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區(qū)分商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律意義作者： 劉康軍發(fā)布時(shí)間：2014-12-16 11:00:26【案件索引】（2014）秦民初字第00775號(hào)民事判決書(shū)。【基本案情】原告高某某，男，1962年6月8日生，漢族，咸陽(yáng)市人。原告李某某，女，1965年8月30日生，漢族，系原告高某某妻子。以上兩原告共同委托代理人李某，男，1941年10月15日生，漢族，住咸陽(yáng)市珠泉路玉珠樓新村13號(hào)樓3單元2層西戶(hù)，系原告李某某父親。以上兩原告共同委托代理人高建強(qiáng)，咸陽(yáng)市秦都區(qū)司法局148法律服務(wù)所法律工作者。被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,住所地秦都區(qū)玉泉北三巷。法定代表人吳瑞林，經(jīng)理。委托代理人劉瑩，陜西天之驕律師事務(wù)所律師。原告訴稱(chēng)：原告高某某、李某某訴稱(chēng)，2009年6月25日被告同意以?xún)?nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)出售給原告林湖苑房屋兩套，為VIP：10001號(hào)1-2-12-A和VIP：10002號(hào)1-2-12-C2。2009年12月19日，原告高某某向被告交納了兩套房預(yù)購(gòu)房款各200000元。2010年1月6日原告與被告簽訂了兩份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，期間被告經(jīng)原告同意將房號(hào)變更為林湖苑1號(hào)樓B座11202號(hào)、11204號(hào)，被告至今未向原告交付房屋，并將兩套房屋出售給別人。原告現(xiàn)訴至法院請(qǐng)求依法判令：1、解除雙方的認(rèn)購(gòu)協(xié)議；2、雙倍返還原告預(yù)交房款800000元，并賠償損失242000元。被告辯稱(chēng)，原、被告之間系商品房預(yù)約合同，而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此被告未將房屋出售給原告，被告將房屋出售的行為并沒(méi)有侵犯原告的權(quán)益，不構(gòu)成一房二賣(mài)。認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定若出現(xiàn)違約或其他不能履約的情況時(shí)，被告全額退還原告認(rèn)購(gòu)金并支付8%的利息，原告交納的40萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金不具有定金性質(zhì)。被告在2011年12月8日發(fā)布公告，告知內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶(hù)辦理正式簽約手續(xù)，而原告代理人李某當(dāng)時(shí)在被告處工作，所以雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告不構(gòu)成違約。雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告愿全額退還原告認(rèn)購(gòu)金，并支付8%利息。原告要求被告返還80萬(wàn)元并賠償損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。經(jīng)審理查明，2010年1月6日，李某代原告高某某與被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂兩份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)號(hào)分別為壹號(hào)和貳號(hào)。協(xié)議均約定雙方簽訂該協(xié)議時(shí)即2010年1月6日，原告高某某須向被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金200000元整，項(xiàng)目開(kāi)始正式銷(xiāo)售后，原告高某某擁有優(yōu)先選房權(quán)（以認(rèn)購(gòu)號(hào)為選房順序）。協(xié)議還約定，被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010年9月1日前達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件，并及時(shí)通知原告高某某選房，原告高某某認(rèn)購(gòu)價(jià)享受開(kāi)盤(pán)當(dāng)日雙重優(yōu)惠，如果在2010年9月1日前不能達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件，原告高某某有權(quán)退款，被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)條件退還全部認(rèn)購(gòu)金，并以認(rèn)購(gòu)金總額8%計(jì)息；項(xiàng)目正式銷(xiāo)售后，原告高某某未能成功選房或雙方正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不能就其中的條款達(dá)成一致，被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)條件全額退還原告高某某已交納的認(rèn)購(gòu)金，并以認(rèn)購(gòu)金總額8%計(jì)息，退款辦理時(shí)間為項(xiàng)目正式銷(xiāo)售30日內(nèi)。原告高某某已于2009年12月19日向被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別交付認(rèn)購(gòu)金200000元，共計(jì)400000元整。2011年12月8日被告通過(guò)咸陽(yáng)日?qǐng)?bào)發(fā)布公告：“瑞田房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于咸陽(yáng)市濱河路與沈興南路一線湖景項(xiàng)目湖濱1號(hào)將于2011年12月8日正式開(kāi)盤(pán)。感謝前期排號(hào)客戶(hù)的青睞及等待，請(qǐng)于2011年12月9日至16日帶齊相關(guān)證件到湖濱1號(hào)銷(xiāo)售部?jī)?yōu)先選房，并辦理相關(guān)手續(xù)。逾期者將不保留預(yù)定房源及優(yōu)惠”。原告李某某及高某某代理人李某于2012年1月3日前往涉案樓盤(pán)選房，但因雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。另查，代原告高某某簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的李某，于2012年元月在被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司領(lǐng)取工資。截至目前，本案涉案樓盤(pán)已經(jīng)全部售完。兩原告系夫妻關(guān)系?！緦徖聿门小吭胬钅衬撑c原告高某某系夫妻關(guān)系，原告高某某依據(jù)其與被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議主張權(quán)利，原告李某某亦依法享有相應(yīng)訴權(quán)。兩原告與被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，內(nèi)容客觀真實(shí)合法，依法應(yīng)為有效協(xié)議。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，原、被告雙方所簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)以及兩原告所交納的認(rèn)購(gòu)金是否具有定金的性質(zhì)。從本案內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議沒(méi)有對(duì)商品房的基本情況，商品房的銷(xiāo)售方式，商品房的價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異處理方式，產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等主要內(nèi)容作出約定，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條的規(guī)定，該協(xié)議屬于商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，而不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。