房地產(chǎn)開發(fā)全過程流程圖.doc

房地產(chǎn)開發(fā)全過程流程圖項目開發(fā)整體操作流程（一）投資決策開發(fā)部拓展部市場策劃部設(shè)計管理部成本管理部財條部銷售部工程部運營部物業(yè)部總經(jīng)理通過對市場和政策的分析，明確重點投資區(qū)域招投標(biāo)文件的限制投資決策可行性研究報告概念設(shè)計方案財務(wù)分析、資金籌措方案成本測算深入市場調(diào)研、項目定位分析等項目初步判斷項目建議書初步市場調(diào)研提供競爭樓盤及周邊配套分析等意向性選址、土地買賣談判、初步勘察、城市規(guī)劃意向項目技術(shù)指標(biāo)分析意向地塊的獲取項目開發(fā)整體操作流程（二）規(guī)劃設(shè)計開發(fā)部拓展部市場策劃部設(shè)計管理部成本管理部財條部銷售部工程部運營部物定漸總經(jīng)理意向地塊的獲取簽署土地出讓合同項目開發(fā)建議書建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目責(zé)任書、項目考核指標(biāo)的編制土地勘測單位招投標(biāo)營銷推廣策劃首期土地款的支付成本預(yù)算設(shè)計單位招投標(biāo)參加方案討論，意見反饋總體規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃局審核報批日期、消防、園林、衛(wèi)生、規(guī)劃、交警、電信等部門前期征詢初步設(shè)計階段建委召開初步設(shè)計評審會取得擴初批文成立招評標(biāo)小組報建施工圖設(shè)計階段環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、交警、衛(wèi)生防疫人防、防震等部門審施工圖通過施工圖會審監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo)施工圖充備項目開發(fā)整體操作流程（三）建設(shè)實施開發(fā)部拓展部市場策劃部設(shè)計管理部成本管理部財條部銷售部工程部運營部物定漸總經(jīng)理施工圖充備監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo)取得土地證支付完全部土地款建筑工程規(guī)劃許可證質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)站報監(jiān)建筑工程施工許可證建設(shè)施工開始確定推廣銷售策略辦理抵押貸款營造銷售環(huán)境分包單位招投標(biāo)項目開發(fā)整體操作流程（四）竣工交付開發(fā)部拓展部市場策劃部設(shè)計管理部成本管理部財條部銷售部工程部運營部物定漸總經(jīng)理營造銷售環(huán)境完成物業(yè)招標(biāo)銷售許可證完成物業(yè)管理方案正式開盤辦理撤抵押等工作配套工程規(guī)劃及投招標(biāo)推廣及銷售活動市政管線工程規(guī)劃許可證工程完工總結(jié)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收工程結(jié)算接管物業(yè)竣工資料交付使用許可證辦理竣工驗收備案房屋戶權(quán)證辦理入住手續(xù)設(shè)計單位作總體規(guī)劃方案設(shè)計單位作調(diào)整后再提呈最佳總體規(guī)劃方案規(guī)劃單位及其他管理部門出具審批意見政府規(guī)劃部門審核頒布發(fā)批文調(diào)整完善總體規(guī)劃方案再報批政府規(guī)劃管理部門指示設(shè)計單位按政府部門及建設(shè)單位意見進行調(diào)整設(shè)計單位出競標(biāo)方案經(jīng)會審后將總本規(guī)劃方案送交規(guī)劃管理部門審核編制項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托書評審方案及選定設(shè)計單位組織設(shè)計單位招標(biāo)項目投資及規(guī)劃建議總體規(guī)劃設(shè)計方案審核工作流程建設(shè)單位向規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地管理部門申請建設(shè)用地批準書規(guī)劃設(shè)計方案批準規(guī)劃管理部門審核建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計院進行項目規(guī)劃設(shè)計方案修改規(guī)劃設(shè)計方案住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通等管理部門審核意見建設(shè)單位向規(guī)劃局送審建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)單位選址意見書管理過程 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地批準書工作流程初步設(shè)計方案審核意見政府管理部門出具審批意見組織初步設(shè)計方案專家審批會組織審查初步設(shè)計方案圖紙遞交勘察報告于設(shè)計院組織勘察單位招標(biāo)評審會規(guī)劃管理部門核發(fā)總體規(guī)劃方案批文建設(shè)單位征詢有關(guān)政府管理部門對規(guī)劃方案意見勘察單位出具勘察報告設(shè)計院按報告作設(shè)計圖設(shè)計院按報告作設(shè)計圖設(shè)計院按意見調(diào)整初步設(shè)計評定最佳初步設(shè)計方案，滿足政府及建設(shè)單位要求勘察及初步設(shè)計工作流程景觀設(shè)計單位根據(jù)意見完善施工圖接受景觀設(shè)計施工圖及招標(biāo)評估景觀施工圖紙設(shè)計預(yù)算及發(fā)出修改指示景觀設(shè)計單位作深化景化設(shè)計景觀設(shè)計單位出具設(shè)計方案委托景觀設(shè)計作深化設(shè)計會審選定最佳景觀設(shè)計方案深化方案評審會結(jié)合規(guī)劃、設(shè)計、營銷、預(yù)算等觀點考慮方案組織園林景觀單位競標(biāo)景觀設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計及修改園林景觀規(guī)劃工作流程否是提交環(huán)境影響評價報告書專家評審意見編制環(huán)境影響評價報告書提出環(huán)境保護建議和針對性措施及結(jié)論建設(shè)項目環(huán)境影響調(diào)查分析環(huán) 