xx嘉泰商業(yè)中心大廈地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào).docx

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除泓昌嘉泰中心（暫定名）項(xiàng)目可行性報(bào)告成都泓昌嘉泰房地產(chǎn)有限公司2013年3月目 錄第一章 項(xiàng)目概況1一、項(xiàng)目基本情況1二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、顧問及管理公司2第二章 成都的投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析3一、成都投資環(huán)境分析3二、成都房地產(chǎn)市場分析5第三章 項(xiàng)目區(qū)域投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析10一、項(xiàng)目區(qū)域投資環(huán)境分析10二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析15第四章 項(xiàng)目定位及價(jià)值分析18一、項(xiàng)目定位分析18二、項(xiàng)目價(jià)值分析19第五章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃21第六章 項(xiàng)目營銷計(jì)劃22一、營銷策略22二、開盤前部分營銷節(jié)點(diǎn)22第七章 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析和資金籌措23一、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析23二、項(xiàng)目資金籌措26第八章 項(xiàng)目不確定性分析27第九章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論27一、市場可行性結(jié)論27二、技術(shù)可行性結(jié)論28三、財(cái)務(wù)可行性結(jié)論28四、總結(jié)28附件：項(xiàng)目效果圖29此文檔僅供學(xué)習(xí)與交流第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱：泓昌嘉泰中心（暫定名）（以下簡稱本項(xiàng)目）。2、項(xiàng)目開發(fā)商：成都泓昌嘉泰房地產(chǎn)有限公司。3、項(xiàng)目位置和區(qū)域（1）項(xiàng)目位于成都市高新區(qū)交子大道起點(diǎn)，東臨金融城主入口。四至：東至交子北一路，西至交子北二路，南至交子大道，北至益州東一街。（2）項(xiàng)目為地鐵1號線金融城站上蓋物業(yè)，地下1層商業(yè)與地鐵金融城站直接駁接。（3）項(xiàng)目位于成都市高新區(qū)南部園區(qū)天府新城核心區(qū)域金融總部商務(wù)區(qū)8號地塊（同時(shí)屬于天府新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)）。3、項(xiàng)目用地指標(biāo)（1）總用地面積 ：55.1畝。凈用地面積： 27.54畝。道路代征用地面積：15.3758畝；綠化代征用地面積：12.884畝（其中，可使用地下空間用地面積：10.3畝）。（2）容積率：11.23。（3）建筑密度：小等于60%（塔樓建筑密度：小等于25% ）。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1、項(xiàng)目總建筑面積：281470.47。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）高端時(shí)尚奢侈品購物中心：地下負(fù)1F（部份）-地上5F裙樓，建筑面積61838.23。（2）超甲級寫字樓：A座（ 6F-38F），建筑面積66251.6。（3）甲級寫字樓：B座低區(qū)（7F-17F），建筑面積14929.75。（4）設(shè)計(jì)型主題酒店：B座高區(qū)（19F-33F），建筑面積21716。（5）精裝CEO公寓：C、D座（7F-34F）共594套，建筑面積48098.47。（6）高端金融家會(huì)所：5F-6F局部。（7）地下停車場及設(shè)備房等：地下1F（局部）- 地下4F，車位1370個(gè)。 三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、顧問及管理公司1、建筑方案設(shè)計(jì)：由瀚亞建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司與美國著名建筑設(shè)計(jì)師Mr.thomasC.Bastis共同合作擔(dān)綱完成。2、方案設(shè)計(jì)配合及初步、施工圖設(shè)計(jì)：由西南最著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中國建筑西南勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司承擔(dān)。3、園林景觀設(shè)計(jì)：由國內(nèi)著名風(fēng)景園林唯一的上市公司-廣東棕櫚園林股份有限公司承擔(dān)。4、商業(yè)咨詢顧問：由全球著名地產(chǎn)顧問五大行之一的ColliersInternational“高力國際”公司承擔(dān)。5、物業(yè)咨詢顧問：由全球著名地產(chǎn)顧問公司cushman&wakefield“高緯環(huán)球”承擔(dān)。6、商業(yè)規(guī)劃、招商、運(yùn)營管理：由著名商業(yè)運(yùn)營管理公司盈石資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、招商、營運(yùn)管理。7、設(shè)計(jì)型主題酒店的規(guī)劃、運(yùn)營管理：由著名酒店運(yùn)營管理公司香港新世界酒店管理集團(tuán)旗下的德國貝爾特酒店統(tǒng)一規(guī)劃、運(yùn)營管理。8、金融家會(huì)所運(yùn)營管理公司：全球著名高端會(huì)所運(yùn)營管理公司（篩選中）。第二章 成都的投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析一、成都投資環(huán)境分析1、城市概況成都面積1.24萬平方公里，轄9區(qū)4市6縣，2011年末戶籍人口1163.3萬人，常住人口1407.1萬人。2010年，成都提出打造世界現(xiàn)代田園城市的宏偉目標(biāo)，要建設(shè)成為中西部地區(qū)人居環(huán)境最佳、創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、綜合性競爭最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，為中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起樹立創(chuàng)新典范。成都，簡稱“蓉”，四川省省會(huì)，國家區(qū)域中心城市、副省級城市、中國十大城市之一、中國四大航空樞紐城市之一、中國六大客運(yùn)樞紐城市之一、中國十大金融城市之一、中國十大科教城市之一，被新周刊譽(yù)為“中國第四城”,綜合實(shí)力高居中西部第一。