水晶島公寓經(jīng)營運作方案doc31(1).doc

水晶島公寓經(jīng)營運作方案目 錄一、 產(chǎn)品分析.11、 產(chǎn)品概述2、 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析二、 投資型物業(yè)市場分析.31、 產(chǎn)權式物業(yè)現(xiàn)狀分析2、 租務市場分析-誰是客戶？1） 消費群分析2） 物業(yè)品種分析3） 家庭、個人投資現(xiàn)狀三、 經(jīng)營策略.111、 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式-產(chǎn)權式分期交付方式2、 家庭理財投資新模式-少投入、低風險、高回報3、 建立投資者的安全保證四、 投資理財方案.141、 普通公寓方案2、 酒店式服務商務公寓方案3、 產(chǎn)權式酒店方案五、 經(jīng)營建議.171、 建立業(yè)主委員會，建立產(chǎn)業(yè)投資基金2、 成立高新地產(chǎn)投資俱樂部水晶島公寓經(jīng)營運作方案一、 產(chǎn)品分析1、 產(chǎn)品概述本項目位于西安高新開發(fā)區(qū)西南部二、三期規(guī)劃開發(fā)的交匯處，東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學生物園, 北臨科技六路與西北工業(yè)大學產(chǎn)業(yè)園一路相隔。整個地形呈長方形，南北長280米、東西長145米，占地面積為38688平方米，總建筑面積10萬平方米。由一棟弧形狀五層鋼結構商務辦公樓、一棟22層鋼筋混凝土抗震墻結構酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。其中商務辦公樓建筑面積4萬9千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積5萬平米。商務辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源公司企劃部） 表1戶 型單位面積（平方米）套 數(shù)面積小計（平方米）售價（元/平米）未定106384028430071181278430087148128764300494102009043001233745514300553619804300883631684300從樓盤套數(shù)配比來看，本物業(yè)主打戶型為49平米的小戶型（410套）和87平米的中小戶型（148套）。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結構。2產(chǎn)品優(yōu)弱勢點【優(yōu)勢分析】地段優(yōu)勢-是西安高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)未來的高科技產(chǎn)業(yè)基地及高尚人文社區(qū)，未來的中央商務區(qū)（CBD）周邊。地域優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。環(huán)境優(yōu)勢-周邊環(huán)境優(yōu)美，東側為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動中心，西側是正在規(guī)劃的高新運動休閑中心和大學生物園，北邊是西北工業(yè)大學產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢-經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務活動創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。這三點相對于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢，但在高新區(qū)域內(nèi)的樓盤中，此優(yōu)勢共享。規(guī)劃優(yōu)勢-集酒店、公寓、商務辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項配套功能于一體。服務優(yōu)勢-全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營管理。產(chǎn)品優(yōu)勢-小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強。以上是產(chǎn)品本身所具有的特性，對于高品質(zhì)客戶有一定的說服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場潛力之所在。企業(yè)優(yōu)勢-十年的開發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽度高。這對客戶有一定的影響，但非決定性因素?！救鮿莘治觥课恢萌鮿?由于本項目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎配套還不完善，開發(fā)建設尚需時日，市場不可預見的因素較多，投資者存在一定的風險。 商業(yè)氛圍弱勢-正處于開發(fā)階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區(qū)及商務辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。競爭威脅-現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個性化辦公寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢點，通過開發(fā)差異性產(chǎn)品，占領市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。二、 投資型物業(yè)市場分析1、 產(chǎn)權式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權式公寓、產(chǎn)權式酒店、產(chǎn)權式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。西安市目前借鑒此理念的有：1） 德利邦國際假日中心（投資型酒店）主要特征：位置：北郊未央湖規(guī)模：120間酒店客房工程狀況：已竣工，正在實施裝修，按四星級酒店標準建設。投資方式：投資一萬元，年回報10%，年免費居住13天，5年后返還本金；投資二萬元，年回報10%，年免費居住30天，5年后返還本金；投資五萬元，年回報10%，年免費居住60天，5年后返還本金。特點：回報高，無產(chǎn)權保證，開發(fā)商采用一種純?nèi)谫Y的方式，設立會員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項目之一。