)督檢查警容風(fēng)紀(jì)和工作落實(shí)情況。7、監(jiān)督和檢查小區(qū)的四防安全情況和交通管理情況，處理小區(qū)內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機(jī)關(guān)和派出所的關(guān)系。8、做好小區(qū)內(nèi)業(yè)主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業(yè)主的安全意識(shí)和法制觀念。9、帶頭遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，以身作則，不許濫用職權(quán)。10、對(duì)保安員的聘用，解聘提出合理化建議。78 管理部接待員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)資料、檔案、圖紙的管理工作。2、負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、水、電、通訊等設(shè)備設(shè)施使用資料、圖紙、技術(shù)資料的保管存檔管理工作。3、負(fù)責(zé)各類檔案分類及檔案的手工管理和電腦管理錄入工作。4、負(fù)責(zé)土建裝潢、施工管道、水電、網(wǎng)絡(luò)圖紙的電腦錄入繪制和圖像制作工作。5、負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)裝修檔案的管理，存檔工作，及業(yè)戶裝修計(jì)劃圖紙的備案管理、申報(bào)接待工作。6、負(fù)責(zé)本部門各種文件的起草，制定工作。7、負(fù)責(zé)本部門各種文字性工作的打印、記錄工作。8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的其它日常性內(nèi)勤工作。9、負(fù)責(zé)材料的入庫(kù)驗(yàn)收和對(duì)庫(kù)存材料的發(fā)放。10、經(jīng)管理部經(jīng)理核實(shí)后處理報(bào)廢的材料。11、負(fù)責(zé)定期和不定期盤點(diǎn)清查庫(kù)存材料，每月核實(shí)庫(kù)存材料的收、發(fā)、存，編報(bào)庫(kù)存月報(bào)表。12、負(fù)責(zé)現(xiàn)金日記賬的管理。13、員工考勤及工資的發(fā)放。14、負(fù)責(zé)小區(qū)日常的接待、投訴記錄及派單工作。15、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的回訪工作。16、負(fù)責(zé)跟蹤派工維修進(jìn)度工作。17、負(fù)責(zé)派工單回收整理工作。18、負(fù)責(zé)小區(qū)信件、報(bào)紙、書刊等的收發(fā)工作。19、完成領(lǐng)導(dǎo)所交的其他工作。79 水暖工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)暖通設(shè)備的安全運(yùn)行及管理。2、負(fù)責(zé)水暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、供熱通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)的日常維護(hù)、檢查管理工作。3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理暖通設(shè)備的維修及改造工作。4、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。5、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程執(zhí)行情況的督促檢查工作。6、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主裝修中關(guān)于暖通設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理和驗(yàn)收工作。7、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作。8、負(fù)責(zé)公司新建、擴(kuò)建改造工程的暖通設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。710 電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)電器設(shè)備（弱電部分）包括：通訊設(shè)備、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等小區(qū)的電器設(shè)備的安全運(yùn)行及管理。負(fù)責(zé)小區(qū)電力設(shè)備（強(qiáng)電部分）：供電系統(tǒng)等的安全運(yùn)行及管理。2、負(fù)責(zé)上述系統(tǒng)的日常維護(hù)、檢查管理工作。3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理電器、電力設(shè)備的維修及改造工作。4、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。5、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程的執(zhí)行情況的督促檢查工作。6、負(fù)責(zé)小區(qū)關(guān)于電器、電力設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理及驗(yàn)收工作。7、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作。8、負(fù)責(zé)小區(qū)新建、擴(kuò)建改造工程的電器、電力設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。711 保安員崗位職責(zé)1、對(duì)保安部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安保衛(wèi)，車輛管理和消防管理工作。2、熟悉小區(qū)的基本情況，掌握人員流動(dòng)情況。3、開展常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)防范能力。4、掌握一般救護(hù)知識(shí)，有處理應(yīng)急問(wèn)題的能力。5、全天24小時(shí)輪流值班，嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班記錄。6、執(zhí)行24小時(shí)輪流巡邏，對(duì)小區(qū)內(nèi)形跡可疑人員按規(guī)定進(jìn)行詢問(wèn)，并正常處理。7、做好車輛的進(jìn)行，停泊、行駛的管理工作。8、發(fā)生事故后迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，果斷采取措施，及時(shí)報(bào)告保安部及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好善后工作。9、嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按公司各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，接受監(jiān)督，講究文明，舉止端正，禮貌待人。10、完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)712 保潔員的崗位職責(zé)1、按時(shí)清掃小區(qū)的外圍，樓道及公共地帶并保持清潔。2、及時(shí)清運(yùn)垃圾，并按要求清洗垃圾箱，保證垃圾箱干凈整潔。3、做好路面的清潔工作。4、每隔30分鐘巡查小區(qū)一遍，保證小區(qū)外圍道路及公共地帶的衛(wèi)生清潔，及時(shí)制止亂扔垃圾、損壞墻面等違反本小區(qū)規(guī)定的行為。5、按時(shí)清掃小區(qū)的樓道，擦拭樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)板等，達(dá)到干凈、無(wú)灰塵。6、每日用拖布徹底拖洗樓道一次。7、小區(qū)窗戶玻璃至少每月擦一次，要做到窗明幾凈。第十一章 工作守則8.1 員工守則1、管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。2、對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。 3、必須嚴(yán)格遵守小區(qū)輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不得無(wú)故遲到、早退。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，小區(qū)管理人員應(yīng)事先取得小區(qū)負(fù)責(zé)人同意，而小區(qū)負(fù)責(zé)人之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。4、管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。5、管理人員可參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，并有相應(yīng)比例提成。6、小區(qū)負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示，并定期召開該小區(qū)各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期工作匯報(bào)。小區(qū)員工須服從小區(qū)負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。7、不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。8、不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。9、不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。10、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。11、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。8.2 管理工作1、按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守。2、在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。3、每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證，完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)須特別留意小區(qū)清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。