國務(wù)院確立的我國中西部地區(qū)教育、科技、商貿(mào)、金融、文化中心，通信、交通樞紐，2012年經(jīng)濟(jì)總量名列副省級城市第三（僅僅次于廣州、深圳）、居全國第八。中國中西部城市綜合實(shí)力第一。2011年，國務(wù)院通過審議成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，五年內(nèi)將成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為西部經(jīng)濟(jì)中心。2011年11月省政府批復(fù)的天府新區(qū)總體規(guī)劃提出，將天府新區(qū)打造成與 “上海浦東新區(qū)”、“天津?yàn)I海新區(qū)”齊名的新區(qū)。再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”，把成都建成城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的世界生態(tài)田園城市。成都市啟動(dòng)規(guī)劃了金融總部商務(wù)區(qū)，按照國際一流標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，作為區(qū)域金融機(jī)構(gòu)集聚中心。成都作為中國西部地區(qū)的核心城市，以優(yōu)秀的城市規(guī)劃建設(shè)水平和良好的人居環(huán)境，先后榮獲國家衛(wèi)生城市、國家森林城市、全國文明城市、十大品牌會(huì)展城市、中國最佳旅游城市、國際形象最佳城市、聯(lián)合國國際人居模范城市等稱號。近年來，更以迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、突出的潛力，被評為中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市、中國內(nèi)地最佳商務(wù)城市、城市綜合競爭西部第一、全球性商務(wù)中心、中國內(nèi)陸投資環(huán)境標(biāo)桿城市、中國城市綜合實(shí)力十強(qiáng)，引入的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量、外國領(lǐng)事館數(shù)量位居中西部城市之首。2010年10月，美國福布斯雜志評出“全球未來10年發(fā)展最快城市”，成都位列第一，雄踞全球。2013年6月6日-8日，由財(cái)富雜志主辦的財(cái)富全球論壇也將在成都舉行，這是該論壇繼1999年在上海，2001年在香港和2005在北京舉辦后第四次落戶中國，也是財(cái)富全球論壇首次在中國西部城市舉行。一系列榮譽(yù)和首肯，無不體現(xiàn)出了成都越來越凸顯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力和潛力，以及城市不斷增強(qiáng)的國內(nèi)國際影響力。2、最近年度經(jīng)濟(jì)情況2012年，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長，完成地區(qū)生產(chǎn)總值8138.9億元，比上年同期增長13.0%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值348.1億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3790.6億元，全部工業(yè)增加值3149.6億元，分別增長15.6%和16.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4000.3億元，增長11.5%。2012年全市地方公共財(cái)政收入781.0億元，增長18.9%,其中稅收收入571.6億元，增長17.3%。公共財(cái)政支出982.3億元，增長15.8%。2012年全市固定資產(chǎn)投資完成5890.1億元，增長17.7%。其中房地產(chǎn)投資完成1890.0億元，增長18.5%。2012年，成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27194元，增長13.6%。2012年末全部金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為20354億元，增長19.0%，其中儲(chǔ)蓄存款7060億元，增長18.8%。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為15630億元，增長13.5%。3、地鐵建設(shè)情況成都市規(guī)劃建設(shè)10條地鐵線路。2010年9月、2012年9月，地鐵1號線一期、2號線一期先后正式開通投入運(yùn)營。1號線二期、2號線東延線及西延線、3號線一期、4號線一期正在建設(shè)，其中，2號線西延線預(yù)計(jì)于2013年6月開通試運(yùn)營；3號線一期2012年4月已經(jīng)開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2015年完工；4號線一期工程已于2011年12月28日正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2015年底開通試運(yùn)營。根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，到2020年，成都將在已開通和開工建設(shè)的14號線的基礎(chǔ)上新建9個(gè)軌道交通項(xiàng)目（包括：1號線三期，3號線二期、三期，4號線二期，5號線一期、二期，6號線一期，7號線及10號線一期工程。），線路總長約183.3公里，項(xiàng)目總投資1038.33億元。屆時(shí)，成都市城市軌道交通運(yùn)營規(guī)模將達(dá)約291.3公里，形成“環(huán)+放射型”的軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)，軌道交通占公共交通比例將達(dá)到35%。二、成都房地產(chǎn)市場分析1、2008-2012年房地產(chǎn)行業(yè)市場和政策走勢2008年底-2009年初屬于政策刺激階段，2008年央行連續(xù)五次降息，全面刺激需求。2009年底-2010年屬于政策收緊階段，增供給、調(diào)結(jié)構(gòu)和抑需求的全方位調(diào)控，加息一次，五次上調(diào)準(zhǔn)備金率，實(shí)行差別化的信貸政策。2011年至今，以更明確、更嚴(yán)格的限購、限貸政策為代表，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行更加具體的調(diào)控，形成常態(tài)化。2011年年初推出的“新國八條”進(jìn)一步明確了“住房市場發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件”，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的民生導(dǎo)向。房地產(chǎn)調(diào)控向縱深化、常態(tài)化邁進(jìn)。2012年，在延續(xù)政策導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，不斷深化調(diào)控細(xì)節(jié)，各地方政府也紛紛根據(jù)自身實(shí)際情況，頻繁出臺政策進(jìn)行微調(diào)。