本項目強調(diào)的是投資回報、假日休閑享受，在項目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯位，加之開發(fā)較早，地域差異較大，故不能對水晶島公寓造成競爭威脅。2） 世貿(mào)大廈（產(chǎn)權式商鋪）主要特征：位置：東關正街規(guī)模：12.8萬平方米，包括商場、辦公樓和公寓工程形象：準現(xiàn)樓寫字樓銷售價格：起價4000元/平米，均價4200元/平米商鋪銷售價格：一層14300元/平米；二層9000元/平米；三層8000元/平米；四層6000元/平米寫字樓投資方式：返租三年，年回報10%商鋪投資方式： 返租五年，年回報15%特點：回報率較高，有產(chǎn)權，投資額相對較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商對投資者三至五年返租期高回報的承諾，加大了投資者的投資信心，同時開發(fā)商通過此法達到了加速資金回籠的目的，但本項目由于前期開發(fā)上的資金問題以及對產(chǎn)品包裝宣傳運作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想，加之周邊安順廣場（帝標）、東方星座等項目的開發(fā)，形成了對本案較大的競爭。由于地域差距和項目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權式的經(jīng)營模式不能構成對我方的競爭。3）宏府大廈（酒店式商務大廈）主要特征：位置：北大街；單元面積：49平米-130平米多種面積配比，共260多套，主打面積60平米；工程現(xiàn)狀：正在進行裝修，外立面接近尾聲；銷售均價：5600元/平米，起價5300元/平米；投資方式：售后返租，1-10年的租約方式；特點：有產(chǎn)權，位置相對較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點，一改常規(guī)的經(jīng)營理念，開發(fā)出目前市場較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價較高的優(yōu)勢，贏得了市場先機，加之戴德梁行作物業(yè)顧問，增強了投資者的信心，銷售狀況不錯，目前可供散戶投資的單元只有20多套，同時強有力的廣告宣傳也對本產(chǎn)品的銷售起到了很好的作用。此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營理念上有很多值得可取之處。綜上所述：由以上三個典型樓盤的分析，可以發(fā)現(xiàn)：1）產(chǎn)權式商鋪、商務辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣點。2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結構，做到了戶型小，房價低，首付無需貸款，使投資意愿較強的家庭、個人及中小公司都能支付的起。3） 產(chǎn)品個性化較強，很注重開發(fā)區(qū)域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店；世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢開發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積；宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價大于月供款”等優(yōu)勢，開發(fā)出現(xiàn)代化商務樓。4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實現(xiàn)給投資者的承諾。以上諸多優(yōu)點值得我們在開發(fā)經(jīng)營水晶島項目時加以借鑒2、 租務市場分析-誰是客戶？物業(yè)和投資行為相結合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是將開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機的結合，形成了一個新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。從整個市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個意義上說，租務狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭?！咀鈩帐袌鱿M群分析】1） 單身白領：這部分客戶大多數(shù)上班時間不長，個人積累的資金不多，家不在本地或在本地但希望有一個自己的獨立空間，所以他們租房只是屬于一種臨時性的過渡，由于經(jīng)濟條件的限制，對房屋的品質(zhì)要求不是很高，面積在30-60平米左右，租價在1000元以下容易接受，再加上水、電、暖及物業(yè)管理費等，月住房支出費用不菲，一般將自己月收入的10%-20%作為上限。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況：崗 位勞動力成本（元/月）藍領工人500-800一般技術人員和高級維修工800-1200中級技術人員和管理人員1500-2000高級技術人員和高級管理人員3000-5000其它高收入者5000元以上月收入在3000-5000元能拿出1000元以上的作為個人住房消費的人不多，月收入4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是IT行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級管理人員提供星級賓館。這部分消費人群占到整個租戶的50%，正是本項目鎖定的客戶群體。如能在價格定位、配套設施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。2） 外籍、外來人員：開發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來的管理人員和工作者， 他們雖然有公司提供的住宅補貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒有公寓居住自由、經(jīng)濟，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價格適中的公寓樓。但這部分人群較少，據(jù)相關資料顯示，2002年在西安市長期居住的外籍人士1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（40-50平米）和相應的物業(yè)配套及服務功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務完善，周邊的商業(yè)、娛樂設施較齊全，購物、娛樂、消費、休閑等很方便。