個人房屋租賃業(yè)稅收征管調(diào)研報告[范本]

個人房屋租賃業(yè)稅收征管調(diào)研報告 當(dāng)前，黨的群眾路線教育活動正在我縣地稅系統(tǒng)深入開展。按照活動要求，我針對全縣個人房屋租賃行業(yè)地方稅收征管工作現(xiàn)狀開展了深入廣泛的調(diào)研，現(xiàn)結(jié)合調(diào)研情況作一些自己的分析和思考。 近年來，隨著我縣經(jīng)濟社會高速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)加速，房地產(chǎn)開發(fā)得到迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)面積持續(xù)擴大，小集鎮(zhèn)建設(shè)進程不斷加快，出現(xiàn)了大量的各種類型的（商鋪、住房、倉庫等）可租房屋。此外，由于城鎮(zhèn)流動人口日益增多，各行業(yè)規(guī)模逐步增長，全縣形成了較大的房屋租賃供求市場，房屋租賃行業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，同時也為地方政府帶來了豐厚的地方稅收收入。以我縣近三年該行業(yè)的稅收收入完成情況看，該行業(yè)產(chǎn)生的稅收收入逐年遞增，平均增幅達到10%。該行業(yè)逐步成為了我縣個體稅收征管工作中的重點行業(yè)。但由于出租房屋和自用的經(jīng)營用房的涉及面廣，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對納稅人缺乏硬性管理規(guī)定且承租人流動性大，在代扣代繳義務(wù)上稅法規(guī)定不明確，給該行業(yè)的稅收征管造成了極大的難度，長期存在稅收征管難、稅款流失隱患大、措施落實不力等問題和不足，給該行業(yè)的稅收執(zhí)法帶來了較大的風(fēng)險，相比房屋租賃市場的總體形勢和發(fā)展規(guī)模，房屋租賃稅收管理水平還相對滯后。 一、房屋租賃行業(yè)稅收征管工作現(xiàn)狀 （一）征管范圍及征稅對象 個人房屋租賃稅收主要包括出租用于居住和出租用于經(jīng)營兩大類。按照中華人民共和國營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅暫行條例及中華人民共和國個人所得稅法的規(guī)定，所有從事房屋租賃并取得收入（包括貨幣、實物、其他收益）的個人為納稅人，應(yīng)依法申報繳納房屋租賃營業(yè)稅及附加、財產(chǎn)租賃所得個人所得稅、租賃合同印花稅；出租的房屋位于縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅。到目前為止，我縣行政區(qū)域內(nèi)共有八鎮(zhèn)一個礦區(qū)，分別是金碧鎮(zhèn)、石羊鎮(zhèn)、龍街鎮(zhèn)、趙家店鎮(zhèn)、新街鎮(zhèn)、桂花鎮(zhèn)、三岔河鎮(zhèn)、六苴鎮(zhèn)及六苴礦區(qū)。 （二）征管政策規(guī)定及我縣征管辦法 按照相關(guān)稅收法規(guī)政策規(guī)定，納稅人發(fā)生出租房屋行為，以實際取得的租金收入作為計稅依據(jù)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅，按房屋土地等級及稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用稅；自有房屋經(jīng)營的按核定計稅余值繳納房產(chǎn)稅、按房屋土地等級及稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用稅。但在實際征管過程中，由于納稅人實際取得的收入稅務(wù)機關(guān)無法準(zhǔn)確認(rèn)定和掌握，因此我縣根據(jù)中華人民共和國稅收征管法第三十五條規(guī)定對其采用核定應(yīng)稅收入的方法，計算應(yīng)繳納的地方各稅稅額。