2013年3月，新出臺的“新國土條”進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了對于前期系列調(diào)控政策的繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)行，奠定了政策基調(diào)。在住宅市場受到調(diào)控的背景下，商業(yè)物業(yè)受各項(xiàng)政策影響相對較小，反而出現(xiàn)了一個(gè)較大的市場缺口，特別是吸引了較多投資者的關(guān)注。2、近年成都房地產(chǎn)市場分析（1）商品住宅市場圖：成都主城區(qū)商品住宅供銷價(jià)走勢圖及大成都區(qū)域住宅供銷存量分析（備案口徑）（數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)）近年來，受到政策調(diào)控等各方面因素影響，成都商品住宅市場呈現(xiàn)出波形震蕩發(fā)展態(tài)勢，市場周期性表現(xiàn)得較為明顯。2012年，受到2011年限購以來市場剛性需求積壓的釋放、市場信心的復(fù)蘇，成都主城區(qū)商品住宅成交呈現(xiàn)逐步強(qiáng)勢回暖的態(tài)勢。主城區(qū)商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)890萬方，銷售備案847.99萬方。住宅均價(jià)保持低位震蕩回升的勢頭。2012年，大成都范圍內(nèi)商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)2598萬方，銷售備案2410萬方，供需基本平衡。在政策調(diào)控未有放松的背景下，成都樓市經(jīng)歷2011年短暫的回調(diào)盤整后，再次出現(xiàn)明顯的量價(jià)回升，證明了成都房地產(chǎn)市場是相對健康有序發(fā)展的，也說明了成都這座城市的發(fā)展，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了充足的空間。（2）商業(yè)市場（包括商鋪、寫字樓、LOFT、SOHO物業(yè)）：（數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)）由于住宅市場受到調(diào)控，加上成都城市快速發(fā)展，金融城、天府新城等一系列城市熱點(diǎn)板塊的規(guī)劃建設(shè)，催生了大量商業(yè)市場需求，越來越多的開發(fā)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)市場，拿地開發(fā)熱情持續(xù)升溫，造成了成都市近年來商業(yè)新開工面積不斷攀升、屢創(chuàng)新高， 2012年，全市商業(yè)新開工面積突破1000萬方。充分說明了城市發(fā)展到現(xiàn)階段，對于房地產(chǎn)開發(fā)的要求由過往單一的居住為主，逐漸需要功能更多樣復(fù)合、創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)活力和空間的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。未來以綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)，將逐步成為城市發(fā)展的主流和重要載體，顯現(xiàn)出廣闊的市場空間。（數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)）圖：2012年大成都商業(yè)物業(yè)供銷價(jià)走勢圖（備案口徑）（數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)）隨著成都商業(yè)市場的迅速擴(kuò)容，供銷兩端都出現(xiàn)了逐年快速上漲的態(tài)勢。2012年，大成都范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)累計(jì)新增供應(yīng)841.4萬方，銷售備案421.2萬方，呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢，價(jià)格震蕩上行。但由于成都市場商業(yè)物業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年呈現(xiàn)供大于求的狀況，造成積壓存量不斷增加，截至2012年末，成都市場商業(yè)物業(yè)存量達(dá)到1330.1萬方，2012年存銷比突破3:1，將會(huì)對后續(xù)市場競爭帶來更多壓力。在市場競爭激烈時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)“兩極分化”和“馬太效應(yīng)”，即產(chǎn)品更有明顯競爭力或性價(jià)比、產(chǎn)品核心價(jià)值突出的項(xiàng)目將會(huì)獲得更多青睞，例如以明顯性價(jià)比取勝、低價(jià)走量的項(xiàng)目，和地段、配置、形象、使用功能突出的高端物業(yè)，都將獲得更多機(jī)會(huì)，而同質(zhì)化、平庸化的一般項(xiàng)目，則會(huì)面臨競爭困境。這樣的競爭格局，就會(huì)給包括本案在內(nèi)的市場典型代表項(xiàng)目，創(chuàng)造了成功先機(jī)。以寫字樓物業(yè)為例，隨著大量新建寫字樓的交房投入使用，2012年成都寫字樓空置率明顯上升，整體租金下降，價(jià)格區(qū)間在25-120元/月。但根據(jù)物業(yè)差異，呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢。部份高端寫字樓因其硬件配置、開發(fā)商品牌、管理服務(wù)水平、地段配套等存在較大優(yōu)勢，租金通常能夠顯著領(lǐng)先于其他項(xiàng)目。如本案同區(qū)域的中海國際中心項(xiàng)目，租金達(dá)到了100-120元/月；而與本案同屬地鐵上蓋物業(yè)、形象和產(chǎn)品屬性上成為地標(biāo)建筑的項(xiàng)目，如仁恒置地廣場、凱德來福士廣場等物業(yè)，租金甚至達(dá)到了140-180元/月。這些項(xiàng)目的市場表現(xiàn)，都為本案未來的租金表現(xiàn)、投資價(jià)值提供了明顯參照。3、2013年成都房地產(chǎn)市場預(yù)測目前，一系列“穩(wěn)增長”政策效果已顯，政府換屆效應(yīng)釋放，中國經(jīng)濟(jì)在去年筑底企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)穩(wěn)步向好。貨幣政策趨于中性，2013年廣義貨幣（M2）預(yù)計(jì)將以13%的增速，突破百萬億。以及更多保障經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)居民收入增加的措施和政策的實(shí)施，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場未來增長的良好基礎(chǔ)。但宏觀經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策將不會(huì)放松，只會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)。