所以不論是在西安長期居住的外籍人員還是來此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的5%。3） 機構、辦公用房：對于較小的公司和機構，無論是本地的還是外來企業(yè)，由于公司起步不久或才到西安開拓市場，在各方面都會盡量壓縮開支，降低成本費用，在選擇物業(yè)方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公又解決了住宿，既不影響公司形象又經(jīng)濟實惠，月租在3000-6000元左右較容易接受。一百平米以上的戶型可供他們選擇。這部分客戶是本項目可挖掘的消費群體，占到總承租客的30%。4） 給老年人：隨著開發(fā)區(qū)功能建設日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套戶型不大的房間作為長期居住用。但這部分客戶群相對較少占到總承租戶的3%.5） 臨時居?。簽榱私o孩子創(chuàng)造一個良好的學習環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專門在開發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學，星期一至星期五臨時居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因為家距開發(fā)區(qū)較遠，公司平時多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購買之前，臨時在區(qū)內(nèi)租房居住。這些客戶相對較多占到總承租客的10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費群體。下為租務市場租客比例圖：綜上所述： 1、單身白領類占50%，有絕對的優(yōu)勢； 2、租商務公寓樓占30%，次之。結論：從公司提供的資料來看，結合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務式公寓樓市場前景較好?！咀鈩帐袌鑫飿I(yè)品種分析】根據(jù)本產(chǎn)品定位特點，研究重點為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。公寓、商住樓： 表2物業(yè)名稱物業(yè)定位平米。月。租價（元）主打套面積（平米）裝修狀況配套設施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓30-40120精裝齊全、有地熱一般楓葉大廈公寓40-45164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓30-40240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住30-35160-200簡裝齊全一般楓葉廣場商住30-35175-190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住30-35200以上簡裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。賓館酒店：表3西安市三、四星級賓館酒店價格表酒店名稱級別標準間價格長包房價格協(xié)議價格常包房面積房間數(shù)酒店位置新紀元賓館三星級540元/日250元/日380元/日22平米100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級460元/日160元/日368元/日25平米市中心秦都酒店三星級350元/日180元/日320元/日21平米180玉祥門驪苑酒店四星級540元/日250元/日380元/日25平米100多勞動南路口東方大酒店四星級580元/日無290元/日21平米398子午路好世界酒店四星級684元/日280元/日480元/日28平米100蓮湖路 從上表3可以看出：1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級別的酒店，價格不一樣，新紀元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店；2） 協(xié)議價格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價格，此價格在標準間和常包房之間；3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應設定在200-300套之間；4） 地理位置都相對優(yōu)越。綜上所述：投資型物業(yè)應有鮮明特征：1）地段：區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大；2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務區(qū)環(huán)布其中，擁有強大的租房需求市場的支持；3）交通便捷：發(fā)達的交通體系會促使經(jīng)濟快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關注的問題之一；4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結構合理，物業(yè)管理完善，對待商務樓宇還應提供智能化配置和商務服務系統(tǒng)。結論，建議水晶島公寓應結合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢：1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（49120平米）； 2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務理念；3）月租價在35-45平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價格應低于市場價格，如果是酒店服務式商務公寓，租賃價位應居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價低于普通寫字樓市場，拉開價格定位檔次，保證服務質(zhì)量；4） 根據(jù)全國產(chǎn)權式酒店的特點，都居于城市的邊緣，風景獨好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國氏集團在秦皇島市建造的維多利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。本物業(yè)定位為商務公寓或酒店服務式商務公寓較為合適，普通公寓也可考慮。3、家庭、個人投資現(xiàn)狀分析目前很多家庭和個人資本有強烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟發(fā)展需要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機會，但不是風險過大，就是機會難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報莫測，真正適合個人、家庭投資機會的不多。隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個新興領域，購置物業(yè)已經(jīng)超過其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費，還可在市場行情看漲時出售而獲得高回報。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，前景十分樂觀，國家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個新的經(jīng)濟增長點，又將物業(yè)交易費稅有意調(diào)低，并出臺按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級市場的良性發(fā)展，及時制定了二手房交易的相關法規(guī)，這些都為家庭、個人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。從相關資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、30%的消費者是為了解決住房；二、50%的消費者是為了改善居住環(huán)境；三、15%的消費者是用于投資。對待投資型物業(yè)，如果在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門檻和風險，提高回報率，以規(guī)范化經(jīng)營克服傳統(tǒng)物業(yè)交易中的弊端，用全新的經(jīng)營服務理念打開個人、家庭投資市場，投資型物業(yè)在現(xiàn)階段投資領域市場潛力巨大。三、 經(jīng)營策略借鑒外埠和本市幾個典型的的產(chǎn)權式投資樓盤經(jīng)驗，挖掘本項目的優(yōu)勢。1、 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式- 產(chǎn)權式分期交付方式房屋產(chǎn)權包括所有權和使用權，所有權和使用權兩者可以統(tǒng)一，也可以分離。產(chǎn)權分期交付投資方式就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用權交給專業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實現(xiàn)投入幾萬元，回報百萬元的高額回報。分期回收產(chǎn)權投資方式，是專門為物業(yè)投資者量身定做，讓投資者能以最少的資金進行物業(yè)投資，即投資者僅需付相應的首期，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續(xù)后，即擁有所購房產(chǎn)的所有權，永不供樓，按揭期內(nèi)將使用權委托給專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，按揭期滿后可收回使用權，從而完全擁有所購房產(chǎn)的所有權和使用權。這種模式在較為發(fā)達的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。從開發(fā)商的角度出發(fā)，這種模式不僅有利于加速資金回籠，而且將開發(fā)商、經(jīng)營者、銀行、投資者等利益有效的整合在一起，同時也將開發(fā)、管理、經(jīng)營、服務有效結合，產(chǎn)生了新型的產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟鏈。2、家庭理財投資新模式-少投入、低風險、高回報從目前西安市場來看，產(chǎn)權式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領這個市場先機，必將會收到較好的投資收益。同時也將成為個人、家庭投資理財全新的投資模式。可以從以下幾點入手：1）少投入：降低投資門檻，啟動擁有10萬元的家庭；2）高回報：首期投入少，一次性投資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報和其他優(yōu)惠措施，突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報不穩(wěn)定、回報形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場；3）低風險：首期數(shù)萬元不應成為投資者的負擔，心理壓力小，如果公司能建立設計靈活的退出機制，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風險；4）公司可引進先進的產(chǎn)權式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務水準，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。聘請國內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)管理指導，并提供特色星級裝修和個性化酒店管理服務，吸引投資者，增加投資者信心。3、投資者的安全保障 根據(jù)外埠先進城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。安全第一！在社會保障體系并不完善的現(xiàn)階段，個人、家庭投資者的抗風險能力是相對脆弱的，因此，作為一種新的投資型房產(chǎn)，公寓的投資風險保障體系的設計顯的至關重要。建立高新地產(chǎn)水晶島項目靈活便捷的退出機制，滿足投資者的個性化選擇需求。 “退出機制”可以從兩方面展開：其一，如果投資者在投資滿三年后選擇自住，可向高新地產(chǎn)提出退出計劃，即提前收回所委托房產(chǎn)的使用權，并自行向銀行償還按揭款，從而成為一名水晶島酒店（公寓）的長住賓客，享受后小康時代的時尚生活。其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉(zhuǎn)或出國定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計劃，此舉將確保投資者的投資低風險和靈活性。高新地產(chǎn)為了確?！巴顺鰴C制”的安全運行，可以在保險公司特別設立了“退出機制”的專項保障基金，如廣東旭飛好時光酒店等。這種靈活的“投資者退出機制”可使公寓產(chǎn)權投資計劃具有了“少投入、低風險、高回報”的特征。在目前投資市場，如果水晶島公寓為投資人士設計的“低風險機制”得以實現(xiàn)，無疑也為高新地產(chǎn)鋪就了一條低風險的快速發(fā)展之路！