目前我縣在縣城區(qū)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別按地段、分街道，突出稅負(fù)與出租房產(chǎn)坐落地的繁華程度、租金水平相適應(yīng)的原則，結(jié)合該地段、街道的經(jīng)濟繁華程度來劃分房屋土地等級并以出租房屋的實際面積在每平方米每月10元50元的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)公平、合理核定其年租金收入額，按出租住房5%，出租非住房12%的綜合征收率對其實行全年一次性征收地方各稅稅額。出租面積按實際測量面積確定。從稅務(wù)機關(guān)具體征管來看，我縣主要采取按區(qū)域劃分管片，由不同的稅收管理員實施稅源、費源管理，管理員按各自管理范圍，根據(jù)個體經(jīng)營者辦理稅務(wù)登記時采集提供的房產(chǎn)土地信息資料，對從事生產(chǎn)經(jīng)營中的個體經(jīng)營戶進行定期清理應(yīng)繳稅房產(chǎn)；核實繳稅房產(chǎn)納稅人、計稅面積，發(fā)出核定繳稅通知書，房產(chǎn)所有人或承租人按雙方約定持繳稅通知到征稅大廳辦理繳稅。 （三）行業(yè)稅收征管效果 總體上看，我縣通過不斷依法加強稅收征管，完善征管措施，思考創(chuàng)新征管辦法，結(jié)合稅收納稅定額核定調(diào)整、未達起征點認(rèn)定、發(fā)票管理檢查、稅務(wù)登記和日常稅收檢查、日常巡查工作，每年常態(tài)化、重點化地開展房屋租賃稅收管理和清理檢查工作，全縣個人房屋租賃行業(yè)稅收征管取得明顯成效，收入保持了平穩(wěn)增長的態(tài)勢。我縣2016年經(jīng)過清理，剔除在房產(chǎn)稅征稅范圍外自營、交通運輸戶、房屋產(chǎn)權(quán)為單位集體、空戶、失蹤戶、閑置未出租等情況，涉及自營和租賃經(jīng)營的2316戶，全年共清理2103戶，征收房屋租賃行業(yè)稅款元，征收率達%。 二、房屋租賃業(yè)稅收征管存在的問題及原因分析 就目前我縣對該行業(yè)的稅收征管情況來說，我們依法依規(guī)做了一些大膽的嘗試和征管辦法的創(chuàng)新改革，無論是稅款入庫率、征繳率，還是稅收征管過程中的一些做法、經(jīng)驗，都取得了明顯的成效。但由于該行業(yè)涉及面廣、稅源零星分散，政策規(guī)定不明確，納稅人納稅意識、稅務(wù)人員綜合征管能力不足等原因?qū)е聦υ撔袠I(yè)的稅收征管難度較大，與“公平稅負(fù)、應(yīng)收盡收”的目標(biāo)要求還有較大的差距，讓廣大納稅人理解支持，積極主動納稅還有一段艱難的過程。 （一）稅收政策法規(guī)規(guī)定與實際征管工作不相適應(yīng)，存在政策漏洞 一方面是現(xiàn)行法規(guī)政策規(guī)定，房屋出租行業(yè)以取得租金收入的單位或個人為納稅人，承擔(dān)出租房屋行為的納稅義務(wù)，而承租人僅僅只對使用出租房屋的土地承擔(dān)土地使用稅納稅義務(wù)。但在實際征管工作中，納稅義務(wù)人即房主在租賃房屋時常常以合同約定的形式明確出租房屋發(fā)生的一切稅費由承租人繳納，把自己本應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)向承租人進行了轉(zhuǎn)嫁，這就導(dǎo)致了租賃雙方在繳納租賃房屋稅收時相互推諉扯皮，拒不履行納稅義務(wù)的狀況。另一方面是作為稅法規(guī)定的納稅義務(wù)人的房主或出租方，在現(xiàn)實征管過程中，由于缺乏有效的方法和手段來進行監(jiān)督管理，加之合同轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)情況的存在，找不到納稅人的情況十分普遍，而此時在稅收政策規(guī)定上沒有明確此種情況下的代扣代繳義務(wù)人，加大了稅收征管難度。第三是房屋租賃行業(yè)的稅收管理在稅制設(shè)計上不盡合理，涉及稅種太多，計稅依據(jù)不盡相同，操作上繁雜不便，容易引起稅務(wù)糾紛。 （二）個人出租納稅人納稅意識淡薄，不能自覺主動申報納稅 一是目前房屋租賃大部分是個人將私有房屋出租給個人生活居住以及出租給小微企業(yè)或個體經(jīng)營者用于經(jīng)營，租賃業(yè)務(wù)簡單，租金基本是即時租賃，即時收取租金出租方多是以自制收據(jù)或白條向租賃人收取租金，不會開具發(fā)票，有的甚至連合同也沒有，準(zhǔn)確核實租賃收入難度極大，稅源難以控制。