房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本.doc

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本 2004年至2005年是北京及至全國(guó)房地產(chǎn)最不平靜的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一時(shí)期經(jīng)歷了各種政策調(diào)控。從03年121文件的出臺(tái)，到監(jiān)察部和國(guó)土資源部日前發(fā)出的8.31大限，即 在 04 年 8 月 31 日 前今年各地必須將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問(wèn)題處理完畢；國(guó)務(wù)院關(guān)于項(xiàng)目資本金比例從 20%提高到 35 %以上的通知；銀監(jiān)會(huì)對(duì)房產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強(qiáng)；央行出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以 調(diào)整控制過(guò)熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的固定資產(chǎn)過(guò)快投資增長(zhǎng)，控制通脹；05年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（“老國(guó)八 條”）；05年月七部委下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見（ “新國(guó)八條”）；預(yù)售制度的取消爭(zhēng)議；以及二的二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收的細(xì)則明確、個(gè)人所得稅征征停停等等等等，將京城房市攪得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，觀望之聲四起。 北京的東部一直是北京房地產(chǎn)界的一個(gè)議論之地、爭(zhēng)論之地、也是爭(zhēng)議之地，但更是希望之地。“兩軸兩帶多中心”，“京津冀腹地、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”、“三軸三帶兩綠 心”，“北京中心的東移”，“大七環(huán)的建設(shè)”，京東板塊的現(xiàn)狀與發(fā)展，成為一大熱點(diǎn)，各大媒體、專家、學(xué)者、政府部門、企業(yè)、市民對(duì)此的關(guān)注，引發(fā)了眾多 關(guān)于京東的話題。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2005年1-9月份北京市房地產(chǎn)的總體開發(fā)量和成交量較上年同期都有不同程度的下降，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)， 1-9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成908.5億元，同比增長(zhǎng)4.4%，低于上年同期15.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 53.4，低于上年同期4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資完成455.5億元，同比下降3.4；1-9月，全市商品房買賣成交21萬(wàn) 套，2604.6萬(wàn)平方米，同比分別下降13.2、8.7：其中，商品現(xiàn)房買賣成交7.4萬(wàn)套，939.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.8和 27.8；商品期房預(yù)售成交13.6萬(wàn)套，1664.8萬(wàn)平方米，同比分別下降24.1、20.6；1-9月，全市商品期房買賣平均價(jià)格7372元 /平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7。2005年1-10月份北京市固定資產(chǎn)投資總額為1951億元，較上年增長(zhǎng)11.9%，消費(fèi) 指數(shù)為101.5，房地產(chǎn)投資總體增長(zhǎng)幅度低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度，成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度高于消費(fèi)水平的增長(zhǎng)幅度。而作為北京“編外郊縣”的燕郊，從行政隸 屬關(guān)系來(lái)看，燕郊屬于河北省，但從區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，燕郊已儼然同北京融為一體。目前在此置業(yè)的買家80%來(lái)自北京，北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)在很大程度上有著較強(qiáng)的影響和參考意義。 