四、投資理財方案根據(jù)總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價格3020元，房屋的銷售價鎖定在4300元/平米（含地價、工程造價、內(nèi)裝修、財務費用、銷售利潤等）。如果對物業(yè)再投資800元/平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格3820元/平米，銷售價格可定在5000元/平米,由此計算利潤率：開發(fā)成本利潤率：（5000-3820）/3820=31%；如果按照目前行業(yè)利潤率15%左右，返算銷售價格應為4393元/平米。加之其他費用后，銷售價可以鎖定在4500元/平米較為合理。從本產(chǎn)品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積49平米/套-55平米/套兩種；中等面積70平米/套-87平米/套三種；大面積：106平米/套-123平米/套兩種戶型。銀行利率按5.04%，起租價為25元/平米。對本產(chǎn)品設定以下二種投資方案，首推方案-酒店服務式商務公寓方案：（酒店+辦公+休息）酒店式商務公寓不僅提供酒店式的服務功能，而且融入了商務辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商能住，而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務。經(jīng)營形式：產(chǎn)品銷售時，投資者分別同銷售公司簽訂銷售合同、置業(yè)公司委托經(jīng)營合同，置業(yè)公司尋求相應的酒店管理公司提供增值服務（酒店式服務、商務服務）管理，對外出租經(jīng)營獲取利潤。投資形式：投資者首付3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年8%的投資回報，20年收回物業(yè)使用權，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進行經(jīng)營獲取高額回報。投資回報見附表一至附表四【對公司而言：】從附表一-四盈虧平衡表可以看出：1） 當按揭期為15年，首付三成，平米月租價為45元，出租率56%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到81%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。2） 當按揭期為20年，首付三成，平米月租價為40元，出租率53%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到75%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。3） 當按揭期為20年，首付三成，平米月租價為45元，出租率47%時，經(jīng)營者就可保本，出租率達到67%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。4） 當出租率達到71%時，扣除17.5%的租賃稅金及給投資者8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余，71%的出租率比較接近市場水平。綜上所述：1）隨著月租價的遞增，盈虧平衡點越低，經(jīng)營者盈余空間越大； 2）20年按揭還款比15年的經(jīng)營風險小；3）保證了投資者的投資利潤及按揭還款，市場吸引力較大；【對投資者而言】1） 年8%的“穩(wěn)定”投資回報率，具有很大的市場吸引力；2） 投資者在按揭期內(nèi)，無需月供，實現(xiàn)了真正意義的坐享其成。結論：40元/平米-45元/平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務管理。根據(jù)區(qū)域功能特點，開發(fā)出針對性強的產(chǎn)品和相應的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價位對于租務市場才有吸引力，否則，與同質(zhì)物業(yè)競爭，本產(chǎn)品無優(yōu)勢。由此可見，酒店服務式商務公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。（說明：本產(chǎn)品所有基礎數(shù)據(jù)未見到公司詳實資料，計算僅作參考，未計算投資回收期等）次方案-普通公寓方案：經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務。投資形式：投資者首付3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司，20年內(nèi)自動收回物業(yè)使用權。盈虧平衡及收益見附表五至十【對公司而言】1、 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營利潤額下降很大，出現(xiàn)負值。售價4500元年經(jīng)營收益均為正，20年的按揭期較15年按揭期風險小。售價5500元時，年收益額均為負。2、投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當月租價在25元/平米時，出租率在100%時經(jīng)營者方可盈虧持平，當月租價在30元/平米時，出租率在85%時經(jīng)營者就可盈利。2、 從附表八和十可以看出，當售價4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈虧持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可達到盈利。綜上所述：1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃；2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產(chǎn)品；3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務市場預期租金的支持，后期管理經(jīng)營困難?！緦ν顿Y者而言】雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權無經(jīng)營權，投資吸引力不大。結論：此方式不是最好的經(jīng)營方案。產(chǎn)權式酒店方案：1） 根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見到酒店的相關成本計算；2） 從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權式酒店都依景觀而設，所謂產(chǎn)權式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營理念。附：五、經(jīng)營建議建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)