建設(shè)用地管理2.ppt

第二章建設(shè)用地的宏觀調(diào)控第一節(jié)建設(shè)用地宏觀調(diào)控概述第二節(jié)建設(shè)用地的計劃管理第三節(jié)建設(shè)用地定額指標(biāo)管理 第一節(jié)建設(shè)用地宏觀調(diào)控概述 一 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的概念二 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容三 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的目標(biāo)四 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的措施五 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的必要性 一 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的概念 宏觀調(diào)控是指一個國家或地區(qū)為了使宏觀經(jīng)濟發(fā)展中實現(xiàn)社會總供給及其結(jié)構(gòu)與社會總需求及其結(jié)構(gòu)相互協(xié)調(diào)而進(jìn)行總量的調(diào)節(jié)和控制 建設(shè)用地的宏觀調(diào)控是指在宏觀經(jīng)濟發(fā)展中 實現(xiàn)土地資源總供給及其結(jié)構(gòu)與建設(shè)用地總需求及其結(jié)構(gòu)相互協(xié)調(diào)而必須進(jìn)行的總量調(diào)節(jié)和控制 二 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容 控制建設(shè)用地總量調(diào)節(jié)建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 使建設(shè)用地結(jié)構(gòu)符合市場經(jīng)濟發(fā)展的需要 符合各部門 各行業(yè)發(fā)展對用地的需要 改革建設(shè)用地分配方式 實行建設(shè)用地統(tǒng)一管理 有計劃 有償 有期限 流動地使用土地 三 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的目標(biāo) 長期目標(biāo)國家通過一系列的經(jīng)濟 法律 行政手段 對建設(shè)用地的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù) 以保證我國耕地總量的動態(tài)平衡 使整個國民經(jīng)濟沿著一個正確 持續(xù) 穩(wěn)定 協(xié)調(diào)的目標(biāo)發(fā)展 近期目標(biāo)通過建設(shè)用地的宏觀調(diào)控 逐步緩解建設(shè)用地的供需矛盾 從而使國民經(jīng)濟各部門 尤其是農(nóng)業(yè)部門 能夠在一個比較寬松的環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展 具體的講 就是在近期內(nèi)應(yīng)保證建設(shè)用地規(guī)模的適度增長 不斷提高土地利用率 保持耕地面積的基本穩(wěn)定 四 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的措施 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的方法建設(shè)用地宏觀調(diào)控的手段體系 調(diào)控方法 直接調(diào)控 用行政手段對建設(shè)用地的供需總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制活動的總稱 如計劃管理和定額管理 間接調(diào)控 運用經(jīng)濟手段 通過調(diào)節(jié)利益關(guān)系 引導(dǎo)微觀主體做出符合宏觀調(diào)控目標(biāo)要求的決策的一種調(diào)控方式 如財政 稅收 價格 信貸等手段 手段體系 經(jīng)濟手段特點 適用性 間接性 靈活性 及時性 綜合性法律手段特點 權(quán)威性 強制性 穩(wěn)定性 統(tǒng)一適應(yīng)性行政手段特點 強制性 直接性 層次性 五 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的必要性 1 解決我國當(dāng)前建設(shè)用地供需矛盾的需要2 我國經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求3 土地資源的稀缺性和使用上的排它性所決定的4 調(diào)整我國當(dāng)前用地結(jié)構(gòu)不合理的需要 第二節(jié)建設(shè)用地的計劃管理 概念建設(shè)用地計劃管理的任務(wù)建設(shè)用地計劃的分類建設(shè)用地計劃的編制與實施建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定 一 建設(shè)用地計劃管理的概念 計劃 是管理者對將來特定期限內(nèi)的活動所進(jìn)行的規(guī)定和安排 