重慶省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容考試題.docx

重慶省2016年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為_m。A22B28C38D50 2、有特殊保護(hù)價值的建筑物運用成本法估價時，采用_為好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新購建價格3、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于國有土地的核發(fā)。A：國有土地所有證B：國有土地使用證C：集體土地所有證D：集體土地使用證E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 4、我國城市規(guī)劃法律體系的核心是_。A城市規(guī)劃編制法B土地管理法C城市規(guī)劃法D城市房地產(chǎn)法5、業(yè)主委員會由_產(chǎn)生。A業(yè)主大會選舉B當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門指定C物業(yè)管理企業(yè)選聘D業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)共同指定 6、下列關(guān)于環(huán)境噪聲污染特征的表述中，不正確的是。A：環(huán)境噪聲污染是能量污染B：環(huán)境噪聲污染是感覺公害C：環(huán)境噪聲污染具有局限性和集中性D：隨著離噪聲源距離的增加和受建筑物及綠化林帶的阻擋，聲能量衰減E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、某期房1年后能投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000元，出租的年總收益為500元，管理費用等其他支出為100元。假設(shè)折現(xiàn)率為10，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3，則該期房目前的價格是元。A：4395B：4486C：4636D：4850E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、隨著政府土地儲備制度的建立，_劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A存量B增量C流量D減量 9、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是。A：投資價值B：謹(jǐn)慎價值C：快速變現(xiàn)值D：市場價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、根據(jù)，民事權(quán)利可分為財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。A：權(quán)利標(biāo)的的不同性質(zhì)B：權(quán)利的作用C：權(quán)利效力的不同D：權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準(zhǔn)，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。A：10B：20C：30D：40E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 12、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原訴遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起日內(nèi)予以公告。A：15B：30C：45D：60E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 13、下列對價格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是_。A替代效應(yīng)收入效應(yīng)+價格效應(yīng)B價格效應(yīng)替代效應(yīng)+收入效應(yīng)C收入效應(yīng)替代效應(yīng)+價格效應(yīng)D價格效應(yīng)替代效應(yīng)/收入效應(yīng)14、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：167B：21C：23D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了。A：假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B：假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C：假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D：假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是_年。A15B25C35D55 17、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是_。A任何估價項目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實地查勘B對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可 18、某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為萬。(2009年試題)A：500.0B：537.5C：612.5D：650.0E：借款合同 19、會計的基本職能不包括_。A反映職能B監(jiān)督職能C管理職能D控制職能 20、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為萬元。A：400B：628C：656D：700E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保方式，下列說法不正確的是。A：貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障B：保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源而且，只有當(dāng)保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的C：抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保D：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保E：借款合同 22、已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的_，或投資額不足總投資額25%的，或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。A1/2B1/3C1/4D1/523、是指與保險人訂立保險合同，并按照保險合同承擔(dān)繳付保險費等義務(wù)的一方。A：被保險人B：受益人C：保險人D：投保人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、對承包商而言，在_的情況下，采用固定總價合同是比較合適的。A開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚B沒有施工圖就開工C設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì)D有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚25、根據(jù)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。A：房地產(chǎn)交易方式B：房地產(chǎn)交易順序C：購買房地產(chǎn)目的D：房地產(chǎn)類型E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)估價鑒定組成員應(yīng)當(dāng)回避的情況不包含_。A與原估價機構(gòu)有利害關(guān)系B本人就是當(dāng)事人C由拆遷當(dāng)事人親自委托D與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系 2、成市房屋拆遷管理條例規(guī)定的拆遷實施方式是_。A自行拆遷和統(tǒng)一拆遷B自行拆遷和委托拆遷C統(tǒng)一拆遷和委托拆遷D委托拆遷3、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮_。A通貨膨脹影響B(tài)投資利息因素C資金時間價值D投資風(fēng)險補償 4、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分，變量可分為。A：確定性變量B：不確定性變量C：離散型變量D：連續(xù)型變量E：隨機變量5、下列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系，表述正確的是。A：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有聯(lián)系又有區(qū)別B：在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系C：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)D：房地產(chǎn)業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)E：建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 6、房地產(chǎn)權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有。A：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度B：城市規(guī)劃限制條件C：地面形狀、面積大小D：環(huán)境景觀E：土地使用年限 7、相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的確。A：置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B：置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C：置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D：置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E：置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者 8、下列資金中，可以用于購買國債的有。A：擔(dān)保公司資金B(yǎng)：在建工程抵押貸款C：商品房預(yù)售資金D：住宅專項維修資金E：住房公積金 9、下列關(guān)于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是_。A公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序B在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書上進(jìn)行注銷即可，無須重新辦理房產(chǎn)抵押登記C因房屋權(quán)屬登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成權(quán)屬登記不實的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書D在房屋竣工交付使用時，對已辦理預(yù)購商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的同時辦理房屋抵押登記 10、保險的最大誠信原則中，保證是指_。A在保險合同訂立前、訂立時以及合同有效期內(nèi)，投保人對已知或應(yīng)知的危險和與保險標(biāo)的有關(guān)的實質(zhì)性重要事實據(jù)實向保險人作口頭或書面申報B保險人要求投保人或被保險人在保險期間對某一事項的作為與不作為，某種事態(tài)的存在或不存在作出的許諾C保險合同當(dāng)事人一方放棄在保險合同中可以主張的權(quán)利D保險合同當(dāng)事人一方如果放棄合同中可以主張的某項權(quán)利，日后不得再行主張該權(quán)利11、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。A投資機會尋找B市場分析C投資機會篩選D財務(wù)評價E規(guī)劃設(shè)計 12、投資的作用。A：投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力B：投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C：投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D：投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E：投資可以抑制通貨膨脹 13、廣義而言，財產(chǎn)保險包括。A：財產(chǎn)損失保險B：責(zé)任保險C：信用保險D：保證保險E：出口信用保險14、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是。A：甲乙丙B：丙乙甲C：乙甲丙D：乙丙甲E：借款合同 15、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素有_。A經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平B社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機和城市化C財政收支及金融狀況、利率D物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入 16、商品房買賣合同約定房屋暫測套內(nèi)建筑面積為100m2，對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機關(guān)實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為（）m2的，購房人有權(quán)退房。A97B103C105DA、B均可以 17、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于。A：成本加成定價法B：目標(biāo)定價法C：認(rèn)知價值定價法D：領(lǐng)導(dǎo)定價法E：借款合同 18、房屋征收部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過_。A1年B2年C3年D5年 19、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在_下的估價結(jié)果具有近似性。A同一估價原則、同一估價時點B同一估價目的、同一估價方法C同一估價目的、同一估價時點D同一估價原則、同一估價目的 20、會計核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費用，是會計核算一般原則中的。A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B：收付實現(xiàn)制原則C：配比原則D：劃分收益性支出與資本性支出原則E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項房地產(chǎn)投資時，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀_的研究。A區(qū)位B環(huán)境C政策D文化 22、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的(2007年試題)A：分離B：獨立C：對立D：融合E：借款合同23、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定確定，對招標(biāo)出讓中， 應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。A：能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)人B：能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)之一的投標(biāo)人C：能夠滿足招標(biāo)文件的形式性要求且價格最高的投標(biāo)人D：能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且