2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議頒布“新國五條”，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行目前的調(diào)控政策、保證房價(jià)繼續(xù)穩(wěn)定。雖然該通知是對既有政策的一次重申，但若房價(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，更嚴(yán)厲的措施將勢在必行。在上述宏觀背景下，房地產(chǎn)投機(jī)投資需求將繼續(xù)受到嚴(yán)厲限制，住宅市場成交當(dāng)中剛需仍是主力，改善型物業(yè)將在平淡中繼續(xù)艱難前行，高端豪宅市場繼續(xù)慘淡。由于成都房地產(chǎn)市場相對健康的“體質(zhì)”以及城市快速發(fā)展的需求，預(yù)計(jì)成都市場受到調(diào)控的影響相對有限。整體住宅供銷預(yù)計(jì)在2012年基礎(chǔ)上小幅增加，價(jià)格略有上漲。對于商業(yè)市場，基于調(diào)控的利好和市場的巨大需求，銷售量仍將有較大增長。第三章 項(xiàng)目區(qū)域投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析一、項(xiàng)目區(qū)域投資環(huán)境分析1、區(qū)域背景描述本項(xiàng)目位于成都高新區(qū)南部園區(qū)、成都金融總部商務(wù)區(qū)、交子坊混合街區(qū)的核心位置，在助推天府新區(qū)發(fā)展的同時(shí)也受到天府新區(qū)、天府新城規(guī)劃和發(fā)展的輻射和帶動(dòng)。因此本項(xiàng)目同時(shí)可享受天府新區(qū)、成都市和高新區(qū)發(fā)展所帶來的各種利好。（1）天府新區(qū)和高新區(qū)南部園區(qū)2011年10月四川省政府正式批復(fù)四川省成都天府新區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積1578平方公司。到2030年天府新區(qū)城鎮(zhèn)人口控制在580630萬人，建設(shè)用地約650平方公里。天府新區(qū)總體定位以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際現(xiàn)代新城區(qū)。核心功能概括為“一門戶兩基地兩中心”。空間格局為“一帶兩翼、一城六區(qū)”。天府新區(qū)與成都市中心城區(qū)共同形成“一核、兩區(qū)、雙中心”的格局。一核：整個(gè)成都市域；兩區(qū)：成都中心城區(qū)優(yōu)化開發(fā)區(qū)、天府新區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)；雙中心：成都老城中心和天府新區(qū)的新中心。高新區(qū)是1991年國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的中國首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，分為南部園區(qū)和西部園區(qū)。南部園區(qū)規(guī)劃面積87平方公里，定位于“現(xiàn)代商務(wù)中心、高端產(chǎn)業(yè)新城”和以金融、總部為主導(dǎo)的成都金融總部商務(wù)區(qū)。2012年，成都高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長，全年完成產(chǎn)業(yè)增加值878.9億元，增長23.2%；規(guī)模以上工業(yè)增加值520.2億元，增長32.1%；外貿(mào)出口174.4億美元，增長50.28%；到位外資16.15億美元，增長34.8%。天府新區(qū)高新片區(qū)主要是高新區(qū)南部園區(qū)，位于成都市中軸人民南路南延線即天府大道，北起火車南站、機(jī)場高速，南與雙流華陽接壤。天府新區(qū)高新區(qū)天府新城片區(qū)包括“站前組團(tuán)”、“大源組團(tuán)”、“中和組團(tuán)”，將建成天府新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展的高端示范區(qū)。2013年，天府新區(qū)高新片區(qū)建設(shè)將圍繞財(cái)富全球論壇，全力推進(jìn)一批重大基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)志性項(xiàng)目建設(shè)，“三橫三縱”等道路年內(nèi)盡早完工，確保錦城湖、錦江江灘公園等項(xiàng)目如期完工。此外，在這個(gè)以產(chǎn)業(yè)立命的區(qū)域里，將在今年全力推進(jìn)一批基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)志性項(xiàng)目的建設(shè)，加快引進(jìn)一批國際學(xué)校、國際醫(yī)院、國際社區(qū)等具有國際品質(zhì)的生活配套項(xiàng)目，打造現(xiàn)代化、國際化的投資興業(yè)環(huán)境。（2）天府新城位于成都的科技商務(wù)中軸線天府大道兩側(cè)，是天府新區(qū)“一城六區(qū)”中心，規(guī)劃總面積119平方公里，將形成“一軸一帶三片六區(qū)”的總體空間布局，成為天府新區(qū)的管理中心。天府新城總體定位為西部地區(qū)重要的總部商務(wù)中心、金融中心和會(huì)展博覽中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，城市重要的商業(yè)中心、行政中心以及文化、教育、體育、醫(yī)療等公共服務(wù)中心，將按照城市業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)、形態(tài)“四態(tài)合一”的理念，堅(jiān)持現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市、現(xiàn)代生活“三位一體”為基本理念，構(gòu)建宜業(yè)宜商宜居的現(xiàn)代化新城，塑造新型城市形態(tài)。按照成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃“雙核五帶”的整體布局，天府新城作為成都發(fā)展核的重要組成部分，將打造成為區(qū)域性總部商務(wù)中心、金融中心、會(huì)展博覽中心和以服務(wù)外包、軟件等為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，輻射引領(lǐng)西部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。詳規(guī)提出，天府新城和成都中心城既互相獨(dú)立，又互相聯(lián)系，二者將以天府大道中軸線為紐帶，空間上相互依托，功能上拓展與互補(bǔ)，共同構(gòu)成帶狀城市中心。（3）金融總部商務(wù)區(qū)成都金融總部商務(wù)區(qū)作為全市13個(gè)市級戰(zhàn)略功能區(qū)之一，是未來成都市乃至于西部地區(qū)金融業(yè)發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)聚集的核心承載區(qū)。區(qū)域規(guī)劃總面積約為5平方公里，位于成都市科技商務(wù)中軸天府大道兩側(cè)，北起繁雄大道-石勝路，南至孵化園北干道-外環(huán)路500米綠帶邊線，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江，同處成都市高新區(qū)錦江區(qū)兩個(gè)行政區(qū)劃。