境 現(xiàn) 狀 調(diào) 整地 塊 狀 態(tài) 調(diào) 查環(huán)境影響預(yù)測確定各單項環(huán)境影響評價的工作等級標(biāo)準篩選重點環(huán)境評價項目委托有資質(zhì)的環(huán)境影響評價單位建設(shè)單位提出已批準的建設(shè)項目規(guī)劃方案國家、地方有關(guān)法規(guī)、環(huán)境影響評價報告書工作流程設(shè)計院進行施工圖設(shè)計建設(shè)單位申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理部門核定規(guī)劃設(shè)計方案住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生等部門意見設(shè)計院進行方案規(guī)劃設(shè)計建設(shè)單位送審設(shè)計方案規(guī)劃管理部門核定設(shè)計范圍,提出規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)用地規(guī)劃管理過程建設(shè)單位申請核定設(shè)計范圍和規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)單位向市測繪院曬印地形圖在原有基地上且不改變土地使用性質(zhì)的建設(shè)工程項目需改變土地使用性質(zhì)或征用劃撥土地或?qū)偻恋厥褂脵?quán)出讓的建設(shè)工程項目情況一 情況二申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證工作流程評 標(biāo)進 行 招 標(biāo)招 標(biāo) 準 備審核合同簽證中標(biāo)通知書招標(biāo)辦監(jiān)督見證評標(biāo)投標(biāo)單位遞交標(biāo)書核準招標(biāo)補充文件投標(biāo)單位領(lǐng)取標(biāo)書審核招標(biāo)文件招標(biāo)辦審核招標(biāo)項目登記表簽定承包合同決標(biāo)及簽發(fā)中標(biāo)通知書評估及詢標(biāo)開標(biāo)確認有效標(biāo)報價接收標(biāo)書文件資料編制招標(biāo)補充及修正文件組織現(xiàn)場踏勘及答疑會發(fā)招標(biāo)文件通知書投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審編制招標(biāo)文件招標(biāo)登記成立評標(biāo)決策小組建設(shè)單位成立招標(biāo)小組建設(shè)工程項目招標(biāo)一般流程建設(shè)單位申請建設(shè)工程施工許可證施工圖紙審查通過證書質(zhì)量安全監(jiān)督申報表監(jiān)理中標(biāo)通知書及監(jiān)理合同登記施工中標(biāo)通知書及施工合同簽訂及登記建設(shè)單位項目施工招標(biāo)管理過程建設(shè)工程管理部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證申辦建設(shè)工程施工許可證工作流程征求有關(guān)專業(yè)管線管理部門意見向城市測繪部門曬印綜合管線圖建設(shè)單位向市政管線和交通部門申請管線施工和掘路許可手續(xù)規(guī)劃管理部門核發(fā)市政管線建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位申請市政管線建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理部門審定市政管線工程設(shè)計方案建設(shè)單位委托設(shè)計單位進行管線工程設(shè)計及送審方案規(guī)劃管理部門核定市政管線規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)單位申請市政管線工程規(guī)劃設(shè)計要求按意見修改申辦市政管線工程規(guī)劃許可證工作流程若建設(shè)工程涉及道路規(guī)劃紅線建設(shè)單位申請道路規(guī)劃紅線界樁城市規(guī)劃管理部門訂立道路紅線施工單位現(xiàn)場放樣建設(shè)單位申請復(fù)驗灰線按意見修改城市規(guī)劃管理部門復(fù)驗灰線建設(shè)工程竣工建設(shè)單位申請建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收按意見修改若違法按違法建設(shè)查處城市規(guī)劃管理部門進行規(guī)劃驗收城市規(guī)劃管理部門核發(fā)竣工規(guī)劃驗收合格證明建設(shè)單位向房地管理部門申請房屋產(chǎn)權(quán)登記申辦建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收及房屋產(chǎn)權(quán)登記監(jiān)督流程竣 工 前 期物業(yè)委員會成立，新物業(yè)公司全面接管協(xié)調(diào)小業(yè)主與建設(shè)和施工單位的連系交付鑰匙，辦理入住管理手續(xù)物業(yè)管理班子正式入駐接受移資料，協(xié)調(diào)維修整改時間安排安排檢查整改要求，明確移交手續(xù)配合銷售宣傳推廣工作從物業(yè)管理角度參與項目設(shè)計評審選定及委托物業(yè)管理公司建設(shè)單位邀請物業(yè)公司提出物業(yè)管