新華恒機(jī)構(gòu)是以京東地區(qū)發(fā)展大勢(shì)為依托，京東地區(qū)房地產(chǎn)成長(zhǎng)為基礎(chǔ)而發(fā)展起來(lái) 的房地產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)機(jī)構(gòu)，基于此，新華恒機(jī)構(gòu)一直致力于京東地區(qū)的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)研究。為深入調(diào)研京東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)狀況，新華恒機(jī)構(gòu)在經(jīng) 過(guò)精心準(zhǔn)備后，重點(diǎn)針對(duì)京東地區(qū)的通州和燕郊展開了大規(guī)模、較全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀和消費(fèi)行為的市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)市調(diào)結(jié)果進(jìn)行了詳細(xì)的分析。本次市 場(chǎng)調(diào)研共向燕郊和通州地區(qū)發(fā)放消費(fèi)市場(chǎng)問(wèn)卷3000份，收回2896份，占總問(wèn)卷數(shù)的96.53%，其中有效問(wèn)卷2633份占總問(wèn) 卷數(shù)的87.77%；對(duì)近百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，主要包括樓盤基本信息、價(jià)格、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等。 第一部份 北京東部地區(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析 沿著東長(zhǎng)安街向東，從天安門廣場(chǎng)出發(fā)，經(jīng)建國(guó)門、國(guó)貿(mào)，21公里處是通州，出通州上京哈 高速，往東9公里便是燕郊，更得“天子腳下，御駕行宮”之美稱。兩地處在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀腹地的核心位置，北京東擴(kuò)計(jì)劃的浮出水面，處在東擴(kuò)線路上的關(guān)鍵地位，其發(fā)展前景不可限量。 燕 郊燕郊開發(fā)區(qū)依托信息產(chǎn)業(yè)部等國(guó)家部委，先后引進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)部第45、39、53研究所及多家科研單位，而且已云集了來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、法國(guó)以及 港、澳、臺(tái)等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的490多家企業(yè)。目前，美國(guó)惠普、日本富士紛紛落戶，石家莊神威藥業(yè)、北京漢王制造有限公司、協(xié)和藥業(yè)等知名企業(yè)以及有 國(guó)際背景的亞星數(shù)碼科技燕郊開發(fā)區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)銷售收入、出口創(chuàng)匯分別保持了年均45%、37%和75%的高速增長(zhǎng)，步入了良性發(fā)展的軌道。 2005年1-7月，燕郊開發(fā)區(qū)工業(yè)銷售收入、出口創(chuàng)匯和財(cái)政收入分別完成16.63億元、1776萬(wàn)美元和1.01億元，同比分別增長(zhǎng)了22.4%、 22.4%和60.3%。 根據(jù)燕郊開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，至2010年將發(fā)展成占地50萬(wàn)平方公里，人口20萬(wàn)，固定資產(chǎn)投資 年遞增10%。八通線向東延至燕郊的方案已提上日程，目前正在審批階段，如果審批成功，工程有望在2008年前后開工。這將為燕郊的發(fā)展和兩地房地產(chǎn)市場(chǎng) 的融合創(chuàng)造出良好的條件。大七環(huán)的修建又將燕郊納入了大北京城的范圍之中。昔日皇苑行宮，今朝國(guó)際新城，燕郊的發(fā)展日新月異，正進(jìn)入全面發(fā)展的快車道。 通州今年19月份，通州固定資產(chǎn)投資69.4億元，同比增長(zhǎng)17.3%。房地產(chǎn)投資完成36.6億元，同比下降 11.4%；北苑高架橋、北關(guān)高架橋、運(yùn)河治理等重大工程投資力度較大。在2005年初，北京空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，北京城市總體規(guī)劃賦予通州“首都城市發(fā)展 新區(qū)”功能。作為北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，通州是一個(gè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城。并確定通州新城的發(fā)展目標(biāo)為：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、 濱水宜居新城。從北京中心東移及通州交通主干線的京通快速北苑環(huán)島、北關(guān)環(huán)島的擴(kuò)改，兩廣路延長(zhǎng)線興建、北關(guān)地鐵修建的提議，運(yùn)河環(huán)境的整治，通州作為北 京的副中心，各種城市功能逐步完善，城市化的進(jìn)程將加快步伐。 