4、大風(fēng)或雷暴雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“大風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班，并按“大風(fēng)及雷暴雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防止意外或水浸等。5、服從上級(jí)指導(dǎo)，完成所指定的工作。6、留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作。7、執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌。謹(jǐn)記“業(yè)主至上，服務(wù)第一”即“服務(wù)至上、禮貌第一”。8、如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。9、熱情接待來(lái)訪人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。10、物業(yè)公司須設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用。11、小區(qū)公共地方之鑰匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鑰匙時(shí)，必須登記借用人姓名及聯(lián)系電話，用后及時(shí)歸還。 8.3 保安工作1、必須明了和掌握小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鑰、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果。2、應(yīng)熟悉小區(qū)內(nèi)各公司、記識(shí)住戶之姓名、年齡、公司成員及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密，不得泄漏。3、與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問(wèn)題，經(jīng)常交換意見及互通消息。4、各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。5、嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入小區(qū)。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問(wèn)，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。6、應(yīng)有禮貌的詢問(wèn)任何進(jìn)入小區(qū)的來(lái)訪客人，登記身份證或工作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提高警覺(jué)。7、當(dāng)值管理員至少每半小時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺(jué)性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無(wú)可疑人物匿藏小區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。8、如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。9、切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無(wú)搜查權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理。10、本小區(qū)安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、小區(qū)死角，以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近小區(qū)在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人利用作為犯罪的橋梁。11、詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。12、若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：a.立刻報(bào)案，并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安部門到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。b.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。c.切勿開動(dòng)風(fēng)扇，冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。d.禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。e.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過(guò)，與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等。8.4 公眾衛(wèi)生1、清潔工人必須依時(shí)清潔路面、走廊、樓梯、小區(qū)死角、停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。2、勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請(qǐng)放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。3、如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到住戶，立刻登記在物業(yè)公司記事簿內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告。4、如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究處理方法。5、如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排修理。6、勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面，以免影響下層和下面行人。7、如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。8、如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過(guò)往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。9、若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無(wú)結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)求上級(jí)處理。10、如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門。8.6 電力系統(tǒng)1、修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。2、應(yīng)明了小區(qū)各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：小區(qū)的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。3、如部分用戶電力中斷，應(yīng)由物業(yè)公司派人檢查修理小區(qū)供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理，物業(yè)公司可提供適當(dāng)協(xié)助。4、全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查小區(qū)之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。5、公共使用的電力設(shè)備，如小區(qū)死角、總制走廊及小區(qū)死角之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過(guò)熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。6、接到供電公司通知停電時(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、小區(qū)死角不停，由小區(qū)自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。7、經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：樓宇門與客戶的對(duì)講系統(tǒng)和小區(qū)死角監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修理。8、在小區(qū)出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，物業(yè)公司亦應(yīng)常備手電筒。9、小區(qū)內(nèi)的機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。10、小區(qū)供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。8.7 消防1、消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。2、組織小區(qū)員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為小區(qū)合格的義務(wù)消防隊(duì)員。3、值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。4、利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急。5、每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。6、教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。7、留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。8、留意擅自將辦公室改為庫(kù)房的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒(méi)有時(shí)，當(dāng)即令其搬走（搬出小區(qū)外），并盡快報(bào)告物業(yè)公司。9、勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭，并制止住戶在走廊燃