防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研目的：更清楚地了解目前防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)。二、調(diào)研方式：親演客戶角色,實(shí)地出擊考察。三、調(diào)研內(nèi)容1、城市總體概況防城港市轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市，全市行政域總面積6300平方公里，大陸海岸線總長(zhǎng)為584公里，嶼海岸線222公里，水域面積74萬畝，邊境線長(zhǎng)230公里，有7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)與越南山水相連。目前全市總?cè)丝诩s80萬人，其中防城區(qū)人口約38萬人；港口區(qū)人口約11萬人；東興市人口約11萬人；上思縣人口約20萬人。2、房地產(chǎn)概況防城港市“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃約3.7萬套房，約415萬平方米。這預(yù)示著每年起碼有80萬平方米的開發(fā)量。這個(gè)規(guī)模與江蘇鎮(zhèn)江市的房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃差不多，說明了防城港市政府一心扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的魄力！但同時(shí)也充滿了挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)！西灣廣場(chǎng)、新中心區(qū)以及防城河西園區(qū)將成為整個(gè)“十一五”規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)。防城區(qū)商品房發(fā)展較早，整體實(shí)力較強(qiáng)，市場(chǎng)需求穩(wěn)定，但銷售速度較為緩慢，這主要是缺乏投資客。而港口區(qū)與防城區(qū)的情況剛好相反，投資房較多，且外來客戶猛增。3、現(xiàn)狀本次調(diào)查的重點(diǎn)是防城區(qū)和港口區(qū)，總體而言:港口房產(chǎn)銷售速度要比防城區(qū)的快。港口區(qū)的均價(jià)要比防城區(qū)的均價(jià)高出約150元/平方米。新中心區(qū)房?jī)r(jià)最高，并成為市民投資的熱點(diǎn)，但不是自住熱點(diǎn)。防城區(qū)港口區(qū)新中心區(qū)1650元/平方米1800元/平方米2000元/平方米由于本公司項(xiàng)目地處港口區(qū)內(nèi)，現(xiàn)對(duì)港口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)做具體分析。目前港口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三大區(qū)域，及市中心板塊、西灣廣場(chǎng)板塊和新行政中心板塊。（1）、價(jià)格：以新行政中心為首，其次是市中心和西灣廣場(chǎng)新行政中心2100元/平方米市中心2000元/平方米西灣廣場(chǎng)1950元/平方米（2）、戶型：就整個(gè)港口區(qū)而言，房地產(chǎn)戶型呈多樣性發(fā)展，80300平方中，兩房、三房、四房、復(fù)式以及別墅都有，但總體上戶型多以大中戶為主（面積在120平方140平方），而小戶以及中小戶并不是很多（面積在60平方110平方）。（3）、購(gòu)買人群：均以企事業(yè)單位為主，主要原因是近幾年北部灣的開發(fā)，大型廠礦企業(yè)的進(jìn)入帶來了大量的流動(dòng)人口，加上銀行，市政單位等，這些就構(gòu)成了是消費(fèi)的主要?jiǎng)恿Α?（4）、市政配套：港口區(qū)屬于以海灣港口為依托興建的城區(qū)，除市中心外，周邊配套并不健全。特別是新行政中心板塊內(nèi)，購(gòu)物、上學(xué)、交通極為不便。主要因?yàn)樾滦姓行木蜌W景南灣一個(gè)大型樓盤，且是新項(xiàng)目也屬別墅項(xiàng)目，人氣目前跟不上，相應(yīng)的一些配套也不齊全。（5）、小區(qū)配套：西灣廣場(chǎng)多以大盤為主, 小區(qū)內(nèi)中心廣場(chǎng)，景觀綠化等要比市中心好,特別是“夏威夷廣場(chǎng)”內(nèi)還設(shè)有會(huì)所等,同時(shí)市政在桃花灣興建的廣場(chǎng)和可以看到海的特殊的地理位置等這些都是近幾個(gè)月西灣廣場(chǎng)一帶樓盤旺銷的關(guān)鍵。（6）、政府引導(dǎo)：行政中心的搬遷，導(dǎo)致新行政中心的價(jià)格高于目前的市中心，也吸引很大一部分人買房選擇地理位置上的改變。同時(shí)帶動(dòng)與新行政中心相近的西灣板塊的銷售，西灣板塊近段時(shí)間價(jià)格漲幅已逼近市中心板塊，并且單價(jià)有超過市中心板塊的趨勢(shì)。四、各板塊分析1、市中心板塊代表樓盤：同德金灣國(guó)際、現(xiàn)代華庭優(yōu)勢(shì)：（1）地理位置所占優(yōu)勢(shì)明顯，附近有建設(shè)銀行，工商銀行，中國(guó)銀行三大國(guó)有銀行，為商務(wù)辦公提供便利條件。