第二部份京東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 從 2005年1-9月京東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家宏觀政策的影響，一向備受關(guān)注的房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。 房地產(chǎn)開發(fā)投資總量較上年有所下降，或增幅下降，由 于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌的預(yù)期，持幣觀望仍是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)反映的主角。市場(chǎng)在此次市調(diào)中，我們分別對(duì)通州房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價(jià)格、物 業(yè)管理情況、銷售情況進(jìn)行了分析。 2.1物業(yè)類型 從物業(yè)類型的市場(chǎng)情況來(lái)看，從普通住宅、公寓、別墅、假日酒店各種物業(yè)類型均有涉及。根據(jù)取樣調(diào)研分析，物業(yè)類型分布大致如下表：2.1.1通州物業(yè)類型： 通州區(qū)域普通住宅所占比例較大，超過(guò)60%，如加上通州區(qū)域內(nèi)各行政村自建的眾多小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，這個(gè)比例還會(huì)有增加對(duì)CBD區(qū)域人員的入有較大的吸引作 用。 2.1.2燕郊物業(yè)類型： 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，燕郊目前的在售物業(yè)，以普通住宅為主，占取樣物業(yè)的49%，占住宅物業(yè)的78%，燕郊的別墅在占比較大。 2.2物業(yè)分布 在對(duì)京東地區(qū)物業(yè)分布的調(diào)研中，住宅分布大 多向交通干道集中的特點(diǎn)，新的現(xiàn)象是向新區(qū)發(fā)展。象燕郊地區(qū)，東部潮白河區(qū)域的發(fā)展以休閑宜居為主，以燕順路為引導(dǎo)線，從京哈高速出口向北延伸。通州則沿 城鐵沿線向東南及通州南部發(fā)展，向東則過(guò)東關(guān)大橋在運(yùn)河?xùn)|岸的南北方向呈向心狀建設(shè) 2.2.1燕郊 2.2.2 通州 從上圖來(lái)看，京東地區(qū)的通州和燕郊都是以普通住宅為主的生活居住區(qū)。高檔的生活區(qū)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中逐漸在區(qū)域當(dāng)中增加， 特別是燕郊區(qū)域，高檔物業(yè)如東方夏威夷、美麗鄉(xiāng)村的入市，對(duì)拉動(dòng)燕郊高檔物業(yè)的發(fā)展起到了一定的作用。從普通住宅當(dāng)中的分析來(lái)看,高層物業(yè)是今后東部地區(qū) 的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì),生活觀念的改變以及日益稀缺的土地資源,特是中心城區(qū)土地資源的日益減少,高容積率、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、高收入階層入住的物業(yè)必將是北京東部 地區(qū)發(fā)展的一場(chǎng)重頭戲。 2.3物業(yè)價(jià)格 自2004年8.31大限之后，土地嚴(yán)格按照“招、拍、掛”的 方式土地作用權(quán)，開發(fā)商取得開發(fā)用地進(jìn)一步受到嚴(yán)格限制，土地成本提高，部份建材價(jià)格漲幅較大，市場(chǎng)新盤放量下降，雖然在1-9月期間有階段性的交易下 降，但京東地區(qū)購(gòu)房需求持續(xù)旺盛，房?jī)r(jià)也一直穩(wěn)步攀升，。據(jù)統(tǒng)計(jì)，京東地區(qū)房地產(chǎn)售價(jià)同比上漲 物業(yè)的銷售價(jià)格是體現(xiàn)物業(yè)水 平和區(qū)域發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，從這次市場(chǎng)調(diào)研當(dāng)中可粗略看出，通州的物業(yè)單價(jià)大都在3500元/m以上，物業(yè)均價(jià)在3800元/m的物業(yè)占據(jù)了通 州大部份房地產(chǎn)市場(chǎng)，通州的多層住宅越來(lái)越成為一種稀缺產(chǎn)品，板樓的青睞度一直高于塔樓，多層的青睞度一直大于高層。而燕郊物業(yè)的整體均價(jià)相對(duì)于通州的物 業(yè)價(jià)格低1000元/m左右，多層物業(yè)的價(jià)格在2800元/ m左右。北京消費(fèi)群體對(duì)燕郊的青睞，來(lái)源于價(jià)格的敏感占有較大因素，其次就是燕郊物業(yè)居 住密度較低，低密度的居住空間，對(duì)于在北京CBD或泛CBD區(qū)域工作的群體來(lái)說(shuō)，在心理上有一定的空間釋放感。 