個人私房出租租賃周期長短不一、方式靈活多樣，房租結(jié)算快捷無痕，大多出租人又往往不在出租的經(jīng)營房屋上居住，稅務(wù)機關(guān)對租賃信息掌握滯后，無法及時找到出租戶，承租戶又常常以不是納稅人或法律沒有規(guī)定代扣代繳義務(wù)為由不配合、不愿代為繳納，給稅款征收工作帶來困難。部分下崗職工或不達起征點的業(yè)戶對國家下崗再就業(yè)和不達起征點稅收優(yōu)惠政策精神片面理解，認(rèn)為減免的稅收應(yīng)包括繳納房產(chǎn)類稅收，加之稅務(wù)機關(guān)稅法宣傳力度的不到位，納稅人對房產(chǎn)稅收的征管產(chǎn)生不少怨言，抵觸情緒很大。 二是房屋租賃大部分是個人與個人之間的租賃，收入控管難。房屋租賃業(yè)稅收由于零散分散，金額小，總量不大，一直以來管理相對弱化。對出租房屋行為的稅法宣傳不夠，納稅人中大多是個人、自然人，涉及面廣、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，處于自身利益的原因?qū)Ψ课葑赓U繳稅不理解存在極大抵觸；一部份行政事業(yè)單位認(rèn)識不深，對本單位房屋租賃行為交稅感到困惑，不是積極了解稅法、依法納稅，而是習(xí)慣于“拖”“找人說情、協(xié)調(diào)”，借以“少交或不交”這塊稅收，種種思想因素的存在極大地影響了房屋租賃稅收征管。 （三）行政事業(yè)單位，特別是居委會、村民小組出租房產(chǎn)稅收征管困難。按稅法規(guī)定出租房屋并取得收入（包括貨幣、實物、其他收益）和自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營的單位和個人，為納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），根據(jù)統(tǒng)計我局轄區(qū)2016年涉及個人向行政事業(yè)單位、居委會、村民小組租賃房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的為450余戶，按規(guī)定納稅人應(yīng)該是行政事業(yè)單位、居委會、村民小組，但是長期以來對此征稅困難，特別是各居委會、村民小組因為征地或動遷，居委會、村民小組用補償款在城區(qū)建蓋房屋出租，用租賃給村民分利，雖多次宣傳解釋，對繳稅仍不理解，還容易引發(fā)群體等不穩(wěn)定問題。這些房產(chǎn)租賃給個人經(jīng)營后在繳稅上給周圍其它納稅人造成了極不好的影響，致使相互觀望，稅負(fù)不公的抵觸心理逐年增長和擴大。 （四）工商部門辦理登記準(zhǔn)入條件放寬，現(xiàn)有管戶空戶和重疊戶逐年增多。自2016年起，工商登記準(zhǔn)入條件改變，允許個人在住所登記，并相繼取消了需要提供的一些前置資料，辦理營業(yè)執(zhí)照更加簡單方便。這樣就造成了營業(yè)執(zhí)照辦理后不及時辦理稅務(wù)登記或者雖辦理了稅務(wù)登記但無固定經(jīng)營地址等問題，空戶、重疊戶逐年增多，為出租房屋稅收清理帶來了較大的難度。突出表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是國地稅開展聯(lián)合辦證。今年以來我縣國地稅實行聯(lián)合辦證，從很大程度上方便了納稅人，但也不可避免出現(xiàn)了一些問題。從開展聯(lián)合辦證工作以來，截止今年4月底國稅共傳遞聯(lián)合辦證資料596戶，分局經(jīng)核實有189戶電話不能打通，無法找到經(jīng)營地點。 二是事業(yè)單位提前退休或退職辦證。今年內(nèi)，我縣部份事業(yè)單位人員主要是教育和醫(yī)療單位人員提前退職，在辦理手續(xù)時要求有從事二次創(chuàng)業(yè)經(jīng)營的證照（即要有從事個體經(jīng)營的證照），工商部門已依法給予辦理了營業(yè)執(zhí)照，申請辦理稅務(wù)手續(xù)齊全，但實際不從事實際經(jīng)營，也沒有具體經(jīng)營場所，據(jù)不完全統(tǒng)計該情況設(shè)計戶數(shù)在100戶左右。 三是縣級相關(guān)部門扶持性貼息貸款致使空戶增多。