金融總部商務(wù)區(qū)定位是“區(qū)域性金融CBD”。將形成“核心產(chǎn)業(yè)+商務(wù)拓展+服務(wù)配套”的產(chǎn)業(yè)布局。核心產(chǎn)業(yè)以銀行、證券、保險(xiǎn)等代表的金融主業(yè)集聚發(fā)展，以專業(yè)服務(wù)和綜合服務(wù)為代表的特色服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展。商務(wù)拓展以金融產(chǎn)業(yè)互動(dòng)產(chǎn)生的商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)配套，打造區(qū)域“24小時(shí)”生活圈，匯集高端商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)三大配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展。服務(wù)配套提供必要的公共服務(wù)、行業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)支撐，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)、品牌能級提升的關(guān)鍵。金融總部商務(wù)區(qū)將分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。作為核心發(fā)展區(qū)的一期項(xiàng)目金融城已投入使用。金融城周邊24個(gè)地塊為二期項(xiàng)目，用地面積102.8萬平方米，其中包括的項(xiàng)目有：本項(xiàng)目、華僑鳳凰、成都投控、東方投控、深創(chuàng)投、新華社、網(wǎng)通、華電、中航地產(chǎn)等；三期用地面積60.7萬平方米，為金融總部商務(wù)區(qū)拓展區(qū)，除集聚地區(qū)性金融總部機(jī)構(gòu)外，還將集中開發(fā)辦公、商業(yè)、住宅等配套。金融總部經(jīng)濟(jì)雛形漸成。截止2012年底，金融總部商務(wù)區(qū)已入駐銀監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局、保監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局，安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、民生銀行、中國進(jìn)出口銀行、中信銀行、錦泰財(cái)險(xiǎn)、成都銀科創(chuàng)投、成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、天府商品交易所、四川金融資產(chǎn)交易所、中國技術(shù)交易所成都中心、北交所西南中心等銀行、保險(xiǎn)、創(chuàng)投、交易所等區(qū)域性總部110余家，注冊資本約170億。其中入駐金融及相關(guān)機(jī)構(gòu)92家，入駐金融機(jī)構(gòu)數(shù)量在中西部金融業(yè)聚集發(fā)展區(qū)中居首位，吸引投資400億元。2013年四川省政府工作報(bào)告中明確提出，將繼續(xù)支持成都領(lǐng)先發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)對全省的核心影響力和輻射帶動(dòng)力，推動(dòng)成都在全國副省級城市和特大城市中提質(zhì)升位。同時(shí)，還將積極推進(jìn)天府新區(qū)建設(shè)，加快建設(shè)新川創(chuàng)新科技園、中國西部國際博覽城、金融總部商務(wù)區(qū)等重大項(xiàng)目，著力打造產(chǎn)城一體示范單元。省財(cái)政將安排資金13億元，加上一次性財(cái)力7億元，總額達(dá)到20億元，重點(diǎn)支持天府新區(qū)和全省城市新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。安排資金6.9億元支持成都市打造西部金融中心。大力發(fā)展金融業(yè)，加強(qiáng)金融基礎(chǔ)建設(shè)，優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境，把成都金融總部商務(wù)區(qū)融入天府新區(qū)規(guī)劃加快建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)第二金融后臺服務(wù)集聚區(qū)。這都將為成都金融總部商務(wù)區(qū)未來發(fā)展帶來了更多動(dòng)力。（4）交子坊混合商業(yè)街區(qū)以天府大道與交子大道為軸，形成以交子廣場為中心幅源面積約3.03k的交子坊混合商業(yè)街區(qū)。交子廣場主要包含本項(xiàng)目、華僑鳳凰、成都投控、中航地產(chǎn)、東方控股。其中貫穿活力步行街交子二路與魅力公園大道交子大道。交子廣場緊鄰交子公園，形成美好商業(yè)生活區(qū)。交子二路活力步行街，車行道為由南到北單向行駛且寬度為12米的車道，兩側(cè)為大于14.5米的商業(yè)街道步行空間；交子大道魅力公園大道，兩側(cè)有不同主題袖珍公園、街道劃分為快速步行道、多功能都市生活活動(dòng)區(qū)與商業(yè)漫步區(qū)。（交子大道：魅力公園效果圖）（交子二路：活力步行街區(qū)效果圖）2、成都高新區(qū)科技金融服務(wù)體系2011年10月，高新區(qū)正式獲批成為全國首批16個(gè)促進(jìn)科技和金融結(jié)合試點(diǎn)地區(qū)之一。高新區(qū)專門成立了金融工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)金融辦公室，金融工作理念是 “以科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)金融創(chuàng)新的，以金融服務(wù)提速產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！痹诮鹑趧?chuàng)新、融資擔(dān)保監(jiān)管和企業(yè)上市等方面走在成都市前列。成都市和高新區(qū)政府先后出臺了一系列涵蓋債權(quán)融資、股權(quán)融資、改制上市和加快金融總部商務(wù)區(qū)建設(shè)的一系列科技金融政策，在融資擔(dān)保、人才引進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)助、貸款貼息、財(cái)稅扶持、個(gè)稅獎(jiǎng)勵(lì)、企業(yè)三稅返還等方面予以扶持，不斷加強(qiáng)科技金融服務(wù)能力和科技金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。在引進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)方面，已引進(jìn)四川產(chǎn)業(yè)振興發(fā)展投資基金、成都金控旅游發(fā)展股權(quán)投資基金、成都銀科創(chuàng)投、九鼎投資、凱雷亞洲基金、中物創(chuàng)投等正式注冊或設(shè)立辦事處合計(jì)64家，注冊資本規(guī)模逾150億元，管理資金規(guī)模超過330億元，股權(quán)投資產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。