2.4物業(yè)管理水平及收費(fèi)情況分析 部份在售物業(yè)情況一覽表 物業(yè)名稱 物業(yè)類別 物業(yè)單價(jià) 物業(yè)體量 物業(yè)費(fèi) 開發(fā)商 物業(yè)公司 星河皓月 多層 2950 40 08 住達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 燕達(dá)物業(yè)管理人限公司 美林新東城 多層高 層 2880 14 未定 美林房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 未定世紀(jì)名苑 普宅 2850 7 05 三河市龍?zhí)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司上瑞物業(yè) 天子莊園 別墅/普宅 2300-2500 13 0.7-1.1 京郊房地產(chǎn)開發(fā)公司 三河市天子物業(yè)管理有限公司 北歐小鎮(zhèn) 多層/高層 2700 17 05-11 中建華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中建華遠(yuǎn)物業(yè) 意華田園都市 普 宅 2600 14 0.69-1.28 燕郊意華房地產(chǎn)開發(fā)公司 意華物業(yè)管理公司 東方夏威夷 別 墅 7000 29 2.38-3.98 三河興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第一太平戴維斯 新圣得花園 別墅 7100 6.4 2.5 三尖市 鼎盛投資集團(tuán)有限公司 圣得物業(yè)管理公司 歐陸豪庭 多層 1750 18 0.26 香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 香河尚新物業(yè)管理有 限公司 育龍香苑 高層 2700 10 09 北京育龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司香河育龍物業(yè)管理有限公司 BOBO自由城 多層 高層 4280 18 0.98-1.68 北京永泰寵基房地產(chǎn)開發(fā)公司 香港中原物業(yè)管理有限公司 本岸 高 層 3700 28 1.76 伯雅集團(tuán) 北京久居雅園物業(yè)管理公司 世紀(jì)星城 高層 4580 86 1.75 北京順華 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京東光物業(yè)管理公司 蘇荷雅居 高層 4600 11 1.84 北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京順開物業(yè)管理公司 時(shí)尚街區(qū) 多高層 4300 30 0.98-1.72 北京住總集團(tuán)、北京景新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園景時(shí)尚物業(yè)管理公司 瑞都公園世家 高層多層 3900 80 1.6 北京東杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 瑞都物業(yè)管理公司 瑞都國(guó)際 高層 4500 26.4 1.85 北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京瑞景物業(yè)管理有限公司 當(dāng)代名筑 多層/高層 4100 12 1.1-1.58 北京筑高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京名筑物業(yè)管理有限公司 武夷時(shí)代 多層/高層 3550 8.1 1.28 北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京武夷物業(yè)管理有限公司 水岸長(zhǎng)橋 高 層 4380 11 1.7 北京中博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司 桃花島 多 層 3850 21 0.98 欣達(dá)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 柳岸芳園 高層 4300 未定 北 京貴源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 未定 河畔麗景 高層 3400 12.5 1.38 維盛賓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 通運(yùn)達(dá)物業(yè) 管理有限公司 新華聯(lián)錦園 多層 3680 20 1 北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司 西果園物業(yè)管理公司 在水一 方 高層 3980 18 1.48 北京黃海房地產(chǎn)開發(fā)公司 均豪物業(yè)管理有限公司 從上表中來(lái)看，燕郊多層物業(yè)費(fèi)在0.5 元到0.8元之間，高層物業(yè)費(fèi)在1元至1.3元之間，別墅物業(yè)費(fèi)在2.元至4元之間；通州多層物業(yè)費(fèi)在0.7元至1元之間，高層物業(yè)費(fèi)在1.5元至1.8 元之間，別墅物業(yè)費(fèi)在2.5元至8元之間不等。