地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告模版.doc

深圳華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（模版）二OO九年十一月目 錄項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)分析工程控制分析營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃投資收益分析資金計(jì)劃物業(yè)管理管理資源配置綜合分析與建議附表產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目指標(biāo)表成本估算表建安費(fèi)用單價(jià)構(gòu)成表目標(biāo)成本估算明細(xì)表資金計(jì)劃第一部分：項(xiàng)目概況 一、宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。 地塊位置沈陽(yáng)老城區(qū)地塊在沈北新區(qū)位置本案處于沈陽(yáng)市的北部，以行政區(qū)域劃分，則隸屬于沈北新區(qū)，位于道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重地，是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)“北金廊”的重要之地。從城市環(huán)線(xiàn)可以看出，本案位于城市的三環(huán)之外。地塊距沈陽(yáng)北站大約10公里，距沈陽(yáng)站太原街和中街商業(yè)圈約12公里，距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)約30公里。從區(qū)域方面來(lái)看，與城市中心的距離較遠(yuǎn)。隨著沈北新區(qū)的開(kāi)發(fā)，本案與市區(qū)的道路交通已較為便利。隨著的地鐵二號(hào)線(xiàn)的興建和沈陽(yáng)新北站的落成，本案將吸引更多的市區(qū)的居民。本案所處區(qū)域教育、商業(yè)、生活等配套正逐步完善，一個(gè)小范圍的成熟居住環(huán)境逐漸形成。雖然隨著城市化進(jìn)程加快，本案將在未來(lái)可能成為市區(qū)的一部分，但目前看，本案作為大部分市區(qū)客戶(hù)度假、休閑等的第二居所或投資居所較為適宜。2006年，沈北新區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)掛牌成立，這是繼上海浦東、天津海濱和鄭東新區(qū)之后成立的國(guó)家級(jí)新區(qū)。新區(qū)地位的卓越，預(yù)示著廣闊的發(fā)展空間，市政府也大力支持新區(qū)的建設(shè)發(fā)展，路網(wǎng)建設(shè)、大力招商等，新區(qū)表現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是“東北第一生態(tài)新城”，要用10年左右時(shí)間，使新區(qū)城市人口達(dá)到100萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入東北區(qū)縣第一集團(tuán)，建設(shè)創(chuàng)新沈北、生態(tài)沈北、文化沈北、宜居沈北、和諧沈北，最終實(shí)現(xiàn)沈陽(yáng)市委、市政府提出的“在沈陽(yáng)北部再造一座生態(tài)沈陽(yáng)城”目標(biāo)。二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍 地塊位置 東至道義大街（京沈公路） 西至京沈西一街 南至正良一路 北至正良三路2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較本宗地地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高范圍在4951米，平均標(biāo)高約50米，南部比北部稍高，東部比西部稍高，地塊周邊地勢(shì)標(biāo)高情況是南面稍高，西面和北面稍低，東面的道義大街路面高出本地塊大約2米。3、地面現(xiàn)狀 本地塊地勢(shì)平坦，無(wú)水渠、溝壑等自然地貌，有高壓線(xiàn)斜跨整個(gè)南部地塊，但是根據(jù)政府規(guī)劃高壓線(xiàn)將該走正良二路和京沈西一街地下市政管線(xiàn)，很大程度的減少了對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)的影響，并且很好的改善了地塊的地上條件。4、地面現(xiàn)有居民情況本宗地地上主要是以小型工廠(chǎng)，現(xiàn)在有32家企業(yè)以及道義管委會(huì)，企業(yè)大部分為工業(yè)企業(yè)，并且發(fā)展時(shí)間比較長(zhǎng)，關(guān)于拆遷補(bǔ)償方面，對(duì)于各家企業(yè)的房產(chǎn)、其他固定資產(chǎn)等資產(chǎn)的評(píng)估可能需要比較長(zhǎng)的時(shí)間和比較大的人力，使得拆遷進(jìn)度會(huì)受到一定程度的影響，但是對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響是有限的。5、土地的完整性本宗地是比較完整的，其中南北兩地塊之間被正良二路分割，路寬為30米；另外，用地邊線(xiàn)和道路紅線(xiàn)之間有市政管線(xiàn)及綠化帶。宗地內(nèi)部的綠化部分將來(lái)可以通過(guò)置換等方式分散在園區(qū)當(dāng)中，所以說(shuō)本宗地基本沒(méi)有分割土地的因素存在。6、其他需要描述的事項(xiàng)在本宗地的北側(cè)邊界的道路旁邊有兩個(gè)變壓器，短期內(nèi)沒(méi)有拆除和更改位置的相關(guān)規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和部分產(chǎn)品推廣將有一定影響。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內(nèi)容。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 、周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通狀況沈北新區(qū)全力實(shí)施南北暢通和東西貫通工程，規(guī)劃建設(shè)總長(zhǎng)390公里，四通八達(dá)的通順街、輝山大道、北大營(yíng)北街、虎石臺(tái)大街、鴨綠江北街、陵園北街、梅江北街、道義大街“八縱”和沈北大道、蒲南路、蒲河大道、蒲北路、現(xiàn)代副城大道、城北大道、旅游大道“七橫”生態(tài)景觀路網(wǎng)體系，現(xiàn)已形成“五縱三橫”，總長(zhǎng)230公里，生態(tài)城市框架基本形成。