高新區(qū)已經(jīng)搭建起包含天使投資、創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資等股權(quán)投資服務(wù)體系，形成了高投系、銀科系兩大政策性股權(quán)投資機(jī)構(gòu)群。高投系偏重于種子期、初創(chuàng)期企業(yè)，已發(fā)動(dòng)設(shè)立盈創(chuàng)動(dòng)力基金、創(chuàng)業(yè)加速器基金、大學(xué)生天使基金等，注冊資本2.5億元；銀科系偏重于成長期、擴(kuò)張期企業(yè)，已組建完成德同銀科、紅土銀科、維梧生技、招商銀科、硅谷天堂通威銀科等12支合作子基金。高新區(qū)已初步形成健全的科技金融服務(wù)體系，必將聚集更多的社會(huì)資本、更多的高級人才、更多的大型知名金融機(jī)構(gòu)到高新區(qū)（包括金融總部商務(wù)區(qū)）落戶。二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、寫字樓市場分析人民南路沿線的寫字樓在2011-2012年迎來入市的高峰，大體量的高品質(zhì)寫字樓集中入市，其中不乏棕櫚泉國際中心等高端寫字樓，加速了區(qū)域商務(wù)市場的發(fā)展2012年區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)整體均價(jià)在1.04萬元-1.55萬元/不等，最高價(jià)格達(dá)到了1.75萬元/。天府新城代表性的寫字樓盤銷售信息詳見下表（信息來源：房管局備案數(shù)據(jù)）。項(xiàng)目名稱占地面積(畝)總建筑面積(萬)2012年均價(jià)(萬元/)最高價(jià)(萬元/)寫字樓銷售進(jìn)度東方希望中心4425.61.551.7575%AFC中航國際6716.741.201.4585%新世紀(jì)環(huán)球中4570%奧克斯廣場80561.11.4 60%棕櫚泉國際中心31261.51.7548%東方希望天祥廣52501.031.317%新天府國際26131.11.4510%環(huán)球時(shí)代、棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場項(xiàng)目整體均價(jià)較高，但成交狀況良好，均為金融行業(yè)等大中型企業(yè)入駐。2、 住宅（含公寓）市場分析項(xiàng)目所處區(qū)域是目前成都高端豪宅最集中區(qū)域，上海復(fù)地、和記黃埔、九龍倉、中海地產(chǎn)、合景泰富等品牌房地產(chǎn)企業(yè)入駐。以譽(yù)峰和城南一號為代表的樓盤均價(jià)2萬左右，帶動(dòng)了周邊地塊乃至整個(gè)片區(qū)的房價(jià)。譽(yù)峰，2012年其銷售價(jià)在1.8萬元3萬元/；中海城南一號（清水房），2012年其銷售價(jià)在1.5萬元/。項(xiàng)目名稱精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/）2012年均 價(jià)(萬元/)銷售進(jìn)度優(yōu)惠情況譽(yù)峰60001.8(贈(zèng)送率30%)已售約80%一次性5%，分期3%，按揭1%，開盤交20萬，可多優(yōu)惠1%中海城南一號1.5已售約90%一次性付款優(yōu)惠6%，按揭付款優(yōu)惠5%AFC中航國際廣場16001.2售罄一次性付款優(yōu)惠2%，按揭付款優(yōu)惠1%奧克斯廣場20001.2售罄一次性付款優(yōu)惠3%，按揭付款優(yōu)惠1%住宅（含公寓）市場未來供應(yīng)多為精裝公寓，單價(jià)較高，從目前開盤項(xiàng)目來看，銷售狀況較好，首先是因?yàn)榻鹑诔?、天府新城未來發(fā)展前景好，其次因?yàn)槟壳叭腭v企業(yè)多為金融行業(yè)等大中型企業(yè)，企業(yè)CEO、外企派駐成都商務(wù)人士、國際城南城市金領(lǐng)等將會(huì)有大量居住兼投資的需求，最后是由于公寓總面積小，總價(jià)低，門檻低，具有較強(qiáng)的投資潛力，因此未來前景樂觀。3、商業(yè)市場分析目前項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)氛圍還未完全成熟，但隨著美美百貨、仁和春天、伊藤洋華堂、茂業(yè)中心等項(xiàng)目的商業(yè)在近一兩年的集中亮相，將快速形成濃厚的商業(yè)氛圍。同時(shí)由于區(qū)域內(nèi)云集了大量的高端豪宅居住客戶和高端商務(wù)人士，消費(fèi)能力強(qiáng)，對未來商業(yè)需求極大。緊鄰本項(xiàng)目的東方希望中心少量商業(yè)報(bào)價(jià)40000元/，奧克斯廣場地鐵商業(yè)報(bào)價(jià)50000元/。項(xiàng)目名稱建筑面積(萬)商業(yè)定位商業(yè)業(yè)態(tài)招商策略開業(yè)時(shí)間環(huán)球時(shí)代7.6高端購物中心百貨、商業(yè)街、電影院、餐飲百貨運(yùn)營商：伊勢丹2014年棕櫚泉國際中心5.2高端時(shí)尚購物2013年新世紀(jì)環(huán)球中心30旅游度假型購物中心樂天百貨、國際一線品牌旗艦店、潮流名店、美食娛樂休閑百貨運(yùn)營商：韓國樂天2013年仁和春天國際廣場14奢侈品高端購物中心（旗艦店）精品購物、餐飲自主招商2015年東方希望中心1辦公配套大型銀行、大型餐飲2000平米銀行、大型會(huì)所式餐飲待定 （約2013）奧克斯廣場20中端大眾購物主力百貨（2萬平米）、5星酒店，休閑商業(yè)街、餐飲、娛樂百貨運(yùn)營商：廣州天虹、自主招商、1萬平米沿街底商出售，其他均持有。2012年12月茂業(yè)中心6.83高端精品購物中心精品購物、休閑娛樂、餐飲百貨運(yùn)營商：茂業(yè)百貨2013年項(xiàng)目周邊集中大量各種形態(tài)的商業(yè)，項(xiàng)目招商情況良好。第四章 項(xiàng)目定位及價(jià)值分析一、項(xiàng)目定位分析1、總體定位本項(xiàng)目總體定位理念為多元城市價(jià)值融合體即國際商務(wù)服務(wù)中心、國際生活享受中心、國際購物體驗(yàn)中心。價(jià)值融合主要體現(xiàn)在：（1）項(xiàng)目價(jià)值層面的融合：商務(wù)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、生活價(jià)值完美融合，共同鑄造本項(xiàng)目獨(dú)有的靈魂和內(nèi)涵。（2）本項(xiàng)目與周邊市政設(shè)施、區(qū)域規(guī)劃、各個(gè)層面的配套完美融合，以發(fā)揮本項(xiàng)目和地段區(qū)域間的互促效果。2、商業(yè)定位商業(yè)為地下負(fù)1F（部份）-地上5F裙樓，是典型的地鐵上蓋商業(yè)，定位理念為國際購物體驗(yàn)中心。打造高端時(shí)尚奢侈品購物中心，引入國際一線時(shí)尚奢侈品牌中的差異化產(chǎn)品，形成高端化、個(gè)性化的風(fēng)格。主要服務(wù)于金融機(jī)構(gòu)總部、大型投資公司、高端金融人群、商務(wù)人士、及周邊高端住宅的業(yè)主。3、寫字樓定位寫字樓定位理念為國際經(jīng)濟(jì)服務(wù)中心，提供品質(zhì)一流商務(wù)服務(wù)。