建設(shè)用地計劃 是建設(shè)用地管理者對將來某一特定期限內(nèi)的建設(shè)用地所作的在時間和空間上的具體布置和安排 建設(shè)用地計劃管理 是指對建設(shè)用地計劃的編制 執(zhí)行 檢查修改和總結(jié)等各個工作環(huán)節(jié)所進(jìn)行的管理活動 計劃與計劃管理的關(guān)系 建設(shè)用地計劃不僅為建設(shè)用地管理活動制訂了最佳的工作程序 同時也為建設(shè)用地管理活動提供了標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)則和尺度 只有通過建設(shè)用地計劃管理 才能做好各個環(huán)節(jié)的工作 使建設(shè)用地計劃真正得到落實 二 建設(shè)用地計劃管理的任務(wù) 基本任務(wù) 從我國的基本國情出發(fā) 兼顧需要和可能 根據(jù)土地利用總體規(guī)劃與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的要求 本著 一要吃飯二要建設(shè) 的原則 對國民經(jīng)濟各部門 各行業(yè)以至城鄉(xiāng)個人的建設(shè)用地 進(jìn)行中長期和年度的具體部署和安排 以保證整個國民經(jīng)濟持續(xù) 穩(wěn)定 協(xié)調(diào)和健康發(fā)展 二 建設(shè)用地計劃管理的任務(wù) 具體任務(wù) 1 編制和實施建設(shè)用地計劃 促進(jìn)土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn) 2 合理確定各類建設(shè)用地計劃指標(biāo) 改善并建立較為合理的建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 促進(jìn)國民經(jīng)濟各部門 各行業(yè)有計劃 按比例 均衡 協(xié)調(diào)地發(fā)展 3 研究制定實施建設(shè)用地計劃的各種政策措施 采取行之有效的調(diào)節(jié)控制手段 確保建設(shè)用地計劃的順利落實 三 建設(shè)用地計劃的分類 一 按計劃的期限不同分為長期計劃是指計劃期在十年以上的建設(shè)用地計劃 中期計劃是以五年為期的建設(shè)用地計劃 年度計劃是以一年為期的建設(shè)用地計劃 二 按管理序列 層次 不同分為國家計劃是全國的建設(shè)用地計劃 它是由國家土地行政主管部門制訂的計劃 它規(guī)定計劃期內(nèi)全國建設(shè)用地控制的戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù) 以及國民經(jīng)濟各部門 各行業(yè)及城鄉(xiāng)個人建設(shè)用地總控制規(guī)模和比例 并提出實現(xiàn)計劃的重大措施 全局性和戰(zhàn)略性地方計劃是指省 自治區(qū) 直轄市 計劃單列市 市 縣等各級人民政府的用地計劃 三 按調(diào)節(jié)控制的程度不同分為指令性計劃 由國家統(tǒng)一制定并直接控制的 具有行政約束力和法律強制力 計劃執(zhí)行單位必須堅決執(zhí)行 并保證完成的計劃 指導(dǎo)性計劃 是指只規(guī)定發(fā)展方向 總體要求或一定幅度 用以指導(dǎo)建設(shè)用地管理活動的計劃 四 按建設(shè)類別不同可分為國家建設(shè)用地計劃 指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制投資列入國家固定資產(chǎn)投資計劃或準(zhǔn)許建設(shè)的各項基本建設(shè)用地計劃 鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計劃 指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建設(shè)用地計劃 它是指鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企業(yè) 公共設(shè)施和公益事業(yè) 列入地方政府集體或個體建設(shè)投資計劃或準(zhǔn)許建設(shè)的各項建設(shè)用地計劃 農(nóng)村個人建房用地計劃 指農(nóng)村農(nóng)民和城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 包括回鄉(xiāng)落戶的離退休 退職干部職工和軍人 回鄉(xiāng)定居的華僑和港澳臺同胞等 使用農(nóng)村集體土地建造住宅的用地計劃 四 建設(shè)用地計劃的編制與實施 一 編制建設(shè)用地計劃應(yīng)遵循的原則要求 二 制訂計劃考慮的主要因素 三 建設(shè)用地計劃的編制和下達(dá)程序 一 編制建設(shè)用地計劃應(yīng)遵循的原則要求 1 統(tǒng)籌兼顧的原則2 保護(hù)基本農(nóng)業(yè)用地的原則3 充分發(fā)掘已有建設(shè)用地潛力的原則4 因地制宜 從實際出發(fā)的原則5 保證各類建設(shè)項目用地的原則6 符合土地利用總體規(guī)劃的原則 二 制訂計劃考慮的主要因素 1 計劃基期的整個土地利用及其建設(shè)用地現(xiàn)狀 2 計劃期內(nèi)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的總方針和總目標(biāo) 