新區(qū)公共交通已納入市區(qū)公交體系，16條線(xiàn)路直達(dá)中心城區(qū)。以市場(chǎng)化運(yùn)作和政府投入相結(jié)合方式建立新區(qū)內(nèi)部公交體系，開(kāi)通54條公交線(xiàn)路。積極推進(jìn)軌道交通建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)中的沈陽(yáng)地鐵2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)直達(dá)新區(qū)。新區(qū)同母城及周邊城市迅速融合。2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況道義開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大學(xué)城建設(shè)已初具規(guī)模，目前已經(jīng)有遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)航空工業(yè)學(xué)院等多家高等教育機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大學(xué)城辦學(xué)，教師及在校學(xué)生人數(shù)13萬(wàn)余人，除這些高等教育機(jī)構(gòu)外，輝山學(xué)校、沈陽(yáng)市翔宇中學(xué)、沈陽(yáng)二中北校、東北育才雙語(yǔ)學(xué)校等省重點(diǎn)中小學(xué)校業(yè)已進(jìn)入沈北新區(qū)道義地區(qū)辦學(xué)。另?yè)?jù)了解，中國(guó)醫(yī)科大學(xué)已經(jīng)與沈北新區(qū)簽訂土地購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，在道義地區(qū)建設(shè)新的校區(qū)，預(yù)計(jì)教師及在校學(xué)生數(shù)量將在5萬(wàn)人左右。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平本宗地周邊的醫(yī)院包括：盛京醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)院、739醫(yī)院、242醫(yī)院、武警總隊(duì)醫(yī)院、省中醫(yī)二院，其中盛京醫(yī)院將于2010年底投入使用。省中醫(yī)二院為三級(jí)甲等中醫(yī)院，武警總隊(duì)醫(yī)院為三級(jí)一等醫(yī)院，739和242醫(yī)院為市屬二級(jí)醫(yī)院，沈衛(wèi)醫(yī)院為區(qū)屬二級(jí)醫(yī)院?？梢哉f(shuō)本地塊周邊醫(yī)療配套設(shè)施比較完善。4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)本地區(qū)在以前并沒(méi)有集中特別是大型的購(gòu)物中心和商業(yè)中心，大多是自發(fā)的商業(yè)和農(nóng)貿(mào)區(qū)域，目前本地塊周邊的商業(yè)配套在保留了原有的自發(fā)性商業(yè)的同時(shí)，大型的商業(yè)購(gòu)物中心主要是積家購(gòu)物廣場(chǎng)和福瑞佳超市，其中積家購(gòu)物廣場(chǎng)在2010年下半年使用。5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施本宗地地處大學(xué)城，文化氣息濃郁，但是，周邊的其他文體娛樂(lè)設(shè)施相對(duì)配套不足，目前有玉麟池自然浴場(chǎng)和金麟酒店、歡樂(lè)迪KTV和其他的小型文化體育以及娛樂(lè)場(chǎng)所。6、公園本宗地周邊公園主要有蒲河生態(tài)公園、棋盤(pán)山休閑度假區(qū)。再加上蒲河流域和人杰湖景觀帶，本地區(qū)的自然風(fēng)景自然、舒適、綠色為主。7、銀行本宗地周邊有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政銀行、招商銀行。8、其他本區(qū)域周邊還有七星山、石佛寺、怪坡等旅游風(fēng)景區(qū)，還有馬剛鄉(xiāng)農(nóng)家樂(lè)、東北亞滑雪場(chǎng)、湖邊垂釣和騎馬等旅游項(xiàng)目。另外，在新城子副城、道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和虎石臺(tái)經(jīng)濟(jì)區(qū)等三個(gè)地區(qū)有小型的零散式個(gè)體通訊經(jīng)營(yíng)店，并沒(méi)有大型的集中的核心電子市場(chǎng)。如旅游景區(qū)、水庫(kù)山川等自然資源、市區(qū)政府、是否城市或區(qū)域核心電子市場(chǎng)（針對(duì)電子賣(mài)場(chǎng)）等附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。四、市政配套（需要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）2、供水狀況現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間3、污水、雨水排放現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間4、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。五、城市規(guī)劃1、城市總體規(guī)劃格局2、片區(qū)城市定位，規(guī)劃用地性質(zhì)3、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃4、城市公共配套規(guī)劃六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 本地塊總占地面積418.3畝，凈用地面積2、項(xiàng)目建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 3、綜合容積率、分項(xiàng)容積率 4、建筑密度 5、控高 6、綠化率 7、其他，如建筑覆蓋率、車(chē)位配比、地下車(chē)位比例、商業(yè)配比、可售比例等七、土地價(jià)格 1、土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。2、