近年來，工會、婦聯(lián)、共青團、勞動保障、工商聯(lián)、工商、林業(yè)等部門每年都在辦理財政貼息扶持創(chuàng)業(yè)貸款，每年指標(biāo)超過1000戶，貸款五萬元、八萬元到幾十萬不等，主要針對小型企業(yè)、個體工商戶，辦理時均要求提供當(dāng)年或近兩年新辦的稅務(wù)登記證，一部份納稅人為了取得貼息貸款，人為辦理新證或辦理空證，特別是一部份是行政事業(yè)單位職工借用它人資料辦理，資料完整齊備，而稅務(wù)機關(guān)由于受人力因素制約又不可能一一核實，出現(xiàn)辦理了稅務(wù)登記實際上沒有經(jīng)營場所形成空戶的情況。 四是承租人失蹤或終止經(jīng)營未依法辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，導(dǎo)致經(jīng)營場所閑置未租出。隨著城市開發(fā)加快，可供出租的房產(chǎn)急劇增多，房產(chǎn)閑置或租出頻繁，一些納稅人稅法意識不強，終止經(jīng)營不到地稅機關(guān)辦理注銷手續(xù)，而原租賃場所又閑置未租出，形成空戶。 （五）征管力量不足，造成管理力度不夠,稅務(wù)機關(guān)征管不到位。 一是稅務(wù)機關(guān)對個人房屋出租行業(yè)稅收缺乏足夠的重視。由于該行業(yè)的稅收收入占全縣稅收總量的比重較小，所以極少數(shù)干部思想上對管好該行業(yè)的稅收，沒有太多的熱情，工作責(zé)任感和積極性、主動性不高。盡管收入比重不大，但對體現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)依法征管、堵塞漏洞，做到應(yīng)收盡收卻至關(guān)重要。由于缺乏有效的稅源監(jiān)管手段，私房出租戶少報、瞞報租金收入甚至隱瞞不報的情況時有發(fā)生。 二是房屋租賃行業(yè)涉及面廣、量大，現(xiàn)有征管力量嚴(yán)重不足。以我局三分局為例，分局現(xiàn)有干部職工10人，共有管戶4300戶。10名干部職工中有2人被抽調(diào)參加新農(nóng)村建設(shè)工作隊，專門辦理二手房交易業(yè)務(wù)1人，征稅大廳前臺業(yè)務(wù)受理1人。所以，實際能履行稅收管理員職責(zé)職責(zé)的僅剩6人，人均管戶達到了近700戶。在加之每年納稅清理、申報管理工作繁重，數(shù)據(jù)清理、系統(tǒng)推廣、兩稅比對等專項工作增多，而個體房屋租賃變動頻繁，出租戶等待觀望，相互推諉，造成了一定的負(fù)面影響，增加了征管的難度。雖然分局對此項工作實現(xiàn)了常態(tài)化，采取了一些征管措施，每年都有針對性地組織專項清理，但由于征管力量嚴(yán)重不足，清理工作難以做到完全徹底。 三是少數(shù)稅收管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，工作責(zé)任心不強，對稅收的公平性、嚴(yán)肅性認(rèn)識不深，不能夠?qū)嵤虑笫恰⒐焦膶Υ恳晃患{稅人，稅收核定中計稅面積隨意性問題偶有發(fā)生。 三、加強房屋租賃業(yè)稅收征管的對策 （一）提高認(rèn)識，加強領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳。 進一步提高思想認(rèn)識，牢固樹立“抓大不放小”的征管理念，采取有力措施，既管好主要稅源，又管住零星稅源。一是要加大稅法宣傳力度，通過報紙、電視、廣播手機短信等平臺，宣傳與房屋租賃相關(guān)的稅收法規(guī)和政策，增強公民自覺納稅意識和相互監(jiān)督意識；二是要利用入戶發(fā)票檢查管理、稅收納稅定額核定調(diào)整調(diào)查等時機進行稅法宣傳，稅收管理員對各自片區(qū)的納稅人進行房產(chǎn)稅政策的宣傳和納稅輔導(dǎo)宣傳告知納稅人的納稅義務(wù)、納稅時限和計稅方法；通過宣傳、輔導(dǎo)使廣大納稅人了解有關(guān)稅收法規(guī)和政策規(guī)定，提高納稅人自覺納稅意識。 （二）核實稅源，強化征管 一是狠抓基礎(chǔ)工作，強化稅源管理。