3 計劃期內(nèi)城鄉(xiāng)基本建設(shè)投資額 投資方向 新增產(chǎn)值及其與城鄉(xiāng)建設(shè)用地的關(guān)系 吸收勞動力的數(shù)量與用地的關(guān)系 國家重點建設(shè)項目的用地需求情況 4 計劃基期人口數(shù) 包括城鎮(zhèn)化水平 農(nóng)村總戶數(shù)等計劃期新增人口數(shù) 城鎮(zhèn)化水平提高比率 新增農(nóng)戶數(shù) 城鄉(xiāng)居民生活居住用地定額指標(biāo) 5 計劃期內(nèi)允許提供建設(shè)用地量和各系統(tǒng)對建設(shè)用地的需求量 三 建設(shè)用地計劃的編制和下達(dá)程序 準(zhǔn)備工作申報用地計劃計劃控制數(shù)下達(dá)編制計劃草案匯總 綜合平衡 五 建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定 1 國家建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定2 村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定3 農(nóng)村個人建房用地計劃指標(biāo)的確定 1 國家建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定 1 系數(shù)法系數(shù)法是只利用反映國民經(jīng)濟相關(guān)指標(biāo)之間相對穩(wěn)定的比例關(guān)系 來測算計劃期內(nèi)有關(guān)指標(biāo)的方法 國家建設(shè)用地計劃的編制 一般采用基本建設(shè)投資額與用地數(shù)量之間的比例關(guān)系來測算計劃期的用地數(shù) 計劃期的用地數(shù) 每萬元投資用地量 投資額 步驟 首先要進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查 搜集歷史上基本建設(shè)投資與用地的有關(guān)資料 然后對這些資料進(jìn)行系統(tǒng)的整理分析 確定一個大體系數(shù) 最后 對計劃期內(nèi)這一系數(shù)可能發(fā)生的變化及其趨勢進(jìn)行預(yù)測 在此基礎(chǔ)上對這一系數(shù)進(jìn)行修正 確定一個適當(dāng)?shù)南禂?shù) 加權(quán)移動平均系數(shù)法此法認(rèn)為越接近該時期的數(shù)據(jù)對現(xiàn)實的影響作用越大 因而要給以較大的 權(quán) 而遠(yuǎn)離本時期的數(shù)據(jù)的作用就弱 給以較小的 權(quán) 在此基礎(chǔ)上利用前幾年的基建投資占地系數(shù)求加權(quán)平均數(shù) 作為計劃年的基建投資占地系數(shù) 以此系數(shù)乘以計劃期基建投資額 從而計算出計劃年的國家建設(shè)用地數(shù) 若國家最近三年的基建投資占地系數(shù)分別為d i 3 d i 2 d i 1 求第四年 計劃年 的國家建設(shè)用地計劃指標(biāo) 令第四年的用地系數(shù) mi 為前三年用地系數(shù)的加權(quán)平均數(shù) 假設(shè)第1 第2 第3年的權(quán)數(shù)分別是1 2 3 則可以用以下表達(dá)式計算出第四年的用地系數(shù) 2 演算法演算法就是把計劃期內(nèi)的各項基本建設(shè)項目用地逐項累計計算 其數(shù)量之和就是計劃期間的用地數(shù) 運用這種方法 必須全面掌握基本建設(shè)和更新改造項目及項目的選址和用地定額或業(yè)已批準(zhǔn)的用地面積 才能對計劃期間的用地數(shù)量做出準(zhǔn)確的測算 其優(yōu)點是準(zhǔn)確度高 缺點是工作量大 繁瑣 復(fù)雜 目前 大部分地區(qū)還不具備運用這種方法的前提條件 2 村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計劃指標(biāo)的確定 1 因素分析法因素分析法是把定量分析和定性分析有機結(jié)合起來 確定某項經(jīng)濟指標(biāo)的方法 用這種方法比較適用于編制鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 集體建設(shè)用地和農(nóng)村個人建房用地計劃 2 計劃演算法 3農(nóng)村個人建房用地計劃指標(biāo)的確定 1 因素分析法 2 耕地面積控制法 1 因素分析法 該法通過對影響農(nóng)村個人建房用地的因素的分析找出影響因素與用地間的關(guān)系 推導(dǎo)出計算公式 將計劃年有關(guān)因素代入公式 即可計算出計劃用地數(shù) 目前影響農(nóng)村個人建房用地的因素有 人口 耕地 總戶數(shù) 目前農(nóng)戶居住狀況 戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn) 空閑地面積 人均收入增加情況及其他經(jīng)濟和社會因素 例如河北省沙縣在編制農(nóng)村個人建房用地計劃時 運用因素分析建立的計算公式為 計劃期總戶數(shù) 計劃期農(nóng)戶人口 基期戶均人數(shù) 計劃期新增農(nóng)戶數(shù) 計劃期總農(nóng)戶數(shù) 