根據(jù)對(duì)在銷樓盤的對(duì)比分析，樓盤品質(zhì)和物業(yè)管理公司的不一,物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也呈現(xiàn)多方面的現(xiàn)象,多層物業(yè)費(fèi)主 要集中在0.5至元至1元之間,高層物業(yè)費(fèi)用主要集中在1元至1.8元之間,超過(guò)2元物業(yè)費(fèi)的以高檔公寓和別墅為主： 部份樓盤營(yíng)銷主題 東 方夏威夷 那片海的別墅 星河皓月 百萬(wàn)平米歐洲小鎮(zhèn)，百萬(wàn)平米超大社區(qū)，盡享歐陸生活 美林新東城 美林深處的歐洲 意 華田園都市 生活就是度假、家在田園中，田園有都市 天子莊園 生活的理想，就是理想的生活 BOBO自由城 一波未平一波又起 世 紀(jì)名苑 好房子自己會(huì)說(shuō)話/引領(lǐng)京東住宅潮流之典范 本岸 陽(yáng)光板樓 世紀(jì)星城 新城超薄板樓 蘇荷時(shí) 代 年輕 輕軌 軌跡多端 時(shí)尚街區(qū) 城鐵零距離 瑞都公園世家 引領(lǐng)通州公園地產(chǎn) 瑞都國(guó)際 家住瑞都國(guó)際，購(gòu)物家 樂福 當(dāng)代名筑 城鐵非一般空間 武夷時(shí)代 武夷時(shí)代，盛情綻放 水岸長(zhǎng)橋 成熟CBD水岸社區(qū) 桃花島 江南 低密庭臺(tái)建筑/從今天起，做一個(gè)快樂的島主 柳岸芳園 天地靈秀聚人生/身臨一種境界，唯我天地； 領(lǐng)略一種視野，預(yù)約未來(lái)；成 就一種喝彩，淡定天下 第三部份 消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析 京東地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)群體主要集中 在北京以東的商圈范圍內(nèi)。燕郊的80%購(gòu)房者來(lái)自北京的京東地區(qū)，從一早一晚930公共汽車的擁擠程度就能看出結(jié)果，其他如山西的一些投資客也占有一定的 比例。通州的購(gòu)房群相對(duì)復(fù)雜一些，但大部份購(gòu)房者還是在CBD區(qū)域工作，根據(jù)此次對(duì)市場(chǎng)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，大部份的被調(diào)查對(duì)象都有在近期購(gòu)房的愿望，對(duì) 價(jià)格的心理預(yù)期也有不同程度的上升。 根據(jù)調(diào)查顯示，準(zhǔn)購(gòu)房者中以 26-35 歲的比例最高，達(dá) 到 47，36-45歲之間的購(gòu)房者達(dá)到33%； 25 歲以下的人群，達(dá)到 13%，因此， 25-35 歲的青年人士依然是房產(chǎn)市場(chǎng)的主角，這是由他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。 33.3 被訪者的家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)情況、 從上圖可以看出，在被訪者總體中，燕郊兩口之家的比例達(dá)到了 56% ，超過(guò)總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達(dá)到了85%；單身的比例則最低 僅為 5% 。從燕郊的購(gòu)房群體來(lái)看，今后的二至三年之內(nèi)，與幼兒相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如幼兒園、中小學(xué)校長(zhǎng)、游樂園相應(yīng)的較強(qiáng)的需求量；主力購(gòu)房群體兩個(gè)區(qū)域大體 相當(dāng)，均占到80%強(qiáng)。商品房逐漸成為生活的必需品，而其昂貴的價(jià)值，一般要花費(fèi)消費(fèi)者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶的購(gòu)買力更強(qiáng)，其中兩代、 三代同堂的表現(xiàn)的更為迫切。 3.4 被訪者家庭年收入分布 被訪者家庭年收入分布情況 從 上圖可以看出，家庭收入在 6-10萬(wàn)的被訪者占據(jù)了所有被訪者的一半以上，收入在10-14萬(wàn)的被訪者占比較大，燕郊達(dá)到17%，通州達(dá)到28%，收入 在 14 萬(wàn)元以上的比例為燕郊為7%，通州占比為15 。中等收入的家庭作為購(gòu)房主體繼續(xù)支撐著市場(chǎng)。 4. 購(gòu)房需求 特征分析 4.1 面積需求 被訪者面積需求。本次調(diào)查結(jié)果顯示，61-120 的需求比例最高，燕郊占到總體的 72 ，通州占到總體的74%；燕郊對(duì)大戶型的需求略高。小面積的需求主要是單身購(gòu)房者的意向較多，投資客對(duì)小面積獨(dú)有青睞。 4.2 套型需求 被訪者戶型需求分布情況 個(gè)人私密性要求越來(lái)越高；一次 購(gòu)房終身享用的思想根深蒂固，單身一族的增加使得一室套成為時(shí)代的寵兒；另外，由于躍層、復(fù)式在設(shè)計(jì)上突破小面積的實(shí)現(xiàn)，其總價(jià)過(guò)高的劣勢(shì)相對(duì)被弱化，相反其私密性好、動(dòng)靜分區(qū)分明、視野開闊、樓中樓的優(yōu)點(diǎn)突現(xiàn)在消費(fèi)者面前，尤其是一些追求時(shí)尚、收入較高的年輕群體及多次置業(yè)者較為接受，可能成為新寵。 4.3 理想的購(gòu)房區(qū)域 被訪者意向購(gòu)房區(qū)域分布情況 燕郊的燕順路至 潮白河區(qū)域是燕郊今后的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，目前在此地段的項(xiàng)目較為集中，如燕京新城、意華田園都市、星河皓月、世紀(jì)名苑、美林新東城，規(guī)劃建設(shè)中的鼎西區(qū)、潮 白人家等眾多普通住宅，以及在此區(qū)域匯集眾多的別墅項(xiàng)目如東方夏威夷、和安家園（達(dá)觀）、華堂高爾夫及其別墅以及燕園渡假村等其他多種形態(tài)物業(yè)的增加，將 此區(qū)域的升值空間大幅提升，購(gòu)房意向占比達(dá)到57%。