A座（高180米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1900，層高4.0米）主要客群為金融機(jī)構(gòu)總部、大型投資公司等或與之相關(guān)的知名企業(yè)。同時(shí)為保證項(xiàng)目品質(zhì)，考慮整層銷售。B座主要針對中型公司、外資企業(yè)駐成都辦事處等。4、設(shè)計(jì)型主題酒店將打造成為高標(biāo)準(zhǔn)主題酒店，彰顯獨(dú)有品味，提供集便捷、舒適、精致為一體的體驗(yàn)式酒店服務(wù)，滿足高端金融人群、外籍人士、企業(yè)商務(wù)的需求。由著名酒店運(yùn)營管理公司香港新世界酒店管理集團(tuán)旗下的貝爾特酒店統(tǒng)一運(yùn)營管理。5、精裝CEO公寓精裝CEO公寓部分定位理念為國際生活享受中心，是為金融高端人群、大型企業(yè)CEO、外企派駐成都商務(wù)人士、國際城南城市金領(lǐng)等度身打造的個(gè)性、別致的精裝私密寓所，提供高檔物業(yè)服務(wù)，維護(hù)生活空間私密性和舒適性。精裝CEO公寓分C、D座，共594套，戶型分為一居室、二居室和三居室戶，其比例為2 : 7 : 1。6、金融家會(huì)所會(huì)所將為金融高管、政商精英提供頂級的定制式商務(wù)休閑服務(wù)，將成為支持高端價(jià)值的軟資源。二、項(xiàng)目價(jià)值分析1、地段和區(qū)位價(jià)值：核心中的核心-金融、政商辦公全聚焦。本項(xiàng)目位于金融總部商務(wù)區(qū)核心區(qū)的最中心位置，是成都乃至西南地區(qū)金融、商務(wù)核心中的核心。項(xiàng)目西至本區(qū)域內(nèi)唯一商業(yè)步行街，南至交子廣場和魅力景觀大道，得天獨(dú)厚的街區(qū)規(guī)劃使得項(xiàng)目所在地將成為成都最高端的區(qū)域。2、地鐵價(jià)值地鐵是財(cái)富的動(dòng)車，是城市財(cái)富功能升級的載體。地鐵效益，使來自不同地方的人流、商流和信息流快速聚合，然后集中性釋放。地鐵的商圈效益不是平面效益，是立體效益，可以充分的把黃金口岸的價(jià)值凸現(xiàn)出來，空間、地下，讓寸土寸金的地段通過地鐵得到進(jìn)一步提升。而地鐵經(jīng)濟(jì)的引爆點(diǎn)，便是與地鐵出站口無縫對接的地鐵商業(yè)，及其之上的物業(yè)。而本項(xiàng)目正是與地鐵1號線無縫對接的高達(dá)180米的城市綜合體項(xiàng)目，具有超高的地鐵經(jīng)濟(jì)價(jià)值。3、投資價(jià)值本項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，是經(jīng)過前期大量市場調(diào)研，按金融總部商務(wù)區(qū)的規(guī)劃要求，由各行業(yè)專家、國內(nèi)外著名設(shè)計(jì)師等實(shí)地調(diào)研、反復(fù)討論后達(dá)成共識，并由著名設(shè)計(jì)公司瀚亞建筑設(shè)計(jì)公司與美國著名建筑設(shè)計(jì)師共同擔(dān)綱完成。以一線時(shí)尚奢侈品購物中心、超甲級寫字樓、設(shè)計(jì)型主題酒店、精裝CEO公寓、金融家會(huì)所軟資源等打造強(qiáng)勢價(jià)值融合體。其中180米高的超甲級寫字樓，6米層高、約1.1萬標(biāo)準(zhǔn)層面積商業(yè)裙樓等精心設(shè)計(jì)彰顯出本項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目處于交子坊混合商業(yè)街區(qū)，鄰近項(xiàng)目有：金融城、AFC中航國際廣場、布魯明頓廣場、楓丹國際中心、東方希望中心、華僑鳳凰城、譽(yù)峰、中海城南一號、奧克斯廣場、成都規(guī)劃館等。相鄰項(xiàng)目商業(yè)體量都不大，平均在1萬左右，大多定位為辦公配套，且均以引進(jìn)大型銀行為主要方向，配以零售、餐飲等業(yè)態(tài)。恰恰是處在節(jié)點(diǎn)位置的項(xiàng)目體量較大，其中，本項(xiàng)目處在步行街中部節(jié)點(diǎn)位置，商業(yè)體量為6.1萬，而奧克斯廣場處在南端節(jié)點(diǎn)位置，商業(yè)體量為20萬。因此本項(xiàng)目與緊鄰項(xiàng)目相比，有較大的優(yōu)勢和極高的升值空間，投資價(jià)值較高。4、區(qū)域配套價(jià)值項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际邪l(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，周邊的企業(yè)或客戶層次較高，以金融機(jī)構(gòu)總部、大型投資公司為主。商業(yè)及生活配套體量大、種類齊全，生活十分便利。交通：地鐵1號線金融城站、四條快速機(jī)動(dòng)車道環(huán)繞，北臨府城大道，南鄰民豐大道，西鄰益州大道，東臨天府大道，快速便捷，四通八達(dá)。離雙流國際機(jī)場約15分鐘車程。學(xué)校：七中、石室中學(xué)、泡桐樹小學(xué)、玉林中學(xué)、美視國際學(xué)校等高新校區(qū)。醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、華西醫(yī)學(xué)中心等。商場：歐尚、宜家、迪卡儂、茂業(yè)百貨、美美力誠旗艦店、仁和春天、奧期萊特購物中心、伊藤洋華堂、富森美家居等大型購物商場。住宅：南城都匯、時(shí)代晶科名苑、譽(yù)峰、中海城南一號、天府外籍社區(qū)等。酒店：六星級費(fèi)爾蒙酒店，洲際飯店、皇冠假日酒店、希爾頓酒店、溫德姆至尊酒店等。銀行：中國銀行、工商銀行、光大銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、進(jìn)出口銀行等。其他：歌劇院、國際會(huì)展中心、海洋公園5、項(xiàng)目市場價(jià)值金融總部商務(wù)區(qū)作為成都市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，初步形成了以金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)為核心、以金融機(jī)構(gòu)總部為龍頭、以金融要素交易平臺為重點(diǎn)、以中小金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的金融產(chǎn)業(yè)集群，為金融總部商務(wù)區(qū)的未來發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。進(jìn)駐本項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)及高級管理人才還可以享受成都市、高新區(qū)一系列優(yōu)惠政策，例如人才補(bǔ)貼、財(cái)稅扶持、個(gè)稅返還等，必將吸引更多的金融業(yè)企業(yè)到本區(qū)域落戶。因此本項(xiàng)目所在在區(qū)域?qū)k公寫字樓、精裝公寓住宅、商業(yè)娛樂的市場需求巨大，對本項(xiàng)目的銷售和招商十分有利。本項(xiàng)目根據(jù)定位，從建筑設(shè)計(jì)到室內(nèi)裝修、機(jī)電配置，再到物業(yè)管理等軟性服務(wù)，無不盡最大努力做到極致在各方面力求極致而達(dá)成“唯一性”，加上核心的地段優(yōu)勢，為客戶提供特有的價(jià)值服務(wù)，具有很強(qiáng)的市場競爭力。