基期農(nóng)戶數(shù) 計劃期建房用地面積 計劃期新增農(nóng)戶數(shù) 每戶宅基地標(biāo)準(zhǔn) 計劃期建房新增用地面積 計劃期建房用地面積 占用空閑地和原宅基地面積 2 耕地面積控制法 根據(jù)人均耕地面積的多少 按照每年建房占用耕地的百分比計算P P總 KP 計劃年農(nóng)村個人建房用地面積P總 耕地總面積K 按人均耕地面積的多少規(guī)定每年建房占用耕地與總耕地的百分比 5 建設(shè)用地計劃中占用耕地計劃指標(biāo)的確定 確定耕地保護(hù)量 每年占用耕地的計劃指標(biāo)的計算 第三節(jié)建設(shè)用地定額指標(biāo)管理 一 建設(shè)項目用地定額指標(biāo)管理的概念二 建設(shè)用地定額指標(biāo)管理的作用三 建設(shè)用地定額指標(biāo)的分類四 建設(shè)用地定額指標(biāo)的制定五 建設(shè)用地定額指標(biāo)的選用 一 建設(shè)項目用地定額指標(biāo)管理的概念 國家通過對每類建設(shè)項目制定具體的 統(tǒng)一的數(shù)額規(guī)定 作為建設(shè)項目用地的最高限額約束 這種以科學(xué)技術(shù)為依據(jù) 依靠行政權(quán)力 采用行政命令 對建設(shè)項目用地實行定額指標(biāo)控制的方法稱為建設(shè)項目用地的指標(biāo)管理 簡稱為建設(shè)用地定額管理 二 建設(shè)用地定額指標(biāo)管理的作用 從宏觀的角度來看 其作用有 1 為編制國民經(jīng)濟計劃 土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地計劃提供了科學(xué)的手段 并且為宏觀上控制土地的利用提供了可靠的保證 2 為各級領(lǐng)導(dǎo)在項目決策的土地使用數(shù)量方面提供了可靠的依據(jù) 避免了各級領(lǐng)導(dǎo)由于不掌握情況而造成的失誤 從微觀的角度上看 其作用有 1 是編制 審批項目建議書 設(shè)計任務(wù)輸確定建設(shè)項目用地規(guī)模的依據(jù) 2 編制審查初步設(shè)計文件 核定審批用地面積的尺度 同時還可以提高用地審批的質(zhì)量和效率 三 建設(shè)用地定額指標(biāo)的分類 1 建設(shè)用地指令性定額指標(biāo)指令性用地定額指標(biāo)分高限指標(biāo)和低限指標(biāo) 高限指標(biāo)主要是對建設(shè)項目的總用地數(shù)量實行嚴(yán)格約束 在任何情況下 都不允許突破的用地指標(biāo) 低限指標(biāo)主要用于建設(shè)項目內(nèi)部各單項工程的布局時 對用地方式進(jìn)行約束 它規(guī)定最小數(shù)值 使用地只能增加 不能減少 具有規(guī)范性的特點 故又稱為規(guī)范性定額指標(biāo) 2 建設(shè)用地指導(dǎo)性定額指標(biāo)指導(dǎo)性定額指標(biāo)可分為參考性定額指標(biāo)和建議性定額指標(biāo) 四 建設(shè)用地定額指標(biāo)的制定 一 建設(shè)用地定額指標(biāo)編制的原則1 遵守國家有關(guān)法律 法規(guī)和技術(shù)政策2 堅持科學(xué) 合理 節(jié)約用地的原則3 與國家現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范相協(xié)調(diào) 二 建設(shè)用地定額指標(biāo)制定的程序和方法 1 前期準(zhǔn)備階段2 擬定指標(biāo)階段3 征求意見稿階段4 送審稿階段5 報批稿階段 五 建設(shè)用地定額指標(biāo)的選用 一 現(xiàn)有定額指標(biāo)的特點 一律采用國家法定的計量單位 各行業(yè)匯編的建設(shè)用地址標(biāo)記條文說明都明確闡述了個行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模 工藝設(shè)備形式 產(chǎn)品類型 廠房結(jié)構(gòu) 并指出了廠區(qū)所包含的主體和配套工程 各行業(yè)都根據(jù)各自的不同行業(yè)特點 不同的項目 考慮最佳的技術(shù)經(jīng)濟方案 選用不同的較為合理或最合理的建設(shè)規(guī)模 由于建設(shè)規(guī)模有不同的表現(xiàn)形式 反映到建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)值具體的表現(xiàn)形式也有所不同 多數(shù)行業(yè)的建設(shè)用地指標(biāo)都是由廠區(qū)用地指標(biāo)和分項指標(biāo)組成 廠區(qū)用地指標(biāo)是各分區(qū)用地指標(biāo)之和 是建設(shè)用地指標(biāo)的主要內(nèi)容 分項用地指標(biāo)是個單項工程用地面積 是廠區(qū)用地指標(biāo)產(chǎn)生的依據(jù) 二 建設(shè)用地定額指標(biāo)的選用 管理方法 對已有用地定額指標(biāo)規(guī)定的 無特殊情況 一律嚴(yán)格按定額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)審批用地 如有特殊情況不能按定額審批 需作專題論證 對沒有相應(yīng)定額