中心城區(qū)因?yàn)槭切姓虡I(yè)及學(xué)院集中區(qū)域，對(duì)此區(qū)域的購(gòu)房意向占比達(dá)到32%，而對(duì)南部區(qū)域及東部區(qū)域 仍然持保守態(tài)度。 4.4年齡與樓型特征的要求的分析 被訪者年齡段對(duì)樓型特征要求情況 根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，25 歲以下的準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個(gè)樓型需求中的峰值，這和他們的個(gè) 性特征有極大的關(guān)系，因?yàn)樗麄兌嗍前耸甏錾?，一般為?dú)生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時(shí)尚和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求； 而 26-35 歲的準(zhǔn)購(gòu)房者中需求最多的是多層，這主要是因?yàn)檫@個(gè)年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，比較傳統(tǒng)，尋求家庭的穩(wěn)定、經(jīng) 濟(jì)的獨(dú)立和事業(yè)的成功。隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，對(duì)多層的需求變得越來(lái)越強(qiáng)烈。在 46-55 歲之間的準(zhǔn)購(gòu)房者中，對(duì)多層的比例甚至達(dá)到了八成以上。相比 之下，各個(gè)年齡段對(duì)高層的需求普遍偏低，而對(duì)別墅的需求則集中在 36-45 歲之間的人群，這主要是因?yàn)楸灸挲g段的人群一般家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功， 已經(jīng)有至少一套住房，收入較高，有提高生活品質(zhì)的要求和能力。 4.5區(qū)域性樓型需求比較分析 區(qū)域性樓型比較分析情況 通過(guò)對(duì)燕郊和通州兩地分區(qū)域樓型對(duì)比分析，多層和小高層的需求比例仍然最高，只是在不同的區(qū)域，消費(fèi)者的樓型需求有所不 同。 在通州，對(duì)高層的需求比例大于多層，而在燕郊則以多層的需求占比居多。從對(duì)以前年度對(duì)兩地的樓型需求分析顯示京東地區(qū)對(duì)高層的 需求呈現(xiàn)逐步上升的過(guò)程，特別是燕郊地區(qū)，由于高層住宅的稀缺，對(duì)高層方面樓型的需求增長(zhǎng)幅度顯得較通州要高。燕郊地區(qū)對(duì)別墅的需求略高于通州，這與地域 性的因素有較大聯(lián)系。就通州區(qū)域來(lái)看，對(duì)別墅的需求區(qū)域主要在遠(yuǎn)郊等地，如運(yùn)河以東至潮白河區(qū)域，目前在此區(qū)域形成的幾大別墅如運(yùn)河岸上的院子、尚東庭、 珠江國(guó)際城、運(yùn)通花園、楓露皇苑等，而中心城區(qū)和地鐵以南區(qū)域的別墅需求狀況不太旺盛，盡管目前南部區(qū)域有天地美墅、世爵源墅 ，但銷售狀況并不理想。 重點(diǎn)樓盤展示 通州瑞都國(guó)際 開 發(fā) 商： 由首都機(jī)場(chǎng)下屬的北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 項(xiàng) 目定位：瑞都國(guó)際的瑞都景園號(hào)稱通州新地標(biāo) ，集住宅、商業(yè)、金融、寫字樓、休閑等配套齊全的高尚社區(qū)。 項(xiàng)目位置：位于地鐵以南區(qū) 域，在輕軌九棵樹站， 建筑面積：總建筑面積為26.4萬(wàn)平方米，以板式小高層住宅為主。 商業(yè)配套：主要體現(xiàn)在國(guó)際大型連鎖零售巨 頭家樂福的進(jìn)駐，并以此作為一個(gè)宣傳主題。 戶型結(jié)構(gòu)：戶型從50m2280 m2的一居到六居，戶型多達(dá)二十種。主力戶型定位在 三室二廳130平方米。 宣傳渠道：戶外看板、擎天柱、報(bào)紙、工地圍檔、城鐵車票、網(wǎng)絡(luò)等立體交互式的廣告宣傳。 交 通： 八 通輕軌九棵樹站，多條公交線路在小區(qū)周邊。 燕郊新圣得花園 開 發(fā) 商： 由三河市鼎盛投資集團(tuán)有限公司開 發(fā)； 項(xiàng)目定位：居住、休閑、度假、辦公、娛樂為一體的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅； 項(xiàng)目位置：燕郊燕順路區(qū)域與中心城區(qū)交叉集中居住地 段； 建筑面積：占地面積133400平方米，總建筑面積為63536平方米，以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅； 商業(yè)配套：主要以京客隆、天客 隆、新世紀(jì)商場(chǎng) ； 交 通： 930多條支線經(jīng)過(guò)。 燕郊星河皓月 開 發(fā) 商： 住 達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目定位：花園洋房式板樓 項(xiàng)目位置：位于燕郊燕順路潮白河邊。 建筑 面積：總建筑面積為386200平方米，陽(yáng)光板樓為主。 商業(yè)配套：小區(qū)內(nèi)有體育公園、商業(yè)中心、雙語(yǔ)幼兒園、物業(yè)會(huì)所。 