目前，其項(xiàng)目周邊集中了防城港較為密集的高成性大中型企業(yè)與國(guó)有企業(yè)，商務(wù)投資，商務(wù)租金市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間。（2）零售，飲食，休閑娛樂等行業(yè)聚集周邊。幼兒園，小學(xué)，中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)相對(duì)俱全。（3）云南路，四川路，漁萬路，等交通要道縱橫交錯(cuò)。（4）其中心樓盤戶型多，有：88-90的兩房，110-140的三房，150-160的四房。而且均價(jià)都在1750元/內(nèi)浮動(dòng)。以上這點(diǎn)加上人流的流動(dòng)性足以使各樓盤售馨。劣勢(shì)：防城港市委書記朱軍如此描述：“港企數(shù)十億投資防城港，各路商家紛紛搶灘防城港，使防城港的以港引工、以工促港、港工互動(dòng)進(jìn)入了良性互動(dòng)軌道，形成了一個(gè)以大海糧油、鋼鐵、電力、化工等四大支柱產(chǎn)業(yè)的臨海工業(yè)群。未來幾年內(nèi)的防城港，將是一個(gè)具有濱海特色的現(xiàn)代化城市”。這將意識(shí)著未來高發(fā)達(dá)區(qū)將會(huì)偏離現(xiàn)在的市中心區(qū)。兇涌涌的經(jīng)濟(jì)商將會(huì)把眼光拋向有山有水，有土有地的北部灣。2西灣板塊：代表樓盤：夏威夷廣場(chǎng)、麗景灣、恒信花園優(yōu)勢(shì)：根據(jù)防城港市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）前正式對(duì)外公布。預(yù)測(cè)，至2010年，防城港市中心城區(qū)建設(shè)各類住房共約3.75萬套，新增住房總建筑面積為415萬平方米。亮點(diǎn)一 建設(shè)各類住房約3.75萬套亮點(diǎn)二 經(jīng)濟(jì)適用房面積在90平方米內(nèi)亮點(diǎn)三 新增住房往3個(gè)地區(qū)發(fā)展，將防城港市中心區(qū)、防城城區(qū)、桃花灣片區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。劣勢(shì)：目前只在規(guī)劃中，許多重要的交通要道嘗未建設(shè)。一片空白，猶如紙上談兵。未得民心，與交通便利的市中心地區(qū)形成很大的差落。3.新行政中心板塊：代表樓盤：歐景藍(lán)灣屬政府鼎力打造熱點(diǎn)區(qū)域，前景看好，升值潛力大。但該地區(qū)起步較晚，各種配套缺乏，估計(jì)五年后才房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)形成規(guī)模。五、調(diào)研總結(jié)國(guó)家投資北部灣的開發(fā)，防城港市是最大的受益對(duì)象，除投資金額占北部灣的三分之二外，大型的工業(yè)項(xiàng)目也正紛紛進(jìn)入防城港，武鋼、大亞灣核電站等，這將帶來大量的流動(dòng)人口，也將會(huì)迎來房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮。但同時(shí)好的市場(chǎng)前景也必然吸引更多的房地產(chǎn)開發(fā)商來此投資，與此同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈。分析潛在客戶，把潛在客戶細(xì)分，挖掘市場(chǎng)盲點(diǎn)，找出市場(chǎng)需求點(diǎn)，這才能保持項(xiàng)目的暢銷及保證公司的利潤(rùn)！目前市場(chǎng)缺少小戶型這一緊缺戶型，根據(jù)調(diào)查，防城港市未來5年將迎來大量年輕人口，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)非常大。特別是80平方米左右的小戶型將是防城港市未來5年的熱點(diǎn)！而總價(jià)在20萬以內(nèi)的套型也將極受市場(chǎng)追捧。同時(shí)，商住兩用房也將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，這也是迎合防城港市城市發(fā)展的軌跡，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求點(diǎn)，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，造就我們公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。六、附件1、市中心板塊:樓盤名稱現(xiàn)推出訂購(gòu) %價(jià)格起步：元/價(jià)格最高：元/層差：元/折扣工程進(jìn)度建筑結(jié)構(gòu)備注同德金灣國(guó)際小區(qū)全部100%(多層)少量商鋪小高層:2038240020-50按揭9.9一次性9.8近期交付框架小區(qū)約200套2、西灣板塊樓盤名稱現(xiàn)推出訂購(gòu)%價(jià)格起步元/價(jià)格最高元/層差：元/折扣工程進(jìn)度建筑結(jié)構(gòu)備注夏威夷廣場(chǎng)一期270套(小區(qū)4期共1300套)二期240套92%1640205510-209.8折一期約2007年底交付磚混一期8棟為多層9棟為電梯房起步價(jià)1800二期接受預(yù)訂。麗景灣一期約60套100%1650195020-40按揭9.8一次性9.7一期約2007年底交付框架一期外墻面為彩色外墻磚恒信花園一期現(xiàn)房