開展房產(chǎn)稅管戶清理，把經(jīng)營者的稅務(wù)登記證、身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證、租賃合同比對，核實納稅人的真實信息，同時從源頭上稅務(wù)登記環(huán)節(jié)，嚴(yán)格把關(guān)，要求辦證人提供租賃合同及房產(chǎn)證件，建立統(tǒng)一的管理臺帳，逐戶登記建筑面積、地址、用途、租金和納稅情況等。 二是將房產(chǎn)稅征收管理工作列入征管質(zhì)量考核，做到應(yīng)收盡收?？己硕酱俣愂展芾韱T不斷加大征管力度，不定期抽查管理員對房產(chǎn)稅信息資料的歸集情況，對戶數(shù)不全、應(yīng)納稅額不準(zhǔn)等情況進行監(jiān)督考核；對房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、入庫及時性進行抽查，使建立起來的基礎(chǔ)信息資料真正發(fā)揮作用，實現(xiàn)了稅源精細化管理。 三是加大內(nèi)部橫向協(xié)作，與征收大廳協(xié)作，在征收稅款、辦理小型微利企業(yè)、個體工商戶申領(lǐng)繳銷發(fā)票費，稅務(wù)登記證件變更注銷等業(yè)務(wù)時嚴(yán)格審查其是否申報繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅等，稅款是否繳納完畢。對已繳稅款的個體戶，稅收管理員在申報表上簽字后征收大廳才能受理申報；對未繳納的，則必須先交房產(chǎn)稅、土地使用稅后，才可受理。與上級股室協(xié)作，納稅人在辦理減免稅等稅收優(yōu)惠時核實房屋租賃稅收繳納情況。與國稅部門協(xié)作，納稅人在辦理稅款申報、發(fā)票代開、繳銷時提醒納稅人繳納房屋租賃稅收。 （三）努力構(gòu)建更加完善的協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò) 一是工商管理部門經(jīng)過長期的辦證、驗證工作實踐，所有工商戶管戶已認(rèn)同并形成了按年驗證的習(xí)慣，無論城區(qū)還是鄉(xiāng)村，都主動積極到工商部門辦證或驗證，可以探索在此基礎(chǔ)上，由縣人民政府統(tǒng)一發(fā)文，把工商部門聯(lián)合在一起構(gòu)建成協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，取得工商部門的支持，在辦理年檢時，需要工商戶管戶提供當(dāng)年自有房屋經(jīng)營或房屋出租應(yīng)繳納的相關(guān)稅收完稅證明材料，才能給予驗、換證，從源頭上規(guī)范和促進房屋租賃市場稅收征管。 二是進一步加強國地稅聯(lián)合辦證，委托國稅部門代征超定額、發(fā)票繳銷等項工作，不斷擴大代征范圍和協(xié)作實效。 三是建議紀(jì)檢監(jiān)察部門加強對行政事業(yè)單位工作人員的依法納稅教育。從事房屋租賃自營活動的行政事業(yè)單位工作人員及其親屬要帶頭依法申報納稅，對于拒不申報繳納稅款的，地稅部門可提請監(jiān)察部門依紀(jì)依規(guī)進行處理。 四是對納入財政統(tǒng)一收支管理的機關(guān)和事業(yè)單位要主動申報繳納稅款，對拒不申報繳納稅款的，由財政部門扣繳應(yīng)納稅款。出租人和承租人一律憑地稅機關(guān)開具的發(fā)票方能入賬和支付租金。 五是加強和工會、婦聯(lián)、共青團、勞動保障、工商聯(lián)、工商、林業(yè)等部門溝通。各部門在辦理扶持貼息貸款資料審核時，應(yīng)該要求其出示地稅部門提供的完稅證明。（目前，經(jīng)過分局了解，一些單位只要求提供稅務(wù)登記證，沒有要求提供完稅證明，要求提供完稅證明的也沒有要求同時提供國地稅兩家的證明，因大多數(shù)納稅人未達起征點，在國稅部門不繳納任何稅收，所以，大多數(shù)納稅人都到國稅部門開具，地稅部門不能實施有效監(jiān)管） 六是加大內(nèi)部管理監(jiān)督和考核。進一步細化稅收管理員崗位職責(zé)及考核細則，定期公示房屋出租稅源信息，不定期抽查各管理員房屋出租稅收管理情況，強化對管理員的教育培訓(xùn)，提高管理責(zé)任意識和管理水平。 七是嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范執(zhí)法。一方面是加強征管和懲處力度，提高出租人偷逃稅款成本。對不依法納稅的出租人依照中