媒 體推廣：媒體推廣以戶外擎天柱、道旗、路牌、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等， 4.6 購(gòu)房目的分析 被訪者購(gòu)房目的情 況 4.7 不同年齡購(gòu)房目的分析 被訪者不同年齡購(gòu)房目的分析 從 年齡與購(gòu)房目的的交叉分析可以看出： 25 歲以下的人群主要是為滿足其定居和結(jié)婚的要求，兩者之和達(dá)到 75% ，他們基本 是首次 置業(yè)； 26-45 歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強(qiáng)的購(gòu)買力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增長(zhǎng)較為強(qiáng)勁； 55 歲 以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代表性，所以這里沒有列出，這主要是因?yàn)樗麄兓疽呀?jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了。 5.購(gòu)房者價(jià)格需求分析 房?jī)r(jià)是調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)的有力杠桿，隨著房?jī)r(jià)的升高，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區(qū)域超過(guò)某一價(jià)格后，更多的消費(fèi)者會(huì)選擇放棄。 5.1 可以承受的最高單價(jià) 根據(jù)新華恒機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京東地區(qū)商品房均價(jià)燕郊為 2750元 / 平米，通州為3800元 / 平米。而京東地區(qū)家庭年收入在 6-10 萬(wàn)的占到 了 50% 以上，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者不得不面臨更大的經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是對(duì)那些解決基本居住問(wèn)題的消費(fèi)者。隨著價(jià)格的不斷上揚(yáng)，其心理承受能力雖 然會(huì)逐漸增強(qiáng)，但需有序有度。 被訪者購(gòu)房意向單價(jià)分布情況 調(diào)查的結(jié)果顯示，承受單價(jià)在 1500 2500元的選擇比例最高，占93% ，價(jià)格的敏感系數(shù)在目前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)當(dāng)中比較大，同時(shí)也體現(xiàn)當(dāng)前的消費(fèi)群體對(duì)價(jià)格的快速上漲呈現(xiàn)一 定的對(duì)抗情緒；單價(jià)在 3500-4000及以上的被訪者尚有3%的選擇比例 說(shuō)明當(dāng)前購(gòu)房群體的心理承受能力有所增強(qiáng)，同時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的快速發(fā)展使得 人均收入也在不斷增長(zhǎng)，支撐了這種房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期。 被訪者付款方式選擇分布 市場(chǎng)價(jià)格的不斷 上漲，戶型面積偏大，使得總價(jià)普遍較高，消費(fèi)者在選擇付款方式上選擇余地很小，大多數(shù)的消費(fèi)者很難承受得起一次性付款，選擇按揭的比例高達(dá) 78% ，按 揭時(shí)間主要是 10 年、 15 年和 20 年；分期付款的比例也達(dá)到了 12.3.% ，一次性付款的比例最低，僅為 9.7% 。 5.4 被 訪者對(duì)京東區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià) 被訪者對(duì)京東房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià) 高昂的房?jī)r(jià)讓大部分的購(gòu)房者感覺 無(wú)奈，超過(guò)六成的被訪者認(rèn)為京東地區(qū)的房?jī)r(jià)高，超過(guò)三成的被訪者認(rèn)為，認(rèn)為價(jià)格適中的比例僅為 2.2% 。 6、對(duì)今后一年房?jī)r(jià)變 化變化的評(píng)價(jià) 今后一年內(nèi)京東地區(qū)房?jī)r(jià)變化情況分析 從被訪者的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，認(rèn)為在今后一年內(nèi)價(jià)格上漲 的群體占到85%，特別是認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲10%以上的人群比例較大，占到被除數(shù)調(diào)人群的35%。 7.媒體接觸習(xí)慣及媒體影響7.1 媒體接觸 媒體接觸分布情況7.2 廣告宣傳和推薦活動(dòng)的影響力分析 媒體影響力情況 可以看出消費(fèi)者會(huì)通過(guò)廣告宣傳和推薦活動(dòng)等途徑來(lái)了解房產(chǎn)供給信息、積累信息，并在一定程度上依賴這些信息，但這些信息在消費(fèi)者購(gòu)房決策過(guò)程中起到?jīng)Q定作用 的不會(huì)