關(guān)于兩原告所交納的認(rèn)購(gòu)金是否具有定金性質(zhì)，根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，而從認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容看，兩原告交納的認(rèn)購(gòu)金并未明確具有定金的性質(zhì)，故兩原告交納的認(rèn)購(gòu)金不屬于定金。綜上，兩原告請(qǐng)求被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按認(rèn)購(gòu)金雙倍支付其款項(xiàng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。兩原告主張解除與被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)庭表示同意，本院予以確認(rèn)，對(duì)于兩原告主張被告賠償其損失242000元，因被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司涉案樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，雖然未按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間開(kāi)盤(pán)，但在公告之后，兩原告也前去選房，視為其當(dāng)時(shí)愿意繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議，但因原、被告雙方未能就商品房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，最終也未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，故被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不存在不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)的情形，兩原告也未舉證證明被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不履行與其簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，同時(shí)就損失部分242000元的請(qǐng)求兩原告也未繳納相應(yīng)訴訟費(fèi)用。依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題若干問(wèn)題的解釋第二條的規(guī)定，兩原告主張被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償其損失242000元，本院不予支持。依據(jù)原、被告雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議“本項(xiàng)目開(kāi)始正式銷(xiāo)售后，乙方未能成功選房，或雙方正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不能就其中的條款達(dá)成一致，甲方無(wú)條件全額退還乙方已交納的認(rèn)購(gòu)金，并以認(rèn)購(gòu)金總額8%計(jì)息。退款辦理時(shí)間為項(xiàng)目正式銷(xiāo)售三十日內(nèi)”之約定，現(xiàn)兩原告未能成功選房，雙方也未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原、被告雙方均同意解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，故應(yīng)由被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退還兩原告共計(jì)400000元的認(rèn)購(gòu)金并依約定支付利息，利息從2009年12月19日（交款之日）起至款付清之日止，按照年息8%計(jì)算。依據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條，中華人民共和國(guó)合同法第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條，最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條及最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題若干問(wèn)題的解釋第二條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告高某某、李某某與被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的兩份認(rèn)購(gòu)協(xié)議。二、被告咸陽(yáng)瑞田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性返還原告高某某、李某某共計(jì)400000元并承擔(dān)利息（從2009年12月19日起至款還清之日止，按照年息8%計(jì)算）三、駁回原告高某某、李某某的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，原、被告均未上訴，被告向原告自動(dòng)履行了判決義務(wù)?！驹u(píng)析】商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)賣(mài)房屋事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中一般確認(rèn)認(rèn)購(gòu)人打算購(gòu)買(mǎi)的商品房的位置、樓層、房?jī)r(jià)及簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間，認(rèn)購(gòu)人在購(gòu)房前作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的保證，向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。商品房買(mǎi)賣(mài)合同與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議不同，其是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已按約定收受房款的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由此可以看出，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是有區(qū)別又有聯(lián)系的。從最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第九條及最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二條的規(guī)定來(lái)看，一方認(rèn)為對(duì)方違反商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的，請(qǐng)求賠償損失的，人民法院均應(yīng)予以支持。結(jié)合本案來(lái)看，如果原告與被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且被告已按約定收受房款，那么認(rèn)購(gòu)協(xié)議即是買(mǎi)賣(mài)合同，被告將房屋出售給第三人，其應(yīng)向原告承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任，但是本案原、被告雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)合同，故原告若認(rèn)為被告違約就不應(yīng)按所謂的“一房二賣(mài)”來(lái)請(qǐng)求賠償損失，原告主張賠償損失，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)定來(lái)舉證證明被告違約的事實(shí)及其損失的存在，而原告均未舉證，其主張賠償242000元的損失，依法不應(yīng)得到支持。最終合議庭在案件處理中，解除了雙方的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，依據(jù)雙方約定判決被告返還原告已付房款