第五章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃依據(jù)本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、開發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型與對施工作業(yè)面的初步分析，項(xiàng)目主體開發(fā)期限從2013年3月起至2016年6月止，共計(jì)40個(gè)月。主要的進(jìn)度計(jì)劃：2013年4月項(xiàng)目主體全面開工，2013年8月達(dá)到正負(fù)零，2014年8月主體封頂，2016年4月竣工驗(yàn)收備案完成，2016年5月開始交房，詳見下表。序號主要節(jié)點(diǎn)名稱節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間1主體開工2013年4月2售樓部開工建設(shè)2013年5月3售樓部完工、裝修后交房2013年7月4正負(fù)零完成2013年8月5開盤時(shí)間2013年9月6裙樓完工2013年12月7主體工程封頂2014年8月8塔樓二次結(jié)構(gòu)完工2014年12月9配套及總平完工2016年1月10專項(xiàng)驗(yàn)收2016年2月11竣工驗(yàn)收2016年4月12交房驗(yàn)收2016年6月第六章 項(xiàng)目營銷計(jì)劃一、營銷策略1、項(xiàng)目將首先啟動(dòng)前期招商，引入國際時(shí)尚奢侈品牌，樹立高端產(chǎn)品形象。繼而根據(jù)目前市場情況推出2棟精裝CEO公寓及部分寫字樓。2、寫字樓、精裝CEO公寓計(jì)劃對外銷售，項(xiàng)目商業(yè)小部分銷售、其余由公司持有。其中A座超甲級寫字樓部分將整層銷售，以保證整體品質(zhì)。3、本項(xiàng)目將通過多種營銷渠道進(jìn)行項(xiàng)目營銷，如定向渠道營銷，針對銀行、保險(xiǎn)行業(yè)、投資公司等中高層管理人員組織產(chǎn)品推薦會(huì)；邀請意向客戶、各大媒體參加產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等。二、開盤前部分營銷節(jié)點(diǎn)第七章 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析和資金籌措一、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、總投資估算根據(jù)測算，本項(xiàng)目總投資估算為 萬元（含地價(jià)），含開發(fā)成本 萬元，銷售流轉(zhuǎn)稅費(fèi) 萬元，開發(fā)費(fèi)用 萬元，詳見下表：序號項(xiàng) 目 內(nèi) 容單價(jià)（元）總額(萬元)備 注1開發(fā)成本 按總建筑面積281470.47 計(jì)算1.1土地出讓價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用 1.2前期費(fèi)用 含報(bào)建費(fèi)等1.3建安成本 含土建、安裝、外裝等費(fèi)用1.4政府配套 1.5產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi) 住宅按80元/戶、非住宅按550元/宗收取1.6物業(yè)維修基金 根據(jù)成都市房管局規(guī)定38.50元/ 1.7開發(fā)間接費(fèi)用 包含土地使用稅、不可預(yù)見費(fèi)等2銷售期間流轉(zhuǎn)稅費(fèi) 營業(yè)稅及附加、土增稅、印花稅3開發(fā)費(fèi)用 按總建筑面積281470.47 計(jì)3.1營銷費(fèi)用（總銷售額預(yù)計(jì)28億）單代12040雙代13160 (單位：萬)推廣費(fèi)=銷售額*3%（目前南延線綜合體3-3.5%)單代銷售傭金=銷售額*1.3%（含外地渠道傭金，目前寫字樓單代1.2-1.4）雙代銷售傭金=銷售額*1.7%（含外地渠道傭金，目前寫字樓單代1.5-1.8）3.2管理費(fèi)用 銷售額*1.05%計(jì)提3.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 年利率12%，4億元貸款平均占用2年合計(jì)總投資 2、銷售收入測算本項(xiàng)目大部分商業(yè)、主題酒店、車位、會(huì)所計(jì)劃由公司持有，對外銷售部份為超甲級寫字樓（A座）、精裝CEO公寓（C座、D座）、甲級寫字樓（B座低區(qū)）和小部分商業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及市場分析，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售收入為282890萬元，詳見下表：序號項(xiàng) 目內(nèi) 容單價(jià)（元/）總額(萬元)備 注1超甲級寫字樓（A座）裝，標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)2000元/平米，同時(shí)已經(jīng)除去避難層。2甲級寫字樓（B座低區(qū)）14000 210003精裝CEO公寓（C座、D座）15000 697504商業(yè)4000080000商業(yè)預(yù)計(jì)銷售2萬方合計(jì)項(xiàng)目總收入 282890建筑面積以最后實(shí)測為準(zhǔn)3、銷售稅金測算主要是營業(yè)稅（銷售額的6.0%），土地增值稅（按銷售額的4.0%），印花稅（銷售額的0.05%），以上各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為銷售收入的10.05%。預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售稅金為 萬元，銷售稅金測算詳見下表：序號項(xiàng) 目內(nèi) 容總額(萬元)備 注1營業(yè)稅金及附加銷售額*6%2土地增值稅銷售額*4%3印花稅銷售額*0.05%合計(jì)4、持有物業(yè)估值商業(yè)、主題酒店、車位計(jì)劃由公司持有，據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及市場分析，保守預(yù)計(jì)，整個(gè)持有物業(yè)的價(jià)值達(dá)248706.5萬元。持有物業(yè)估值詳見下表：序號項(xiàng) 目內(nèi) 容單價(jià)（萬元/）總額(萬元)備 注1車 位30411001370個(gè)車位，按個(gè)計(jì)算，目前中海車位25-30萬/個(gè)2地下商業(yè)(負(fù)1樓)538421負(fù)一樓預(yù)計(jì)面積約7684.2平米，和地鐵連接，3地上商業(yè)(1-5樓)4136616總計(jì)54154平米，五層樓整體計(jì)算平均產(chǎn)值；預(yù)計(jì)持有34154平米，銷售20000平米4主題酒店（B座高區(qū)）1.532569.521713平米合計(jì)248706.5建筑面積以最后實(shí)測為準(zhǔn)5、項(xiàng)目凈利潤測算根據(jù)前述1-4項(xiàng)，本項(xiàng)目的凈利潤計(jì)算詳見下表：序號項(xiàng) 目 內(nèi) 容總額(萬元)備 注1項(xiàng)目總收入2828902項(xiàng)目開發(fā)成本3各項(xiàng)主要稅費(fèi)4開發(fā)期間費(fèi)用5稅前利潤5=1-2-3-46所得稅征收稅率為25%7凈